【正文】 圣莫麗斯 200余套 TH， 5套別墅尖崗山項目（南區(qū)） 166套 TH和別墅星河丹堤一期 約 200套 TH， 7套別墅天琴灣 3期 48套別墅鳳凰谷 68套 TH， 15套別墅波托菲諾別墅 2期 20套別墅龍 1號地塊 小于 50套 TH純水岸 2期 TH 17套 TH東方花園 14套別墅東部華僑城一期 約 108套 TH， 81套別墅月亮灣項目 約 85套 TH， 15套別墅聯泰大梅沙 約 69套別墅溪之谷 101套別墅關外項目關內項目觀瀾湖高爾夫大宅（昆仕頓區(qū)） 25套別墅觀瀾湖高爾夫大宅（漢士達區(qū)） 27套別墅天籟 30套 TH、 16套別墅216。 2023年供應的純別墅項目供應較多；分布區(qū)域較為集中的是龍華二線拓展區(qū)和梅沙片區(qū)。216。 從目前的推廣力度來看尖崗山項目、星河丹堤、圣莫里斯等將在 2023市場上產生較大影響力的項目。翡翠灣一期 156棟別墅 32項 目 占地（萬㎡） 建面（萬㎡） 容 積 率戶 型面 積 （㎡） 套數 總 價（萬元）圣莫麗斯 （一期建筑面積 ） TH： 270500別墅： 6351135200余套 TH5套別墅：TH： 432800別墅： 12702270星河丹堤一期20（總占地） 36（總建面）（一期為TH社區(qū)，容積率 ）TH： 210290別墅： 400 約 200套 TH、 7套別墅TH： 336464別墅：約 800天琴灣 3期 別墅： 3501000 共 48套別墅 預計在 1500以上東部華僑城 —— —— 個性別墅： 800（ 1地塊），別墅： 400（ 14地塊）， TH：200（ 4地塊）（ 1地塊）個性別墅： 14套，別墅： 20套預計為 10007000（ 2地塊）別墅： 50套（ 3地塊）別墅： 81套、 TH： 108套（ 4地塊）別墅： 68套、 TH： 76套聯泰大梅沙 —— 約 69套 ——鳳凰谷 2 —— 200300 TH約 68套別墅約 15套 約 400600純水岸 2期TH 約 TH： 300350 TH約 17套 TH： 12001800波托菲諾別墅 2期 ——（計入容積率） 別墅： 350500 別墅約 20套 別墅： 18003500東方花園 約 別墅： 400 別墅約 14套 預計總價為 16002800月亮灣項目 TH： 200別墅： 300 TH約 85套別墅約 15套 TH： 400500別墅：約 1000數據來源：世聯平臺關內別墅項目供應33項 目 占地（萬㎡） 建面（萬㎡） 容 積 率戶 型面 積 （㎡） 套數 總 價（萬元）潛龍山莊 約 60 TH： 250400別墅： 350500 50套 TH、 50套獨棟 ——溪之谷 約 別墅： 300700 擬建約 101棟山地頂級別墅 別墅： 10004000龍 1號地塊 約 8 TH： 220300 小于 50套 TH ——觀瀾湖高爾夫 (翡翠灣 ) 100 主力： 198288共 156棟（ 174戶）一期將推出 156棟別墅預計 6001000觀瀾湖高爾夫大宅（昆仕頓區(qū)） 別墅： 600800 25套別墅 ——觀瀾湖高爾夫大宅（漢士達區(qū)） 別墅： 430700 27套別墅 ——天籟 3 TH： 250280別墅： 300500 30套 TH、 16套別墅 預計 5001000尖崗山項目（南區(qū)） 20 10 TH： 250400別墅： 350500 166套 TH和別墅TH： 400800別墅： 7001500數據來源：世聯平臺關外別墅項目供應340406年別墅市場供應走勢圖 近 3年別墅市場供應量保持持續(xù)增長，供應量大幅增加，將消化大量的需求，競爭日益激烈。