【正文】 創(chuàng)新聯排 TH小，可適當控制其總價，充分激發(fā)客戶購買多套物業(yè)的需求，建議與聯排 TH的價格比率為 1： 87小獨棟STAR[ 3， ]總價 [1050－ 1225萬 ]波士頓矩陣市場增長率高明星 :STAR現金牛CASHCOW問題QUESTION瘦狗 DOG別墅相對市場份額低高低 本項目的小獨棟產品具有稀缺性優(yōu)勢，可以作為產品組合中的明星產品，預估單價 /㎡?？們r區(qū)間在 10501225萬元。 項目小獨棟價格定位88SUPER STAR [ 4， 5 ]STAR＋ CASH COW [ ，]CASH COW [ ]STAR [ 3 ， ]大獨棟 2023－ 2500萬聯院 TH 532644萬疊拼 396440萬1000萬元600萬元400萬元3000萬元2023萬元800萬元小獨棟 10501225萬聯排 TH 759954萬項目價格定位總結CASH COW [ ]標竿產品主力產品89價值最大化下產品規(guī)劃建議u產品規(guī)劃建議u組團價值分析u產品增值創(chuàng)新建議項目市場定位項目客戶定位物業(yè)配比及價格建議項目定位項目屬性定位項目功能定位項目形象定位項目規(guī)劃設計建議項目產品規(guī)劃建議u產品布局建議90u組團價值分析u各類物業(yè)對規(guī)劃u因素敏感度分析u組團確立u各個組團的產品u適用分析u各類物業(yè)價值敏感因素分析u客戶關注因素分析91TOHO類的價格敏感因素：取決于供給的創(chuàng)新彈性疊拼類的價格敏感因素： 相當程度上與容積率相關 與社區(qū)中高端產品的品質、數量相關 實惠性各種 別 墅 產 品價 值 敏感因素分析獨立別墅的價格敏感因素：景觀 /資源占有率；（價格衰減度大）價值越高的產品，對外部資源及資源占有的敏感程度越高92物業(yè)檔次越高對項目的安全、私密、朝向等因素的敏感度就越高安全性朝向景觀噪音客戶關注度高低規(guī)劃的私密性及物業(yè)管理安全性 產品規(guī)劃布局、項目風水景觀的可視程度規(guī)劃設計對噪音的規(guī)避疊層 TOHO創(chuàng)新 TOHO獨立別墅物業(yè)檔次聯院 TOHO93獨棟對各項因素要求都比較高之外，相比之下 TOHO的敏感程度稍低各類物業(yè)對地塊選擇的敏感程度 敏感程度類別 私密性風水朝向 資源及景觀占有 進入性 昭示性 噪音獨棟 高，即便在同一小區(qū) 高 高、較高 高，希望進入性不強 不要求昭示性 有一定敏感度TOHO有一定要求，只要小區(qū)安全、私密性好即可高 一般 一般 一般 一般疊層 TOHO有一定要求，只要小區(qū)安全、私密性好即可較高因為對性價比要求相對較高，所以敏感度相對較低一般 一般 一般94block1 block3 block5block4block2 block7block6組團的確立原則216。資源條件216。容積率限制216。區(qū)域的位置性216。區(qū)域的獨立性與環(huán)境的可塑性項目組團的確立按照組團確立原則，本項目可以分為 7個組團項目主入口確立昭示性和進入性較強的興華路可以作為項目主入口主入口95全面享有小區(qū)園林景觀地塊名稱 景觀 昭示性 進入性 噪音 私密性 地塊適用分析BLOCK 4 小區(qū)園林景觀 不強 一般 無噪音影響 較強 獨棟或創(chuàng)新 TOHOblock4地塊的適用性分析（ 產品價值最大化的規(guī)劃布局）96地塊名稱 景觀 昭示性 進入性 噪音 私密性 