某項(xiàng)目前期策劃報(bào)告(文件)
【正文】 業(yè)群體更多的來(lái)源于投資客戶(hù)，他們選擇投資物業(yè)時(shí)除關(guān)注升值前景外，對(duì)于投資回報(bào)率更為關(guān)注。酒店式公寓 銷(xiāo) 售均價(jià)（元 /㎡） 非酒店式公寓 銷(xiāo) 售均價(jià)（元 /㎡）東 方 時(shí) 代 （ ） 13000 燕南路 88號(hào) （ ） 8800新亞洲中心 （ ） 19500 慶福園 （ ） 11500御景 華 城 9800 皇御苑二期 7500城市天地廣 場(chǎng) 13000置地逸 軒 9500 陽(yáng)光新干 線(xiàn) 8500南方國(guó) 際 廣 場(chǎng) 11000 宏 軒 名庭 7200京基 東 方 華 都 9300 東門(mén) 天下 8500分析華強(qiáng)北已開(kāi)盤(pán)的樓盤(pán)的均價(jià)，公寓的均價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于普通住宅的價(jià)格（數(shù)據(jù)來(lái)源于中原深港研究中心 ）公寓溢價(jià)能力更高，且適宜在都市中心區(qū)域開(kāi)發(fā)，能較好的體現(xiàn)區(qū)位價(jià)值 !本項(xiàng)目發(fā)展方向的思考思考研判的角度 :1. 市場(chǎng)環(huán)境2. 投資回報(bào)率3. 溢價(jià)能力4. 未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)0708年福田區(qū)土地供應(yīng)情況2023 名居中心區(qū)項(xiàng)目 402023 荔林苑（二期） 82023 香蜜湖地鐵站附近 11萬(wàn)2023 香梅路汽車(chē)大世界南 9萬(wàn)2023 蒙古大廈 (成吉思汗大廈 ) 259302023 泰宏基科技大廈 2023 廣瑞大廈 3． 82023 福田南福濱大廈北 7萬(wàn)2023 皇崗新村花園 7萬(wàn)2023 皇城新洲項(xiàng)目 474602023 蓮花西路楓丹雅苑西側(cè) 2023 購(gòu)物公園對(duì)面 ,中海華庭旁 60萬(wàn)2023 集泰香蜜湖項(xiàng)目 00332023 嘉洲豪園四期2023 景田北財(cái)政局旁 4萬(wàn)2023 美視電力項(xiàng)目 5萬(wàn)多2023 桑達(dá)新村舊城改造項(xiàng)目 33萬(wàn)2023 竹子林五路與六路之間 2023 祈年項(xiàng)目 8萬(wàn)2023 鈺霖蓮花路項(xiàng)目 M22023 通億實(shí)業(yè)項(xiàng)目 6萬(wàn)2023 集浩景田項(xiàng)目 16100M22023 深圳鵬廣達(dá)新洲項(xiàng)目 M22023 東海農(nóng)科項(xiàng)目 13600M22023 怡景投資福民中心商業(yè)項(xiàng)目 2023 新龍達(dá)實(shí)業(yè)竹子林項(xiàng)目 30332023 天健工業(yè)區(qū)舊城改造項(xiàng)目 約 100多萬(wàn)2023 鐵塔投資（竹子林）項(xiàng)目 15萬(wàn) M22023 城投濱河路項(xiàng)目 M22023 聯(lián)合金豪竹子林項(xiàng)目 M22023 浩業(yè)車(chē)公廟項(xiàng)目 M22023 聯(lián)合金豪景田北項(xiàng)目 3萬(wàn) M22023 福田國(guó)泰基項(xiàng)目 12萬(wàn) M22023 福田中心區(qū)地下商場(chǎng)（晶島國(guó)際中心） 約 8萬(wàn)2023 益永地產(chǎn)香蜜湖項(xiàng)目 6萬(wàn) M22023 中和新沙項(xiàng)目 5萬(wàn) M22023 八一大廈 10萬(wàn) M22023 興云誠(chéng)實(shí)業(yè)有限公司車(chē)公廟項(xiàng)目 39200M22023 旭飛福田項(xiàng)目 4萬(wàn) M22023 景田北一路，景田西路 175000M22023 崗廈景軒酒店南 35000M22023 珠江福田項(xiàng)目2023 廣業(yè)成景田項(xiàng)目 2萬(wàn) M2未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)角度2023 香江時(shí)代廣場(chǎng) 15萬(wàn) M22023 興云誠(chéng)實(shí)業(yè)香蜜湖項(xiàng)目 49萬(wàn) M22023 國(guó)都集團(tuán)（東港實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司） /君豪實(shí)業(yè) M22023 深圳市云南煙草中心廣場(chǎng)項(xiàng)目 128000M2（其中商業(yè) 21500M2）2023 銀宇香蜜湖項(xiàng)目 3萬(wàn) M22023 運(yùn)發(fā)梅林項(xiàng)目 3萬(wàn) M22023 景田商報(bào)路路口 75000M22023 海辰保稅區(qū)項(xiàng)目 50萬(wàn)2023 祥云實(shí)業(yè)福強(qiáng)路項(xiàng)目 2023 梅林三星電子拆遷 約 38萬(wàn)2023 陽(yáng)基地產(chǎn)梅林水庫(kù)項(xiàng)目 2023 永浩景田項(xiàng)目 2萬(wàn)2023 桂強(qiáng)芳產(chǎn)業(yè)園博園項(xiàng)目（東方園博苑）2023 帝夢(mèng)園梅林項(xiàng)目 30萬(wàn)2023 特皓梅林項(xiàng)目 8萬(wàn)2023 亨德來(lái)中心北區(qū)項(xiàng)目 2023 金眾竹子林東區(qū)舊改項(xiàng)目 20萬(wàn)2023 上梅林文體中心 2023 雄江、環(huán)慶竹子林項(xiàng) 100000708年福田區(qū)土地供應(yīng)情況 (續(xù) )項(xiàng)目的定性研究一？ 