【正文】 1 2 3 4 5 思路 1：雙拼 +聯(lián)排 Plan1:認(rèn)為 雙拼 可以提升高端形象，實(shí)現(xiàn)低密度價值； 但同時會犧牲部分面積，擠占容積率，而且鎮(zhèn)江客戶并不見得認(rèn)可雙拼價值； 項(xiàng)目規(guī)劃布局 —— 地塊 1的產(chǎn)品選擇 思路 2：全部為聯(lián)排，不存在雙拼 Plan2:無雙拼，全部為聯(lián)排，建面做的更多，且純粹性更好； 1 2 3 4 5 方法 1：拉開面積段 Plan1:充分 放大 洋房面積，增加洋房的舒適度與品質(zhì)感，重點(diǎn)考慮花園洋房景觀的享有 與 產(chǎn)品的創(chuàng)新 ； 項(xiàng)目規(guī)劃布局 —— 花園洋房與公寓的區(qū)隔 方法 2：組團(tuán)區(qū)隔 Plan2:通過 規(guī)劃道路、景觀軸以及入口的刻意設(shè)臵 ，增加花園洋房的自成一體，不受公寓干擾的視覺區(qū)分 ； 項(xiàng)目戶型配比建議： 產(chǎn)品 形態(tài) 戶型面積 套型 建筑面積 面積比 合計 備注 墅王 600 五房四廳 600 % % 地上 3層地下 1層 聯(lián)排 別墅 240~280 四房三廳 約 49400 花園 洋房 140 舒適三房 約 39000 % % 臨山而建，退臺花園 160 闊景三房 約 78000 % 180 奢華四房 約 13000 % 公寓 82 舒適兩房 約 54000 % % 高層公寓，俯瞰南徐 96 經(jīng)濟(jì)三房 約 108000 % 115 舒適三房 約 18000 % 酒店 約 20230 % % 五星級酒店 商業(yè) 約 30000 % % 特色風(fēng)情商業(yè)街 合計 約 410000 100% 戶型細(xì)節(jié)尺度的優(yōu)化將成為豪宅的創(chuàng)新方向 空間及細(xì)節(jié)尺度優(yōu)化建議 回歸建筑本質(zhì) —— 戶型、尺度、公共空間、尊重居住習(xí)慣 聯(lián)排別墅 客廳、餐廳 樓 梯 車庫、門房 三段式 ?加大進(jìn)深，提高局部容積率 ?靈活運(yùn)用三段式設(shè)計，設(shè)計內(nèi)庭院解決進(jìn)深加大以后的采光問題，并提高室內(nèi)空間的趣味性 ?設(shè)計地下室與露臺等“贈送面積”及“可改造面積” ?利用轉(zhuǎn)角窗、地面標(biāo)高變化區(qū)別空間、起居室部分吹拔、內(nèi)庭院等品質(zhì)提升點(diǎn)制造產(chǎn)品競爭性 ‘設(shè)計原 則 1’ ? 地上面積區(qū)間 240280平米，半地下 6080平米，總可使用 300360平方米 ,保證與小獨(dú)棟產(chǎn)品同樣舒適度，同時控制總價； 4聯(lián)到 6聯(lián)； ? 進(jìn)深 1518米 ? 室內(nèi)地下車庫，單車位 ? 34間臥室，包括 1個主臥區(qū)， 23間次臥室 ? 起居室面寬在 5米以上 ? 一層主要功能空間包括起居室、餐廳、廚房、臥室；二層和三層主要功能空間為家庭室和主次臥室；設(shè)備間與用人房臵于地下。 以尊貴的 殿堂 、紀(jì)念鎮(zhèn)江的 榮耀 。 白龍山地塊如果是高端產(chǎn)品 ，我可能考慮購買，把手中房子賣掉一套， 洋房 是我考慮的產(chǎn)品 —— 丁先生 政府公務(wù)員 41歲 關(guān)注 樓盤品質(zhì)、高端和圈層 一般鎮(zhèn)江公務(wù)員科級干部年收入 1015萬元，處級 20萬元，手中都有 34套房屋，多的有 67套的，新政對我們還是有影響的，除非賣掉手中的房屋才能買新的； 當(dāng)前住在潤州區(qū)，個人年收入 56萬元，現(xiàn)有一套 90㎡住房，計劃購買一套 120㎡的三房，能給家人一個更舒適的生活環(huán)境。 缺點(diǎn)： 樓梯走道面積過大，造成面積浪費(fèi) 。 400平米戶型 優(yōu)點(diǎn)： 別墅依緩坡設(shè)計 ,與周圍地勢結(jié)合巧妙 , 成功打造出下沉式半地下陽光 CLUB。 ? 