【正文】 180套 210套 無 TH： 250400/15000/375600別墅： 350500/20230/7001000市內 九萬三 5萬 售磬 無別墅 約 400套 洋房： 140~180/14000/196252TH： 200260/2023/400520總計 690套 310套 3900套07年與第五園存在競爭相關性的低密度物業(yè)供應量為，其中 TH690套，別墅 310套；（數據來源：世聯(lián)地產數據中心） 潛龍山莊 /36萬平米 /r=、別墅、小高層圣莫麗斯花園 / /r=、別墅、小高層龍 1號地塊 / /r≤+ 高層豪宅 +寬景 house尖崗山項目 1號地塊 /16萬平米 //r=、 TH、獨棟為主（比例 1： 4： 6）振業(yè)城 /54萬平米 /r=、 TH、獨棟、小高層）萬科城 / /r=、 TH、小高層）山湖林海 4/ /r=1/預計以 TH+別墅 +小高層組合產品形式開發(fā)城市山谷三期 / /r=TH空中別墅為主中海九萬三 / /r=、獨棟、小高層4季度 1季度 2季度 3季度 4季度 1季度 2季度 3季度 4季度 1季度 2季度 3季度 4季度 1季度 2季度 3季度 4季度2023 2023 2023 2023 202305年初－ 06年初與第五園存在競爭相關性的低密度物業(yè)供應量不集中，項目面臨競爭相對小21 435678913101211居住用地居住用地7 深圳市華電房地產開發(fā)有限公司占地 ,別墅用地 .,容積率 9 深圳市住宅局占地 ,容積率 ,部分 11龍華鎮(zhèn)物業(yè)發(fā)展公司總占地約 10萬 ,容積率 +12商住用地商住用地1 新一代實業(yè)公司占地 ,容積率 部分 2深圳市祥泰信息咨詢有限公司總占地 ,容積率 ,其中 萬科第五園策劃報告 174?！?萬 200萬 —800 萬TH項 目 套數 面 積 區(qū) 間 單 價區(qū) 間 總 價區(qū) 間觀瀾 高 爾 夫大宅 81 430900 2萬 1000萬 —3000 萬17英里 2 258 650萬 —700 萬西 麗 山莊 71 300500 2萬 600萬 —1000 萬波托菲 諾 23 260360 均價 3萬 780萬 —1000 萬總計 177套 1萬 173。在依山居還有兩套別墅熙圓典型客戶姓名： 祁生 外地公務員 ? 計劃分 3期 2年開發(fā)，先期開發(fā) 142072平方米 (含 4000平方米商業(yè)面積 )，容積率 ?一期 2023年 10月動工 ,預計 2023年 5月開始銷售深圳步入軸向連綿發(fā)展的離心增長階段，龍坂片區(qū)是未來 5年內最具潛力的發(fā)展片區(qū)；未來想象空間巨大中部生活服務發(fā)展軸：特區(qū)居住、生活配套和第三產業(yè)功能的拓展區(qū)第二圈層中部，是深圳城市空間軸向發(fā)展后轉入梯度同步建設的起步區(qū)域地理中心：與深圳市區(qū)各個方位的間距都比較合適，天然的中央區(qū)位有利于幅射面的擴展高新園區(qū)及物流產業(yè)發(fā)展帶來了高素質、大批量的白領階層。2023 2023173。承擔了實現本項目利潤最帶化的重要角色。繼成功開發(fā)四季花城的之后，萬科在坂雪崗的積累一直在延續(xù)，已經成為坂雪崗市場的領導品牌第五園與萬科城合力打造萬科坂雪崗區(qū)域價值，成為區(qū)域超級競爭者華僑城 坂雪崗郊區(qū) +干道 關外 +干道 +交通全面提升品牌發(fā)展商全面開發(fā) 品牌發(fā)展商領導市場自主開發(fā)旅游產業(yè) 政府規(guī)劃高科技產業(yè)自主開發(fā)配套設施 政府規(guī)劃配套設施郊區(qū) — 旅游區(qū) — 富人區(qū)的變遷 依托福田中心區(qū)從 5000至 10000元單價的提升 政府規(guī)劃發(fā)展定位坂雪崗區(qū)域價值提升目標： 從關外工業(yè)區(qū)到高科技與居住文明交融的低密度高尚區(qū)域價格提升： 3500－？