地塊適用分析BLOCK 2 西南向開闊，有一定海景 臨主干路，昭示性較強 一般 未來有一定噪音影響 一般 創(chuàng)新 TOHO或聯院TOHOBLOCK 5 小區(qū)園林景 昭示性一般 不強 未來有一定噪音影響 一般 聯院 TOHOBLOCK 7 小區(qū)園林景觀 臨路，昭示性較強 不強 未來有一定噪音噪音影響 一般 聯院或創(chuàng)新 TOHOblock2block7西南向有海景景觀西向、北向小區(qū)園林景觀地塊的適用性分析（ 產品價值最大化的規(guī)劃布局）block5小區(qū)園林景觀97部分高層及以上將會有一定的海景，小區(qū)景觀地塊名稱 景觀 昭示性 進入性 噪音 私密性 地塊適用分析BLOCK 1 部分高層可以看到海景，小區(qū)園林景觀 臨主干路，昭示性較強 強 未來有一定噪音影響不強 疊層 TOHOBLOCK 3 部分高層可以看到海景，小區(qū)園林景觀 臨主干路，昭示性較強 強 未來有一定噪音影響 不強 疊層 TOHOBLOCK 6部分高層可以看到海景，小區(qū)園林景觀 臨路，昭示性較強 強 未來有一定噪音影響 不強 疊層 TOHOblock1block6西南向有海景景觀block3地塊的適用性分析（ 產品價值最大化的規(guī)劃布局）98block1 block3 block5block4block2 block7block6會所及幼兒園建議建議將會所建在主入口附近，昭示性、進入性較強，對外交往功能較強。建議將幼兒園建在小區(qū)次入口，昭示性較弱的地方。主入口會所幼兒園次入口由于地塊較長，建議增加次入口。99聯排別墅的演變庭院建筑傳統型：二端的單位資源好，中間的單位資源差改良型：通過錯落使得附送院子面積增大達到資源的均衡。但需要用地進深的支持。升級型：通過增加一定的面寬，設計左右的庭院空間，將聯排 TH作成雙拼 TH的感覺。價值增值舉措 —TOHO 的創(chuàng)新代表作品：卡爾生活館，大面寬，小進深提高了 TOHO的舒適度；這種 TOHO有利于現有長條形地塊擺放。 100聯排別墅的演變庭院建筑傳統型：二端的單位資源好，中間的單位資源差改良型：通過錯落使得附送院子面積增大達到資源的均衡。但需要用地進深的支持。升級型：通過增加一定的面寬，設計左右的庭院空間，將聯排 TH作成雙拼 TH的感覺。價值增值舉措 —TOHO 的創(chuàng)新用院子來包圍建筑，三面采光，實現了聯排 TH的一大進步，品質向獨立別墅靠攏。101聯排別墅的演變庭院建筑傳統型：二端的單位資源好，中間的單位資源差改良型：通過錯落使得附送院子面積增大達到資源的均衡。但需要用地進深的支持。升級型：通過增加一定的面寬，設計左右的庭院空間，將聯排 TH作成雙拼 TH的感覺。價值增值舉措 —TOHO 的創(chuàng)新符合地緣客戶有群居需求的合院 TOHO，每戶有 3個左右花園。102庭院建筑價值增值舉措 — 提高土地使用效率的聯院 TOHO符合地緣客戶有群居需求的合院 TOHO，大面寬 +短進深戶型融入103價值增值舉措提高 疊拼 TOHO的舒適度疊拼 TH住宅單元創(chuàng)新型：疊拼 TH住宅單元組合保證上層 TH有三個采光面，并贈送屋頂花園。傳統型：上層 TH的舒適度受到限制。保證每一戶都有獨立的出入口，保證每戶的獨立性。南北向入口，疊拼上層保證獨立入口與三面采光，并贈送屋頂花園。104增大部分疊層 TOHO產品的設計彈性，增大公共空間面積，體現其商務辦公或交往的功能。