216。從總體而言， 05年總體市場反映火熱，TH大幅放量，供應量為近三年之最，但隨著政府宏觀調控及土地稀缺， 06年市場供應有所下降。216。別墅供應量的逐年增加，一方面表明市場對高端物業(yè)的持續(xù)需求，一方面帶來更為激烈的客戶資源競爭。35整體需求較旺， 總價區(qū)間在 7001200萬的產品增幅明顯，高端產品的檔次在逐步提高216。7001200萬這一區(qū)間段的供應量增長明顯216。在總價區(qū)間 700萬以下的項目規(guī)模在增大，而總價區(qū)間在 700萬以上的項目個數在增加6171231172402852700萬以下7001200萬1200萬以上2023 202320232023別墅項目的供應量與價格對比分析36700萬1200萬3000萬2023年高價位別墅主要集中在關內的頂級高端物業(yè)1231套240套36套16套總價 套數 項目3000萬以上 16 觀瀾高爾夫大宅（蔓菲亞區(qū)）1200萬 3000萬 36香蜜湖 1號雙拼、波托菲諾 23套別墅、中信高爾夫別墅樓王7001200萬 240 香蜜湖 1號 TH、西麗山莊、觀瀾高爾夫大宅（麗維康區(qū)黃金嶺）、中信紅樹灣 TH、中信高爾夫別墅獨棟700萬以下 1231 城市山谷三期、萬科東海岸 3期、振業(yè)城、中信高爾夫別墅 TH、萬科第五園、萬科城目前的市場上限區(qū)間37u郊區(qū)物業(yè)（價位 4001500萬） 振業(yè)城、尖崗山 意向客戶多來自關內，籍貫較分散，受教育程度多為本科以上，且多數有國外學習經驗；私營企業(yè)主居多，從事 IT、投資、貿易類；最關注朝向、其次為花園和景觀沒有明顯的地緣關系，龍崗本地和福田為主，家庭成員較多，喜歡安靜的生活，對環(huán)境較看中客戶素質較高，基本上有海外學習經驗，甚至有外國國籍或長住海外；關注的是新的房產能否滿足自己不斷攀升的價值需求客戶多來自福田，有較深的地緣關系，廣潮籍人士占多；私營企業(yè)主，從事銷售貿易類、生產型及投資類；注重區(qū)位、價格、升值潛力、社區(qū)環(huán)境u城市物業(yè)（價位 9002023萬） 香蜜湖 1號u景觀物業(yè)（價位 4002023萬） 中信高爾夫別墅u頂級物業(yè)（價位 10003000萬） 波托菲諾典型別墅客戶描述別墅市場整體客戶層面較高，價格承受能力較強。38市場環(huán)境及競爭分析大勢分析及判斷高端市場分析市場供應分析市場需求分析寶安中心區(qū)市場分析競爭分析39從 2023年寶安市場的供需來看，寶安中心區(qū)的價值不斷被認可、提升，目前成交均價達到 5833元 /平米，關內成交客戶近 50%。年份 樓盤項目名稱 均價2023 麗晶國際 5100幸福海岸 6000金成時代家園二期 4700天悅龍庭二期 5400深業(yè)新岸線 5600金泓凱旋城 6000鴻榮源尚都 7050富源濱海春城 5000御景灣花園 5716圣淘沙駿園 5500均價 58332023 西城上筑 630005年寶安中心區(qū)整體均價達 5833元 /平方米，市場表現火爆，進入06年，西城上筑搶先入市，選房當天反應熱烈，實現均價 6800元 /平方米，選房率達 96％。