世聯(lián)某地產(chǎn)第五園策劃報(bào)告-免費(fèi)閱讀
【正文】 積分卡模式比傳統(tǒng) VIP卡模式具有顯著的吸引力購(gòu)買(mǎi) /推薦購(gòu)買(mǎi)每平米返還一定積分，積分至一定額度可獲額度不等的額外獎(jiǎng)勵(lì)；貴賓卡升級(jí)鎖定誠(chéng)意客戶(hù)120個(gè)第一次選房成交 300套二期選房貴賓卡升級(jí)（ 15萬(wàn)）預(yù)備二次選房VIP卡客戶(hù)確認(rèn)（ 5萬(wàn)元）二期客戶(hù)認(rèn)籌客戶(hù)選房資格確認(rèn) 一期整體銷(xiāo)售率達(dá)到 85％1 2 3 4 505/3月 4月 5月 6月 7月“積分卡 ”模式05年 7月開(kāi)始第五園二期選房，推出單位 400套萬(wàn)科城 1期TOWNHOUSE寬景洋房情景洋房小高層LOFT萬(wàn)科城 2期TOWNHOUSE寬景洋房情景洋房多層聯(lián)院 TOWNHOUSE第五園TOWNHOUSE合院 TOWNHOUSE情景洋房多層定價(jià)模式一：以萬(wàn)科城為參照系的市場(chǎng)比較法定價(jià)，可對(duì)第五園中的市場(chǎng)成熟產(chǎn)品：情景洋房和多層進(jìn)行定價(jià)第五園情景洋房類(lèi)比價(jià)格 5500－ 6000元 /㎡，多層類(lèi)比價(jià)格 5000－ 5500元 /㎡萬(wàn)科城一期 萬(wàn)科城二期 第五園情景洋房 面積㎡ 75130 70130 128147均價(jià)（萬(wàn)元 / ㎡ ) 總價(jià)（萬(wàn)元） 4374 4278 主要參考因子 套數(shù)比例及資源情況多層（小高層）面積㎡ 75125 70130 77111均價(jià)（萬(wàn)元 / ㎡ ) 總價(jià)（萬(wàn)元） 4575 主要參考因子 多層在第五園中為邊緣產(chǎn)品定價(jià)模式二：以市區(qū) TOWNHOUSE與社區(qū)其他產(chǎn)品的比值作為相對(duì)參照的類(lèi)比定價(jià)，可為對(duì)第五園中的 TOWNHOUSE產(chǎn)品制訂價(jià)格區(qū)間項(xiàng)目名稱(chēng) 物業(yè)類(lèi)型 不同物業(yè)均價(jià)（元） 不同物業(yè)價(jià)格確定基準(zhǔn)價(jià)格比率（其它物業(yè)類(lèi)型 /TH）第五園價(jià)格比率熙園 洋房錯(cuò)躍式洋房 10000 明星產(chǎn)品 1： 第五園 TH占總套數(shù)的 23%，總建筑面積的 21%。2023202320232023800090001000011000120231300020230均價(jià)（元 /平方米）時(shí)間（年）天鵝堡一期啟動(dòng)A、 B、 C棟推出8500元入市天鵝堡一期D、 E棟推出8800元入市純水岸一期TH啟動(dòng)16000入市純水岸一期多層啟動(dòng)9300入市天鵝堡二期1區(qū)啟動(dòng)9800元入市純水岸別墅計(jì)劃啟動(dòng)30000入市天鵝堡二期 2區(qū)計(jì)劃啟動(dòng)9500元入市各期項(xiàng)目?jī)r(jià)格變化及銷(xiāo)售周期 項(xiàng)目整體價(jià)格變化 片區(qū)價(jià)格趨勢(shì)變化華僑城－波托菲諾多項(xiàng)目共享區(qū)域客戶(hù)錦繡花園與波托菲諾在存在內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)的情況下進(jìn)行互動(dòng)，共同打造華僑城現(xiàn)象，提升片區(qū)及品牌價(jià)值產(chǎn)品相似容積率相近檔次相當(dāng)可享受資源類(lèi)似同一批客戶(hù) 華僑城現(xiàn)象華僑城營(yíng)銷(xiāo)第一站 ——錦繡三期營(yíng)銷(xiāo)線(xiàn)高層、多層TH—— 完整的高端產(chǎn)品組合產(chǎn)品線(xiàn)中國(guó)旅游地產(chǎn)論壇活動(dòng)線(xiàn)客戶(hù)信息、資源共享 客戶(hù)線(xiàn)從競(jìng)爭(zhēng)到互動(dòng)華僑城品牌升值的動(dòng)線(xiàn)39%57%總價(jià) 100150萬(wàn)的區(qū)間是錦繡花園與波托菲諾的交鋒區(qū)，二者采取錯(cuò)期推售策略，避免直面競(jìng)爭(zhēng)150200萬(wàn)元是雙方交鋒的主要區(qū)域，且套數(shù)均為 200多套；采取分期推售 互動(dòng) 和錯(cuò)位推出 互助 相結(jié)合的方式；抑旺揚(yáng)滯純水岸提價(jià)促進(jìn)錦繡三和天鵝堡的銷(xiāo)售價(jià)格組合互動(dòng)互助以旺帶滯純水岸多層價(jià)格標(biāo)桿，錦繡、天鵝堡剩余單位升值價(jià)格線(xiàn)高層 多層 TH錦繡花園與波托菲諾在價(jià)格上采取互動(dòng)、互助策略，對(duì)單價(jià)進(jìn)行跟蹤控制，通過(guò)以旺帶滯、抑旺揚(yáng)滯實(shí)現(xiàn)最高整體價(jià)值對(duì)于天鵝堡二期 3區(qū)之間的競(jìng)爭(zhēng)，利用田忌賽馬策略安排推售順序，實(shí)現(xiàn)整體高價(jià)天鵝堡二期 13區(qū)的描述分區(qū) 1區(qū) 2區(qū) 3區(qū)物業(yè)素質(zhì) 中 低 高物業(yè)類(lèi)型 小高層 高層 多層價(jià)格策略 價(jià)格較快走高980012023價(jià)格平穩(wěn)走高9800 10000價(jià)格達(dá)到最高15000左右推出時(shí)機(jī) 先 中 后“粘客 ”：前推期的 VIP卡可用于后續(xù)各期年份 1999173。?