【正文】 u所以一個(gè)守住金錢不花的人，他只是一個(gè)守財(cái)奴，一個(gè)有很多錢不會(huì)花的人，他只是一個(gè)奢侈鋪張的人，只有懂得讓財(cái)富給自己帶來快樂、安寧和感受生命意義的人，他才真正的富有。升級(jí)型：通過增加一定的面寬，設(shè)計(jì)左右的庭院空間，將聯(lián)排 TH作成雙拼 TH的感覺。 項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位模型85高層均價(jià) 價(jià)格比率 06年聯(lián)排 TH均價(jià) 07年聯(lián)排 TH均價(jià) 本項(xiàng)目聯(lián)排 TH均價(jià)6700 1： 3 20230 23115 25000由于片區(qū)起步晚，發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁， 07年年增長(zhǎng)率仍取 15％，此外考慮到產(chǎn)品創(chuàng)新優(yōu)勢(shì)和稀缺性等因素，本項(xiàng)目的聯(lián)排 TH均價(jià)應(yīng)調(diào)整為 25000比價(jià)基準(zhǔn) 價(jià)格 增長(zhǎng)率寶安中心區(qū) 05年均價(jià) 5833 ％西城上筑 6800片區(qū)前景樂觀，但秉承謹(jǐn)慎原則，故 06年增長(zhǎng)率保守估計(jì)取 15％目前寶安中心區(qū)項(xiàng)目基本以高層為主，因此以 2023年的片區(qū)均價(jià)作為高層產(chǎn)品價(jià)格的比價(jià)基準(zhǔn)，同時(shí)參考近期開盤項(xiàng)目的均價(jià)表現(xiàn)。疊拼根據(jù)世聯(lián)經(jīng)驗(yàn)和市場(chǎng)數(shù)據(jù)，確定獨(dú)棟、 TOHO、疊拼的容積率上限分別為 、 、 71建筑形式 價(jià)值體系 價(jià)格敏感因素 特點(diǎn) 契合度疊拼 明星產(chǎn)品與現(xiàn)金牛產(chǎn)品的結(jié)合，兼顧速度 相對(duì)高容積率，有效的 創(chuàng)新方式 —— 送面積 容積率較大，單位用地的經(jīng)濟(jì)價(jià)值大；但形象貢獻(xiàn)小聯(lián)院 現(xiàn)金牛產(chǎn)品，超額利潤(rùn)來源取決于供給的創(chuàng)新彈性，高品質(zhì)聯(lián)排與低品質(zhì)雙拼并存時(shí)， 雙拼成為瘦狗創(chuàng)新度高，單位用地的經(jīng)濟(jì)價(jià)值大，與本項(xiàng)目客戶契合度高聯(lián)排 價(jià)值較獨(dú)棟低，但經(jīng)濟(jì)效益高，形象貢獻(xiàn)一般，對(duì)應(yīng)客戶群廣雙拼 占地較獨(dú)棟小，但單位用地的經(jīng)濟(jì)價(jià)值小獨(dú)棟 標(biāo)桿產(chǎn)品、超額利潤(rùn)來源昭示性強(qiáng)，個(gè)性化，區(qū)域獨(dú)立形成示范效應(yīng)。物管要求 安全 —— 智能化安防設(shè)施 ；保安定期巡邏，保證保安密度；嚴(yán)格控制進(jìn)入人員素質(zhì)；配套 —— 齊全的會(huì)所配套設(shè)施 ；住戶享有會(huì)所優(yōu)先權(quán)；認(rèn)同 林蔭大道 設(shè)計(jì)，看重綠化率；設(shè)置循環(huán)水設(shè)備；設(shè)置中央凈水機(jī)；房間可考慮統(tǒng)一安裝中央空調(diào)。前 十 強(qiáng) 企 業(yè) 產(chǎn)值（億元）增長(zhǎng)率（ %）鴻富錦精密工業(yè) (深圳 )有限公司 73%富泰宏精密工業(yè)有限公司 109%深圳創(chuàng)維 —RGB 電子有限公司 28%恩斯邁電子（深圳）有限公司 17%富士施樂高科技（深圳）有限公司 165%友利電電子（深圳）有限公司 8%世成五金塑膠制品（深圳）有限公司 67%信泰光學(xué)（深圳）有限公司 35%艾默生網(wǎng)絡(luò)能源有限公司 22%美資旭電（深圳）科技有限公司 14%總 比較因素 尖崗山項(xiàng)目 本項(xiàng)目規(guī)模 /容積率 建筑面積 107萬，容積率 