【正文】 例如在女性衛(wèi)生間設(shè)置化妝臺、設(shè)置兒童洗手池、在洗手池邊添設(shè)掛鉤等。 公廁內(nèi)部的裝修 ?為了與高標(biāo)準(zhǔn)公廁的形象相符 ， 建議內(nèi)部裝修的檔次為中檔偏上 ， 并以安全 、實(shí)用為前提 。 外墻裝修應(yīng)體現(xiàn)品質(zhì)感，建議使用啞光釉面瓷質(zhì)外墻磚。 公廁與商業(yè)入口布置 情形二 當(dāng)物業(yè)位于兩條道路交叉口時(shí) 高標(biāo)準(zhǔn)公廁 高標(biāo)準(zhǔn)公廁 商業(yè)入口 公廁入口 人流方向 97 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 89 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 拆遷補(bǔ)償費(fèi)的影響 ?其他參數(shù)保持不變 IRR NPV 動(dòng)態(tài)回收期 % 1,825,197 / 如果由企業(yè)擔(dān)負(fù)拆遷補(bǔ)償費(fèi)，則每座公廁的初始投資為 400萬元 ，對項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)收益分析結(jié)果如下： ?項(xiàng)目的凈現(xiàn)值 NPV為 負(fù)值， 內(nèi)部收益率 %遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于貼現(xiàn)率，這意味著在項(xiàng)目折舊期限內(nèi)不可能收回成本，因此項(xiàng)目 不具有可行性 。 76 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 針對不同地塊的租金定位 ?由于二層商鋪的租金低于一層 ， 通常為一層租金的 60%， 則兩層商鋪的平均租金應(yīng)為一層層街鋪的 （ 1+60%） /2=80% ?各地塊的租金定位參見右表 ， 可隨具體情況稍作浮動(dòng) ， 但所有地塊的平均租金建議不低于 /日 *平方米 。 面積 400500平米 周邊商業(yè)氛圍好， 有獨(dú)立出入口，有可見度高的廣告位。 分散式經(jīng)營策略 ?地塊與業(yè)態(tài)對照表 ?對于只有一種適合業(yè)態(tài)的地塊 ， 建議以該種業(yè)態(tài)為重點(diǎn)招商對象 。 根據(jù)上述公式 ， 銀行的折算年租金為 ， 餐飲的折算年租金為 。 公共服務(wù) 10~20年 高檔餐飲 7~15年 小型餐飲 5~8年 零售商服 3~5年 通行承租期 44 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 補(bǔ)充型 —— 補(bǔ)充當(dāng)?shù)厝笔I(yè)態(tài) 地塊上某一種基本業(yè)態(tài)明顯供給不足甚至缺失，且消費(fèi)者對該種業(yè)態(tài)的需求迫切。 33 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?內(nèi)向服務(wù)型 城際交通樞紐類 火車站、長途汽車站、輪船碼頭 城內(nèi)交通樞紐類 城郊干道交匯處、公交車總站、地鐵輕軌站 觀光景點(diǎn)類 旅游景點(diǎn)、市級廣場、公園、紀(jì)念館、展覽館、博物館 27 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 旅游特色類： 紀(jì)念品店、土特產(chǎn)店、箱包店等。 ?其他公眾形象不好的： 成人保健用品 、 壽衣店 、 公墓代理等 。 ?規(guī)模要求： 受項(xiàng)目建筑形式所限 ， 所選商業(yè)業(yè)態(tài)的適宜規(guī)模應(yīng)在 160平米 （ 單層 ） 或 350平米 （ 雙層 ） 左右 。 項(xiàng)目背景 開發(fā)內(nèi)容 天津市環(huán)投公司為政府的全資子公司 ， 由政府出資 ， 委托環(huán)投公司在 2023年天津市內(nèi)建設(shè) 15座左右高標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)營性公廁 ， 如果經(jīng)營成功未來幾年會陸續(xù)興建更多類似的高標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)營性公廁 。 