【正文】 域商業(yè)中心 World union Luxurious house 關于開發(fā)方向的思考 ?保本銷售 ?價值一級跳 A B ?價值二級跳 C 價值二級跳：進一步吸納區(qū)域外客戶，成就禪西名盤， 8000以上的可能性？ Q3：如何建立全新的價值體系，吸引到區(qū)域外的中高端客戶臵業(yè)？ World union 市場格局 東平新城 75009500 資源 +規(guī)劃 (河景資源項目 ) 老城區(qū)板塊 城市價值 65007500 （當前僅個盤在售） 千燈湖 桂城東 規(guī)劃利好 850011000 城南板塊 城市價值 80009000 南莊板塊 50007000 價格優(yōu)勢 （當前有部分資源型項目在售） 亞藝湖板塊 資源價值 800011000 張槎片區(qū) 城市價值 (無在售） 資源 |區(qū)域規(guī)劃相對成熟 城市成熟區(qū)域 城市邊緣 |規(guī)劃新區(qū)（不成熟） 城郊 傳統(tǒng)豪宅片區(qū)： 亞藝 |桂城東 千燈湖， /平 新興豪宅片區(qū)： 東平新城， /平 城東板塊 次級資源 +規(guī)劃 (無在售 ) World union 傳統(tǒng)豪宅：亞藝板塊 /平，極致景觀資源，富人區(qū)雛形具備，大戶型為主，全佛山范圍吸納高端客戶 項目名稱 在售主力戶型 均價 元 /平 6月銷售套數(shù) 雅居樂花園 104套： 230243 9303 30套 天湖酈都 251300南向湖景單位 12069 22套 金地九瓏璧 4房 174191/2房 7393 7597 31套 中海文華熙岸 17280/812： 160190 7982 103套 怡翠宏璟 65套 90170 9236 41套 匯銀環(huán)湖國際 204套 8890 8114 29套 嘉俊華苑 3房 130— 141/4房 135171/復式 121245 5976 15套 雅居樂花園 天湖酈都 金地 九瓏壁 中海文華熙岸 怡翠宏璟 環(huán)湖國際 文華公園 亞藝公園 成交客戶來源區(qū)域分析45%15%6%7%14%2%1%1%8%1%0%禪城舊城區(qū) 城南 湖景板塊 南莊石灣 張槎 瀾石 桂城南海各鎮(zhèn)區(qū) 順德各鎮(zhèn)區(qū) 其他? 當前成交的客戶中有 74%都是禪城區(qū)，其中以舊城區(qū) 45%居多，桂城和南海各鎮(zhèn)區(qū)總體比率占到 14%； 天湖酈都成交客戶分析 World union 傳統(tǒng)豪宅：桂城東 千燈湖板塊 /平，廣佛 RBD規(guī)劃利好，中大戶型為主，對禪城中高端客戶吸引力逐漸增大 千 燈 湖 項目名稱 在售主力戶型 均價 元 /平 6月銷售套數(shù) 保利花園 130160平米 10000 359套 中海萬錦豪園 165平米 11500 60套 江南名居 276套 3房 140160平 84套 3房 129平米 6900 42套 星暉園 3房 123+126平米 4房 166170平米 5500 29套 南海頤景園 87242平米 9600 8套 保利星座 77120平米 7800 151套 怡翠馨園 220250平米 8500 30套 金御華府（尾貨） 250平米單位 8100 2套 保利花園 中海萬錦豪園 時代名居 星暉園 保利星座 南海頤景園 怡翠馨園 金御華府 千燈湖板塊 桂城東板塊 桂城66%南海其他區(qū)域6%禪城15%禪城其他區(qū)域1%深圳1%廣州5%順德2%其他4%桂城典型項目客戶來源區(qū)域 World union 核心城區(qū)：老城區(qū) |城南板塊 65007500元 /平，成熟市場，中大戶型為主，新增供應基本完畢，僅有個盤在售 項目名稱 項目體量 在售主力 戶型 均價 元 /平 6月銷售套數(shù) 天倫世嘉 140180 65007500 9 星星華園國際 27 160200 8060 24 世博嘉園 50 130180 7000 22 天倫世嘉 老城區(qū)板塊 世博嘉園 星星華園國際 城南板塊 ? 