【正文】 景觀 /資源占有率；（價(jià)格衰減度大）價(jià)值越高的產(chǎn)品，對(duì)外部資源及資源占有的敏感程度越高92物業(yè)檔次越高對(duì)項(xiàng)目的安全、私密、朝向等因素的敏感度就越高安全性朝向景觀噪音客戶關(guān)注度高低規(guī)劃的私密性及物業(yè)管理安全性 產(chǎn)品規(guī)劃布局、項(xiàng)目風(fēng)水景觀的可視程度規(guī)劃設(shè)計(jì)對(duì)噪音的規(guī)避疊層 TOHO創(chuàng)新 TOHO獨(dú)立別墅物業(yè)檔次聯(lián)院 TOHO93獨(dú)棟對(duì)各項(xiàng)因素要求都比較高之外，相比之下 TOHO的敏感程度稍低各類物業(yè)對(duì)地塊選擇的敏感程度 敏感程度類別 私密性風(fēng)水朝向 資源及景觀占有 進(jìn)入性 昭示性 噪音獨(dú)棟 高，即便在同一小區(qū) 高 高、較高 高，希望進(jìn)入性不強(qiáng) 不要求昭示性 有一定敏感度TOHO有一定要求，只要小區(qū)安全、私密性好即可高 一般 一般 一般 一般疊層 TOHO有一定要求，只要小區(qū)安全、私密性好即可較高因?yàn)閷?duì)性價(jià)比要求相對(duì)較高，所以敏感度相對(duì)較低一般 一般 一般94block1 block3 block5block4block2 block7block6組團(tuán)的確立原則216。區(qū)域的獨(dú)立性與環(huán)境的可塑性項(xiàng)目組團(tuán)的確立按照組團(tuán)確立原則，本項(xiàng)目可以分為 7個(gè)組團(tuán)項(xiàng)目主入口確立昭示性和進(jìn)入性較強(qiáng)的興華路可以作為項(xiàng)目主入口主入口95全面享有小區(qū)園林景觀地塊名稱 景觀 昭示性 進(jìn)入性 噪音 私密性 地塊適用分析BLOCK 4 小區(qū)園林景觀 不強(qiáng) 一般 無噪音影響 較強(qiáng) 獨(dú)棟或創(chuàng)新 TOHOblock4地塊的適用性分析（ 產(chǎn)品價(jià)值最大化的規(guī)劃布局）96地塊名稱 景觀 昭示性 進(jìn)入性 噪音 私密性 地塊適用分析BLOCK 2 西南向開闊，有一定海景 臨主干路，昭示性較強(qiáng) 一般 未來有一定噪音影響 一般 創(chuàng)新 TOHO或聯(lián)院TOHOBLOCK 5 小區(qū)園林景 昭示性一般 不強(qiáng) 未來有一定噪音影響 一般 聯(lián)院 TOHOBLOCK 7 小區(qū)園林景觀 臨路，昭示性較強(qiáng) 不強(qiáng) 未來有一定噪音噪音影響 一般 聯(lián)院或創(chuàng)新 TOHOblock2block7西南向有海景景觀西向、北向小區(qū)園林景觀地塊的適用性分析（ 產(chǎn)品價(jià)值最大化的規(guī)劃布局）block5小區(qū)園林景觀97部分高層及以上將會(huì)有一定的海景，小區(qū)景觀地塊名稱 景觀 昭示性 進(jìn)入性 噪音 私密性 地塊適用分析BLOCK 1 部分高層可以看到海景，小區(qū)園林景觀 臨主干路，昭示性較強(qiáng) 強(qiáng) 未來有一定噪音影響不強(qiáng) 疊層 TOHOBLOCK 3 部分高層可以看到海景，小區(qū)園林景觀 臨主干路，昭示性較強(qiáng) 強(qiáng) 未來有一定噪音影響 不強(qiáng) 疊層 TOHOBLOCK 6部分高層可以看到海景，小區(qū)園林景觀 臨路，昭示性較強(qiáng) 強(qiáng) 未來有一定噪音影響 不強(qiáng) 疊層 TOHOblock1block6西南向有海景景觀block3地塊的適用性分析（ 產(chǎn)品價(jià)值最大化的規(guī)劃布局）98block1 block3 block5block4block2 block7block6會(huì)所及幼兒園建議建議將會(huì)所建在主入口附近，昭示性、進(jìn)入性較強(qiáng)，對(duì)外交往功能較強(qiáng)。但需要用地進(jìn)深的支持。但需要用地進(jìn)深的支持。但需要用地進(jìn)深的支持。傳統(tǒng)型：上層 TH的舒適度受到限制。價(jià)值增值舉措 — 在 疊拼 TOHO產(chǎn)品中增加商務(wù)功能105產(chǎn)品規(guī)劃布局106項(xiàng)目形象及主題建議項(xiàng)目市場(chǎng)定位項(xiàng)目客戶定位物業(yè)配比及價(jià)格建議項(xiàng)目定位項(xiàng)目屬性定位項(xiàng)目功能定位項(xiàng)目形象主題定位項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃建議107u我們不再單純用一個(gè)人財(cái)富的數(shù)量來衡量一個(gè)人的富有程度，我們會(huì)用這個(gè)人支配財(cái)富的能力來衡量他的富有程度。