解決方案的核心內(nèi)容 ?根據(jù)城市小規(guī)?？沙掷m(xù)經(jīng)營公建的 KPI體系 ，確定解決方案的核心內(nèi)容 。 業(yè)態(tài)篩選流程 —— 根據(jù)項(xiàng)目整體要求確定初選業(yè)態(tài) 定義備選 業(yè)態(tài)集合 形象要求 規(guī)模要求 確定本項(xiàng)目可選 的業(yè)態(tài)集合 確定各類別地塊 對應(yīng)的業(yè)態(tài)范圍 排除不符業(yè)態(tài) 排除不符業(yè)態(tài) 不符合 不符合 符合 符合 地塊區(qū)位 屬性分類 區(qū)位屬性與業(yè) 態(tài)范圍對照表 13 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 服飾類： 服裝店、鞋店、飾品店等。 綜合商業(yè)型 是指本區(qū)域內(nèi)所經(jīng)營的業(yè)態(tài)品種齊全，并無明顯突出者。 業(yè)態(tài)篩選流程 —— 根據(jù)項(xiàng)目整體要求確定初選業(yè)態(tài) 定義備選 業(yè)態(tài)集合 形象要求 規(guī)模要求 確定本項(xiàng)目可選 的業(yè)態(tài)集合 確定各類別地塊 對應(yīng)的業(yè)態(tài)范圍 排除不符業(yè)態(tài) 排除不符業(yè)態(tài) 不符合 不符合 符合 符合 地塊區(qū)位 屬性分類 區(qū)位屬性與業(yè) 態(tài)范圍對照表 30 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 舉例： 地塊 A、 B、 C、 D分別位于地鐵站、輕軌站、公交總站附近。 分散式經(jīng)營策略 區(qū)位類別 商業(yè)聚集地 非商業(yè)聚集地 特色商業(yè)型 綜合商業(yè)型 外向服務(wù)型 內(nèi)向服務(wù)型 城際交通樞紐 城市交通樞紐 旅游觀光景點(diǎn) 商務(wù)辦公區(qū) 行政事業(yè)單位 高校 居民區(qū) 特殊 區(qū)域 業(yè)態(tài)類別 該區(qū)域特有的特色商業(yè) 任意業(yè)態(tài) 餐飲、便利零售、藥店、旅游特色零售、公共服務(wù) 餐飲、 便利零售、銀行 餐飲、紀(jì)念品零售、銀行 餐飲、商務(wù)服務(wù)公共服務(wù)、辦公耗材 高檔餐飲，高檔娛樂休閑、公共服務(wù) 餐飲、時(shí)尚精品、體育文化用品、服飾、休閑娛樂、公共服務(wù) 生活零售、生活服務(wù)、大眾餐飲、大眾休閑娛樂、公共服務(wù) 特殊業(yè)態(tài) 地塊類別 跟從 補(bǔ)充 任意 A 40 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 45 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 業(yè)態(tài)篩選 ?地塊分類結(jié)果： 特色商業(yè)型 1 綜合商業(yè)型 1 城際交通樞紐 1 城內(nèi)交通樞紐 3 觀光旅游景點(diǎn) 0 商務(wù)辦公類 3 行政事業(yè)類 1 高校類 0 居民區(qū)類 13 特殊區(qū)域類 0 從地塊分類結(jié)果來看，大部分地塊的區(qū)位屬性比較集中。 為了配合集合式經(jīng)營策略，建議在選擇餐飲和便利店品牌時(shí)盡量選擇 連鎖 經(jīng)營品牌。 其他零售類 類別 藥店 服飾專營店 眼鏡店 實(shí)例 圖片 金象大藥房 真維斯專賣 雪亮眼鏡 選址要求 新興大型住宅區(qū)內(nèi)以及高校、醫(yī)院附近。 173， 250 樓頂廣告位 單價(jià)按照 23個(gè)地塊上可實(shí)現(xiàn)的平均價(jià)格水平計(jì)算 ， 約 1500元 /平方米 *年 。 動(dòng)態(tài)收益分析指標(biāo)表 IRR NPV 動(dòng)態(tài)回收期 % 1,004,992 在租金定位 /平方米 *天，初始投資為 100萬元 /座的前提下，對項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)收益分析結(jié)果如下： ?