【正文】 電力供應(yīng)是大廈智能化的保障? 提升式活動地板、活動天花組合 ,空間改變靈活? 信息點(diǎn)密度高，提供 DDN、 ISDN線路? 打造先進(jìn)信息平臺，滿足企業(yè)對資訊的需求? 大堂、會所等公共空間無線網(wǎng)絡(luò)配置商務(wù)配套鎖定目標(biāo)客戶對商務(wù)辦公配套服務(wù)的需求216。 良好的產(chǎn)品展示平臺及會客環(huán)境216。 設(shè)置多功能會議室（展示產(chǎn)品、接待客戶）216。 擁有多媒體、微波傳輸功能216。 充足的共用資料庫216。 公司注冊、行政辦文手續(xù)等政策咨詢216。 方便、齊全的行政后勤服務(wù)等其他多元化的商務(wù)服務(wù)? 彈性的物業(yè)管理服務(wù) —— 如 24小時辦公、空調(diào)自控等? 個性化的物業(yè)需求 —— 如設(shè)備管理服務(wù)? 針對性的客戶服務(wù) —— 提供往返口岸的業(yè)主專車? 綜合性的配套性服務(wù) —— 銀行、機(jī)票、旅游、郵寄快遞等 —— 與商業(yè)規(guī)劃相結(jié)合以上為兩棟寫字樓的標(biāo)準(zhǔn)配置 ,就像寶馬車的座椅和輪胎如何區(qū)分以國內(nèi)外大型企業(yè)為主要客戶的超級 5A甲級寫字樓以及以中小型企業(yè)為主的標(biāo)準(zhǔn)甲級寫字樓 ?超 5A甲級寫字樓 (寶馬 7系 )2023年 6月 21日，最新寶馬 7系推出帶來了寶馬品牌 最現(xiàn)代和最精良的科技以及新裝備超 5A甲級寫字樓客戶，對于 形象 以及 細(xì)節(jié) 比較注重因此超 5A寫字樓的產(chǎn)品可以解釋為： 精致、細(xì)節(jié)、尊貴寫字樓的規(guī)劃就從 產(chǎn)品、服務(wù)入手先決條件：將高樓層出租給跨國知名企業(yè)，帶動銷售超 5A甲級寫字樓 (寶馬 7系 )產(chǎn)品打造 :? 智能門禁系統(tǒng) —— 為企業(yè)打造最純凈的辦公空間? 行政人員專用更衣室、淋浴間（預(yù)留管道） —— 保證企業(yè)高層活動的私密性? 行政人員專用電梯 —— 體現(xiàn)入駐企業(yè)的尊貴地位? 設(shè)有行政人員休息室提供熱水循環(huán)? 在大堂設(shè)置 LCD，播放入駐企業(yè)資訊? 在會所或大堂設(shè)星光大道，提供企業(yè)展示平臺超 5A甲級寫字樓 (寶馬 7系 )服務(wù)：? 尊貴禮賓服務(wù) —— 為進(jìn)出大廈的每個客戶提供最尊貴的服務(wù)? 空中商務(wù)會所 —— 為企業(yè)提供高端商務(wù)活動空間? 紅酒雪茄鑒賞會 —— 專為大廈內(nèi)高級行政人員舉辦? 利用酒店資源 —— 提供專門的境內(nèi)外資訊標(biāo)準(zhǔn)甲級寫字樓 (寶馬 mini系 )新ＭＩＮＩ?。悖铮铮穑澹蚴轻槍δ切常档哪贻p人因?yàn)樗麄円?在享受駕車樂趣同時感受汽車帶來的滿足感 標(biāo)準(zhǔn)甲級寫字樓客戶，對于 空間變化 以及 物管服務(wù) 比較注重因此標(biāo)準(zhǔn)甲級寫字樓的產(chǎn)品可以解釋為： 簡約、靈活、多變寫字樓的規(guī)劃就從 空間、服務(wù) 入手先決條件：單元面積以小面積為主，迎合主流市場需求（本土企業(yè)以 200 平方米最受歡迎，外來企業(yè)更多設(shè)置辦事處性質(zhì)的分支機(jī)構(gòu)，面積需求同樣是介于 200－ 300平方米的小面積）標(biāo)準(zhǔn)甲級寫字樓 (寶馬 mini系 )空間設(shè)計：為了滿足不同行業(yè)的需求標(biāo)準(zhǔn)甲級寫字樓可按樓層高低分成三個區(qū)域：? 