關內客戶比例不斷增加，目前關內客戶比例接近 50％推出時間 寶安樓盤 關內客戶比例 天悅龍庭 25％ 麗晶國際 23％ 幸福海岸 30％ 深業(yè)新岸線 30％ 金泓凱旋城 40％40從近兩年寶安中心區(qū)供應來看，低密度高檔物業(yè)缺少，而當地客戶購買力強勁，當地客戶對低密度高檔物業(yè)的需求沒有得到滿足樓盤項目名稱 容積率 建面（㎡） 進度 開盤日期西城上筑 160000 2月 26日泰華 N2君逸世家 4 100000 建地基 預計 11月第五大道一期 120230 已建 18層 預計 4月幸福海岸二期 130000 已建 3層 預計 6月深業(yè)新岸線二期 100000 建地基 預計 10月金泓凱旋城二期 160000 未動 預計年底宏發(fā) N5翰璽園 168000 建完地基 預計年底正中 N4風臨州苑 —— 43000 在建 預計 6月榕江 N4菁華趣庭 —— 75000 建完地基 預計年中泰華 N7 —— —— 未動 預計 07年金成 N1 —— 未動 ——鴻榮源 N7西岸官邸 —— 88000 建地基 預計年底花樣年項目 —— —— 未動 預計年底合計 1144000 —— ——預計 06年市場供應規(guī)模41市場環(huán)境及競爭分析大勢分析及判斷高端市場分析市場供應分析市場需求分析寶安中心區(qū)市場分析競爭分析42鎖定競爭對手基本原則從目前項目的進展及項目推出時間來看我們將確定時 間 相近性屬 性 相近性客戶 相近性產 品 相近性為鎖定競爭對手原則43目前深圳別墅分布以城市別墅和景觀別墅分布較為集中本項目深圳目前別墅分布城市、頂級別墅景觀別墅郊區(qū)別墅郊區(qū)別墅觀瀾高爾夫項目444季 1季 2季 3季 4季 1季 2季 3季 4季 1季 2季 3季 4季2023 2023 2023 2023潛龍山莊 50套 townhouse， 50套別墅尖崗山項目天琴灣 3期 48套別墅龍 1號地塊 小于 50套 townhouse東部華僑城一期 約 108套 townhouse， 81套別墅聯泰大梅沙 約 69套別墅溪之谷 101套別墅關外項目關內項目觀瀾湖高爾夫大宅（昆仕頓區(qū)） 25套別墅觀瀾湖高爾夫大宅（漢士達區(qū)） 27套別墅20232023年市場可能推出的別墅項目45項 目 占地（萬㎡） 建面（萬㎡） 容 積 率戶 型面 積 （㎡） 套數 總 價（萬元）天琴灣 3期 別墅： 3501000 共 48套別墅 預計在 1500以上東部華僑城 —— —— 個性別墅： 800（ 1地塊），別墅： 400（ 14地塊）， TH：200（ 4地塊）（ 1地塊）個性別墅： 14套，別墅： 20套預計為 10007000（ 2地塊）別墅： 50套（ 3地塊）別墅： 81套、 TH： 108套（ 4地塊）別墅： 68套、 TH： 76套聯泰大梅沙 —— 約 69套 ——潛龍山莊 約 60 TH： 250400別墅： 350500 50套 TH、 50套獨棟 ——溪之谷 約 別墅： 300700 擬建約 101棟山地頂級別墅 別墅： 10004000龍 1號地塊 約 8 TH： 220300 小于 50套 TH ——觀瀾湖高爾夫大宅（昆仕頓區(qū)） 別墅： 600800 25套別墅 ——觀瀾湖高爾夫大宅（漢士達區(qū)） 別墅： 430700 27套別墅 ——尖崗山項目（南區(qū)） 20 10 TH： 250400別墅： 350500 195套 TH、 120套別墅TH： 400800別墅： 7001500數據來源：世聯平臺20232023年市場可能推出的別墅項目狀況46本項目將鎖定尖崗山為競爭對手u東部項目都為密度極低的景觀別墅，與本項目基本沒有競爭；u觀瀾高爾夫項目的推出時間不確定，項目屬性差異較大，相對競爭較??；u溪之谷項目容積率極低，景觀較好，但目前的狀況尚不明確，將會對本項目的高端產品產生一定競爭。u尖崗山雖然與本項目屬性不同，但其二期推出時間、產品、客戶（寶安地緣客戶將會占一定比例）都會有一定的類似性，我