項(xiàng)目的內(nèi)部收益率為 %， 明顯高于銀行的中長期貸款利率，因此項(xiàng)目可行。 租金對動(dòng)態(tài)回收期的影響 ?由租金與動(dòng)態(tài)回收期的關(guān)系曲線不難看出 ，在 /平方米 *天的價(jià)格區(qū)間內(nèi) ， 隨租金的緩慢提高 ， 動(dòng)態(tài)回收期迅速下降 。 93 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 統(tǒng)一的建筑符號 ?在不同地塊的建筑周圍添加同一系列的建筑小品 ， 根據(jù)建筑本身的顏色和外觀選擇建筑小品的顏色和形狀配置 ，既保證了與建筑本身的協(xié)調(diào) ， 又容易形成統(tǒng)一的視覺印象 。 功能空間 細(xì)分空間 面積 （㎡） 數(shù)量 小計(jì)面積 （㎡） 總面積（㎡） 女衛(wèi)生間 大便蹲廁位 * 8 3540 大便坐廁位 * 2 母嬰獨(dú)立衛(wèi)生間 * 1 老年人廁位 * 1 清掃用水池 1 走道及過廳 1215 1 1215 男衛(wèi)生間 大便蹲廁位 * 5 9 3035 大便坐廁位 * 2 小便廁位 * 8 老年人廁位 * 1 清掃用水池 1 走道及過廳 1215 1 1215 109 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 排煙道 餐飲業(yè)要求有排煙道。 公廁內(nèi)部環(huán)境設(shè)計(jì)。 配套設(shè)備 ?商業(yè)內(nèi)部的配套設(shè)備應(yīng)體現(xiàn)靈活性，適應(yīng)不同的業(yè)態(tài) ?公廁內(nèi)部的配套設(shè)備應(yīng)滿足高標(biāo)準(zhǔn)的要求 117 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 衛(wèi)生間細(xì)分面積組合 ?參照五星級旅游公廁的設(shè)計(jì)要求。 新穎獨(dú)特的建筑細(xì)節(jié) ?利用各種新穎獨(dú)特的建筑小品 ， 使之與主題中的不同建筑風(fēng)格相輔相成 。 建筑布局 —— 增加臨街面的長度 ?為了增強(qiáng)建筑的昭示性 ， 提升商業(yè)價(jià)值 ，應(yīng) 盡可能增加建筑單體的臨街面 。 租金水平對各指標(biāo)的影響 ?在其他參數(shù)不變，只有租金發(fā)生變化時(shí)計(jì)算不同情況下的動(dòng)態(tài)收益指標(biāo)。 由現(xiàn)金流量表可以看出，從第七年即 2023年開始，累計(jì)凈現(xiàn)金流量為正，即靜態(tài)成本回收期為 7年。 單座可經(jīng)營公廁年收入預(yù)測表 項(xiàng)目 依 據(jù) 收入（元） 商業(yè)租金 按照均價(jià) /天 *平方米 ， 面積 350平方米 ， 每月 30天計(jì)算 。 面積 7080平米左右 位于居民區(qū)、交通主干道、城市商業(yè)中心、大型商業(yè)設(shè)施內(nèi)部。 典型租戶 ?選擇品牌商家和連鎖商家的另一好處就是這些租戶往往有強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)支持和技術(shù)支持 ， 因此可以在一定程度上保證租金的穩(wěn)定性 ， 減小風(fēng)險(xiǎn) 。 按區(qū)位屬性將地塊分類 區(qū)位類別 商業(yè)聚集地 非商業(yè)聚集地 特色商業(yè)型 綜合商業(yè)型 外向服務(wù)型 內(nèi)向服務(wù)型 城際交通樞紐 城市交通樞紐 旅游觀光景點(diǎn) 商務(wù)辦公區(qū) 行政事業(yè)單位 高校 居民區(qū) 特殊 區(qū)域 地塊分類 1504 1211 1406 1115 1205 珠江道 1103 1506 1507 1313 1111 1118 1104 1213 1610 1217 1107 1108 1411 1207 1403 1414 廣開四 50 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 根據(jù)上述公式 ， 銀行的折算年租金為 ， 餐飲的折算年租金為 。 