【正文】 攀升的價值需求客戶多來自福田，有較深的地緣關(guān)系，廣潮籍人士占多；私營企業(yè)主，從事銷售貿(mào)易類、生產(chǎn)型及投資類；注重區(qū)位、價格、升值潛力、社區(qū)環(huán)境u城市物業(yè)（價位 9002023萬） 香蜜湖 1號u景觀物業(yè)（價位 4002023萬） 中信高爾夫別墅u頂級物業(yè)（價位 10003000萬） 波托菲諾典型別墅客戶描述別墅市場整體客戶層面較高，價格承受能力較強。 從目前的推廣力度來看尖崗山項目、星河丹堤、圣莫里斯等將在 2023市場上產(chǎn)生較大影響力的項目。u即便政策不可控，市場和客戶是我們可以去掌控的。 國際公館 2期第二批 430套 364套 85% 11000 觀瀾湖高爾夫 6～ 9月，隨著國家及本市穩(wěn)定房價系列措施的實施，房價 開始回落 ，基本保持在同比增長率15％以下的波動；216。u項目南向有較好的市政公園景觀；u由于地勢較為平坦，本項目為低層建筑，海景和市政公園的可視程度較低。創(chuàng)新的戶型設(shè)計216。本報告是嚴格保密的。稀缺城市濱海純別墅216。強強聯(lián)手的團隊合作項目價值體系的建立6項目市場定位項目客戶定位物業(yè)配比及價格建議項目定位項目屬性定位項目功能定位項目形象定位項目規(guī)劃設(shè)計建議項目產(chǎn)品規(guī)劃建議7項目屬性定位模型項目分析 區(qū)位分析區(qū)位屬性 區(qū)位前景經(jīng)濟指標項目四至交通及道路景觀資源項目屬性定位u本項目處在新開發(fā)區(qū)域，需要通過項目分析和區(qū)位分析判定其基本屬性。u與城區(qū)的距離通常包含了心理距離，享有城市資源的程度。深圳市場已出現(xiàn) 偏熱 現(xiàn)象（以豪宅市場為例：價格漲幅高、投資成份增加、三級市場觀望現(xiàn)象加重）；216。政府和開發(fā)商處于搏弈狀態(tài) ， 2023年政府方面還可能將繼續(xù)出臺系列政策（ 如限制二次以上購房的按揭、開征物業(yè)稅等 ），矛頭直指豪宅，市場方面還有較大供應(yīng)，但風險逐漸增大，對市場和客戶的把握越發(fā)重要。4季 1季 2季 3季 4季 1季 2季 3季 4季 1季 2季 3季 4季2023 2023 2023 2023潛龍山莊 50套 TH， 50套別墅圣莫麗斯 200余套 TH， 5套別墅尖崗山項目（南區(qū)） 166套 TH和別墅星河丹堤一期 約 200套 TH， 7套別墅天琴灣 3期 48套別墅鳳凰谷 68套 TH， 15套別墅波托菲諾別墅 2期 20套別墅龍 1號地塊 小于 50套 TH純水岸 2期 TH 17套 TH東方花園 14套別墅東部華僑城一期 約 108套 TH， 81套別墅月亮灣項目 約 85套 TH， 15套別墅聯(lián)泰大梅沙 約 69套別墅溪之谷 101套別墅關(guān)外項目關(guān)內(nèi)項目觀瀾湖高爾夫大宅（昆仕頓區(qū)） 25套別墅觀瀾湖高爾夫大宅（漢士達區(qū)） 27套別墅天籟 30套 TH、 16套別墅216。別墅供應(yīng)量的逐年增加，一方面表明市場對高端物業(yè)的持續(xù)需求，一方面帶來更為激烈的客戶資源競爭。47地塊編號：（以下簡稱： 1號地）用地面積： 213200m2總建筑面積： 107100m2住宅建筑面積： 105630m2容積率： 產(chǎn)品定位：180~250平方米的 TH260~300平米小獨棟產(chǎn)品為主400平米的豪宅別墅 三者面積比例約 4： 6： 1共計約 1000套， 1期 166套尖 崗 山地 塊經(jīng)濟 指 標48從兩個項目指標分析來看，兩個項目雖然沒有直接競爭，但由于推出時間和地域的原因，將會有一定競爭，建議本項目提前放出信息，以攔截部分地緣客戶。u景觀的兌現(xiàn)時間不確定將會影響項目的價值實現(xiàn)帶來一定風險。隨著各產(chǎn)業(yè)的快速增長，造就了一批 購買力強盛的企業(yè)家 ，對高端物業(yè)的需求也日漸旺盛。