【正文】 掙錢是生活主調、精明、信風水、家庭觀念、高級宴請、名酒、麻將、朋友有較大影響力 [典型案例：純水岸 ]重視生活的舒適性和品質、關注細節(jié)、個人意識強、社交面廣、勇于嘗試新的東西、追求適合自己的 新生活方式[典型案例：十七英里 ]思想守舊、頑固、愛面子講派場、對金錢的看法和在其使用上存在一些矛盾、 對價格有一些敏感[典型案例：城市山谷 ]責任感強、有不斷提升自身的強烈愿望、務實、對金錢在某種程度上保有 “節(jié)儉 ”精神、 對價格有一定的敏感度小資一族、注重生活品質、懂得享受生活、關注時尚流行元素、 對價格有一定的敏感[典型案例：萬科城 ]城市山谷典型客戶業(yè)主姓名： 韓先生年齡： 45歲籍貫： 英國籍 風和日麗 “ 和諧的民風、亮麗的日子 ” 開啟了龍華 “ 大盤 +美麗的命名 +人文情懷 ” 的暢銷模式，這種 “ 大盤 +美麗生活 ” 模式屢試不爽。目前供職一家日本外資企業(yè)的經理，工作忙碌，很注重風水，對孩子的教育及生活質量也很注重；比較重視物業(yè)所處的地段，交通以及社區(qū)配套項目 客戶類型 客戶描述波托菲諾別墅 企業(yè)老板、老總、 高市場增長率高明星STAR現(xiàn)金牛問題QUESTION瘦狗 DOG相對市場份額波士頓矩陣CASHCOW讓合院 TOWNHOUSE成為現(xiàn)金牛 ——合院定價為 — 萬元 /平方米A型 /㎡B型 /㎡D型 /㎡CD型 /㎡情景洋房－ /㎡多層－ /㎡物業(yè)類型 均價（萬元 /㎡） 套數(shù)比（ %） 總價（萬元）Townhouse A 整體均價 216—345B D C、 D合院 198220情景洋房 多層 51 —按照制訂的價格，第五園可最大程度地實現(xiàn)內部均好性房當天選房結束后選房當天二期選房結束后次選房1TH洋房多層價格時間節(jié)點至 05年 5月中下旬第五園一期經歷了兩次選房，總銷售率達到 85%（ 430套）大勢：房地產市場快速健康發(fā)展競爭：本項目將與萬科城產生競爭品牌：第五園將強化區(qū)域主導，并依靠產品創(chuàng)新提升區(qū)域價值3個前提 2個關鍵問題客戶 / 項目核心競爭力：區(qū)域共榮（隱性）“致力于萬科層的建筑實踐 ”（產品顯性）“中形西態(tài)的居住哲學 ”（人文顯性）2個方案銷售實施定價“ 萬科地產在第五園的建筑實踐和營銷實踐，將在未來 2年的時間里，深刻地影響深圳的地產走向 ”華僑城錦繡花園（ 100% ） 一期（尾盤）、二期、三期華僑城波托菲諾（代理期內 9799% ）： 天鵝堡一期、二期、波托菲諾純水岸，服務期 5年，完成銷售 60萬平米風和日麗（四個 100% ） ： 豐潤花園、 A組團、 C組團、 D組團，服務期 3年，完成銷售 25萬平米桃源居（連續(xù)兩年的全市龍虎榜冠亞軍）： 服務期 3年，完成銷售 50萬平米，均價由 2800提升至 3950鼎太風華社區(qū)： 3期， 服務期 ，完成銷售 13萬，均價由 4800提升至 62009904年，世聯(lián)地產致力于大盤和豪宅的銷售實踐，并由此伴隨長期的客戶得以顯著的成長中旅國際公館（ 100% ， 9100） ： 2期，服務期 城市綠洲花園（兩個 100% ， 9200） ： 2期星河國際（ 100% ， 8600）中信星光名庭 （ 100% ， 8600）瑋鵬花園（ 100% ， 8300）（寶安）冠城世家（ 98% ， 5300）： 25萬平米鴻翔御景東園（ 8500）： 26萬平米世聯(lián)地產以追求卓越為導向，達成項目實現(xiàn)高價格和高銷售率的雙重目標其他在手的深圳高端項目包括：?中信紅樹灣?金地香蜜山?華僑城波托菲諾別墅?仙湖山莊?溪之谷別墅項目如果說世聯(lián)在深圳地產具有一定發(fā)言權的話，應該比較集中在大盤、豪宅和寫字樓方面。 