【正文】 u恒溫天棚輻射采暖制冷系統(tǒng)u恒濕全新風(fēng)系統(tǒng)u外墻優(yōu)化系統(tǒng)u外遮陽(yáng)及窗優(yōu)化系統(tǒng)u屋面優(yōu)化系統(tǒng)u廚房及地漏優(yōu)化系統(tǒng)u防噪音優(yōu)化系統(tǒng)u中央除塵優(yōu)化系統(tǒng)u水處理優(yōu)化系統(tǒng)u鍍膜玻璃 /衛(wèi)生間的電動(dòng)霧化玻璃項(xiàng)目生態(tài)技術(shù)的應(yīng)用126u建議項(xiàng)目邀請(qǐng)國(guó)際知名設(shè)計(jì)公司。保證每一戶(hù)都有獨(dú)立的出入口，保證每戶(hù)的獨(dú)立性。升級(jí)型：通過(guò)增加一定的面寬，設(shè)計(jì)左右的庭院空間，將聯(lián)排 TH作成雙拼 TH的感覺(jué)。建議將幼兒園建在小區(qū)次入口，昭示性較弱的地方。高2. 參照深圳不同物業(yè)類(lèi)型容積率3. 根據(jù)世聯(lián)經(jīng)驗(yàn)和市場(chǎng)數(shù)據(jù)，確定獨(dú)棟、 TOHO、疊拼的容積率上限分別為、 、 78在獨(dú)棟最大化及舒適產(chǎn)品最大化前提下，建議以中品質(zhì)獨(dú)棟及高品質(zhì)的 TOHO為主構(gòu)建產(chǎn)品的核心價(jià)值體系。 此外近期項(xiàng)目的產(chǎn)品面積都較大，都集中在各主力區(qū)間的前端，結(jié)合個(gè)別項(xiàng)目的具體情況，也有將產(chǎn)品面積增大一個(gè)級(jí)別，作為標(biāo)桿產(chǎn)品，如中信紅樹(shù)灣的疊層 TH和觀瀾高爾夫的獨(dú)棟別墅。深圳西岸的名片建筑形式 高品質(zhì)，低容積率 中品質(zhì)，中容積率 低品質(zhì)，高容積率獨(dú)棟別墅 小于 — 大于 TOHO 雙拼 Toho 聯(lián)排 Toho 5層疊拼 — — —216。寶安高端客戶(hù)需求特征64這些人追求事業(yè)的成就， 也享受家庭的溫暖，他們是向往濱海生活又不愿意舍棄繁華的人，他們遵循著自己的法則， 家族、驕傲、親情、倫理都是他們放不下的堅(jiān)持這是 “ 精英心態(tài) ” 的一種表露：他們崇尚自我表達(dá)、參與和影響，因?yàn)樗麄兌紙?jiān)信自己的生活是獨(dú)一無(wú)二的?；▓@設(shè)計(jì) 花園面積一定要夠大 ，（純水岸客戶(hù)： 240㎡以上）， 住別墅就是享受 ；獨(dú)立花園空間；前后花園合二為一，集中花園面積；別墅周?chē)邆€(gè)植物形成私密空間； 注重整體風(fēng)水 ，主要是細(xì)節(jié)風(fēng)水。寶安中心區(qū)受認(rèn)可度逐漸增強(qiáng)，客戶(hù)覆蓋面也將更廣 。寶安中心區(qū)高端項(xiàng)目客戶(hù)以本地居民和企業(yè)管理者居多59寶安始終堅(jiān)持 “產(chǎn)業(yè)第一 ”政策，產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)明顯增強(qiáng)， 05年 生產(chǎn)總值居于深圳六區(qū)之首 ，達(dá)，增長(zhǎng) 19%。u稀缺的城市濱海別墅；u寶安中心區(qū)稀缺的別墅用地；u寶安中心區(qū)及周邊客戶(hù)的豪宅需求一直沒(méi)有得到滿(mǎn)足。年份 樓盤(pán)項(xiàng)目名稱(chēng) 均價(jià)2023 麗晶國(guó)際 5100幸福海岸 6000金成時(shí)代家園二期 4700天悅龍庭二期 5400深業(yè)新岸線 5600金泓凱旋城 6000鴻榮源尚都 7050富源濱海春城 5000御景灣花園 5716圣淘沙駿園 5500均價(jià) 58332023 西城上筑 630005年寶安中心區(qū)整體均價(jià)達(dá) 5833元 /平方米，市場(chǎng)表現(xiàn)火爆，進(jìn)入06年，西城上筑搶先入市，選房當(dāng)天反應(yīng)熱烈，實(shí)現(xiàn)均價(jià) 6800元 /平方米，選房率達(dá) 96％。216。216。 27216。11月份由于市場(chǎng)調(diào)控措施的及時(shí)出臺(tái)， 12月份住房?jī)r(jià)格 開(kāi)始回落 ，同比增長(zhǎng) ％。