如：香蜜湖 1號客戶企業(yè)的高級管理人員或公務(wù)員等，有較高的收入，但工作忙碌，多處于事業(yè)發(fā)展期，有較深的地緣傾向，對生活有追求，講究舒適，注重品味，也注重社區(qū)生活。交房標準 交房時是毛坯房，自己設(shè)計；所有管線埋好，管道設(shè)好。景觀物業(yè) （景觀資源稀缺、密度較低，距離城市較遠，）如天琴灣、 17英里度假休閑型部分居家休閑型商務(wù)交往型頂級物業(yè) （享有良好景觀資源以及良好的較為稀缺城市資源，如波托菲諾別墅、香蜜湖 1號）居家型部分居家休閑型郊區(qū)物業(yè) （有一定的景觀資源，沒有城市資源的有一定規(guī)模的低密度物業(yè)，如尖崗山）度假休閑型居家休閑型城市物業(yè) （享有良好城市資源和一定景觀資源的以及物業(yè)）居家型部分居家休閑型而商務(wù)交往型別墅往往能博取較大的利潤空間，如17英里、北京財富公館和麗高王府。聯(lián)排216。 聯(lián)排的面積以主流型為主，面積區(qū)間為 280330平米216。綜合考慮低密度物業(yè)的稀缺性及其價格自然增長率，預計 2023年高層與聯(lián)排 TH的價格比率約為 1： ，本項目所處片區(qū)中已開發(fā) 低密度物業(yè)稀缺 ，建議本項目采用的合理價格比率為 1： 3 。 項目小獨棟價格定位88SUPER STAR [ 4， 5 ]STAR＋ CASH COW [ ，]CASH COW [ ]STAR [ 3 ， ]大獨棟 2023－ 2500萬聯(lián)院 TH 532644萬疊拼 396440萬1000萬元600萬元400萬元3000萬元2023萬元800萬元小獨棟 10501225萬聯(lián)排 TH 759954萬項目價格定位總結(jié)CASH COW [ ]標竿產(chǎn)品主力產(chǎn)品89價值最大化下產(chǎn)品規(guī)劃建議u產(chǎn)品規(guī)劃建議u組團價值分析u產(chǎn)品增值創(chuàng)新建議項目市場定位項目客戶定位物業(yè)配比及價格建議項目定位項目屬性定位項目功能定位項目形象定位項目規(guī)劃設(shè)計建議項目產(chǎn)品規(guī)劃建議u產(chǎn)品布局建議90u組團價值分析u各類物業(yè)對規(guī)劃u因素敏感度分析u組團確立u各個組團的產(chǎn)品u適用分析u各類物業(yè)價值敏感因素分析u客戶關(guān)注因素分析91TOHO類的價格敏感因素：取決于供給的創(chuàng)新彈性疊拼類的價格敏感因素： 相當程度上與容積率相關(guān) 與社區(qū)中高端產(chǎn)品的品質(zhì)、數(shù)量相關(guān) 實惠性各種 別 墅 產(chǎn) 品價 值 敏感因素分析獨立別墅的價格敏感因素：景觀 /資源占有率；（價格衰減度大）價值越高的產(chǎn)品，對外部資源及資源占有的敏感程度越高92物業(yè)檔次越高對項目的安全、私密、朝向等因素的敏感度就越高安全性朝向景觀噪音客戶關(guān)注度高低規(guī)劃的私密性及物業(yè)管理安全性 產(chǎn)品規(guī)劃布局、項目風水景觀的可視程度規(guī)劃設(shè)計對噪音的規(guī)避疊層 TOHO創(chuàng)新 TOHO獨立別墅物業(yè)檔次聯(lián)院 TOHO93獨棟對各項因素要求都比較高之外，相比之下 TOHO的敏感程度稍低各類物業(yè)對地塊選擇的敏感程度 敏感程度類別 私密性風水朝向 資源及景觀占有 進入性 昭示性 噪音獨棟 高，即便在同一小區(qū) 高 高、較高 高，希望進入性不強 不要求昭示性 有一定敏感度TOHO有一定要求，只要小區(qū)安全、私密性好即可高 一般 一般 一般 一般疊層 TOHO有一定要求，只要小區(qū)安全、私密性好即可較高因為對性價比要求相對較高，所以敏感度相對較低一般 一般 一般94block1 block3 block5block4block2 block7block6組團的確立原則216。