當前老城區(qū)基本已經步入供應尾聲，個別小體量樓盤在售； ? 城南區(qū)以兩個大盤持續(xù)供應，未來供應以商業(yè)地塊為主 World union 新興豪宅：東平新城板塊 75009000元 /平，板塊發(fā)展初級，資源區(qū)域優(yōu)先啟動，吸引到大量禪城中高端客戶 項目名稱 在售主力戶型 均價 元 /平 6月銷售套數(shù) 濱海御庭 78： 150175平米 11368 8套 東方水岸 200套 80130平米 7665 29套 凱德瀚城 40套 187平米 7433 25套 凱德泊宮 43套聯(lián)排 /疊加220370平米 45房 11378 27套 海景藍灣 110200平米 7638 49套 濱海御庭 凱德瀚城 凱德伯宮 慧港國際 依云水岸 海景藍灣 東方水岸 東平河 舊區(qū) 2 3 %城南 1 9 %南莊 5 %張槎 2 %瀾石 1 9 %桂城 1 2 %其他 2 %樂從 1 2 %陳村 7 %濱海御庭成交客戶分析 World union 在售中高檔大盤 在售高端大盤 在售普通大盤 項目 總建 主力面 積 未來供 應 備注 九鼎國際城 36 4060 預計 2023年初推出 恒福新城 30 80120 金地九瓏璧 31 180250 二期 7萬㎡預計2023年中上市 中海文華熙岸 30 160280 怡翠宏璟 22 120140 二期預計 2023年下半年推出 雅居樂 250380 23 二期中小戶型及商業(yè) 鴻業(yè)項目 18 88130 萬科金御華府 80180 保利花園 47 140180 18 南海頤景園 50 130150 中海萬錦東苑 80150 2023年上半年 中海萬錦豪園 130230 水韻尚都 16 150250 16 2023年下半年 美邦公寓 3060 2023年年底 鴻榮源地塊 39 120180 36 2023年底 競爭 —— 豪宅板塊 亞藝湖板塊未來供應項目少，逐漸淡寂；千燈湖板塊大盤近尾聲， 10年下半年有新的一輪放量，整體項目少 World union 競爭 —— 傳統(tǒng)豪宅之爭 禪桂在售傳統(tǒng)豪宅基本步入供應尾聲，未來 2023年基本銷售完畢 10年 3季度 10年 2季度 10年 1季度 恒福新城， 新貨量 80160平米 /約 706套，約 09年 4季度 09年 3季度 怡翠宏璟，約 二期共 13萬㎡ 匯銀環(huán)湖國際， 約 2萬平米 10年 4季度 11年 1季度 11年 2季度 11年 3季度 11年 4季度 天湖酈都 250260平米約 245套，別墅 3套，約 7萬平米 中海文華熙岸 160280方約 248套，別墅 65套， 110方約 496套，共約 佛山雅居樂花園， 250380平米約 二期中小戶型 7萬㎡ 金地九瓏璧， 250平米洋房、別墅共約 二期中大戶型為主建面 8萬 九鼎國際城南區(qū) 3060平米 /約 6萬平米 中海萬錦豪園，共約 江南名居五期，錦苑、熙苑，約 南海頤景園，共約 保利星座， 78～ 135/200套約 保利花園， 120～ 190約 1200套約 19萬平米 金御華府 80180平米 /150套，別墅約 23套，；共約 2萬平米 怡翠馨園， 共約 招商依去水岸二期 90190平米， 1036套，共 12萬； 三期 90190平米， 1036套，共 12萬 濱海御庭二期住宅建面 ，有寫字樓、公寓功能、預期以小戶型為主 World union 競爭 —— 新興豪宅 未來兩年高端豪宅供應體量巨大，且以 城市型大盤、東平新城資源型 豪宅為供應趨勢 能興南都，約 凱德城脈，約 依云上城，約 ，小戶型， 9070，但地價整體較高 東建普君，約 星星工廠 ， 50萬平米 嶺南新天地， 150萬平，預計以別墅先行啟動市場 工業(yè)大道， 27萬， 100130㎡為主 翠堤明珠， 10年 3季度 10年 