【正文】 范圍，未來(lái)城鐵建設(shè)落成及周邊配套逐步完善，將 對(duì)其地塊價(jià)值具有顯著提升的作用； “鎮(zhèn)江人對(duì)城鐵的概念還比較模糊，只知道城鐵增加了一個(gè)去大城市的通路，具體有什么真實(shí)的價(jià)值還不清楚 ……” — 益房網(wǎng) 王丹 “城鐵能增加流動(dòng)性，吸引投資；站前廣場(chǎng)增加配套，除此外鎮(zhèn)江居民不了解深層次的意義，更關(guān)心眼前的利益 …” — 冠城國(guó)際銷售 汪佩佩 城鐵交通帶來(lái)人口流動(dòng)，使得更多的人可能成為住宅投資型的客戶，但僅有少量通勤人口中發(fā)達(dá)城市外溢人口存在剛性住宅需求 ? 城際鐵路主要使用者為商務(wù)人群、旅游、通勤（工作和生活分開）；這些人員的需求如下： 城鐵影響 — 置業(yè)需求 為潛在的投資型客戶 工作在發(fā)達(dá)城市，臵業(yè)在鎮(zhèn)江 工作在鎮(zhèn)江，生活在發(fā)達(dá)城市 臵業(yè)要求能實(shí)現(xiàn)與工作城市合理的房?jī)r(jià)差 可能對(duì)于投資型物業(yè)或者小戶型公寓存在自住需求 京滬高鐵開通及站前綜合服務(wù)區(qū)的建設(shè)，首先能使項(xiàng)目區(qū)域收獲便利，且長(zhǎng)期能顯著增強(qiáng)土地價(jià)值 R1=0200m R2=300500m R〉 500m 商貿(mào)辦公區(qū) 中高密度居住區(qū) 中低密度居住區(qū) 土地利用性質(zhì)的分布特征： ?為保證對(duì)高可達(dá)性的追求， 土地利用性質(zhì)的分布表現(xiàn)在對(duì)車站集中的趨勢(shì) ：在靠近車站的地方盡可能布臵商貿(mào)、辦公等設(shè)施，因?yàn)橹挥羞@類設(shè)施能支持較高的地租；在稍遠(yuǎn)一點(diǎn)的地方可綜合布臵中高密度居住區(qū)；在車站地區(qū)的邊緣，宜布臵中，低密度的居住區(qū) 軌道站點(diǎn)周邊土地 功能分布 京滬高鐵開通及站前綜合服務(wù)區(qū)的建設(shè)，使得區(qū)域交通和商業(yè)配套改得以善，并促使區(qū)域土地價(jià)值得以提升 城鐵影響 — 房地產(chǎn)價(jià)值 ?根據(jù)世聯(lián)研究， 軌道站區(qū)應(yīng)發(fā)展成為一個(gè)交通便捷、功能復(fù)合、形象鮮明、充滿生機(jī)的區(qū)域服務(wù)中心 ，如發(fā)展商務(wù)辦公、商業(yè)、酒店、會(huì)展、會(huì)議、創(chuàng)意研發(fā)、文化教育和高級(jí)公寓等； 鎮(zhèn)江大型知名企業(yè)數(shù)量偏少，主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)為傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，附加值低，制約了經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，因此制約了房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的空間 鎮(zhèn)江全市產(chǎn)業(yè)層次嚴(yán)重偏低：農(nóng)業(yè)技術(shù)含量總體不高，工業(yè)中的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)占到 70%以上，第三產(chǎn)業(yè)中的新興產(chǎn)業(yè)占比不到 10%。我市的產(chǎn)業(yè)總體上還停留在低附加值、低收入、低競(jìng)爭(zhēng)力的層次。這樣的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)無(wú)法實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，無(wú)法參與新一輪城市之間的競(jìng)爭(zhēng)，更無(wú)法實(shí)現(xiàn)新的跨越。 —— 鎮(zhèn)江市長(zhǎng)劉捍東 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和新興產(chǎn)業(yè) 電子信息產(chǎn)業(yè) 新材料產(chǎn)業(yè) 環(huán)保產(chǎn)業(yè) 新能源產(chǎn)業(yè) 生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè) 機(jī)械裝備業(yè) 先進(jìn)制造業(yè) 傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè) 汽車及零部件產(chǎn)業(yè) 冶金、紡織、造紙、輕工食品等 第二產(chǎn)業(yè) ? 2023年三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由上年的:: ::，第三產(chǎn)業(yè)比重比上年提高 點(diǎn)， 工業(yè)發(fā)展緩慢 ? 目前的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)為： 裝備制造 、化工、造紙、特種金屬、材料等四大支柱產(chǎn)業(yè)，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)居多，附加值地 上市公司 知名企業(yè) 大型國(guó)企 恒順醋業(yè)（ 600305）、江蘇索普（ 600746）、大亞科技（ 000910）、 大港股份（ 002077）、恒寶股份（ 002104）、宏達(dá)新材（ 002211）、 魚躍醫(yī)療（ 002223）、天工國(guó)際 （香港上市）。 金東紙業(yè)、諫壁發(fā)電廠、中化 鎮(zhèn)江 焦化、 CCVI軸承、華東泰克西、嘉吉飼料、 Kyb、奇美化學(xué)、飛達(dá)工具、萬(wàn)新光新、現(xiàn)代南自、中電集團(tuán)、大全集團(tuán)、華鵬集團(tuán)、江蘇太白、華東聯(lián)合制罐、江奎集團(tuán)，等等。 移動(dòng)、聯(lián)通、電信、四大國(guó)有銀行等 鎮(zhèn)江近兩年人口增長(zhǎng)率低， 2023年甚至負(fù)增長(zhǎng)；戶籍人口人均住房面積已達(dá) 35㎡，超過(guò)人均 30㎡的小康水平，未來(lái)本土住宅需求以改善型的為主 鎮(zhèn)江近兩年人口變化 單位：萬(wàn)人 備注 年 份 常住人 口 戶籍人口 常住人口 增量 戶籍人口 戶籍人口人均住房面積 2023年 304 ㎡ 2023年 ㎡ ?鎮(zhèn)江人口增長(zhǎng)率低， 2023年戶籍人口增量?jī)H為 4‰ ， 2023年為負(fù)增長(zhǎng) ?戶籍人口人均住房面積為 35㎡，遠(yuǎn)超過(guò)人均 30㎡的小康水平 ?未來(lái)鎮(zhèn)江住宅總需求量受限，需求以改善型為主 2023年鎮(zhèn)江市區(qū)房屋拆遷量相當(dāng)于前四年和，成交商品房套均面積 112㎡，大面積成主流。單盤成交量最大為 ㎡。市場(chǎng)反應(yīng)投資客戶、私營(yíng)業(yè)主及拆遷戶共同構(gòu)成了 2023年住宅市場(chǎng)的主力軍 舊城改造規(guī)模再度擴(kuò)大，全年累計(jì)完成房屋拆遷面積 ，比上年增長(zhǎng) ％，相當(dāng)于前三年拆遷量的總和，其中市區(qū)房屋拆遷面積 381萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) ，相當(dāng)于前四年拆遷量的總和 2023年鎮(zhèn)江市區(qū)實(shí)現(xiàn)商品房銷售 30994套，平均成交價(jià)格為 /㎡ 。主城區(qū)銷售面積 ㎡，成交住宅戶均面積112㎡ 指標(biāo) 2023年 2023年 套數(shù)供求比 供應(yīng)量 (套 ) 18672 24583 銷售量 (套 ) 20550 30994 銷售面積 （萬(wàn)㎡） 成交價(jià)格 (元 /M178。) 20232023年鎮(zhèn)江主城區(qū)商品供銷數(shù)據(jù) 2023年鎮(zhèn)江商品成交套數(shù) TOP１０ 2023年鎮(zhèn)江單盤成交面積最大為㎡，魅力之城成交 ㎡ 數(shù)據(jù)來(lái)源：鎮(zhèn)江益房網(wǎng) 鎮(zhèn)江近兩年房?jī)r(jià)收入比均為 ，屬于長(zhǎng)三角的價(jià)值洼地，仍有上漲空間；按照房?jī)r(jià)收入比為 8，房?jī)r(jià)年增長(zhǎng)率 10%，可知 2023年底鎮(zhèn)江住宅均價(jià)具有沖刺6145元 /㎡的潛力 鎮(zhèn)江 南京 常州 無(wú)錫 南通 備注 年 份 