價值增值舉措 — 在 疊拼 TOHO產品中增加商務功能105產品規(guī)劃布局106項目形象及主題建議項目市場定位項目客戶定位物業(yè)配比及價格建議項目定位項目屬性定位項目功能定位項目形象主題定位項目規(guī)劃設計建議項目產品規(guī)劃建議107u我們不再單純用一個人財富的數量來衡量一個人的富有程度，我們會用這個人支配財富的能力來衡量他的富有程度。u所以一個守住金錢不花的人，他只是一個守財奴，一個有很多錢不會花的人，他只是一個奢侈鋪張的人，只有懂得讓財富給自己帶來快樂、安寧和感受生命意義的人，他才真正的富有。這就是我們倡導的： 新奢華主義價值最大化下的新奢華主義108新奢華主義是對生活品味提升的追求，是一種理念的奢華109新奢華主義追求設計理念帶來消費情緒，如自信、輕松110新奢華主義是人們享受健康自由放松追求生命深層享受是一種集約的奢華111新奢華主義也是自在、分享、溫暖人際關系的心靈追求112u新奢華主義不會放棄對稀缺的追求u在無限繁華的城市中享有寧靜的濱海別墅生活u這本身就是一種稀缺和奢華u所以我們將項目定義為 — 新奢華主義作品u所以它理應是財富階層的收藏和新奢華主義追求113關鍵詞：u稀缺的空間和資源u有格調的奢華u帶來良好消費體驗的設計理念u科技帶來的愉悅u生態(tài)帶來的健康u分享帶來的心靈愉悅定義新奢華主義作品 — 項目的價值增舉措114柏麗灣— 新奢華主義城市濱海別墅項目命名及主題語建議115項目規(guī)劃設計及其他建議116建筑風格建議 — 有地中海風情的新古典風格從目標客戶的心理來看，他們希望在建筑上有一些能夠顯現身份、尊貴和奢華的符號，如門、窗、屋檐等。 具有地中海風情的裝飾符號117建筑風格建議 — 如果能做到純粹的地中海風格，也是一種新奢華主義的體現藍與白是地中海最為高貴的色彩118濱海元素及風情的營造會給人們帶來輕松、自由的感覺不論在什么風格下，濱海的元素都會給你輕松和愜意的感覺小區(qū)大道上濱海元素鋪地119建議獨立別墅、部分 TOHO及會所增加觀景臺120通過定制式服務增加每戶入戶的身份感和標識感可以是雕塑 也可以是每戶墻上的絢爛的畫可以是不同的燈飾121細節(jié)營造將帶來良好的體驗，而體驗將會產生價值122建議在小區(qū)營造休閑而富有情調的大道，同時有一些可供大家分享的空間營造出可供孩子們分享玩樂的空間123會所是交往的場所，是新奢華主義的體現會所中將引進高級餐廳，健身房、咖啡廳等增加其商務功能會所中將引進高級餐廳，健身房、咖啡廳等增加其商務功能124會所是交往的場所，是新奢華主義的體現雪茄吧、小型私人會所以及高檔紅酒禮品店將成為新奢華主義的體現，同時也為商務人士的交往提供了方便。125u建議項目將最新的生態(tài)及科技引入到設計中，給產品帶來更多的價值。u恒溫天棚輻射采暖制冷系統u恒濕全新風系統u外墻優(yōu)化系統u外遮陽及窗優(yōu)化系統u屋面優(yōu)化系統u廚房及地漏優(yōu)化系統u防噪音優(yōu)化系統u中央除塵優(yōu)化系統u水處理優(yōu)化系統u鍍膜玻璃 /衛(wèi)生間的電動霧化玻璃項目生態(tài)技術的應用126u建議項目邀請國際知名設計公司。u維思平、歐柏、五合國際、加拿大 ADS等，同時也可以尋找著名的設計師所在事務所進行合作，同時也做到邊設計、邊營銷。u建議項目引入酒店管理服務的精華部分，專門為本項目的豪宅客戶量身訂做物管服務。實現團隊的強強聯合127預祝項目取得圓滿成功！128謝謝觀看 /歡迎下載BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAIT