【正文】 99 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 二、維護(hù)成本： 園林規(guī)劃設(shè)計(jì)決定后期的維護(hù)成本。 本項(xiàng)目采用什么形式的建筑風(fēng)格？ ? 當(dāng)?shù)仨?xiàng)目越來越多采用偏現(xiàn)代風(fēng)格，說明該風(fēng)格已被當(dāng)?shù)叵M(fèi)者所認(rèn)同 ? 通過訪談，當(dāng)?shù)乜蛻粝矚g立面造型美觀、自然清新、富有現(xiàn)代感的建筑風(fēng)格 ? 當(dāng)?shù)仨?xiàng)目對現(xiàn)代風(fēng)格的把握尚不到位，本項(xiàng)目有較大提升空間 ? 現(xiàn)代分格時(shí)尚、大氣，沖擊力強(qiáng)，城市感強(qiáng)，符合項(xiàng)目定位 本項(xiàng)目適合選擇現(xiàn)代主義風(fēng)格 79 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本項(xiàng)目容積率的確定模型 —— 確定合理的開發(fā)方案，進(jìn)行方案變量，對比利潤和可實(shí)現(xiàn)度 ? 利潤最大化和市場可實(shí)現(xiàn)度是確定物業(yè)組合和容積率的追求目標(biāo) ? 企業(yè)自身資源狀況和資金狀況是限定條件 ? 企業(yè)戰(zhàn)略導(dǎo)向和項(xiàng)目品牌因素是兼顧因素 基準(zhǔn)方案推薦 合理方案推薦 確定主推組合方案并進(jìn)行優(yōu)化 進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益對比 進(jìn)行市場實(shí)現(xiàn)評估 上下極限方案 對基準(zhǔn)測算方案進(jìn)行變量分析 滿足容積率上下指標(biāo)下的組合方案 依據(jù)戰(zhàn)略、定位 66 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 物業(yè)建議的出發(fā)點(diǎn) 需要說明的是： 我們給出的不是具體的設(shè)計(jì)方案 我們給出的是能形成價(jià)值點(diǎn)和競爭力的因素 原則： 一切均基于 CVA 即“ 競爭的價(jià)值增加” (Competition Value Added) 55 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 特點(diǎn) 教育因素購房占一定比例。安慶目前最高均價(jià)多層3100元 /平、小高層 3700元 /平 ?產(chǎn)品品質(zhì)一般，社區(qū)概念初步形成，細(xì)節(jié)注重不足。消費(fèi)者對小區(qū)品質(zhì)、物業(yè)管理、規(guī)劃、產(chǎn)品創(chuàng)新等要求逐步增加，沒有有效滿足和引領(lǐng)消費(fèi)者的需求 對本項(xiàng)目不利因素 ?房地產(chǎn)價(jià)格上升過快，使得本項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)價(jià)格突破空間小 ?經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的樓盤分流了大部分目標(biāo)客戶 市場分析 19 房價(jià)收入比和房地產(chǎn)投資占 GDP比重 —— 安慶市房地產(chǎn)市場發(fā)展空間較大 ? 根據(jù)世界銀行經(jīng)驗(yàn)，發(fā)展中國家的家庭年均收入與房價(jià)的比值在 1： 4～ 1： 9之間為合理狀態(tài)，若比值在此區(qū)間內(nèi)則表明該地區(qū)商品住宅有效需求度高，商品住宅與居民生活水平協(xié)調(diào)發(fā)展 ? 安慶房地產(chǎn)房價(jià)收入比預(yù)示著有房地產(chǎn)市場有較大的漲幅空間 2023年 房價(jià)收入比 房價(jià)收入比小于 4 房價(jià)收入比 4～ 9 房價(jià)收入比9～ 11 房價(jià)仍然有較大上漲潛力 房價(jià)平穩(wěn)，上漲空間不大 房價(jià)偏低 房價(jià)收入比12 房價(jià)過高警戒線 房價(jià)收入比 是指住房總價(jià)與居民家庭年收入的比值，用于判斷居民住房消費(fèi)需求的可持續(xù)性 以一家三口每戶購房面積約 100平計(jì)算 2023年 房地產(chǎn)投資（億元） GDP（億元） 房地產(chǎn)投資 / GDP 4% 合理區(qū)間 10％～ 14％ 安慶房地產(chǎn)投資占 GDP的比重偏低，說明房地產(chǎn)市場剛剛起步，并不成熟，上升空間較大 .(合肥上海比值分別是（ 15％、 12％ ) 市場分析 20 四個(gè)板塊樓盤比較 ? 中心區(qū)仍然是城市的核心，生活配套成熟、生活氛圍濃厚。上門量 /成交量為 10/2，地段不好，綠化50%，地下車庫。 本項(xiàng)目形象定位 ——城市中央生活典范 一、城市 ? 從個(gè)性但并不繁瑣的建筑形體到意味獨(dú)到的裝飾色彩，從簡潔挺拔現(xiàn)代的 設(shè)計(jì)風(fēng)格與對建筑質(zhì)量的嚴(yán)格控制，佐以城市便利的交通、完整的配套，總是讓生活極盡可能的現(xiàn)代、簡潔、高效。 合肥高層物業(yè)類型的容積率指標(biāo)可實(shí)現(xiàn)度與產(chǎn)品品質(zhì)的對應(yīng)關(guān)系 產(chǎn)品品質(zhì) 容積率范圍 可能的建筑組合 合肥典型案例 高品質(zhì) 低于 部分 11層 +主流 18層 安高城市天地、西湖花苑 較高品質(zhì) — 基本為 18和 11層層板樓，較為舒適 較高容積率 — 一梯多戶的聯(lián)體 +部分板樓 元一時(shí)代廣場 高容積率 高于 高于 18層，高密度，戶型設(shè)計(jì)難出彩 金地國際城 ?以上純居住用地內(nèi)可實(shí)現(xiàn)容積率指地塊規(guī)模較大時(shí)的實(shí)現(xiàn)度 ?以上建筑形態(tài)基本為小高層 +高層住宅建筑 本項(xiàng)目戰(zhàn)略目標(biāo)和項(xiàng)目定位對容積率確定的指導(dǎo)原則： ?較高品質(zhì)的高層住宅，一梯兩戶的戶型主要比例 ?地塊用地面積為紅線內(nèi)用地，地塊資源及形狀較不利于出面積 ?項(xiàng)目戶型定位基本為大中戶型，較利于出面積 ?本項(xiàng)目高品質(zhì)是相對于安慶而言，品質(zhì)要趨同于合肥的主流高層樓盤 。 現(xiàn)代主義風(fēng)格 現(xiàn)代主義 泛指當(dāng)代一系列較為流行的設(shè)計(jì)方法理論和思想，體現(xiàn)其在美學(xué)、人文、技術(shù)等方面的先進(jìn)性； 現(xiàn)代主義 突破了排斥裝飾的早期現(xiàn)代主義做法，走向一個(gè)肯定裝飾的多風(fēng)格包容的階段。例如，在北方應(yīng)盡量避免大水面，要考慮當(dāng)?shù)貧夂?，每天水的蒸發(fā)量，風(fēng)沙等后期維護(hù)成本。 建立周全完善的人性化、智能化的物管，坐享安寧生活 ?智能化周界防越報(bào)警系統(tǒng) ?閉路電視監(jiān)控系統(tǒng) ?24小時(shí)定時(shí)不定時(shí)安保巡邏 ?對講訪客系統(tǒng) ?消防系統(tǒng) ?寬帶、電話、有線電視的信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng) ?物業(yè)管理系統(tǒng) ?電表、水表、煤氣戶外遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng) 周全物管 安保服務(wù) 信息服務(wù) 生活服務(wù) ?公共衛(wèi)生保潔 ?生活設(shè)施維護(hù) ?綠化、花卉園藝管理 ?車輛停放管理 ?各類費(fèi)用代收代繳 ?代收發(fā)報(bào)紙、信件 100 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?本項(xiàng)目物業(yè)管理針對性建議 ? 聘請金地物業(yè)、萬科物業(yè)作為物業(yè)管理顧問，提升物業(yè)管理水平，讓物業(yè)管理成為本項(xiàng)目的核心競爭力與營銷賣點(diǎn)之一； ? 參考當(dāng)?shù)噩F(xiàn)有物業(yè)管理的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)作適當(dāng)調(diào)整； ? 除建立完善的 24小時(shí)保安體系以及提供到位的物業(yè)清潔維護(hù)服務(wù)之外，建議提供部分物業(yè)增值服務(wù)，如鐘點(diǎn)工、洗衣、商務(wù)秘書、兒童托管、佳肴速遞等。 ? 我們將圍繞這些原則提出我們的建議 一、建設(shè)成本： 景觀的設(shè)計(jì)要考慮到開工建設(shè)成本，例如水體、植物等。 整體物業(yè)發(fā)展建議 ? 地塊價(jià)值分級 ? 規(guī)劃指標(biāo)確定 ? 建筑風(fēng)格的確定 ? 戶型設(shè)計(jì)建議 ? 園林景觀建議 ? 配套設(shè)施建議 ? 物業(yè)管理建議 78 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 4 3 1 2 本項(xiàng)目可能 65 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 報(bào)告的整體思路 項(xiàng)目屬性研判和界定 制定戰(zhàn)略發(fā)展方向 物業(yè)發(fā)展建議 商業(yè)發(fā)展建議 項(xiàng)目目標(biāo)和約束條件 項(xiàng)目定位 結(jié)構(gòu)化分析和問題界定 54 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。中海物業(yè)咨詢 香樟里 競爭分析 27 宜城水岸 規(guī)模 1期 3棟 210戶， 2期 4棟 容積率 物業(yè)類型 小高層（ 18層） 在售戶型 120150， 77%， 150以上22%， 100以下， 1% 價(jià)格 均價(jià) 3000 客戶 外地客戶占很大比重，部分 區(qū)域客戶 銷售情況 一期售出 60%， 12月開盤，每月 20套。整個(gè)城市實(shí)施東向發(fā)展戰(zhàn)略，安慶市城區(qū)將形成“以長江為主軸以沿江帶狀主城為核心的，多中心、開敞式的城市空間結(jié)構(gòu) ? 安慶市市政府提出“東進(jìn)為主、加速北擴(kuò)、拓展西部、跨江協(xié)作”的發(fā)展思路，全面提升城市規(guī)劃、建設(shè)和管理水平 中心區(qū) 開發(fā)區(qū) 東郊 北擴(kuò) 東進(jìn) 西部 南跨 市場分析 18 房地產(chǎn)市場分析小結(jié)－初步發(fā)展階段，健康穩(wěn)定；經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長和居民收入的提高將促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)發(fā)展 對本項(xiàng)目有利因素 ?經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長和居民收入的提高促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展，投資逐年上升 ?從房價(jià)收入比和人均居住面積等指標(biāo)來看，安慶市房地產(chǎn)市場還有巨大的發(fā)展空間 ?安慶市房地產(chǎn)隨著城市發(fā)展方向的轉(zhuǎn)移，中心城區(qū)將成為住宅供應(yīng)稀缺區(qū)域 ?產(chǎn)品處于多層向小高層過渡階段，小高層、高層產(chǎn)品逐步被接受，以合肥市場為參照，這種過渡將在近兩年內(nèi)完成。目前在售樓盤在約 20個(gè)，處于城市核心地段的樓盤大約 10個(gè)，可以輻射全市。 賣點(diǎn)：長江、大面積綠化、區(qū)域改造。 二、高尚 ? 豐厚的文化底蘊(yùn)、鮮明的建筑風(fēng)格，以及現(xiàn)代化的商業(yè)、經(jīng)濟(jì)生活氛圍，自然與城市完美交融的特殊魅力 ，以獨(dú)特的方式折射出人們對美好高尚生活的永恒追求。超出安慶市場樓盤 ?安慶市場正處于接受小高層階段，對 18層以上高層抗性較大 67 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 節(jié)約成本的手段之一 80 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 三、社區(qū)居民活動(dòng)： 隨機(jī)活動(dòng) 眼睛的活動(dòng)，發(fā)呆、發(fā)傻， 休憩，觀景 社交活動(dòng) 會(huì)所、廣場、游樂場、下棋、聊天、室外家私 指定活動(dòng) 好的景觀設(shè)計(jì)不僅是觀景，還要讓居民參與其中 四、視覺焦點(diǎn) ： 標(biāo)志物、鐘樓、曬太陽的地方、中心雕塑 景觀設(shè)計(jì)要有視覺焦點(diǎn)，可以讓消費(fèi)者產(chǎn)生歸屬感。 高素質(zhì)的物業(yè)管理隊(duì)伍提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)，成為本項(xiàng)目的核心競爭力之一 項(xiàng)目高端形象之主要手段 101 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 物業(yè)管理建議 —— 聘請知名物業(yè)管理公司擔(dān)任顧問，提高物業(yè)管理的質(zhì)量和服務(wù)范疇 ?當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理的現(xiàn)狀 ? 目前安慶絕大部分項(xiàng)目的物業(yè)管理均由本地物業(yè)管理公司承擔(dān)，整體管理水平較低； ? 當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理費(fèi)較低，每月 /平方米； ? 消費(fèi)者對物業(yè)管理有較強(qiáng)的需求，但對物業(yè)管理公司的認(rèn)知程度不足，對先進(jìn)的物業(yè)管理模式缺乏了解； ? 專業(yè)人士認(rèn)為深圳、廣州的物業(yè)管理成熟而完善，具有很高的參考價(jià)值； ? 在當(dāng)?shù)叵碛锌诒腻\繡華景項(xiàng)目聘請戴德梁行作為物業(yè)管理顧問。 景觀設(shè)計(jì)的基本原則 ? 這些原則是從消費(fèi)者和開發(fā)商的角度，銷售的角度提出的。 本項(xiàng)目建議打造錯(cuò)列式的規(guī)劃布局方案示意 ? 與現(xiàn)有市場上的兵營式排列形成顯著差異 ? 通過錯(cuò)列，使得板樓的空間感更加開闊 ? 私密性、視野等方面得到充分保證 ? 符合先期樹立品牌影響的要求 77 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 物業(yè)組合 —— 最終確定項(xiàng)目的具體經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，影響容積率的高低 容積率的確定不能簡單的以容積率高或者低來定，眾多實(shí)際案例也表明，容積率對項(xiàng)目利潤的影響不能完全成正比，我們總結(jié)了容積率與項(xiàng)目利潤之間的關(guān)系如下： 不過分追求容積率 附加品質(zhì)提升與售價(jià)提升的關(guān)系 土地價(jià)格 容積率最大化 單方利潤空間大， 向容積率偏重 單方利潤空間小，向品質(zhì)偏重 單方利潤空間大，向容積率偏重 單方利潤空間小，向品質(zhì)偏重 最終目的都是為了在可以籌備的資源條件下，可實(shí)現(xiàn)的市場環(huán)境下，保證利潤最大化實(shí)現(xiàn)。 本項(xiàng)目產(chǎn)品定位：以小高層為主，部分高層，前期以小高層入市，后期實(shí)現(xiàn)部分高層 ?根據(jù)對地塊資源的挖掘和不利條件的分析，將地塊住宅價(jià)值由高到低為 : ?地塊 1具有臨街面，其商業(yè)價(jià)值是地塊中最高，也是唯一的 ?地塊價(jià)值分級是建筑物分布、價(jià)格分布、啟動(dòng)區(qū)選擇等的重要依據(jù)； ?根據(jù)價(jià)值分布，產(chǎn)品定位建議需要重點(diǎn)考慮的是： ? 達(dá)到定位要求的前提下，盡量做足容積率 ? 如何盡量做大景觀面 ? 商業(yè)價(jià)值最大化 ? 從城市角度，如何營造城市天際線，樹立社區(qū)形象 ? 根據(jù)土地價(jià)值判定和開發(fā)策略，1區(qū)設(shè)臵商業(yè) /高層住宅， 2區(qū)偏重設(shè)臵 18層 1悌 2戶住宅； 3區(qū)偏重 18層點(diǎn)式小高層 2 3 ＞ 1 ＞ 1 2 3 商業(yè)為主，住宅為高層 18層板式住宅 18層點(diǎn)式住宅 11層住宅為主 產(chǎn)品定位 51 形象定位 —— 展現(xiàn)給客戶的項(xiàng)目形象 ? 首席 —— 體現(xiàn)項(xiàng)目高檔次和在安慶的地位 ? 中央 —— 位于安慶中心區(qū)域 ? 城市生活典范 —— 通過對景觀環(huán)境的打造，以及自身產(chǎn)品的打磨，建立安慶市新的高檔住宅標(biāo)準(zhǔn) 形象定位原則 ?對應(yīng)目標(biāo)消費(fèi)群的價(jià)值取向 ?能夠與市場形成差異化 ?與本區(qū)域的整體規(guī)劃和形象相匹配 形象定位 城市中央首席生活典范社區(qū) 安慶市城市化生活的引領(lǐng)者 52 主題與案名 中央現(xiàn)代城 高尚城市中央典范生活 備選：城市經(jīng)典、 富瑰中央、 中央名仕雅苑 形象定位 53 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。沿街 2層商鋪。 ?中心區(qū)受資金等因素影響，其改造力度較弱，環(huán)境改善不明顯 對本項(xiàng)目不利因素 市場分析 16 安慶市近年經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步發(fā)展，政府投資力度增強(qiáng)、人均收入穩(wěn)步提高 ? 全市總面積 里（市區(qū) 550平方公里），全市總?cè)丝诩s 610萬 ? 2023年以來，安慶市生產(chǎn)總值（ GDP）連年快速增長， 2023年全年 元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年