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 房?jī)r(jià)收入比計(jì)算方法 市區(qū)居民可支配收入（元） 19040 20949 23122 25504 23751 24576 21001 住宅均價(jià)*30㎡ /市區(qū)居民人均可支配收入 住宅平均售價(jià) 4002 4450 6492 8543 4479 6408 6705 收入房?jī)r(jià)比 2023年鎮(zhèn)江住宅均價(jià) 4450元 /㎡ 按照房?jī)r(jià)收入比 8計(jì)算住宅均價(jià)為 5586元 /㎡ 假設(shè)房?jī)r(jià)收入比 8 住宅均價(jià)年增幅10%，則 2023年底住宅均價(jià)為 6145元 /㎡ 購(gòu)買 30㎡ 住房總花費(fèi)：8*年人均可支配收入 167592元 近兩年人均可支配收入收入平均漲幅 % 備注： 收入增加幅度可以支撐住宅售價(jià)上漲 城鐵對(duì)鎮(zhèn)江房地產(chǎn)影響的釋放相對(duì)緩慢，短期內(nèi)無(wú)法支撐客戶的放大，僅會(huì)有少量投資客與極少剛需客介入！但本土拆遷戶、私營(yíng)業(yè)主及公務(wù)員的改善型需求強(qiáng)勁，城市房地產(chǎn)價(jià)格仍存在較大空間！ 小 結(jié) 2： 價(jià)值體系 視角一：都市圈下的城市價(jià)值 視角二：都市圈下的鎮(zhèn)江房地產(chǎn) 視角三：項(xiàng)目的本體屬性 1 價(jià)值反思： 都市圈發(fā)展對(duì)鎮(zhèn)江的影響？項(xiàng)目本體屬性？ 項(xiàng)目西鄰國(guó)家 4A級(jí)南山風(fēng)景區(qū)，獨(dú)占白龍山脈，地形起伏，擁有一定的原生態(tài)植被，自然資源條件極其優(yōu)越 自然資源稀缺 南山風(fēng)景區(qū) 區(qū)位優(yōu)勢(shì)獨(dú)特 職工文體中心 市民公園 體育會(huì)展中心 市政府辦公樓 規(guī)劃展覽館 公安局 南徐新城作為鎮(zhèn)江公共事業(yè)的中心，其地理位臵能夠很好的連接老城，輻射丹徒新區(qū) 項(xiàng)目位于南徐新城核心區(qū)內(nèi)，緊鄰市政府機(jī)關(guān)、奧林匹克體育公園、京滬高鐵鎮(zhèn)江站 項(xiàng)目地塊占地 500畝，總建筑面積為 ，大規(guī)模的居住社區(qū) 規(guī)模優(yōu)勢(shì) 項(xiàng)目參數(shù) 數(shù)據(jù) 備注 占地面積 容積率 總建筑面積 416400㎡ 商辦建筑面積 ㎡，居住建筑面積 — ㎡ 居住人口 10880人 居住戶數(shù) 3400戶 萬(wàn)科品牌優(yōu)勢(shì)，萬(wàn)科于 2023年銷售魅力之城，居民心中代表了良好的物業(yè)管理和建筑質(zhì)量，紅郡奠定了萬(wàn)科高端產(chǎn)品的地位 品牌優(yōu)勢(shì) ?萬(wàn)科的房子質(zhì)量還好有保證的 —— 鎮(zhèn)江蔡先生 ?萬(wàn)科紅郡的設(shè)計(jì)還是很符合鎮(zhèn)江人的消費(fèi)能力和口味的，說(shuō)明萬(wàn)科對(duì)于市場(chǎng)的敏銳 —— 出租車司機(jī) 37 項(xiàng)目距離京滬高鐵鎮(zhèn)江站站前綜合服務(wù)區(qū)約 300米，為站前綜合服務(wù)區(qū)的核心影響范圍，共享商務(wù)及交通配套的同時(shí)，利于項(xiàng)目形象及及品牌展示 ?項(xiàng)目地塊聚離京滬高鐵鎮(zhèn)江站站前綜合服務(wù)區(qū)約 300米，為站前綜合服務(wù)區(qū)的核心影響范圍， 能充分利用站前廣場(chǎng)的商業(yè)商務(wù)配套 ?出行便利，對(duì)于商務(wù)人士極具新引力 ?京滬高鐵開通后， 長(zhǎng)期能對(duì)其地塊價(jià)值具有顯著提升的作用，有利于吸引投資客戶 ?利于項(xiàng)目的形象展示，作為高鐵人群進(jìn)入鎮(zhèn)江市區(qū)必經(jīng)之地，其 對(duì)于萬(wàn)科的品牌展示作用不言而喻 項(xiàng)目地塊 300米 高鐵優(yōu)勢(shì) 京滬高鐵站前綜合服務(wù)區(qū) 項(xiàng)目具備豪宅潛質(zhì)！ 