【正文】 為本項目后期的銷售推廣添加了砝碼 ， 有利于本項目的銷售 。 ?周邊環(huán)境 －－ 本項目東側(cè)是海軍醫(yī)學專科學校 ， 學生等流動人口較多 ， 周邊環(huán)境略顯嘈雜 ， 且項目東側(cè)已有建筑外立面陳舊 ， 使得本地塊周邊環(huán)境外觀感覺較差 。 ?威脅 返回 成交價格（萬元） 棲霞區(qū)南京市棲霞區(qū)馬群老街地塊 住宅及其配套設(shè)施6000 南京市建設(shè)發(fā)展總公司本項目 棲霞區(qū)仙林大學城中心區(qū)東側(cè)225359 二類居住用地 34100 南京棲霞建設(shè) 棲園 棲霞區(qū)南京市仙林大學城仙林大道南側(cè)C地塊 二類居住用地 15020 南京棲霞房地產(chǎn)/ 棲霞區(qū)南京市棲霞區(qū)仙林大道南側(cè)A地塊A1:A2 、A3:A1 ：二類居住用地 A A 3：小區(qū)級公建配套用地27670 /南京新城創(chuàng)置房地產(chǎn)尚東區(qū) 棲霞區(qū)仙林大學城仙林大道南、學子路東地塊 二類居住用地 19392 南京交通投資置業(yè)匯杰文庭：產(chǎn)品類型有獨立　雙拼、聯(lián)排別墅和花園洋房（花園洋房占總建60% ） 棲霞區(qū)仙林大學城仙林大道南、仙霞路西 二類居住用地 34074 2348招商局地產(chǎn)控股股份公司招商依云溪谷：預計200 7年下半年開盤；規(guī)劃：獨立別墅9幢、雙拼住宅314 幢、花園洋房（疊加住宅）270 幢 棲霞區(qū) 馬術(shù)場B2地塊 54222 二類居住用地 12023 南京紫金房地產(chǎn)鐘山美廬：86套獨棟、雙拼別墅 棲霞區(qū)仙林大學城312 國道南，學院路以西 二類居住用地 52300 南京仙林房地產(chǎn)/二類居住用地（居住用的容積 5，占地21. 15萬㎡） 玄武區(qū)南京市玄武柳營地塊 二類居住用地 1850 江蘇欣美置業(yè)欣美鐘山晶典：以5～6層物業(yè)為主 玄武區(qū) 顧家營地塊 00 2：；03：0 .765000 /國浩房地產(chǎn)（中國）/南京福中信息產(chǎn)業(yè)集團返回 成交價格（萬元） 棲霞區(qū)南京市棲霞區(qū)馬群老街地塊 住宅及其配套設(shè)施6000 南京市建設(shè)發(fā)展總公司本項目 棲霞區(qū)仙林大學城中心區(qū)東側(cè)225359 二類居住用地 34100 南京棲霞建設(shè) 棲園 棲霞區(qū)南京市仙林大學城仙林大道南側(cè)C地塊 二類居住用地 15020 南京棲霞房地產(chǎn)/ 棲霞區(qū)南京市棲霞區(qū)仙林大道南側(cè)A地塊A1:A2 、A3:A1 ：二類居住用地 A A 3：小區(qū)級公建配套用地27670 /南京新城創(chuàng)置房地產(chǎn)尚東區(qū) 棲霞區(qū)仙林大學城仙林大道南、學子路東地塊 二類居住用地 19392 南京交通投資置業(yè)匯杰文庭：產(chǎn)品類型有獨立　雙拼、聯(lián)排別墅和花園洋房（花園洋房占總建60% ） 棲霞區(qū)仙林大學城仙林大道南、仙霞路西 二類居住用地 34074 2348招商局地產(chǎn)控股股份公司招商依云溪谷：預計200 7年下半年開盤；規(guī)劃：獨立別墅9幢、雙拼住宅314 幢、花園洋房（疊加住宅）270 幢 棲霞區(qū) 馬術(shù)場B2地塊 54222 二類居住用地 12023 南京紫金房地產(chǎn)鐘山美廬：86套獨棟、雙拼別墅 棲霞區(qū)仙林大學城312 國道南，學院路以西 二類居住用地 52300 南京仙林房地產(chǎn)/二類居住用地（居住用的容積 5，占地21. 