福田與關外接壤 15號檢查站已規(guī)劃，隨著新干道的開通啟用，將在三年內徹底解決梅林關交通瓶頸問題地鐵 4號線、輕軌 11號線的規(guī)劃建設，將實質性拉近與關內的距離。235平米 TH年齡： 05~07年與第五園存在競爭相關性的低密度物業(yè)總供應量為 ，其中龍坂區(qū)占 61%片區(qū) 項目名稱 建筑面積 容積率 自然資源 戶型定位 預計推出時間龍坂片區(qū) 潛龍山莊 56萬 民樂水庫 以 townhouse、別墅、豪宅為主的高檔住宅區(qū)2023年龍 1號地塊 山景 容積率 ，以寬景洋房、疊拼別墅等為主。心態(tài)顯然很年輕，穿戴樸實，不張揚，生活缺乏太多的情調。除了萬科，豪宅物業(yè)的制造商們都忽視了深圳主流客戶的形成和成長總價區(qū)間面積區(qū)間1999年 2023年 2023年2023年 2023年 2023年50110m22035萬元60160m22560萬元70120m22650萬元100230m24095萬元120250m250100萬元75180m250120萬元四季花城和萬科城的成長路徑—— 他們優(yōu)越感和壓力感并存，同時工作壓力不斷掏空他的智慧和體力，晚睡，身心高度緊張；—— 他們可能是純正白領，可能是金領，可能屬于創(chuàng)意階層；但他們必定是事業(yè)有成的上班族；—— 他們追求時尚，有名牌觀念，不喜群居，酷愛旅游想周游世界；—— 他們有文明的教養(yǎng)和冷靜的思辨能力。2023 2023 2023 2023取得地塊萬科 華 宇 項 目： G033161（2） G0360925 萬科城地 塊 ：G034041萬科城新地 塊規(guī) 模 土地面 積 53600m2， 總 建筑面 積 53600m2；土地面 積58358m2 ， 總 建筑面 積土地面 積 m2，總 建面 43767 0m2容 積 率 占地面 積 71210平米建筑面 積 92500平米容 積 率 推出 項目四季花城 15期四季花城 67期 萬科城一期、二期 萬科城 2期、 3期萬科第五園一期規(guī) 模 建筑面 積 萬 m2，容 積率在 間建筑面 積 m2，容 積 率在 一期：建筑面 積約為 m2， 713戶二期： 約 m2口,800戶總 建筑面 積 25萬平米先期開 發(fā) 中式 現(xiàn) 代院落式 TH群客 戶 白 領 白 領 、部分中 產 白 領 、中 產 中產人群的放大萬科的號召有一個美麗的地方美一方水土美一方人 萬科在造一座城 務實、內斂、開中檔車、高離婚率、對價格敏感、在朋友圈中從眾 173。20231028萬科的實踐萬科的實踐與之前諸多策劃報告有所不同的是，本提案的主旨不在于創(chuàng)造，甚至不在于提出建議，更多的是世聯(lián)地產基于對萬科的理解，而作出的相關分析和切實可行的操作方案Q1：房地產宏觀大勢將何去何從？必須明確的 3個前提關于房地產泡沫：論據(jù)不足100120140160可支配收入與住宅銷售價格增長比較（中國）定基指數(shù)：1997年=100可支配收入定基指數(shù)住宅銷售價格定基指數(shù)商品住宅價格上漲幅度遠遠低于同期城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入增長速度19982023年，我國城鎮(zhèn)居民住房的 “房價收入比 ”呈現(xiàn)下降態(tài)勢（深圳： 2023年房價收入比為 ）宏觀調控措施對市場產生了顯著影響數(shù)量型貨幣政策下的貸款月度增加額變動在數(shù)量型貨幣政策手段影響下，貸款增速同比明顯減緩對于 10月份實施的價格型貨幣手段 —— 基準利率調整，尚無法觀察其帶來的效應億元03/6 03/8 03/10 03/12 04/2 04/4 04/60－ 1000100020233000400050006000 2023年 6月央行 121號文件出