【正文】 項(xiàng)目主策訪談跑盤訪談客戶訪談項(xiàng)目主策訪談主要就深圳市內(nèi)世聯(lián)代理策劃的項(xiàng)目進(jìn)行了深入的了解，包括項(xiàng)目開發(fā)前的背景，項(xiàng)目限制條件，項(xiàng)目定位，以及銷售以后的主流客戶群情況對(duì)深圳關(guān)內(nèi)以及關(guān)外的小戶型集中地區(qū)進(jìn)行了地毯式跑盤，訪談不同三級(jí)地鋪的銷售經(jīng)理以及其他工作人員對(duì)小戶型的購買者進(jìn)行了問卷調(diào)查，其中一些進(jìn)行了深度訪談，總共進(jìn)行了 34輪訪談訪談問題設(shè)計(jì)與執(zhí)行56本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。l鄰 居 層 次和素 質(zhì) ：沒有要求增值指標(biāo)l電梯的數(shù)量和質(zhì)量l停車位l小區(qū)規(guī)模l電 梯的數(shù)量和 質(zhì) 量 ：等待 電 梯 時(shí)間 2分 鐘 ， 對(duì) 梯 戶 比要求不高l停 車 位：沒有要求l小區(qū) 規(guī) 模： 接受中型 規(guī) 模的社區(qū)， 單 體樓l建筑外立面： 簡單 明快， 現(xiàn) 代感 強(qiáng) ；喜 歡 — 城市主 場(chǎng) ，五洲星苑 這樣 公建外立面 形式； 討厭 — 韻 動(dòng)領(lǐng) 地，花好園 這樣 的外立面l園林：成片小 樹 林 +小尺度水系 +陶 磚鋪 地 =親 切感 強(qiáng) ，舒適，參與工作族工作族 KPI體系43本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。工作族樓盤代表 —— 五洲星苑u項(xiàng)目基本情況u占地面積： ㎡u建筑面積： ㎡u住宅面積： 20230㎡u容積率： u總戶數(shù)： 728u棟數(shù)： 2棟 33層（ 1棟 12層酒店）u建筑布局：單體樓u車位： 303個(gè)u單價(jià)： 7800元 /平方米u(yù)管理費(fèi)： 3元 /平方米 項(xiàng)目要點(diǎn)說明：?1—3 層為商鋪，商鋪特點(diǎn)：小、便利、品質(zhì)高（樓下星巴克、 711便利店）；?鋒芒內(nèi)斂的銀灰色立面，簡潔明快的挺拔形象符合工作族干練、自我、品味的審美觀；?戶型緊湊實(shí)用，公共走道外廊式的設(shè)計(jì)降低內(nèi)部空間的壓迫感；?樓體底部小園林，設(shè)計(jì)感強(qiáng)，參與性強(qiáng)?離地鐵站公交站近，臨近中心區(qū)工作族便利的生活配套滿足緊張的上班生活 小型而精巧，實(shí)用性強(qiáng)的社區(qū)空間39本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。%注重自我享受的自享族%注重投資的財(cái)富族%注重家庭的居家族%勤奮的工作族%彰顯地位的炫耀族深圳小戶型客戶細(xì)分通過定性和定量研究得到深圳小戶型客戶的 5類細(xì)分人群28本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。n深圳市?深圳市人口主要集中在 15~39歲年齡段，占到總?cè)丝跀?shù)的 78%；其中 20~34歲的人口占該年齡段的 88%，占總?cè)丝跀?shù)的 59%，人口趨于年輕。?對(duì)于已有未開發(fā)的土地：解決開發(fā)思路問題?中遠(yuǎn)期開發(fā)小戶型項(xiàng)目的土地儲(chǔ)備的位置選擇 /儲(chǔ)備時(shí)機(jī) /開發(fā)時(shí)機(jī)，以及開發(fā)原則問題研究思路4本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。研究思路 —— 從土地角度切入研究的不同類型的小戶型5本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。n調(diào)研　人口?調(diào)研客戶的年齡集中在 20~35歲，占總樣本量的 %；其中 26~30歲年齡段的人口占該年齡段的 %，占總?cè)丝跀?shù)的 %n深圳市?一代家庭，二代家庭占絕對(duì)主力，其中，單人家庭所占比例高達(dá) 25%，一代家庭占到總?cè)丝诘?%，二代家庭也占到 %，家庭規(guī)模呈現(xiàn)小型化n調(diào)研　人口?調(diào)研客戶家庭結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)小型化，小戶型購買者的家庭結(jié)構(gòu)更為集中在一代家庭，其中，一代家庭占到 %，二代家庭也占到 22..1%本次調(diào)研樣本的人口年齡特征和家庭結(jié)構(gòu)與深圳市的人口特征相符—— 主要以一代家庭（單身 年輕夫婦）為主，年齡集中在 2630歲，家庭結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)小型化，年齡趨于年輕化人口特征深圳市第五次人口普查資料2023年深圳人口家庭結(jié)構(gòu)?調(diào)研人口的年齡特征與深圳市人口年齡特征相符?調(diào)研人口的家庭結(jié)構(gòu)特征與深圳市家庭結(jié)構(gòu)特征相符人口年齡特征 ：家庭生命周期17本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。深圳五類小戶型細(xì)分客戶生活方式寫真生活方式描述 世界 (生活 )觀 情感特征 對(duì)住房的價(jià)值排序自享族 鳥 所在生活圈子里的話題和明星對(duì)房屋的社會(huì)標(biāo)簽價(jià)值有深深認(rèn)同，但是更加看重的是這種榮耀帶來的心理上的享受。戶型優(yōu)點(diǎn)：p戶型方正，實(shí)用率高 p對(duì)功能空間無特殊需求，但要齊全p菜單式裝修p空間利用多元化，弱化各功能空間的分界—— 客廳與臥室可以選擇連通—— 次臥可以較小，可作為書房使用工作族戶型代表工作族落地凸窗客廳餐廳 廚房玄關(guān)衛(wèi)生間臥室景觀陽臺(tái)臥室臥室WC廚房餐廳玄關(guān)客廳景觀陽臺(tái)景觀陽臺(tái)臥室客廳 廚房WCWC廚房玄關(guān)餐廳客廳臥室WC廚房臥室餐廳玄關(guān)臥室WC客廳餐廳廚房 生活陽臺(tái) 玄關(guān)生活陽臺(tái)生活陽臺(tái)生活陽臺(tái)40本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。p項(xiàng)目基本情況?占地面積： ?建筑面積： ?住宅面積： ?容積率： ?住宅套數(shù)： 1328套?車位： 313個(gè) (地下 291，地上 22) ?棟數(shù)： 2棟 33層?裝修程度：精裝修?單價(jià)： 8000元?管理費(fèi)： /平方米 p土地屬性l片區(qū)環(huán)境電子、輕工業(yè)廠區(qū)的轉(zhuǎn)型片區(qū)，近期保留部分工業(yè)用地，遠(yuǎn)期逐步改造為綜合區(qū) ；毗鄰百花、園嶺成熟生活片區(qū)l環(huán)境景觀 無外部景觀l交通條件臨近上步路，公共交通與私家車交通均很便利無軌道交通（非地鐵沿線物業(yè)）有一定噪音影響l周邊配套教育、生活、運(yùn)動(dòng)等設(shè)施齊備p產(chǎn)品屬性l12層為商業(yè) (面積： ㎡ )u 本項(xiàng)目的案例研究經(jīng)歷了幾個(gè)階段1. 整體項(xiàng)目以案例為主的階段 —— 全方面研究案例，包括項(xiàng)目周邊環(huán)境，購買客戶情況等等，取得一定的成果，但是與主報(bào)告關(guān)聯(lián)度不高，結(jié)論分散，難以利用2. 針對(duì)不同片區(qū)和不同驅(qū)動(dòng)類型的小戶型項(xiàng)目作案例，難以找出明顯特征，無法用于主報(bào)告3. 有側(cè)重點(diǎn)的分析客戶，產(chǎn)品以及土地屬性的關(guān)系，主要得出解決個(gè)案問題的結(jié)論，與主報(bào)告聯(lián)系不緊密4. 根據(jù)每個(gè)案例特征，分析此項(xiàng)目的主流客戶人群，并找到客戶關(guān)注點(diǎn)。產(chǎn)品屬性產(chǎn)品屬性－總體－必備指標(biāo)小區(qū)安全性（例如保安、監(jiān)控系統(tǒng)等）戶型朝向產(chǎn)品屬性－總體－增值指標(biāo)4物業(yè)管理小區(qū)內(nèi)景觀 or綠化物業(yè)收費(fèi)小區(qū)內(nèi)商業(yè)配套（如超市、藥店等）55本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。l戶 型： 戶 型方正， 實(shí) 用率 80% l菜 單 式裝修；增加房 間儲(chǔ) 藏空 間 （ 見 下 頁 ）（壁櫥，吊柜，嵌入式洗衣機(jī)位，合理利用 轉(zhuǎn) 角空 間 ）l整體浴 衛(wèi) ， 節(jié)約 空 間 ，方便清理l附送面 積 排序： 夾層 入 戶 花園 倒凸窗 陽臺(tái)l噪音：不 臨 路最好l對(duì)視 和朝向：不敏感 。工作族菜單式裝修；增加房間儲(chǔ)藏空間利用壁櫥，吊柜，嵌入式洗衣機(jī)位合理利用空間整體浴衛(wèi)，節(jié)約空間，方便清理38本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。對(duì)比收入分類方法及家庭生命周期分類方法，按價(jià)值觀對(duì)小戶型消費(fèi)群進(jìn)行分類更能得出有價(jià)值的結(jié)論以價(jià)值觀為分類方式對(duì)小戶型客戶分類，結(jié)合定量問卷及定性訪談，建立各類小戶型客戶對(duì)應(yīng)