建筑面積 8萬平米，項(xiàng)目屬性 郊區(qū)別墅 稀缺城市濱海別墅資源狀況 山景 海濱休閑公園及海景項(xiàng)目可能客戶 客戶覆蓋面較廣，一期以招華系客戶為主力，福田和寶安的客戶關(guān)注度也較大，未來保安客戶將會(huì)占較大比例寶安當(dāng)?shù)乜蛻魧⒄嫉揭欢ǚ蓊~推出時(shí)間 1期預(yù)計(jì) 06年 5月份推 預(yù)計(jì) 07年底或 08年初49市場(chǎng)環(huán)境及競(jìng)爭(zhēng)分析小結(jié)市場(chǎng)在經(jīng)歷政策調(diào)整之后，仍然會(huì)處于上升發(fā)展時(shí)期，但投資客戶會(huì)受到打擊，豪宅市場(chǎng)將面臨一定風(fēng)險(xiǎn)，但是對(duì)客戶的把握是關(guān)鍵；近3 年別墅市場(chǎng)供應(yīng)量及需求量都比較大，客戶層面較高、價(jià)格承受能力較強(qiáng)；寶安中心區(qū)價(jià)值逐漸顯現(xiàn)，成交價(jià)格較高，關(guān)內(nèi)客戶已近5 成，但寶安中心區(qū)及周邊市場(chǎng)對(duì)低密度高端物業(yè)的需求沒有得到滿足。 2023年供應(yīng)的純別墅項(xiàng)目供應(yīng)較多；分布區(qū)域較為集中的是龍華二線拓展區(qū)和梅沙片區(qū)。產(chǎn)業(yè)鏈終端消費(fèi)者的爭(zhēng)奪更加激烈 ，誰掌握客戶需求、客戶資源，誰就有能勝出；216。世聯(lián)對(duì)高端物業(yè)屬性的界定模型8項(xiàng)目分析項(xiàng)目分析 區(qū)位分析區(qū)位屬性 區(qū)位前景經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目四至交通及道路景觀資源世聯(lián)對(duì)別墅屬性的界定模型世聯(lián)對(duì)高端物業(yè)屬性的界定模型項(xiàng)目屬性定位9本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：u地塊 1：占地面積 ： 建筑面積 ：住宅 40400平米居委會(huì) 100平米，物業(yè)管理及會(huì)所 3000平米；容積率 ：小于 車位數(shù) ： 200個(gè)u地塊 2：占地面積 ： 建筑面積 ：住宅 41100平米幼兒園 2400平米，網(wǎng)球場(chǎng) 1個(gè)，垃圾站 1個(gè)容積率 ：小于 停車位 ：每戶不小于 2個(gè)本項(xiàng)目位于寶安中心區(qū)，總建面 ，容積率 ，是深圳西岸第一塊 純別墅用地項(xiàng)目指標(biāo)10項(xiàng)目四至 項(xiàng)目三邊臨路，進(jìn)入性強(qiáng)，但有一定噪音影響，私密度不高，南面景觀較優(yōu)新安六路羅田路興華路規(guī)劃路東面u 羅田路u 學(xué)校用地南面u 規(guī)劃路u 低層住宅用地西面u 新安六路北面u 興華路u 深業(yè)新岸線學(xué)校用地深業(yè)新岸線低層住宅用地11項(xiàng)目交通便利，路網(wǎng)通達(dá)性較好，項(xiàng)目所受噪音污染較小。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。紅線 —— 西部通道黃線 —— 城市快速路藍(lán)線 —— 城市主干道紫線 —— 城市次干道綠 線 —— 景觀干道紅圈 —— 地鐵站紅線 —— 主要步行空間綠線 —— 林蔭道藍(lán)圈 —— 人行地下通道本項(xiàng)目交通及道路進(jìn) 入狀況分析12項(xiàng)目南向有海景和良好市政公園景觀，但是受前面別墅用地不確定性的影響，景觀資源的利用性存在一定困難u項(xiàng)目南向有海景，海面上散落較多漁船，海景的景觀程度較低；西南向?yàn)尘坝幸欢ǖ目梢曅?。政府開始 頻繁出臺(tái)政策， 以限制價(jià)格的漲幅、打壓投資炒房；資料來源：世聯(lián)平臺(tái)項(xiàng)目 推售數(shù)量 成交量 銷售率 成交價(jià)格（元 /㎡）中旅國際公館 2期第一批 435套 405套 93% 13000 城市山谷三期 105套 60套 57% 16000 波托菲諾三期 156套 122套 78% 23400 香蜜湖 1號(hào) 29套 29套 100% 30000 中旅 216。