亞東樸園 滿足 中國人的院落情節(jié)， 別墅前有庭后有院，中有天井，每層皆有觀景露臺， 多種院落形式， 著力體現(xiàn)中國傳統(tǒng)建筑中的“內(nèi)向型”空間 ? 建筑采用中國民居形式 ，建筑、院墻、臺階、門坊等完全 從徽浙民居中提取元素，并進(jìn)行現(xiàn)代手法變革； 戶型設(shè)計亦有參照萬科第五園，采用 L型或者 U型布局，打造內(nèi)庭院，使得聯(lián)排別墅告別進(jìn)深過長，達(dá)到戶戶南北通透，南北均有景觀的效果；同時中式別墅可以在更小的空間內(nèi)實(shí)現(xiàn)別墅的功能 庭院及陽臺 1F 1F 2F 組團(tuán)平面圖 ?庭院別墅，四房兩廳兩衛(wèi)， 221㎡ ， ?Ｌ型的布局增加更多庭院空間，前、后 、 中庭及陽臺； ?餐廳挑高 ?所有房間南北布局，更享陽光清風(fēng) 建筑上采用流行的節(jié)能技術(shù)，并贈送太陽能、帶卷閘門的地面停車位 ? 樸園 2023年 4月推出第三期，其利用高品質(zhì)的保溫板材等環(huán)保節(jié)能建材與配臵 。 系統(tǒng)采用數(shù)字式可視對講系統(tǒng) ,實(shí)現(xiàn)住戶、房客、管理員三放可視對獎、住戶和保安管理控制開門。三期建筑面積 40萬平方米，從 2023年開始三年內(nèi)開發(fā)完畢。 —— 鎮(zhèn)江市長劉捍東 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和新興產(chǎn)業(yè) 電子信息產(chǎn)業(yè) 新材料產(chǎn)業(yè) 環(huán)保產(chǎn)業(yè) 新能源產(chǎn)業(yè) 生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè) 機(jī)械裝備業(yè) 先進(jìn)制造業(yè) 傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè) 汽車及零部件產(chǎn)業(yè) 冶金、紡織、造紙、輕工食品等 第二產(chǎn)業(yè) ? 2023年三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由上年的:: ::，第三產(chǎn)業(yè)比重比上年提高 點(diǎn)， 工業(yè)發(fā)展緩慢 ? 目前的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)為： 裝備制造 、化工、造紙、特種金屬、材料等四大支柱產(chǎn)業(yè)，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)居多，附加值地 上市公司 知名企業(yè) 大型國企 恒順醋業(yè)（ 600305）、江蘇索普（ 600746）、大亞科技（ 000910）、 大港股份（ 002077）、恒寶股份（ 002104）、宏達(dá)新材（ 002211）、 魚躍醫(yī)療（ 002223）、天工國際 （香港上市）。 第一圈層 核心層 依靠便捷的交通樞紐、優(yōu)良的社會環(huán)境、高級人才的聚集、與國際接軌的大平臺建設(shè)，提高凝聚與展示優(yōu)勢。 多功能 —— 單中心 —— 單一產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)城市群模式； 隨著中心城市產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，周邊城市產(chǎn)業(yè)升級，腹地城市受到區(qū)域輻射影響，承擔(dān)低端制造業(yè)的轉(zhuǎn)移。 長三角都市圈 — 發(fā)展規(guī)律 國際成熟大都市圈發(fā)展規(guī)律 以東京大都市圈為例，它形成較為成熟的城市分工：東京作為核心城市，是政治經(jīng)濟(jì)中心；周邊形成各有分工的骨干城市 ? 日本副都：政府機(jī)構(gòu)、居住、生活、商務(wù)職能集聚 ? 核心設(shè)施：琦玉商業(yè)中心 ? 千葉：國際空港、港灣，工業(yè)集聚地 ；加強(qiáng)商務(wù)、國際交流等職能 ?