區(qū)位 |景觀 |地勢(shì) |資源 |規(guī)模 |品牌 1 報(bào)告結(jié)構(gòu) 價(jià)值反思 2 市場(chǎng)掃描 3 客戶機(jī)會(huì) 4 項(xiàng)目定位 5 營(yíng)銷舉措 市場(chǎng)和客戶 視角一：鎮(zhèn)江市場(chǎng)掃描 視角二：潛在競(jìng)爭(zhēng)者分析 視角三：個(gè)案分析 2 市場(chǎng)和客戶掃描： 鎮(zhèn)江市場(chǎng)掃描 /潛在競(jìng)爭(zhēng)者分析 /個(gè)案分析？ 濱江板塊 金山板塊 南徐板塊 丁卯板塊 丹徒板塊 市中心板塊 南徐板塊將是城市下一個(gè)豪宅板塊，從資源及產(chǎn)品上能與南徐形成競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系的板塊為濱江和丹徒板塊 ? 市中心和濱江板塊為公認(rèn)的豪宅聚集板塊； ? 濱江板塊可出讓土地較少，未來(lái)上市項(xiàng)目將逐漸減少； ? 南徐是下一個(gè)城市豪宅板塊； ? 丁卯片成為公寓產(chǎn)品的沃土，整體以小高和高層為主； ? 丹徒自然風(fēng)景好，隨著南徐的建設(shè)，丹徒必將更快的融入主城區(qū)，將是鎮(zhèn)江未來(lái)的豪宅板塊； ? 金山片區(qū)開發(fā)較為滯后，目前產(chǎn)品以高層、小高為主 鎮(zhèn)江住宅市場(chǎng)整體價(jià)格箱體較窄，公寓與洋房間價(jià)差 10001500元 /㎡ ，雙拼、聯(lián)排、洋房逐級(jí)價(jià)差 1000元 /㎡ ，獨(dú)棟較雙拼約貴 2023元 /㎡ 板塊名稱 區(qū)域資源 產(chǎn)品形態(tài) 價(jià)格水平 南徐片區(qū) 臨南山、新市政中心 多層、小高層、別墅 公寓 7000 洋房 8800 別墅 金山片區(qū) 臨金山、長(zhǎng)江 多層，小高層 42005600 市中心片區(qū) 交通便利、配套完善 小高層、高層 8000 學(xué)府路片區(qū) 交通便利、配套齊全 多層、小高層、高層 53007000 濱江片區(qū) 臨焦山、長(zhǎng)江，配套完善 多層、小高層、別墅 公寓 60007000 洋房 70009000 別墅 700011000 丹徒片區(qū) 生態(tài)條件好 別墅為主、小高、多 層 公寓 45005500 別墅 650012023 公寓熱銷面積段為 90125㎡ ，總價(jià)為 5075萬(wàn) 片區(qū) 項(xiàng)目 主力面積：㎡ 聯(lián)排熱銷面積：㎡ 總價(jià)段：萬(wàn)元 去化面積段為90125㎡ 濱江片區(qū) 香江花城 91140 87120 5880 夢(mèng)溪嘉苑 90140 95130 5484 學(xué)林雅郡 84140 90125 4168 江山名洲 89141 89120 6298 東城綠洲 70130 85115 3566 名仕佳園 87139 10120 4471 丹徒片區(qū) 魏瑪假日 67118 79118 3849 風(fēng)景城邦 79120 85110 2842 頤景嘉苑 85101 90101 3440 新城家園 81131 95120 3252 南徐板塊 萬(wàn)科 潤(rùn)園 86124 86124 6086 華都名城 90126 95126 6890 備注：已售完樓盤參照二手房售價(jià) 南徐板塊主力面積略小于濱江板塊，但成交單價(jià)已高于濱江，南徐板塊內(nèi)的公寓 面積段有突破空間！ 洋房熱銷面積段為 110135，總價(jià)為 6090萬(wàn) 片區(qū) 項(xiàng)目 主力面積：㎡ 聯(lián)排熱銷面積：㎡ 總價(jià)段：萬(wàn)元 去化面積段為100135，總價(jià)為6090萬(wàn) 濱江片區(qū) 江山名洲 82143 85125 5795 中南世紀(jì)城 120140 120140 7898 香江花城 97139 100120 6595 丹徒片區(qū) 風(fēng)景城邦 80120 90120 3248 亞廈風(fēng)和苑 78140 80125 3560 南徐片區(qū) 華都名城 90148 90125 6575 國(guó)際冠城 120150 120135 108135 備注：已售完樓盤參照二手房售價(jià) 目前成交總價(jià)最高者（國(guó)際冠城）已在南徐出現(xiàn)，而目前南徐已近空貨！ 聯(lián)排熱銷面積段為 190240，總價(jià)為 150325萬(wàn) 片區(qū) 項(xiàng)目 主力面積：㎡ 聯(lián)排