自由商務(wù)區(qū)? 創(chuàng)意商務(wù)區(qū)? 純正商務(wù)區(qū)標(biāo)準(zhǔn)甲級寫字樓 (寶馬 mini系 )自由商務(wù)區(qū)：? 成長型公司為主，能提供多變辦公空間? 按成長型公司需求量身定制，提供 可分可合 的面積劃分創(chuàng)意工作區(qū)：? 為廣告、設(shè)計等個性化公司提供最舒適的商務(wù)空間? 摒棄平層辦公模式， 躍層辦公 ，每三層一個走廊，豐富的空間變幻，提供激發(fā)創(chuàng)作沖動的場所純正商務(wù)區(qū)：? 為實(shí)力型中堅公司一體化辦公提供標(biāo)準(zhǔn)的寫字樓硬件配套? 按 純寫字樓標(biāo)準(zhǔn) 進(jìn)行規(guī)劃，各種戶型可供選擇，并配備公共衛(wèi)生間、公共茶水間、高速電梯、中央空調(diào)等設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)甲級寫字樓 (寶馬 mini系 )可分可合空間躍式辦公空間標(biāo)準(zhǔn)甲級寫字樓 (寶馬 mini系 )商務(wù)配套：因?yàn)檫@些企業(yè)規(guī)模不大，因此對于商務(wù)配套需求較為強(qiáng)烈寫字樓內(nèi)商務(wù)服務(wù)豐富，滿足不同客戶要求? 樓層管家服務(wù)，專人處理企業(yè)需求；? 完善的商務(wù)中心：中英文秘書服務(wù)、會議室租用等；? 企業(yè)注冊服務(wù)；? 相關(guān)涉外、貿(mào)易政策咨詢；? 相關(guān)會計、律師、報關(guān)咨詢企業(yè)聯(lián)系服務(wù)? 復(fù)印、傳真、電腦維修等配套服務(wù)第五部分公寓部分公寓部分 ? 開發(fā)條件分析? 開發(fā)方向研判? 目標(biāo)客戶判定? 項(xiàng)目產(chǎn)品定位? 產(chǎn)品設(shè)計建議【開發(fā)條件分析】? 依初定方案，項(xiàng)目公寓位于項(xiàng)目東南角，南臨濱河路（崗廈中學(xué)隔開），東面崗廈生活區(qū)（辛誠花園隔開），為一棟面積約 6萬平方米、層數(shù)為 31層的獨(dú)立建筑。? 絕佳區(qū)域 —— 中心區(qū) /深圳 CBD? 強(qiáng)勢資源 —— 地鐵物業(yè) /臨近皇崗口岸（外銷） /會展中心? 未來機(jī)遇 —— 舊城改造： 崗廈河園片區(qū)將改造成市中心區(qū) CBD的商務(wù)配套區(qū) 改造后的崗廈片區(qū)，住宅比例 34%，商業(yè)比例 30%，辦公比例 33%，公共配套設(shè)施 3%。現(xiàn)有居住人口約 ，規(guī)劃人口減少至7000人，飽和居住人口 1萬人，崗廈不再住大量暫住人員。?價格上升空間大?銷售速度要快?不與整體構(gòu)成沖突依據(jù)公寓在整體中的角色為成本貢獻(xiàn)者，那么必須滿足【開發(fā)條件分析】公寓部分 ? 開發(fā)條件分析? 開發(fā)方向研判? 