125u建議項(xiàng)目將最新的生態(tài)及科技引入到設(shè)計(jì)中，給產(chǎn)品帶來更多的價(jià)值。實(shí)現(xiàn)團(tuán)隊(duì)的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合127預(yù)祝項(xiàng)目取得圓滿成功！128謝謝觀看 /歡迎下載BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAITH。u維思平、歐柏、五合國(guó)際、加拿大 ADS等，同時(shí)也可以尋找著名的設(shè)計(jì)師所在事務(wù)所進(jìn)行合作，同時(shí)也做到邊設(shè)計(jì)、邊營(yíng)銷。這就是我們倡導(dǎo)的： 新奢華主義價(jià)值最大化下的新奢華主義108新奢華主義是對(duì)生活品味提升的追求，是一種理念的奢華109新奢華主義追求設(shè)計(jì)理念帶來消費(fèi)情緒，如自信、輕松110新奢華主義是人們享受健康自由放松追求生命深層享受是一種集約的奢華111新奢華主義也是自在、分享、溫暖人際關(guān)系的心靈追求112u新奢華主義不會(huì)放棄對(duì)稀缺的追求u在無限繁華的城市中享有寧?kù)o的濱海別墅生活u這本身就是一種稀缺和奢華u所以我們將項(xiàng)目定義為 — 新奢華主義作品u所以它理應(yīng)是財(cái)富階層的收藏和新奢華主義追求113關(guān)鍵詞：u稀缺的空間和資源u有格調(diào)的奢華u帶來良好消費(fèi)體驗(yàn)的設(shè)計(jì)理念u科技帶來的愉悅u生態(tài)帶來的健康u分享帶來的心靈愉悅定義新奢華主義作品 — 項(xiàng)目的價(jià)值增舉措114柏麗灣— 新奢華主義城市濱海別墅項(xiàng)目命名及主題語(yǔ)建議115項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)及其他建議116建筑風(fēng)格建議 — 有地中海風(fēng)情的新古典風(fēng)格從目標(biāo)客戶的心理來看，他們希望在建筑上有一些能夠顯現(xiàn)身份、尊貴和奢華的符號(hào)，如門、窗、屋檐等。南北向入口，疊拼上層保證獨(dú)立入口與三面采光，并贈(zèng)送屋頂花園。價(jià)值增值舉措 —TOHO 的創(chuàng)新符合地緣客戶有群居需求的合院 TOHO，每戶有 3個(gè)左右花園。價(jià)值增值舉措 —TOHO 的創(chuàng)新用院子來包圍建筑，三面采光，實(shí)現(xiàn)了聯(lián)排 TH的一大進(jìn)步，品質(zhì)向獨(dú)立別墅靠攏。價(jià)值增值舉措 —TOHO 的創(chuàng)新代表作品：卡爾生活館，大面寬，小進(jìn)深提高了 TOHO的舒適度；這種 TOHO有利于現(xiàn)有長(zhǎng)條形地塊擺放。主入口會(huì)所幼兒園次入口由于地塊較長(zhǎng)，建議增加次入口。容積率限制216。低 本項(xiàng)目的小獨(dú)棟產(chǎn)品具有稀缺性優(yōu)勢(shì)，可以作為產(chǎn)品組合中的明星產(chǎn)品，預(yù)估單價(jià) /㎡。 06年寶安中心區(qū)高層均價(jià)約為 6700創(chuàng)新聯(lián)排 THSTAR＋ CASH COW [ ] 總價(jià) [759－ 945萬 ]項(xiàng)目創(chuàng)新聯(lián)排 TH價(jià)格定位86疊拼均價(jià) 價(jià)格比率 聯(lián)排 TH均價(jià)19000 1： 25000疊拼CASH COW [， 2萬 ]總價(jià) [396－ 440萬 ]以創(chuàng)新聯(lián)排 TH價(jià)格為基價(jià)，通過內(nèi)部定價(jià)法則，確定其他產(chǎn)品單價(jià)聯(lián)院 THCASH COW [， ]總價(jià) [532－ 644萬 ]利用項(xiàng)目?jī)?nèi)部定價(jià)法則，以本項(xiàng)目聯(lián)排 TH均價(jià) 25000元 /平方米為比較基準(zhǔn)，結(jié)合前面得出的價(jià)格比率可以得疊拼的均價(jià)聯(lián)院 TH均價(jià) 價(jià)格比率 聯(lián)排 TH均價(jià)21000 1： 25000本項(xiàng)目結(jié)合目標(biāo)客戶需求設(shè)置有部分聯(lián)院 TH產(chǎn)品，該產(chǎn)品面積較創(chuàng)新聯(lián)排 TH小，可適當(dāng)控制其總價(jià)，充分激發(fā)客戶購(gòu)買多套物業(yè)的需求，建議與聯(lián)排 TH的價(jià)格比率為 1： 87小獨(dú)棟STAR[ 3， ]總價(jià) [1050－ 1225萬 ]波士頓矩陣市場(chǎng)增長(zhǎng)率建筑形式 