位于坂雪崗片區(qū)南部，東鄰坂雪崗大道，北與雅園路相接，南側(cè)是環(huán)城南路?占地面積 22萬(wàn)平方米，建筑面積 25萬(wàn)平方米，容積率 ，總戶(hù)數(shù)約 2500戶(hù)。項(xiàng)目 客戶(hù)類(lèi)型 客戶(hù)描述城市山谷 私企老板（開(kāi)廠居多） 480萬(wàn)交通工具： 自駕車(chē)（家有兩輛車(chē)太太的自駕車(chē)為奔馳 320）生活方式： 生活品味很高，文化層次比較高，屬于商人加知識(shí)分子類(lèi)型，主要看重環(huán)境。173。山景 多層洋房、 townhouse、別墅 2023年山湖林海 4 1 山景、水景 合院式 HOUSE，聯(lián)排 TH、小高層 2023年 11月圣莫麗斯花園 山景，水景（水庫(kù)）以 house、別墅、豪宅為主的超大戶(hù)型低密度住宅區(qū)2023年 11月龍崗區(qū) 振業(yè)城 54萬(wàn) 親水湖 TH、獨(dú)院別墅、多層 2023年初寶安區(qū) 尖崗山 山景 獨(dú)立別墅、 TH 2023年市內(nèi) 九萬(wàn)三 香蜜湖景 TH、小高層 2023年天鵝堡二期三區(qū) 湖景、山景 小高層大平面 2023年 6月城市山谷 山景 TH+8層復(fù)式（產(chǎn)品創(chuàng)新特例） 2023年（數(shù)據(jù)來(lái)源：世聯(lián)地產(chǎn)數(shù)據(jù)中心） 片區(qū) 項(xiàng)目名稱(chēng) 供應(yīng)量 TH 別墅 洋房 面積區(qū)間（平米） /總價(jià)區(qū)間（萬(wàn)元）龍坂片區(qū) 潛龍山莊 12萬(wàn) 50套 50套 約 650套 洋房： 100~150 /6080TH： 250400/250400別墅 350500/420600龍 1號(hào)地塊 小于 50套 無(wú)別墅 約 500套 洋房： 80~140/4884TH： 220300/176240別墅： 300400/360400山湖林海 4 10萬(wàn) 約 400套 約 32套 約 100套 TH： 200～ 250 /200～ 300別墅： 250～ 350 /500～ 650圣莫麗斯花園 10萬(wàn) 100套 40套 約 400套 洋房： 100~160/6096TH： 250400/200360別墅： 350500/350650龍崗區(qū) 振業(yè)城 9萬(wàn) 50套 50套 約 500套 聯(lián)排： 180~260/180260 別墅： 400~500 /320400 寶安區(qū) 尖崗山一期 10萬(wàn) 150套 250套 無(wú) TH： 250400/375600別墅： 350500/7001000市內(nèi) 九萬(wàn)三 45套 無(wú)別墅 約 800套 洋房： 140~180/196252TH： 200260/400520總計(jì) 約 約 845套 約 422套 約 2950套06年與第五園存在競(jìng)爭(zhēng)相關(guān)性的低密度物業(yè)供應(yīng)量為，其中 TH845套，別墅 422套；（數(shù)據(jù)來(lái)源：世聯(lián)地產(chǎn)數(shù)據(jù)中心） 片區(qū) 項(xiàng)目名稱(chēng) 供應(yīng)量 TH 別墅 洋房 面積區(qū)間（平米） /總價(jià)區(qū)間（元）龍坂片區(qū) 潛龍山莊 14萬(wàn) 100套 20套 約 800套 洋房： 100~150 /6080TH： 250400/250400別墅 350500/420600龍 1號(hào)地塊 4萬(wàn) 售磬 無(wú)別墅 約 400套 洋房： 80~140/4884TH： 220300/176240別墅： 300400/360400山湖林海 4 約 210套 約 10套 小高層約400套TH： 200～ 250 /280～ 320別墅： 250～ 350 /550～ 700圣莫麗斯花園 10萬(wàn) 100套 少于 50套 約 700套 洋房： 10~160/6096TH： 250400/250400別墅： 350500/525700龍崗區(qū) 振業(yè)城 20萬(wàn) 小于 100套少于 20套 約 1200套 聯(lián)排： 180~260/180260 別墅： 400~500 /320400寶安區(qū) 尖崗山一期 6萬(wàn)
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