『客觀性』被動式『主觀性』 3 1 4 2產品服務人文環(huán)境（新進者）（品牌）（社會資源）（自然資源）主動式“客觀性模式 ”：體現項目價值； [水榭花都 ] “主觀性模式 ”：體現營銷價值； [萬科系 ] “主動式模式 ”：體現創(chuàng)新價值；[中信紅樹灣 ] “被動式模式 ”：體現區(qū)域價值；[華僑城 ] 萬科堅定不移地體現著營銷價值地產項目 /企業(yè)的的核心競爭力矩陣『客觀性』被動式『主觀性』 3 1 4 2產品服務人文環(huán)境主動式第五園 “骨子里的中國情結 ”恰如其分地將 “產品 ”導向了 “人文 ”地產項目 /企業(yè)的的核心競爭力矩陣“人文 ”要素需要積累，是領導者品牌的標志華僑城萬科第五園大勢：房地產市場快速健康發(fā)展競爭：本項目將與萬科城產生競爭品牌：第五園將強化區(qū)域主導，并依靠產品創(chuàng)新提升區(qū)域價值3個前提 2個關鍵問題客戶 / 項目核心競爭力：區(qū)域共榮（隱性）“致力于萬科層的建筑實踐 ”（產品顯性）“中形西態(tài)的居住哲學 ”（人文顯性）2個方案銷售實施定價認籌卡數：根據目前情況預估，到年底達將到 3000個認籌客戶04年底到 05年初，近 3個月時間的工作重點是保持與3000名認籌客戶的有效溝通，與萬科城形成錯位互助04/12 05/1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月Action:與客戶達成有效溝通 ——換領 VIP卡，贈送《骨子里的中國情結》和新年賀卡 以問卷和客戶訪談的形式了解客戶的基本需求萬科城 2期解籌第五園暫停認籌05年 3月在萬科城二期選房后，制造第五園的 “ 銷售漏斗 ”04/12 05/1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月Action1： VIP卡客戶選房資格確認 ——VIP卡客戶交 5萬元確定選房資格，制造 “ 銷售漏斗 ” ，保證選房成功率；Action2：恢復認籌（交 5萬元）， 最大化積累人氣500名（具有選房資格）3000名（認籌客戶）1520%Action：制訂價目表，誠意客戶交 15萬元即可直接確定房號，限量 6080套05年 4月中旬 “ 洗籌 ” ，保證 “ 底氣 ” 的同時保證正常選房的銷售氛圍04/12 05/1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月500名（具有選房資格）120名 [控制總量 ]（升級確認房號的客戶）2025%400名（剩余具有選房資格）4月 1522日一周內客戶升級多層分層保留 A型 TH12套 B型 TH4套 D型 TH20套C型 TH4套洋房 54套多層約 60套05年 5月 1日進行第五園一期的第一次選房，約 500套單位，推出 350套（保留 30%的房號）Action：一期第一次選房的同時，繼續(xù)認籌五萬元確定二次選房資格，最大限度避免客戶流失04/12 05/1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月100套（成交客戶）120名（升級確認房號的客戶）8085%400名（剩余具有選房資格）200套（成交客戶）50%五一春交會期間一次選房，同時積累二次選房的客戶第五園一期第一次選房成績?yōu)橥瞥?350套的 85%（ 300套）05年 5月中下旬進行第五園一期的第二次選房，推出剩余 150套，成交 100套，總銷售率達到 85%Action：兩次選房期間，為增加吸引力，推出 “ 積分卡 ” 模式（配合萬客會）04/12 05/1月 2月 3月 4