高品質(zhì)，低容積率 中品質(zhì)，中容積率 低品質(zhì)，高容積率獨(dú)棟別墅 小于 — 大于 TOHO 雙拼 Toho 聯(lián)排 Toho 5層疊拼 — — —79從市場(chǎng)情況來看，在類似容積率下，獨(dú)棟最大化的比例約在 20% 左右，依據(jù)常規(guī)經(jīng)驗(yàn)來看，如果超過 20% 的比例，舒適度將會(huì)比較低項(xiàng)目 容積率 物業(yè)配比棲湖 獨(dú)棟 22％，雙拼 34％， TH44％曦城 獨(dú)棟 20％， TH80％星河丹堤 獨(dú)棟 6％， TH84％，疊拼 10％圣莫利斯 獨(dú)棟 4％， TH48％，疊拼 48％香蜜湖 1號(hào) 雙拼 12％， TH64％，疊拼 24％市場(chǎng)各高端項(xiàng)目物業(yè)配比情況80從市場(chǎng)情況來看，在類似容積率下，獨(dú)棟最大化的比例約在 20% 左右，依據(jù)常規(guī)經(jīng)驗(yàn)來看，如果超過 20% 的比例，舒適度將會(huì)比較低市場(chǎng)各高端項(xiàng)目物業(yè)配比情況類型 地塊 1配比 地塊 2配比 小計(jì)獨(dú)棟別墅 20% 15% 35%創(chuàng)新 TOHO 40% 45% 85%聯(lián)院 TOHO 20% 20% 45%疊層 TOHO 20% 20% 40%81地塊 1物業(yè)及面積配比類型 地塊 1配比 面積建議 各物業(yè)總面積 棟數(shù)大獨(dú)棟 % 500 500 1小獨(dú)棟別墅 % 375 7719 21 創(chuàng)新 TOHO 40% 330 16440 50 聯(lián)院 TOHO 20% 280 8220 29 疊層 TOHO 20% 220 8220 37 小計(jì) 　 　 41100 138 類型 地塊 2配比 面積建議 各類物業(yè)總面積 棟數(shù)大獨(dú)棟 % 500 500 1小獨(dú)棟別墅 % 375 5559 15 創(chuàng)新 TOHO 45% 330 18180 55 聯(lián)院 TOHO 20% 280 8080 29 疊層 TOHO 20% 220 8080 37 小計(jì) 　 　 40400 136 地塊 2物業(yè)及面積配比82項(xiàng)目?jī)r(jià)值收益各類產(chǎn)品的單價(jià)是按照世聯(lián)經(jīng)驗(yàn)和市場(chǎng)數(shù)據(jù)做出預(yù)計(jì)，具體的推導(dǎo)過程在下面的價(jià)格定位部分有詳細(xì)說明地塊 1收益狀況地塊 2收益狀況項(xiàng)目總收益狀況類型 面積建議各類物業(yè)總面積 棟數(shù) 單價(jià) 單位總收益 總收益大獨(dú)棟 500 500 1 2250 2250小獨(dú)棟別墅 375 7719 21 1219 25085 創(chuàng)新 TOHO 330 16440 50 825 41100聯(lián)院 TOHO 280 8220 29 588 17262疊層 TOHO 220 8220 37 418 15618小計(jì) 　 41100 138 　 　 101315類型 面積建議 各類物業(yè)總面積 棟數(shù) 單價(jià) 單位總收益 總收益大獨(dú)棟 500 500 1 2250 2250小獨(dú)棟別墅 375 5559 15 1219 18067 創(chuàng)新 TOHO 330 18180 55 825 45450聯(lián)院 TOHO 280 8080 29 588 16968疊層 TOHO 220 8080 37 418 15352小計(jì) 　 40400 137 　 　 98087類型 套數(shù) 建筑面積 總收益大獨(dú)棟 2 1000 4500小獨(dú)棟別墅 36 13278 43152 創(chuàng)新 TOHO 105 34620 86550聯(lián)院 TOHO 58 16300 34230疊層 TOHO 74 16300 30970小計(jì) 275 81500 199402 83700萬1200萬3000萬定價(jià)原則：憑借稀缺屬性，樹立價(jià)格標(biāo)桿，給市場(chǎng)一個(gè)響亮的聲音大獨(dú)棟SUPER STAR [ 4， 5萬 ] 總 價(jià) [ 20232500萬 ]1231套240套36套16套總價(jià) 套數(shù) 項(xiàng)目3000萬以上 16 觀瀾高爾夫大宅（蔓菲亞區(qū)）1200萬 3000萬 36香蜜湖 1號(hào)雙拼、波托菲諾 23套別墅、中信高爾夫別墅樓王7001200萬 240香蜜湖 1號(hào) TH、西麗山莊、觀瀾高爾夫大宅（麗維康區(qū)黃金嶺）、中信紅樹灣 TH、中信高爾夫別墅獨(dú)棟700萬以下 1231城市山谷三期、萬科東海岸 3期、振業(yè)城、中信高爾