17項(xiàng)目分析u本項(xiàng)目屬于有一定景觀資源、周邊環(huán)境純凈、交通便利的別墅項(xiàng)目。純粹、地道的風(fēng)格建筑216。項(xiàng)目任務(wù)梳理3通過(guò)功能定位的豐富實(shí)現(xiàn)物業(yè)價(jià)值深入挖掘項(xiàng)目和區(qū)位價(jià)值產(chǎn)品全面創(chuàng)新、領(lǐng)先和樹(shù)立標(biāo)桿提高客戶(hù)權(quán)益，附加更大價(jià)值實(shí)現(xiàn)物業(yè)價(jià)值最大化路徑 產(chǎn)品組合實(shí)現(xiàn)物業(yè)價(jià)值最大化通過(guò)形象定位實(shí)現(xiàn)客戶(hù)精神需求的提升項(xiàng)目市場(chǎng)定位項(xiàng)目客戶(hù)定位物業(yè)配比及價(jià)格建議項(xiàng)目定位項(xiàng)目屬性定位項(xiàng)目功能定位項(xiàng)目形象定位項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃建議以物業(yè)價(jià)值最大化和項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系建立為目標(biāo)的項(xiàng)目定位目標(biāo)與任務(wù)的關(guān)系4通過(guò)定位，我們達(dá)成目標(biāo)恒豐地塊實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入 ，潤(rùn)恒地塊實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入 。世聯(lián)將憑借對(duì)豪宅市場(chǎng)及客戶(hù)的把握，最大程度為項(xiàng)目規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，并建議項(xiàng)目提前營(yíng)銷(xiāo)，爭(zhēng)取到更多的目標(biāo)客戶(hù)。智能化的配置216。區(qū)位分析本項(xiàng)目是規(guī)劃起點(diǎn)較高的新城市區(qū)域中心，將是深圳濱海形象的標(biāo)志之一。資料來(lái)源：深圳市房地產(chǎn)研究中心雖受政策影響房?jī)r(jià)有一定程度的波動(dòng)，但市場(chǎng)需求仍然旺盛，供應(yīng)壓力較大，總體價(jià)格呈上漲趨勢(shì)2023年整體均價(jià)達(dá)到 7719元 /平米25資料來(lái)源：深圳市房地產(chǎn)研究中心2023年需求缺口較大也是深圳市場(chǎng)在政策連連打擊下，價(jià)格速度依然堅(jiān)挺的原因之一。停止批準(zhǔn)大贈(zèng)送面積涉及方案，將會(huì)在一定程度上抑制房?jī)r(jià)增長(zhǎng)；216。 2023年關(guān)外別墅類(lèi)產(chǎn)品的供應(yīng)量幾乎都集中在 TH上，而關(guān)內(nèi)的 TH供應(yīng)量增長(zhǎng)緩慢，相比之下，別墅產(chǎn)品有較大增長(zhǎng)，成了關(guān)內(nèi)別墅類(lèi)產(chǎn)品的主要增長(zhǎng)點(diǎn)216。從總體而言， 05年總體市場(chǎng)反映火熱，TH大幅放量，供應(yīng)量為近三年之最，但隨著政府宏觀調(diào)控及土地稀缺， 06年市場(chǎng)供應(yīng)有所下降。關(guān)內(nèi)客戶(hù)比例不斷增加，目前關(guān)內(nèi)客戶(hù)比例接近 50％推出時(shí)間 寶安樓盤(pán) 關(guān)內(nèi)客戶(hù)比例 天悅龍庭 25％ 麗晶國(guó)際 23％ 幸福海岸 30％ 深業(yè)新岸線 30％ 金泓凱旋城 40％40從近兩年寶安中心區(qū)供應(yīng)來(lái)看，低密度高檔物業(yè)缺少，而當(dāng)?shù)乜蛻?hù)購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)勁，當(dāng)?shù)乜蛻?hù)對(duì)低密度高檔物業(yè)的需求沒(méi)有得到滿(mǎn)足樓盤(pán)項(xiàng)目名稱(chēng) 容積率 建面（㎡） 進(jìn)度 開(kāi)盤(pán)日期西城上筑 160000 2月 26日泰華 N2君逸世家 