從競(jìng)爭(zhēng)來看，本項(xiàng)目沒有面臨直接的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目，但尖崗山項(xiàng)目的二期將會(huì)同本項(xiàng)目爭(zhēng)奪地緣客戶。 計(jì) %寶 安近年經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況較好， 05年生產(chǎn)總值居于深圳六區(qū)之首60西鄉(xiāng)和新安高端客戶眾多，置業(yè)熱情較高寶安當(dāng)?shù)乜蛻舻卦匆蕾囆詮?qiáng)，區(qū)外置業(yè)的意向較弱。63 寶安高端客戶特征通過世聯(lián)對(duì)寶安高端客戶訪談分析及資料沉淀，分析出以上特征。位于地塊價(jià)值最優(yōu)處，犧牲容積率，數(shù)量受限售價(jià)高，易樹立價(jià)值標(biāo)桿，形象好；但占地大，容積率小，對(duì)應(yīng)客戶群相對(duì)較窄獨(dú)棟、 TOHO、疊拼都是項(xiàng)目的現(xiàn)金牛產(chǎn)品72216。 06年寶安中心區(qū)高層均價(jià)約為 6700創(chuàng)新聯(lián)排 THSTAR＋ CASH COW [ ] 總價(jià) [759－ 945萬 ]項(xiàng)目創(chuàng)新聯(lián)排 TH價(jià)格定位86疊拼均價(jià) 價(jià)格比率 聯(lián)排 TH均價(jià)19000 1： 25000疊拼CASH COW [， 2萬 ]總價(jià) [396－ 440萬 ]以創(chuàng)新聯(lián)排 TH價(jià)格為基價(jià)，通過內(nèi)部定價(jià)法則，確定其他產(chǎn)品單價(jià)聯(lián)院 THCASH COW [， ]總價(jià) [532－ 644萬 ]利用項(xiàng)目?jī)?nèi)部定價(jià)法則，以本項(xiàng)目聯(lián)排 TH均價(jià) 25000元 /平方米為比較基準(zhǔn)，結(jié)合前面得出的價(jià)格比率可以得疊拼的均價(jià)聯(lián)院 TH均價(jià) 價(jià)格比率 聯(lián)排 TH均價(jià)21000 1： 25000本項(xiàng)目結(jié)合目標(biāo)客戶需求設(shè)置有部分聯(lián)院 TH產(chǎn)品，該產(chǎn)品面積較創(chuàng)新聯(lián)排 TH小，可適當(dāng)控制其總價(jià)，充分激發(fā)客戶購買多套物業(yè)的需求，建議與聯(lián)排 TH的價(jià)格比率為 1： 87小獨(dú)棟STAR[ 3， ]總價(jià) [1050－ 1225萬 ]波士頓矩陣市場(chǎng)增長(zhǎng)率價(jià)值增值舉措 —TOHO 的創(chuàng)新代表作品：卡爾生活館，大面寬，小進(jìn)深提高了 TOHO的舒適度；這種 TOHO有利于現(xiàn)有長(zhǎng)條形地塊擺放。這就是我們倡導(dǎo)的： 新奢華主義價(jià)值最大化下的新奢華主義108新奢華主義是對(duì)生活品味提升的追求，是一種理念的奢華109新奢華主義追求設(shè)計(jì)理念帶來消費(fèi)情緒，如自信、輕松110新奢華主義是人們享受健康自由放松追求生命深層享受是一種集約的奢華111新奢華主義也是自在、分享、溫暖人際關(guān)系的心靈追求112u新奢華主義不會(huì)放棄對(duì)稀缺的追求u在無限繁華的城市中享有寧靜的濱海別墅生活u這本身就是一種稀缺和奢華u所以我們將項(xiàng)目定義為 — 新奢華主義作品u所以它理應(yīng)是財(cái)富階層的收藏和新奢華主義追求113關(guān)鍵詞：u稀缺的空間和資源u有格調(diào)的奢華u帶來良好消費(fèi)體驗(yàn)的設(shè)計(jì)理念u科技帶來的愉悅u生態(tài)帶來的健康u分享帶來的心靈愉悅定義新奢華主義作品 — 項(xiàng)目的價(jià)值增舉措114柏麗灣— 新奢華主義城市濱海別墅項(xiàng)目命名及主題語建議115項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)及其他建議116建筑風(fēng)格建議 — 有地中海風(fēng)情的新古典風(fēng)格從目標(biāo)客戶的心理來看，他們希望在建筑上有一些能夠顯現(xiàn)身份、尊貴和奢華的符號(hào)，如門、窗、屋檐等。