核心設(shè)施：幕張國際會議中心、幕張高科技研發(fā)園 ?工業(yè)集聚地和國際港灣；加強(qiáng)研發(fā)、商業(yè)、國際交流、居住等職能 ? 多摩：東京都高科技產(chǎn)業(yè)、研究開發(fā)機(jī)構(gòu)、商業(yè)、大學(xué)的集聚地 千葉 琦玉 東京中心區(qū)政治、金融、經(jīng)濟(jì)中心 多摩 神奈川 茨城南部 ?土浦、筑波： 學(xué)術(shù)研究 、市民交流中心 長三角都市圈 — 發(fā)展規(guī)律 以上海為核心的長三角城市群中，鎮(zhèn)江市位于第三圈層；城市分工為原材料基地，部分承接一二圈層產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移 上海 蘇州 揚(yáng)州 無錫 杭州 寧波 嘉興 常州 鎮(zhèn)江 南通 舟山 臺州 泰州 湖州 紹興 ?核 心 —— 上海： 對外窗口 ?第一圈層 —— 現(xiàn)代服務(wù)業(yè)基地 ?第二圈層 —— 專業(yè)產(chǎn)業(yè)基地、專業(yè)市場 ?第三圈層 —— 原材料基地 上海將重點(diǎn)發(fā)展國際經(jīng)濟(jì)、金融、貿(mào)易、航運(yùn)、信息服務(wù)等服務(wù)業(yè)，成為長江三角洲城市群的綜合服務(wù)中心；同時上海國際大都市的地位得到加強(qiáng)，承擔(dān)了長三角對外窗口的功能。 ?由于大城市要素價格上漲，在城際 鐵路開通后， 資本開始流向具有成本優(yōu)勢的鎮(zhèn)江 ； ?對于城市，資本流入會使得城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，并增加居民收入 ?對于房地產(chǎn)行業(yè)，資本流向鎮(zhèn)江將導(dǎo)致土地價格上漲； 城鐵影響 — 區(qū)域發(fā)展 ?稅收貢獻(xiàn) ?產(chǎn)業(yè)乘數(shù) ?消費(fèi)帶動 ?就業(yè)乘數(shù) ?社會資本 投資可以實(shí)現(xiàn) 軌道交通加速人口流動，為鎮(zhèn)江帶來商務(wù)人群、旅游人群和通勤人群，增加對商貿(mào)服務(wù)的需求，對于商業(yè)、旅游地產(chǎn)極為有利 ? 城際鐵路主要使用者為商務(wù)人群、旅游、通勤（工作和生活分開）；這些人員的需求如下： 城鐵影響 — 人口導(dǎo)入 軌道交通加速人口流動，可為鎮(zhèn)江帶來商務(wù)人群、旅游人群和通勤人群，人口導(dǎo)入首先會增加對商貿(mào)服務(wù)的需求，對于商業(yè)地產(chǎn)極為有利 城鐵使得鎮(zhèn)江面臨本土人才流向大城市的風(fēng)險：因價值量高的業(yè)務(wù)日趨集中于中心城市，從而吸引高端人才流向大城市 ? 從右圖的微笑曲線可見，對于生產(chǎn)制造企業(yè)而言，研發(fā)、設(shè)計、營銷、財務(wù)等是價值量較高的環(huán)節(jié)，也是總部經(jīng)濟(jì)所涵蓋的內(nèi)容；由于大城市具有完善的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)體系，有利于發(fā)展總部總部經(jīng)濟(jì)，因此在城市分工中，總部與制造業(yè)逐漸分離，從而高端人才流入大城市； ? 城際輕軌開通，使得中心城市發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)與“次中心”的制造基地能更好的實(shí)現(xiàn)信息交換、因此會使分工進(jìn)一步明確，從而加劇了人才流出。單盤成交量最大為 ㎡。 周界防范報警系統(tǒng)。 二層、底曾進(jìn)戶門旁設(shè)家庭報警主機(jī)、主入口安裝門磁、客廳安裝紅外探測器、主臥及客廳設(shè)緊急報警按紐。 夾層僅設(shè)廚房與餐廳 ,大面積獨(dú)立餐廳采光充足 。 三層陽光臥房承接大露臺 , 景觀視野好； 缺點(diǎn)： 衛(wèi)生間和廚房的面積過大； 3層衛(wèi)生間正對著副臥； 科技別墅：科苑華庭 項(xiàng)目優(yōu)勢： 綠色、節(jié)能、新材料 ? 