15萬㎡） 玄武區(qū)南京市玄武柳營地塊 二類居住用地 1850 江蘇欣美置業(yè)欣美鐘山晶典：以5 ～6 層物業(yè)為主 顧家營 0 1 、0 2 ：；0 3 ：0 . 7二類居住用地（居住用地容積率 1 . 3 5 ，占地2 1 . 1 5 萬㎡）65000 / 實際出讓 成交價格面積 （萬元） 柳營 二類居住用地 1850 江蘇欣美置業(yè)欣美 ?話說秦始皇第五次南巡，來到南京鐘山的龍頭紫金山，他看到遠處的山脈紫氣環(huán)繞，就問眾大臣以為是吉是兇。這證明百年后有人和秦始皇爭奪天下。就引水到鐘山龍被，就是后來著名的秦淮河。汪精衛(wèi)提出：萬一總理不測，是否就葬于北京景山為妥?！? 返回 ?孫權(quán)字仲謀，任東吳大帝時年僅 19歲，少年老成，自具威儀。 ?明孝陵是明代開國皇帝和皇后馬氏的合葬陵墓 ,坐落于南京市東郊紫金山南麓獨龍阜玩珠峰下。墓區(qū)內(nèi)有太平興國禪寺，朱元璋下詔將其遷移到紫金山東首，賜額“靈谷寺”。它傳承“前神道，后靈寢，封土為墳”的傳統(tǒng)帝陵制度，在此基礎(chǔ)上進行革新完善，成為明清兩朝皇家陵寢的典范。現(xiàn)今能確定墓主的有 5座，分別是中山王徐達、開平王常遇春、岐陽王李文忠、江國公吳良和海國公吳楨。大概是過慣了扈從如云的熱鬧生活，害怕身后寂寞，朱元璋生前就安排一批功臣宿將葬在孝陵附近，成拱衛(wèi)之勢。朱元璋豪邁地笑道：孫權(quán)也是一條好漢，留下他替我守門吧！因此，孝陵的神道走到梅花山，只得繞道順山勢彎曲而行，與通常采取的筆直形式大相徑庭，給人以縱深悠長的感覺。同所有的封建帝王一樣，朱元璋也篤信風水術(shù)。面對北方曹魏集團咄咄逼人的軍事進攻，孫權(quán)臨危不懼，毅然與劉備集團聯(lián)合，發(fā)動了歷史上有名的赤壁戰(zhàn)役，“談笑間檣櫓灰飛煙滅”，一舉奠定了三國鼎峙的天下大勢。那是 1912年 4月 1日，孫中山與總統(tǒng)府秘書長胡漢民等隨員，到南京東郊打獵，在半山寺 (即今中山陵處 )下馬休息，孫中山舉目環(huán)顧，遠處群山和腳下秦準的壯美景色，盡收眼底。而最早將這塊地盤視作風水寶地的是梁代高僧寶志和梁武帝蕭衍。徐虎就說，要斬斷龍脈，以水灌穿，以瀉王氣，方可破解。但是有一位大臣名叫許虎的，就認為是兇相。這座只有 448米高度的小山，卻是一個距今 2． 5億到 1億年的“中年人”，而上述時期正是恐龍大量活動的時期。鐘山晶典：以5～6層物業(yè)為主 玄武區(qū) 顧家營地塊 00 2：；03：0 .765000 /國浩房地產(chǎn)（中國）/南京福中信息產(chǎn)業(yè)集團返回 地塊用地總面積 ，其中代征綠化用地面積 ，實際出讓面積 ； 規(guī)劃用地性質(zhì)：住宅及其配套設(shè)施； 地塊實際出讓面積 ㎡； 容積率： ； 建筑高度： ≤18米； 綠地率： ≥40%； 建筑密度： ≤28%。鐘山晶典：以5～6層物業(yè)為主 玄武區(qū) 顧家營地塊 00 2：；03：0 .765000 /國浩房地產(chǎn)（中國）/南京福中信息產(chǎn)業(yè)集團返回 成交價格（萬元） 棲霞區(qū)南京市棲霞區(qū)馬群老街地塊 住宅及其配套設(shè)施6000 南京市建設(shè)發(fā)展總公司本項目 棲霞區(qū)仙林大學城中心區(qū)東側(cè)225359 二類居住用地 34100 南京棲霞建設(shè) 棲園 棲霞區(qū)南京市仙林大學城仙林大道南側(cè)C地塊 二類居住用地 15020 南京棲霞房地產(chǎn)/ 棲霞區(qū)南京市棲霞區(qū)仙林大道南側(cè)A地塊A1:A2 、A3:A1 ：二類居住用地 A A 