2季度 10年 1季度 09年 4季度 09年 3季度 10年 4季度 11年 1季度 11年 2季度 11年 3季度 11年 4季度 鴻業(yè)地塊， 18萬平方米，主力面積 88160㎡ 萬科南村， 50萬平米 保利文化公園項目 12萬 中海萬錦東苑 /高層 / 80～ 150 ，約 19萬平米 鴻榮源項目約 39萬 豐樹集團，占地 11萬 創(chuàng)鴻項目約 16萬 萬科尖東，約 58萬平米 萬科潭州村項目，約 71萬平米 高端豪宅項目 中大盤新增供應 World union 體量 1030萬 體量 ≥30萬 豪宅預期 競爭 —— 豪宅從單中心到多中心轉變，多元化的新興豪宅爭取開始 豪宅格局由傳統(tǒng)的豪宅區(qū)向多區(qū)域分散發(fā)展，且呈現(xiàn)出相對單一的豪宅價值體系 品牌 +規(guī)模 +城市價值 規(guī)劃 +品牌 +公園配套 季華路地段優(yōu)勢 +規(guī)模 品牌 +規(guī)模 +資源 規(guī)劃 +規(guī)模 +資源 季華路地段優(yōu)勢 +規(guī)模 +品牌 本項目 亞藝湖豪宅板塊的傳統(tǒng)豪宅價值體系構建在 資源 +地段 ，未來新興豪宅則體現(xiàn)為 單一的城市價值或資源價值 World union 爭 競 高端豪宅的競爭分析： 作為豪宅本項目將面對的競爭格局 亞藝湖 千燈湖 本項目 豪宅板塊 星星工廠 嶺南新天地 萬科尖東 依云水岸 Luxurious house 關于開發(fā)方向的思考 ?保本銷售 ?價值一級跳 A B ?價值二級跳 C 新興豪宅 東平新城 World union 新興豪宅的崛起，絕對一線豪宅的嶺南新天地給項目帶來最佳比價體系 輕工路 祖廟 張槎路 會 機 本項目 嶺南新天地 佛山嶺南天地位于佛山市禪城區(qū) 祖廟東華里中心地段 。 瓷器公仔 World union Business Center 商業(yè)立勢 ?城市主場 A B C ?城市公寓 ?城市主軸 廣場營造 步行街營造 電視柱播放項目宣傳片或不同國家的電視片 ，結合雕塑、水景和地表的獨特設計，進行景觀燈光的打造，營造都市氛圍。 World union Business Center 商業(yè)立勢 ?城市主場 A B C ?城市公寓 ?城市主軸 廣場營造 步行街營造 活動秀場：預留空地，或通過空間的特殊處理，形成廣場的活動場 廣場通過燈光與景觀設計元素的結合，創(chuàng)造了富有趣味的城市廣場，由于其藝術化的形象，通常在這里舉行藝術展覽，科技 SHOW、小型音樂會等。 人流引入性，琉璃般的燈光裝飾吸引人們的進入，入口：巨大的入口吊燈成為商業(yè)街獨特體驗 Business Center 商業(yè)立勢 ?城市主場 A B C ?城市公寓 ?城市主軸 品牌主力店 城市泛 mall World union 特色空間節(jié)點 —— 通過外形立面等空間尺度感的變化，增加商業(yè)形象的豐富性和層次感 Business Center 商業(yè)立勢 ?城市主場 A B C ?城市公寓 ?城市主軸 品牌主力店 城市泛 mall World union Business Center 商業(yè)立勢 ?城市主場 A B C ?城市公寓 ?城市主軸 品牌主力店 城市泛 mall 文化 濃縮 時尚的展示場 將商業(yè)街區(qū)的形式引進建筑空間的室內，用 mall的建筑形式，更新全新的商業(yè)空間體驗。 C地塊因商業(yè) mall體量單一，消化速度較慢 。 張槎從此被徹底遺忘。左右 65007000元 /平米 4050套 /月 World union 獨特的規(guī)劃、立面迅速在市場上引起熱點關注，個盤印象迅速建立 ? 不同于普通的圍和式社區(qū)，整個社區(qū)通過自然高差與周邊的城市界面形成區(qū)隔，長條的板樓形成強烈的空間秩序感，建筑的體量存在感大于公共空間的圍和感； ? 德國 WSP建筑設計公司用簡約、純粹的德式純凈主