產(chǎn)品附加值： ? 未來的科技住宅，結(jié)構(gòu)抗震設(shè)防7級，多重防水保障措施，節(jié)能環(huán)保，雨水回收系統(tǒng)，新型建材，低能耗，成熟科技； ? 周邊配套 ： ? 位于傲踞生態(tài)丹徒新城中心人民廣場生態(tài)公園 ,谷陽湖靜畔其側(cè)。 貌在規(guī)劃設(shè)計時被保留。 他們是財富的擁有者 在鎮(zhèn)江，有一群人 他們擁有著大量的財富 對貨幣資源和人脈資源的占有使他們 能一鳴驚人 但他們潛藏在鎮(zhèn)江 …… 客戶梯隊(duì)的 物以類聚，人以群分！ NO2：中產(chǎn)階級 他們是鎮(zhèn)江的中流砥柱 工作在國內(nèi)一線企業(yè)的駐鎮(zhèn)員工，創(chuàng)維、國美，他們是當(dāng)?shù)仄笫聵I(yè)單位的中層員工，收 入穩(wěn)定，家庭成型！ 深刻的 愛著鎮(zhèn)江的文化 和 鎮(zhèn)江這座城市。而在更深的內(nèi)在，它更是承載了這個城市的人民對理想、對榮耀的至上追求，對于城市的至深榮光。 別墅體驗(yàn)價值 增加內(nèi)外空間體量感 —— 室內(nèi)局部縱向空間處理 ? 入口的吹拔處理能使其有明顯的、不同于普通住宅的居住感受； 別墅體驗(yàn)價值 面積贈送 —— 地下室、大露臺、前庭、后院、內(nèi)院，增加舒適度，給到實(shí)惠 內(nèi)庭院 后庭院 陽光露臺 陽光露臺 內(nèi)庭院 前庭院 前庭 ? 即便是控制了面積的別墅產(chǎn)品同樣能設(shè)計出戶型層次感豐富的產(chǎn)品； ? 通過前庭、后院、內(nèi)庭院、大露臺的設(shè)計形成別墅產(chǎn)品層次豐富的立體庭院景觀； ? 庭院、大露臺和地下室的贈送提升居住舒適度，同時為客戶增加實(shí)惠。 —— 情景洋房的詩情畫意 122 解讀一：層層退臺 ?露臺相對于陽臺更有花園感。通過這種設(shè)計，有效的降低了傳統(tǒng)多層產(chǎn)品在一層和頂層上的銷售難度，將傳統(tǒng)多層的銷售劣勢轉(zhuǎn)化為優(yōu)勢，形成情景洋房的銷售亮點(diǎn)。 ?居住在情景洋房，不僅享受到其創(chuàng)意居住環(huán)境，更能體驗(yàn)到社交方式的改變所帶來的新鄰里關(guān)系。 ?通過情景房將外部花園的“景”引進(jìn)室內(nèi)，也可將室內(nèi)的“情”與外花園融合在一起，更好地增加室內(nèi)外的情趣性。二至五層則通過北入口樓體進(jìn)入家中，避免了樓上樓下出入的打擾。 ?改變傳統(tǒng)聯(lián)排長條型布局；空間富有變化，庭院也隨之變化 典型案例：保利葉上海 中間套戶型 — 上海香堤苑 ?贈送地下室，南北花園及中央庭院，露臺和陽臺可在多層次上欣賞景觀。 風(fēng)格感知： 借用萬科蘭喬圣菲立面風(fēng)格 新中心 家族別墅 蘭喬圣菲的建筑風(fēng)格，同樣成為豪宅的代名詞，源于西班牙殖民時代和意大利文藝復(fù)興時代，帶有強(qiáng)烈的儀式感和貴族氣息，講究建筑、園林的統(tǒng)一，萬科在鎮(zhèn)江再現(xiàn)蘭喬圣菲小鎮(zhèn)。 代言過去，影響未來 有山一樣的高度，俯瞰天下 有城一樣的胸懷，海納百川 萬科二十六年，鍛造精品獻(xiàn)禮鎮(zhèn)江 屬性定位： 鎮(zhèn)江新城 首席純正歐式風(fēng)格山體大宅 項(xiàng)目命名 1： 登堂晉界，萬中無一。 —— 王先生 私營業(yè)主 41歲 關(guān)注 樓盤景觀、私密性、專屬圈層、健康 南徐 目前是 鎮(zhèn)江最熱門的板塊 ，那邊路網(wǎng)發(fā)達(dá)，沒有工業(yè)污染，環(huán)境很好，高端樓盤眾多，主要的購買者 還是公務(wù)員、教師和老板， 我在萬科潤園購買了房子，主要是購買 萬科 的人都是 高端客戶，物業(yè) 也是我選擇的原因。 二層主人套房由主臥 ,主衛(wèi) ,步入式衣帽間三部分組成 ,形成主人獨(dú)立 。 2層有兩個同向小陽臺，此為重復(fù)之舉。項(xiàng)目以原創(chuàng)新中式為項(xiàng)目的規(guī)劃理念 ，產(chǎn)品類涵蓋聯(lián)排別墅、花園洋房、小高層住宅等多種物業(yè)。