4 100000 建地基 預(yù)計(jì) 11月第五大道一期 120230 已建 18層 預(yù)計(jì) 4月幸福海岸二期 130000 已建 3層 預(yù)計(jì) 6月深業(yè)新岸線二期 100000 建地基 預(yù)計(jì) 10月金泓凱旋城二期 160000 未動(dòng) 預(yù)計(jì)年底宏發(fā) N5翰璽園 168000 建完地基 預(yù)計(jì)年底正中 N4風(fēng)臨州苑 —— 43000 在建 預(yù)計(jì) 6月榕江 N4菁華趣庭 —— 75000 建完地基 預(yù)計(jì)年中泰華 N7 —— —— 未動(dòng) 預(yù)計(jì) 07年金成 N1 —— 未動(dòng) ——鴻榮源 N7西岸官邸 —— 88000 建地基 預(yù)計(jì)年底花樣年項(xiàng)目 —— —— 未動(dòng) 預(yù)計(jì)年底合計(jì) 1144000 —— ——預(yù)計(jì) 06年市場(chǎng)供應(yīng)規(guī)模41市場(chǎng)環(huán)境及競(jìng)爭(zhēng)分析大勢(shì)分析及判斷高端市場(chǎng)分析市場(chǎng)供應(yīng)分析市場(chǎng)需求分析寶安中心區(qū)市場(chǎng)分析競(jìng)爭(zhēng)分析42鎖定競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手基本原則從目前項(xiàng)目的進(jìn)展及項(xiàng)目推出時(shí)間來(lái)看我們將確定時(shí) 間 相近性屬 性 相近性客戶(hù) 相近性產(chǎn) 品 相近性為鎖定競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手原則43目前深圳別墅分布以城市別墅和景觀別墅分布較為集中本項(xiàng)目深圳目前別墅分布城市、頂級(jí)別墅景觀別墅郊區(qū)別墅郊區(qū)別墅觀瀾高爾夫項(xiàng)目444季 1季 2季 3季 4季 1季 2季 3季 4季 1季 2季 3季 4季2023 2023 2023 2023潛龍山莊 50套 townhouse， 50套別墅尖崗山項(xiàng)目天琴灣 3期 48套別墅龍 1號(hào)地塊 小于 50套 townhouse東部華僑城一期 約 108套 townhouse， 81套別墅聯(lián)泰大梅沙 約 69套別墅溪之谷 101套別墅關(guān)外項(xiàng)目關(guān)內(nèi)項(xiàng)目觀瀾湖高爾夫大宅（昆仕頓區(qū)） 25套別墅觀瀾湖高爾夫大宅（漢士達(dá)區(qū)） 27套別墅20232023年市場(chǎng)可能推出的別墅項(xiàng)目45項(xiàng) 目 占地（萬(wàn)㎡） 建面（萬(wàn)㎡） 容 積 率戶(hù) 型面 積 （㎡） 套數(shù) 總 價(jià)（萬(wàn)元）天琴灣 3期 別墅： 3501000 共 48套別墅 預(yù)計(jì)在 1500以上東部華僑城 —— —— 個(gè)性別墅： 800（ 1地塊），別墅： 400（ 14地塊）， TH：200（ 4地塊）（ 1地塊）個(gè)性別墅： 14套，別墅： 20套預(yù)計(jì)為 10007000（ 2地塊）別墅： 50套（ 3地塊）別墅： 81套、 TH： 108套（ 4地塊）別墅： 68套、 TH： 76套聯(lián)泰大梅沙 —— 約 69套 ——潛龍山莊 約 60 TH： 250400別墅： 350500 50套 TH、 50套獨(dú)棟 ——溪之谷 約 別墅： 300700 擬建約 101棟山地頂級(jí)別墅 別墅： 10004000龍 1號(hào)地塊 約 8 TH： 220300 小于 50套 TH ——觀瀾湖高爾夫大宅（昆仕頓區(qū)） 別墅： 600800 25套別墅 ——觀瀾湖高爾夫大宅（漢士達(dá)區(qū)） 別墅： 430700 27套別墅 ——尖崗山項(xiàng)目（南區(qū)） 20 10 TH： 250400別墅： 350500 195套 TH、 120套別墅TH： 400800別墅： 7001500數(shù)據(jù)來(lái)源：世聯(lián)平臺(tái)20232023年市場(chǎng)可能推出的別墅項(xiàng)目狀況46本項(xiàng)目將鎖定尖崗山為競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手u東部項(xiàng)目都為密度極低的景觀別墅，與本項(xiàng)目基本沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)；u觀瀾高爾夫項(xiàng)目的推出時(shí)間不確定，項(xiàng)目屬性差異較大，相對(duì)競(jìng)爭(zhēng)較??