但需要用地進深的支持。但需要用地進深的支持。價值增值舉措 — 在 疊拼 TOHO產(chǎn)品中增加商務(wù)功能105產(chǎn)品規(guī)劃布局106項目形象及主題建議項目市場定位項目客戶定位物業(yè)配比及價格建議項目定位項目屬性定位項目功能定位項目形象主題定位項目規(guī)劃設(shè)計建議項目產(chǎn)品規(guī)劃建議107u我們不再單純用一個人財富的數(shù)量來衡量一個人的富有程度，我們會用這個人支配財富的能力來衡量他的富有程度。實現(xiàn)團隊的強強聯(lián)合127預祝項目取得圓滿成功！128謝謝觀看 /歡迎下載BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAITH。這就是我們倡導的： 新奢華主義價值最大化下的新奢華主義108新奢華主義是對生活品味提升的追求，是一種理念的奢華109新奢華主義追求設(shè)計理念帶來消費情緒，如自信、輕松110新奢華主義是人們享受健康自由放松追求生命深層享受是一種集約的奢華111新奢華主義也是自在、分享、溫暖人際關(guān)系的心靈追求112u新奢華主義不會放棄對稀缺的追求u在無限繁華的城市中享有寧靜的濱海別墅生活u這本身就是一種稀缺和奢華u所以我們將項目定義為 — 新奢華主義作品u所以它理應(yīng)是財富階層的收藏和新奢華主義追求113關(guān)鍵詞：u稀缺的空間和資源u有格調(diào)的奢華u帶來良好消費體驗的設(shè)計理念u科技帶來的愉悅u生態(tài)帶來的健康u分享帶來的心靈愉悅定義新奢華主義作品 — 項目的價值增舉措114柏麗灣— 新奢華主義城市濱海別墅項目命名及主題語建議115項目規(guī)劃設(shè)計及其他建議116建筑風格建議 — 有地中海風情的新古典風格從目標客戶的心理來看，他們希望在建筑上有一些能夠顯現(xiàn)身份、尊貴和奢華的符號，如門、窗、屋檐等。價值增值舉措 —TOHO 的創(chuàng)新符合地緣客戶有群居需求的合院 TOHO，每戶有 3個左右花園。價值增值舉措 —TOHO 的創(chuàng)新代表作品：卡爾生活館，大面寬，小進深提高了 TOHO的舒適度；這種 TOHO有利于現(xiàn)有長條形地塊擺放。容積率限制216。 06年寶安中心區(qū)高層均價約為 6700創(chuàng)新聯(lián)排 THSTAR＋ CASH COW [ ] 總價 [759－ 945萬 ]項目創(chuàng)新聯(lián)排 TH價格定位86疊拼均價 價格比率 聯(lián)排 TH均價19000 1： 25000疊拼CASH COW [， 2萬 ]總價 [396－ 440萬 ]以創(chuàng)新聯(lián)排 TH價格為基價，通過內(nèi)部定價法則，確定其他產(chǎn)品單價聯(lián)院 THCASH COW [， ]總價 [532－ 644萬 ]利用項目內(nèi)部定價法則，以本項目聯(lián)排 TH均價 25000元 /平方米為比較基準，結(jié)合前面得出的價格比率可以得疊拼的均價聯(lián)院 TH均價 價格比率 聯(lián)排 TH均價21000 1： 25000本項目結(jié)合目標客戶需求設(shè)置有部分聯(lián)院 TH產(chǎn)品，該產(chǎn)品面積較創(chuàng)新聯(lián)排 TH小，可適當控制其總價，充分激發(fā)客戶購買多套物業(yè)的需求，建議與聯(lián)排 TH的價格比率為 1： 87小獨棟STAR[ 3， ]總價 [1050－ 1225萬 ]波士頓矩陣市場增長率74產(chǎn)品配比建議景觀資源價值利用分析同一容積率下市場產(chǎn)品配比地塊價值最大化下的核心產(chǎn)品分析各類產(chǎn)品的適應(yīng)性容積率分析75本項目由于南向地塊低密度住宅的存在使得南向海景和濱海帶的景觀可視性存在一定的不確定性。位于地塊價值最優(yōu)處，犧牲容積率，數(shù)量受限售價高，易樹立價值