【正文】 u建議項(xiàng)目引入酒店管理服務(wù)的精華部分，專門為本項(xiàng)目的豪宅客戶量身訂做物管服務(wù)。 具有地中海風(fēng)情的裝飾符號(hào)117建筑風(fēng)格建議 — 如果能做到純粹的地中海風(fēng)格，也是一種新奢華主義的體現(xiàn)藍(lán)與白是地中海最為高貴的色彩118濱海元素及風(fēng)情的營(yíng)造會(huì)給人們帶來(lái)輕松、自由的感覺(jué)不論在什么風(fēng)格下，濱海的元素都會(huì)給你輕松和愜意的感覺(jué)小區(qū)大道上濱海元素鋪地119建議獨(dú)立別墅、部分 TOHO及會(huì)所增加觀景臺(tái)120通過(guò)定制式服務(wù)增加每戶入戶的身份感和標(biāo)識(shí)感可以是雕塑 也可以是每戶墻上的絢爛的畫(huà)可以是不同的燈飾121細(xì)節(jié)營(yíng)造將帶來(lái)良好的體驗(yàn)，而體驗(yàn)將會(huì)產(chǎn)生價(jià)值122建議在小區(qū)營(yíng)造休閑而富有情調(diào)的大道，同時(shí)有一些可供大家分享的空間營(yíng)造出可供孩子們分享玩樂(lè)的空間123會(huì)所是交往的場(chǎng)所，是新奢華主義的體現(xiàn)會(huì)所中將引進(jìn)高級(jí)餐廳，健身房、咖啡廳等增加其商務(wù)功能會(huì)所中將引進(jìn)高級(jí)餐廳，健身房、咖啡廳等增加其商務(wù)功能124會(huì)所是交往的場(chǎng)所，是新奢華主義的體現(xiàn)雪茄吧、小型私人會(huì)所以及高檔紅酒禮品店將成為新奢華主義的體現(xiàn)，同時(shí)也為商務(wù)人士的交往提供了方便。104增大部分疊層 TOHO產(chǎn)品的設(shè)計(jì)彈性，增大公共空間面積，體現(xiàn)其商務(wù)辦公或交往的功能。102庭院建筑價(jià)值增值舉措 — 提高土地使用效率的聯(lián)院 TOHO符合地緣客戶有群居需求的合院 TOHO，大面寬 +短進(jìn)深戶型融入103價(jià)值增值舉措提高 疊拼 TOHO的舒適度疊拼 TH住宅單元?jiǎng)?chuàng)新型：疊拼 TH住宅單元組合保證上層 TH有三個(gè)采光面，并贈(zèng)送屋頂花園。101聯(lián)排別墅的演變庭院建筑傳統(tǒng)型：二端的單位資源好，中間的單位資源差改良型：通過(guò)錯(cuò)落使得附送院子面積增大達(dá)到資源的均衡。 100聯(lián)排別墅的演變庭院建筑傳統(tǒng)型：二端的單位資源好，中間的單位資源差改良型：通過(guò)錯(cuò)落使得附送院子面積增大達(dá)到資源的均衡。99聯(lián)排別墅的演變庭院建筑傳統(tǒng)型：二端的單位資源好，中間的單位資源差改良型：通過(guò)錯(cuò)落使得附送院子面積增大達(dá)到資源的均衡。區(qū)域的位置性216。總價(jià)區(qū)間在 10501225萬(wàn)元。高明星 :STAR現(xiàn)金牛CASHCOW問(wèn)題QUESTION瘦狗 DOG別墅相對(duì)市場(chǎng)份額疊層 TH的價(jià)格比率主要參考了近期項(xiàng)目，預(yù)計(jì)疊層產(chǎn)品價(jià)格比率 變化不大 ，建議價(jià)格比率選取 1： ；216。項(xiàng)目部分組團(tuán)可以看到西南向景觀項(xiàng)目北向受高層建筑阻擋，可利用景觀較少東向?qū)W校將會(huì)對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生噪音影響項(xiàng)目景觀資源利用分析由于項(xiàng)目的海景及濱海帶景觀資源存在較大的不確定性，所以外部景觀資源利用程度較低；但小區(qū)仍可部分抬高，疊層可以看到一定的外部景觀。 獨(dú)棟的面積以舒適型為主，面積以350400平米為主， 大獨(dú)棟可以做到500平米216。 在 350㎡以上出現(xiàn)獨(dú)棟別墅， 300㎡以下出現(xiàn)疊拼， 300350㎡之間以聯(lián)排TH形式為主， 370㎡以上幾乎全為別墅；216。雙拼216。低密度的住宅區(qū)216。目標(biāo)客戶精神狀態(tài)描述65目前深圳景觀、郊區(qū)別墅主要以度假休閑和居家休閑為主；城市和頂級(jí)別墅以居家和居家休閑為主 。