價(jià)值增值舉措 — 在 疊拼 TOHO產(chǎn)品中增加商務(wù)功能105產(chǎn)品規(guī)劃布局106項(xiàng)目形象及主題建議項(xiàng)目市場(chǎng)定位項(xiàng)目客戶定位物業(yè)配比及價(jià)格建議項(xiàng)目定位項(xiàng)目屬性定位項(xiàng)目功能定位項(xiàng)目形象主題定位項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃建議107u我們不再單純用一個(gè)人財(cái)富的數(shù)量來衡量一個(gè)人的富有程度，我們會(huì)用這個(gè)人支配財(cái)富的能力來衡量他的富有程度。但需要用地進(jìn)深的支持。綜合考慮低密度物業(yè)的稀缺性及其價(jià)格自然增長(zhǎng)率，預(yù)計(jì) 2023年高層與聯(lián)排 TH的價(jià)格比率約為 1： ，本項(xiàng)目所處片區(qū)中已開發(fā) 低密度物業(yè)稀缺 ，建議本項(xiàng)目采用的合理價(jià)格比率為 1： 3 。聯(lián)排216。交房標(biāo)準(zhǔn) 交房時(shí)是毛坯房，自己設(shè)計(jì)；所有管線埋好，管道設(shè)好。隨著各產(chǎn)業(yè)的快速增長(zhǎng)，造就了一批 購買力強(qiáng)盛的企業(yè)家 ，對(duì)高端物業(yè)的需求也日漸旺盛。47地塊編號(hào)：（以下簡(jiǎn)稱： 1號(hào)地）用地面積： 213200m2總建筑面積： 107100m2住宅建筑面積： 105630m2容積率： 產(chǎn)品定位：180~250平方米的 TH260~300平米小獨(dú)棟產(chǎn)品為主400平米的豪宅別墅 三者面積比例約 4： 6： 1共計(jì)約 1000套， 1期 166套尖 崗 山地 塊經(jīng)濟(jì) 指 標(biāo)48從兩個(gè)項(xiàng)目指標(biāo)分析來看，兩個(gè)項(xiàng)目雖然沒有直接競(jìng)爭(zhēng)，但由于推出時(shí)間和地域的原因，將會(huì)有一定競(jìng)爭(zhēng)，建議本項(xiàng)目提前放出信息，以攔截部分地緣客戶。4季 1季 2季 3季 4季 1季 2季 3季 4季 1季 2季 3季 4季2023 2023 2023 2023潛龍山莊 50套 TH， 50套別墅圣莫麗斯 200余套 TH， 5套別墅尖崗山項(xiàng)目（南區(qū)） 166套 TH和別墅星河丹堤一期 約 200套 TH， 7套別墅天琴灣 3期 48套別墅鳳凰谷 68套 TH， 15套別墅波托菲諾別墅 2期 20套別墅龍 1號(hào)地塊 小于 50套 TH純水岸 2期 TH 17套 TH東方花園 14套別墅東部華僑城一期 約 108套 TH， 81套別墅月亮灣項(xiàng)目 約 85套 TH， 15套別墅聯(lián)泰大梅沙 約 69套別墅溪之谷 101套別墅關(guān)外項(xiàng)目關(guān)內(nèi)項(xiàng)目觀瀾湖高爾夫大宅（昆仕頓區(qū)） 25套別墅觀瀾湖高爾夫大宅（漢士達(dá)區(qū)） 27套別墅天籟 30套 TH、 16套別墅216。深圳市場(chǎng)已出現(xiàn) 偏熱 現(xiàn)象（以豪宅市場(chǎng)為例：價(jià)格漲幅高、投資成份增加、三級(jí)市場(chǎng)觀望現(xiàn)象加重）；216。強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手的團(tuán)隊(duì)合作項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系的建立6項(xiàng)目市場(chǎng)定位項(xiàng)目客戶定位物業(yè)配比及價(jià)格建議項(xiàng)目定位項(xiàng)目屬性定位項(xiàng)目功能定位項(xiàng)目形象定位項(xiàng)