首先確定該地塊的區(qū)位屬性為“非商業(yè)聚集地－內(nèi)向服務(wù)型－高校類”，然后對照該地塊現(xiàn)有業(yè)態(tài)和該屬性對應(yīng)的業(yè)態(tài)全集，得出該地塊缺少生活零售類業(yè)態(tài)，因此建議選擇小型超市或便利店。 由于同一類地塊對應(yīng)的業(yè)態(tài)范圍相同，因此可以選取同一種業(yè)態(tài)在這一類地塊上經(jīng)營。 28 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 商業(yè)聚集地 ?根據(jù)區(qū)域內(nèi)所經(jīng)營的業(yè)態(tài)種類將商業(yè)聚集地分為 特色商業(yè)型 和 綜合商業(yè)型 。 業(yè)態(tài)篩選流程 —— 根據(jù)項(xiàng)目整體要求確定初選業(yè)態(tài) 定義備選 業(yè)態(tài)集合 形象要求 規(guī)模要求 確定本項(xiàng)目可選 的業(yè)態(tài)集合 確定各類別地塊 對應(yīng)的業(yè)態(tài)范圍 排除不符業(yè)態(tài) 排除不符業(yè)態(tài) 不符合 不符合 符合 符合 地塊區(qū)位 屬性分類 區(qū)位屬性與業(yè) 態(tài)范圍對照表 21 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 例如 承租條件 、承付租金 和 承租期限 等 。 項(xiàng)目界定 城市 小規(guī)模 可持續(xù)經(jīng)營 公建項(xiàng)目 4 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 地塊背景 初步選址 23余塊已經(jīng)基本確定 ，均分布于城市主要交通節(jié)點(diǎn) ， 人流聚集 ， 通達(dá)性和昭示性良好；23余塊初步選址中 10塊用地已經(jīng)基本拆遷完畢 ， 其余用地上有少量民房待拆遷 。 定義備選 業(yè)態(tài)集合 形象要求 規(guī)模要求 確定本項(xiàng)目可選 的業(yè)態(tài)集合 確定各類別地塊 對應(yīng)的業(yè)態(tài)范圍 排除不符業(yè)態(tài) 排除不符業(yè)態(tài) 不符合 不符合 符合 符合 地塊區(qū)位 屬性分類 區(qū)位屬性與業(yè) 態(tài)范圍對照表 10 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 業(yè)態(tài)篩選流程 —— 根據(jù)項(xiàng)目整體要求確定初選業(yè)態(tài) 定義備選 業(yè)態(tài)集合 形象要求 規(guī)模要求 確定本項(xiàng)目可選 的業(yè)態(tài)集合 確定各類別地塊 對應(yīng)的業(yè)態(tài)范圍 排除不符業(yè)態(tài) 排除不符業(yè)態(tài) 不符合 不符合 符合 符合 地塊區(qū)位 屬性分類 區(qū)位屬性與業(yè) 態(tài)范圍對照表 18 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 業(yè)態(tài)篩選流程 —— 根據(jù)項(xiàng)目整體要求確定初選業(yè)態(tài) 定義備選 業(yè)態(tài)集合 形象要求 規(guī)模要求 確定本項(xiàng)目可選 的業(yè)態(tài)集合 確定各類別地塊 對應(yīng)的業(yè)態(tài)范圍 排除不符業(yè)態(tài) 排除不符業(yè)態(tài) 不符合 不符合 符合 符合 地塊區(qū)位 屬性分類 區(qū)位屬性與業(yè) 態(tài)范圍對照表 23 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 商務(wù)辦公類 地塊周圍有寫字樓、獨(dú)棟大規(guī)模專營商業(yè)或各類企業(yè)，商業(yè)主要針對的消費(fèi)者為商務(wù)辦公人員。 經(jīng)營策略選擇 ?集合式經(jīng)營策略 對具有相同區(qū)位屬性的一類地塊整體考慮 ， 選擇連鎖經(jīng)營模式的適合業(yè)態(tài) ，