3：小區(qū)級公建配套用地27670 /南京新城創(chuàng)置房地產(chǎn)尚東區(qū) 棲霞區(qū)仙林大學城仙林大道南、學子路東地塊 二類居住用地 19392 南京交通投資置業(yè)匯杰文庭：產(chǎn)品類型有獨立　雙拼、聯(lián)排別墅和花園洋房（花園洋房占總建60% ） 棲霞區(qū)仙林大學城仙林大道南、仙霞路西 二類居住用地 34074 2348招商局地產(chǎn)控股股份公司招商依云溪谷：預計200 7年下半年開盤；規(guī)劃：獨立別墅9幢、雙拼住宅314 幢、花園洋房（疊加住宅）270 幢 棲霞區(qū) 馬術(shù)場B2地塊 54222 二類居住用地 12023 南京紫金房地產(chǎn)鐘山美廬：86套獨棟、雙拼別墅 棲霞區(qū)仙林大學城312 國道南，學院路以西 二類居住用地 52300 南京仙林房地產(chǎn)/二類居住用地（居住用的容積 5，占地21. 15萬㎡） 玄武區(qū)南京市玄武柳營地塊 二類居住用地 1850 江蘇欣美置業(yè)欣美 ?機會 返回 ?地鐵及高速公路噪音影響 ―― 地鐵二號線馬群站為地上軌道 ， 加之環(huán)陵公路 、 滬寧高速等主要交通干道距離地塊較近 ， 交通 噪音可能會減小社區(qū)居住舒適度 。 ?高檔配套 —— 本項目所處城東板塊的富人區(qū)，周邊有高爾夫球場、馬術(shù)場等高檔配套，為高端人群提供了休閑、娛樂、洽談的良好場所，也間接為本項目吸引高端人士購房增加了有力的競爭條件。 同時 ， 讓準客戶真實感受到項目的身份價值認同 ， 提前感受未來生活社交圈尊貴格調(diào) 。 本活動可配合項目推介會一并進行 ， 雙管齊下 ， 給予市場和消費者無盡想象 。 ? 遞進式漲價：基于小組團 、 分波次上市的推盤節(jié)奏 ， 通過我們嫻熟的銷控手段 ， 實現(xiàn)價格小漲幅 、 高頻率的遞進式漲價 ， 有利于讓客戶形成追漲心態(tài) 。 營銷策劃 營銷目標思考 綜合效益最大化 銷售收益最大化 品牌價值最大化 總體利潤最大化 ? 通過板塊和項目雙重炒作及產(chǎn)品創(chuàng)新 ， 迅速打響項目市場知名度 ， 成為南京高端物業(yè)市場的一塊響當當?shù)恼信?， 順利完成前期銷售 ， 實現(xiàn)良性現(xiàn)金流 。時光如白駒過隙，從 皇漢武，從大明王朝到民國變遷，從皇家寢陵到高球馬場、滌蕩浮華、奔騰不息，唯有歷經(jīng)歲月滄桑，方可積淀厚重的精神底蘊和物質(zhì)基礎(chǔ)。這里龍蟠翠巒，一脈千年。乾 ——《普羅旺斯的一年》（又名《山居歲月》） [英 ]彼得 ?山是中國文化的重要構(gòu)成 從陶淵明的“采菊東籬下 ,悠然見南山”到王維《山居秋暝》對山中美景一詠三嘆 ,唯美之至 ?！对娫弧罚骸綆r巖，魯侯是瞻。未來該區(qū)域?qū)⑿纬晒?jié)點效應，方便今后的轉(zhuǎn)型經(jīng)營。 產(chǎn)品定位建議 產(chǎn)品建議 產(chǎn)品定位建議 產(chǎn)品建議 產(chǎn)品定位建議 普通洋房 地塊南面，沿街布置；此類住宅因所處位置影響和其特殊定位，整體定位為普通洋房，其也擁有地塊南面退讓綠化帶，同時也能享受到外部自然景觀，小區(qū)內(nèi)景觀也能提升附加值，因此綜合考慮建議： 以寬景洋房為主 ， 增加南面觀景面； 大陽臺設(shè)計 ， 主要增加陽臺進深； 部分景觀好的建筑中做觀景電梯； 以大開間短進深的戶型為主； 戶型結(jié)構(gòu)以實用為主出現(xiàn)； 入戶花園的設(shè)計 ， 增加產(chǎn)品附加值； 建筑立面將陽臺錯位布置； 注重建筑第五立面的處理 ， 使建筑與自然環(huán)境更加協(xié)調(diào) 。