；u溪之谷項(xiàng)目容積率極低，景觀較好，但目前的狀況尚不明確，將會(huì)對(duì)本項(xiàng)目的高端產(chǎn)品產(chǎn)生一定競(jìng)爭(zhēng)。l與豪宅客戶(hù)的心理需求相比，本項(xiàng)目的私密性相對(duì)較弱；l項(xiàng)目處在非傳統(tǒng)豪宅區(qū)將在一定程度上制約項(xiàng)目?jī)r(jià)值實(shí)現(xiàn)。規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值接近4000億元，首次超過(guò)東莞。54321本項(xiàng)目的客戶(hù)已經(jīng)呼之欲出立足寶安，放眼珠三角61財(cái)富層級(jí)處于財(cái)富金字塔的頂端，來(lái)自全國(guó)，甚至世界各地，素質(zhì)較高，有國(guó)外學(xué)習(xí)或居住經(jīng)驗(yàn)，對(duì)價(jià)格不敏感，更關(guān)注的是新的房產(chǎn)能否滿(mǎn)足自己不斷攀升的價(jià)值需求。泳池設(shè)計(jì) 對(duì) 私家泳池有一定期待 ，但更看重泳池的 私密性 ；泳池面積要大， 60㎡以上；泳池可以填充做花園。這是一群經(jīng)濟(jì)地位高于社會(huì)的人 ，他們有社會(huì)認(rèn)同和身份的焦慮感，社區(qū)成為他們?nèi)ψ託w屬和身份認(rèn)同的領(lǐng)地。獨(dú)棟216。類(lèi)別 聯(lián)排 TH 疊拼 獨(dú)棟面積區(qū)間（㎡）19119321038517430235037032270187215281371716200 250 300 350 400 450 500 700 900以上 面積17718 770獨(dú)棟疊層聯(lián)排產(chǎn)品類(lèi)型主流型 豪華型經(jīng)濟(jì)型 舒適型市場(chǎng)典型項(xiàng)目產(chǎn)品面積分布圖 產(chǎn)品面積研究選擇73300平米 400平米 500平米 600平米主流型 豪華型經(jīng)濟(jì)型 舒適型獨(dú)棟面積聯(lián)排面積疊層面積200平米 300平米環(huán)境市場(chǎng)400平米 500平米200平米 300平米 400平米 500平米216。建筑形式 高品質(zhì)，低容積率 中品質(zhì)，中容積率 低品質(zhì)，高容積率獨(dú)棟別墅 小于 — 大于 TOHO 雙拼 Toho 聯(lián)排 Toho 5層疊拼 — — —79從市場(chǎng)情況來(lái)看，在類(lèi)似容積率下，獨(dú)棟最大化的比例約在 20% 左右，依據(jù)常規(guī)經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，如果超過(guò) 20% 的比例，舒適度將會(huì)比較低項(xiàng)目 容積率 物業(yè)配比棲湖 獨(dú)棟 22％，雙拼 34％， TH44％曦城 獨(dú)棟 20％， TH80％星河丹堤 獨(dú)棟 6％， TH84％，疊拼 10％圣莫利斯 獨(dú)棟 4％， TH48％，疊拼 48％香蜜湖 1號(hào) 雙拼 12％， TH64％，疊拼 24％市場(chǎng)各高端項(xiàng)目物業(yè)配比情況80從市場(chǎng)情況來(lái)看，在類(lèi)似容積率下，獨(dú)棟最大化的比例約在 20% 左右，依據(jù)常規(guī)經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，如果超過(guò) 20% 的比例，舒適度將會(huì)比較低市場(chǎng)各高端項(xiàng)目物業(yè)配比情況類(lèi)型 地塊 1配比 地塊 2配比 小計(jì)獨(dú)棟別墅 20% 15% 35%創(chuàng)新 TOHO 40% 45% 85%聯(lián)院 TOHO 20% 20% 45%疊層 TOHO 20% 20% 40%81地塊 1物業(yè)及面積配比