需求面積 需求面積主要是在 250到 350平米風(fēng)格偏好 尊貴感 、講究氣派接受價(jià)格 大部分人接受的價(jià)格在 一萬(wàn)五到兩萬(wàn)元戶型需求 一般在 五房以上 ，車位要求在兩個(gè)以上其他關(guān)注點(diǎn) 要求要好的社區(qū)配套和環(huán)境，并看重 風(fēng)水希望有 氣派 的客廳希望能送 大露臺(tái)及地下室看重購(gòu)房折扣注重開(kāi)發(fā)商品牌及 現(xiàn)場(chǎng)展示主要是寶安本地商人，其中大部分是潮洲人和客家人。車位設(shè)計(jì) 車庫(kù)入口 ， 滿足車型需要 ；獨(dú)棟別墅至少 3個(gè)以上車位；別墅入口有公共停車位。注重周邊的人文景觀， 重視別墅品質(zhì)的純粹性 ；結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 別墅應(yīng)做到 3層 ；設(shè)計(jì) 屋頂 要有 花園 ；對(duì)純水岸的親水平臺(tái)設(shè)計(jì)認(rèn)可度極高。如：波托菲諾別墅客戶中小企業(yè)主，以廣東籍人士為主，潮汕和客家人居多，對(duì)生活品質(zhì)要求較高，單價(jià)不敏感，但對(duì)總價(jià)較敏感。低容積率項(xiàng)目幾乎絕跡，高端客戶的需求長(zhǎng)期受忽略。居民人均可支配性收入不斷增加，規(guī)模以上工業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn) ，增長(zhǎng)%。54項(xiàng)目市場(chǎng)定位項(xiàng)目客戶定位物業(yè)配比及價(jià)格建議項(xiàng)目定位項(xiàng)目屬性定位項(xiàng)目功能定位項(xiàng)目形象定位項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃建議55項(xiàng)目市場(chǎng)定位深圳西岸頂級(jí)城市濱海別墅深圳濱海形象的標(biāo)志和名片56這里是 稀缺的 城市別墅 濱海型的 第一居所 深圳西岸的 富人區(qū) 生活在這里的會(huì)是哪一些人57項(xiàng)目 均價(jià) 產(chǎn)品類型 主要客戶香蜜湖 1號(hào) 38000 高層、多層、疊拼、聯(lián)排、雙拼以福田客戶為主，幾乎沒(méi)有寶安客戶純水岸別墅 52023 獨(dú)棟 客戶覆蓋面較廣，但關(guān)內(nèi)客戶較多中信棲湖 23000 聯(lián)排、雙拼、獨(dú)棟 龍崗和福田的客戶為主，寶安的客戶之占 3％曦城 未售 聯(lián)排、雙拼、獨(dú)棟 招華系客戶為主力，福田和寶安的客戶關(guān)注度較大數(shù)據(jù)來(lái)源：世聯(lián)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫(kù)除了純水岸別墅和曦城憑借片區(qū)和開(kāi)發(fā)商品牌，覆蓋面較廣之外，深圳的別墅基本 以當(dāng)?shù)乜蛻魹橹?，關(guān)外的別墅憑借優(yōu)越的自然資源，對(duì)關(guān)內(nèi)客戶有一定程度的吸引力，此外從各高端別墅的客戶分布來(lái)看，寶安的客戶都較少，可以發(fā)現(xiàn)寶安高端客戶 區(qū)外置業(yè)的意向不強(qiáng) 。u宏觀政策將會(huì)給豪宅項(xiàng)目帶來(lái)一定風(fēng)險(xiǎn)，投資客戶比例下降。50市場(chǎng)環(huán)境及競(jìng)爭(zhēng)分析項(xiàng)目 SWOT分析發(fā)展商意愿及目標(biāo)市場(chǎng)定位項(xiàng)目市場(chǎng)定位模型51從項(xiàng)目的SWOT 分析來(lái)看，充分挖掘稀缺的城市濱海別墅價(jià)值，把握市場(chǎng)及豪宅客戶的需求將是項(xiàng)目制勝的關(guān)鍵。u尖崗山雖然與本項(xiàng)目屬性不同，但其二期推出時(shí)間、產(chǎn)品、客戶（寶安地緣客戶將會(huì)占一定比例）都會(huì)有一定的類似性，我們將鎖定其為項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。