土地稀缺：供應(yīng)的稀少與片區(qū)的商業(yè)發(fā)展，使更多需求只能以華強(qiáng)北主街為中心向周邊輻射。由于本項(xiàng)目周邊寫(xiě)字樓比較少 ,不屬于寫(xiě)字樓聚集區(qū)同時(shí)華強(qiáng)北片區(qū)主要定位為商業(yè)商務(wù)區(qū) ,更強(qiáng)調(diào)的是商業(yè)功能 ,繁雜的商業(yè)環(huán)境對(duì)于寫(xiě)字樓辦公沖擊力比較大，不易實(shí)現(xiàn)高的租金和售價(jià)同時(shí)華強(qiáng)北寫(xiě)字樓市場(chǎng)受中心區(qū)的沖擊又比較大 ,進(jìn)一步限制了其租金回報(bào)，因此 如果本項(xiàng)目定位為純商務(wù)公寓是存在一定市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的。酒店公寓更 易于包裝，且形象高檔，目前的價(jià)格走勢(shì)相當(dāng)好，估計(jì)日后仍將有較大的上浮空間。資料來(lái)源：深港研究中心市場(chǎng)調(diào)研客戶(hù)工作來(lái)源22%45%17%10% 7%0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%華強(qiáng)北 福田 其他 關(guān)外 外銷(xiāo)比例客戶(hù)分析資料來(lái)源：深港研究中心市場(chǎng)調(diào)研客戶(hù)分析資料來(lái)源：深港研究中心市場(chǎng)調(diào)研客戶(hù)分析資料來(lái)源：深港研究中心市場(chǎng)調(diào)研客戶(hù)分析資料來(lái)源：深港研究中心市場(chǎng)調(diào)研客戶(hù)分析總結(jié)： 購(gòu)房客戶(hù)群絕大多數(shù)為來(lái)自福田區(qū)的成功人士，主要是從事貿(mào)易、服務(wù)、電子行業(yè)的成功生意人、高級(jí)白領(lǐng)，他們的年齡一般在2545歲之間，年收入在 50萬(wàn)以上。 客戶(hù)分析 偶得客戶(hù)群 游離客戶(hù)群重點(diǎn)客戶(hù)群核心客戶(hù)群職業(yè)投資客戶(hù)福田高級(jí)白領(lǐng)區(qū)域內(nèi)個(gè)體商戶(hù)區(qū)域內(nèi)的多次置者區(qū)域內(nèi)公司老板區(qū)域內(nèi)的高收入階層區(qū)域內(nèi)商務(wù)人士企業(yè)購(gòu)房、政府公務(wù)員核心客戶(hù)群分類(lèi)型本項(xiàng)目客戶(hù)定位投資：自住=8： 2客戶(hù)對(duì)戶(hù)型的需求比例客戶(hù)群類(lèi)別 戶(hù)型需求單房 一房 兩房 三房核心客戶(hù)（約 70%）216。區(qū)域內(nèi)的高收入階層216。公司購(gòu)房216。深圳市酒店式公寓戶(hù)型分布特征說(shuō)明 :作為本項(xiàng)目戶(hù)型定位的參考值 。巨大的中庭式門(mén)廳，顯示氣派與大度。 酒店式管理物業(yè)管理的品牌比較重要，并且需提前加以充分展示，既是項(xiàng)目銷(xiāo)售期高價(jià)位的支撐，又是項(xiàng)目未來(lái)保值增值的關(guān)鍵，成為影響客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)決定的重要因素之一，必須引起足夠重視。結(jié)合二級(jí)市場(chǎng)對(duì)比法與三級(jí)市場(chǎng)租金返算法，中原預(yù)測(cè)：項(xiàng)目的均價(jià)可介于： 1400017100之間，具體價(jià)格視乎項(xiàng)目整體打造素質(zhì)而定。誠(chéng)如一名設(shè)計(jì)家在討論慢 雜志時(shí)所言，雜志在表現(xiàn)已有的生活方尚的同時(shí)，也是表 現(xiàn)抱負(fù)、夢(mèng)想和補(bǔ)償它們沒(méi)有展示出來(lái)的生活方尚。布朗和她的繼任者大衛(wèi) B 《紐約客》還聘請(qǐng)了理查 四月 21四月 21Monday, April 05, 2023? 雨中黃葉樹(shù)，燈下白頭人。 四月 21四月 2104:00:4504:00:45April 05, 2023? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國(guó)見(jiàn)青山。 2023/4/5 4:00:4604:00:4605 April 2023? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線(xiàn)向前。 四月 210
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