在總價(jià)區(qū)間 700萬(wàn)以下的項(xiàng)目規(guī)模在增大，而總價(jià)區(qū)間在 700萬(wàn)以上的項(xiàng)目個(gè)數(shù)在增加6171231172402852700萬(wàn)以下7001200萬(wàn)1200萬(wàn)以上2023 202320232023別墅項(xiàng)目的供應(yīng)量與價(jià)格對(duì)比分析36700萬(wàn)1200萬(wàn)3000萬(wàn)2023年高價(jià)位別墅主要集中在關(guān)內(nèi)的頂級(jí)高端物業(yè)1231套240套36套16套總價(jià) 套數(shù) 項(xiàng)目3000萬(wàn)以上 16 觀瀾高爾夫大宅（蔓菲亞區(qū)）1200萬(wàn) 3000萬(wàn) 36香蜜湖 1號(hào)雙拼、波托菲諾 23套別墅、中信高爾夫別墅樓王7001200萬(wàn) 240 香蜜湖 1號(hào) TH、西麗山莊、觀瀾高爾夫大宅（麗維康區(qū)黃金嶺）、中信紅樹(shù)灣 TH、中信高爾夫別墅獨(dú)棟700萬(wàn)以下 1231 城市山谷三期、萬(wàn)科東海岸 3期、振業(yè)城、中信高爾夫別墅 TH、萬(wàn)科第五園、萬(wàn)科城目前的市場(chǎng)上限區(qū)間37u郊區(qū)物業(yè)（價(jià)位 4001500萬(wàn)） 振業(yè)城、尖崗山 意向客戶多來(lái)自關(guān)內(nèi)，籍貫較分散，受教育程度多為本科以上，且多數(shù)有國(guó)外學(xué)習(xí)經(jīng)驗(yàn)；私營(yíng)企業(yè)主居多，從事 IT、投資、貿(mào)易類；最關(guān)注朝向、其次為花園和景觀沒(méi)有明顯的地緣關(guān)系，龍崗本地和福田為主，家庭成員較多，喜歡安靜的生活，對(duì)環(huán)境較看中客戶素質(zhì)較高，基本上有海外學(xué)習(xí)經(jīng)驗(yàn)，甚至有外國(guó)國(guó)籍或長(zhǎng)住海外；關(guān)注的是新的房產(chǎn)能否滿足自己不斷攀升的價(jià)值需求客戶多來(lái)自福田，有較深的地緣關(guān)系，廣潮籍人士占多；私營(yíng)企業(yè)主，從事銷售貿(mào)易類、生產(chǎn)型及投資類；注重區(qū)位、價(jià)格、升值潛力、社區(qū)環(huán)境u城市物業(yè)（價(jià)位 9002023萬(wàn)） 香蜜湖 1號(hào)u景觀物業(yè)（價(jià)位 4002023萬(wàn)） 中信高爾夫別墅u頂級(jí)物業(yè)（價(jià)位 10003000萬(wàn)） 波托菲諾典型別墅客戶描述別墅市場(chǎng)整體客戶層面較高，價(jià)格承受能力較強(qiáng)。216。 從目前的推廣力度來(lái)看尖崗山項(xiàng)目、星河丹堤、圣莫里斯等將在 2023市場(chǎng)上產(chǎn)生較大影響力的項(xiàng)目。 純別墅項(xiàng)目較少，只有觀瀾高爾夫大宅、中信高爾夫別墅、西麗山莊、城市山谷這 4個(gè)項(xiàng)目，關(guān)內(nèi)關(guān)外各占一半31預(yù)計(jì) 2023年供應(yīng)量為 1000多套 townhouse， 600多套獨(dú)棟別墅，將是名副其實(shí)的 別墅年 。u即便政策不可控，市場(chǎng)和客戶是我們可以去掌控的。144平米以上住宅增加契稅將會(huì)使部分開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)豪宅保持謹(jǐn)慎態(tài)度；216。 國(guó)際公館 2期第二批 430套 364套 85% 11000 觀瀾湖高爾夫 26在政策高壓下，豪宅市場(chǎng)持續(xù)火爆，已出現(xiàn)偏熱現(xiàn)象，政府和開(kāi)發(fā)商處于搏弈狀態(tài)，未來(lái)終端消費(fèi)者的爭(zhēng)奪更加激烈216。6～ 9月，隨著國(guó)家及本市穩(wěn)定房?jī)r(jià)系列措施的實(shí)施，房?jī)r(jià) 開(kāi)始回落 ，基本保持在同比增長(zhǎng)率15％以下的波動(dòng)；216。項(xiàng)目屬性定位本項(xiàng)目屬于新城市區(qū)域中心的、享有城市資源和配套的、濱海的稀缺別墅，將成為深圳的濱海形象名片本項(xiàng)目18u本項(xiàng)目近距離的享有城市資源、濱海資源；同時(shí)也是城市中少有的低密度物業(yè)。u項(xiàng)目南向有較好的市政公園景觀；u由于地勢(shì)較為平坦，本項(xiàng)目為低層建筑，海景和市政公園的可視程度較低。頂級(jí)酒店式物業(yè)管家216。創(chuàng)新的戶型設(shè)計(jì)216。目標(biāo)實(shí)現(xiàn)5216。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。寶安中心區(qū)別墅項(xiàng)目定位報(bào)告謹(jǐn)呈：深圳市潤(rùn)恒房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 深圳恒豐地產(chǎn)有限公司世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)u 做出精品，樹(shù)理品牌發(fā)展商愿景u 2023年末開(kāi)始銷售，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)追求高額利潤(rùn) 發(fā)展商目標(biāo)u 把握市場(chǎng)及客戶，最大程度規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)物業(yè)價(jià)值最大化 世聯(lián)能做到什么項(xiàng)目目標(biāo)梳理2u 項(xiàng)目處在規(guī)劃設(shè)計(jì)前定位策劃階段u 需要解決項(xiàng)目定位，重點(diǎn)是產(chǎn)品組合建議u 項(xiàng)目特殊性： 項(xiàng)目的兩個(gè)地塊分別屬于兩個(gè)發(fā)展商項(xiàng)目現(xiàn)狀現(xiàn)階段任務(wù)項(xiàng)目現(xiàn)狀、任務(wù)及目標(biāo) 項(xiàng)目目標(biāo)梳理u 項(xiàng)目所處階段需要解決：u 項(xiàng)目定位；u 產(chǎn)品組合要以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大化及平衡兩個(gè)發(fā)展商利益為目標(biāo)。稀缺城市濱海純別墅216。新奢華主義的產(chǎn)品主張216。強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手的團(tuán)隊(duì)合作項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系的建立6項(xiàng)目市場(chǎng)定位項(xiàng)目客戶定位物業(yè)配比及價(jià)格建議項(xiàng)目定位項(xiàng)目屬性定位項(xiàng)目功能定位項(xiàng)目形象定位項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃建議7項(xiàng)目屬性定位模型項(xiàng)目分析 區(qū)位分析區(qū)位屬性 區(qū)位前景經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目四至交通及道路景觀資源項(xiàng)目屬性定位u本項(xiàng)目處在新開(kāi)發(fā)區(qū)域，需要通過(guò)項(xiàng)目分析和區(qū)位分析判定其基本屬性。項(xiàng)目景觀資源分析項(xiàng)目地塊南向?yàn)I海帶及海景 西南向?yàn)尘皠e墅用地濱海休閑帶將建成西岸的 紅樹(shù)灣13本項(xiàng)目屬于緊鄰濱海休閑帶及海景、周邊環(huán)境純凈、交通便利的別墅項(xiàng)目項(xiàng)目分析 區(qū)位分析區(qū)位屬性 區(qū)位前景經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目四至交通及道路景觀資源世聯(lián)對(duì)別墅屬性的界定模型世聯(lián)對(duì)別墅屬性的界定模型項(xiàng)目屬性定位14項(xiàng)目所屬寶安中心區(qū)是深圳市規(guī)劃、起點(diǎn)較高的新城市區(qū)域中心項(xiàng)目區(qū)位屬性A區(qū) —— 商業(yè)中心區(qū)B區(qū) —— 內(nèi)港碼頭區(qū)C區(qū) —— 中央公園區(qū) D區(qū) ——D1 公園西區(qū)D2公園東區(qū) E區(qū) —— 濱海區(qū)F區(qū) —— 西城區(qū) G區(qū) —— 北城區(qū)H區(qū) —— 市政區(qū)15交通將促進(jìn)城市的西移，拉進(jìn)了寶安中心同城市的距離，商業(yè)氛圍的形成將進(jìn)一步促進(jìn)寶安中心的城市化項(xiàng)目區(qū)位前景核心商業(yè)街位于新湖路，依托交通主軸、分布于地鐵沿線，與住宅區(qū)距離 適中，即可保持居住功能的純粹性，又保證了商業(yè)