目標(biāo)客戶判定? 項(xiàng)目產(chǎn)品定位? 產(chǎn)品設(shè)計建議商務(wù) or住宅方向發(fā)售 or租營方式市場個案分析小結(jié)?住宅方向?商務(wù)方向在未來使用方式上的選擇Why?商務(wù)方向的不可取理由：商務(wù)公寓任以自用客戶為主，價格上升空間不大，與寫字樓售價保持一定的差距。商務(wù)公寓 售價接近甲級寫字樓后銷售明顯緩慢，如南方國際廣場銷售均價達(dá)到11000元 /㎡后遇到銷售瓶頸。商務(wù)公寓存在政策風(fēng)險，購買企業(yè)面臨工商注冊問題。要求低管理費(fèi)、分戶空調(diào)等，與本項(xiàng)目高檔次、頂級服務(wù)有出入。會與項(xiàng)目寫字樓構(gòu)成內(nèi)部競爭，不利于提高整體利潤。 住宅方向的公寓又以 酒店式公寓（亦稱服務(wù)式公寓）最為流行 ，以開發(fā)模式分有 直接銷售和長期持有租營兩種經(jīng)營方式 。銷售有利于項(xiàng)目的資金快速回籠；長期持有則可以享受穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收益和未來的升值收益。 兩種 經(jīng)營 模式比 較銷 售 長 期租 營優(yōu)勢 ?快速回 籠資 金?帶動 其他住宅的旺 銷?免除租 營帶 來的手尾 問題?穩(wěn) 定的 長 期收益?中心區(qū) 發(fā) 展 帶 來的物 業(yè) 巨大升值 空 間不足 ?銷 售 壓 力、推售 費(fèi) 用?在售價上 難 以享受中心區(qū) 發(fā) 展 帶 來的升 值 價 值?持 續(xù)經(jīng)營 的管理 費(fèi) 增加?持 續(xù)經(jīng)營 需要引 進(jìn)專業(yè) 物 業(yè) 管理公司的成本和提供一體化服 務(wù)的成本?租 營 管理好壞的 風(fēng)險直接銷售 個案分析 —— 置地逸軒背景與定位置地逸軒位于羅湖區(qū)春風(fēng)路黃金地段，佳寧娜廣場東側(cè)。南方工業(yè)集團(tuán)投資， 34層總建面 M2， 1270戶 ， 容積率 。由于地處繁華，以及周邊市場傳統(tǒng)用家需求，該項(xiàng)目依然以小戶型出擊，并包裝以 “ 六星級國際服務(wù)公寓 ” 推售。產(chǎn)品與配套戶型： 1房 1廳 4045M2占 60%， 2房 2廳 55M2占 20%，單方 2832M2占 20% 戶型賣點(diǎn)：戶內(nèi)廳、房、廚、衛(wèi)、陽臺功能齊全、空間適用； 1房 1廳帶雙陽 臺、單方帶 1陽臺，是市場上少有產(chǎn)品，受到客戶歡迎。 裝修： 套內(nèi)裝修預(yù)計 800元 /平方米；酒店風(fēng)格主要通過大堂，電梯大堂等公共空間裝修實(shí)現(xiàn)： 6米高豪華星級酒店大堂、水圍式豪華觀光電梯，電梯大堂軟裝飾。物業(yè)服務(wù)：發(fā)展商自管，戴德梁行提供物業(yè)顧問服務(wù)，推出 5優(yōu)服務(wù)概念使 “ 國際服務(wù)公寓實(shí)至名歸 ”直接銷售 個案分析 —— 置地逸軒營銷與推廣置地逸軒趁市場升溫?zé)岢敝鞔蛲顿Y客戶，因項(xiàng)目周邊投資市場客戶基礎(chǔ)雄厚，推廣主要以分布關(guān)口要塞和項(xiàng)目周邊的戶外廣告為主，反而鏡內(nèi)外主流媒體投放量較少，通過較長的預(yù)熱期與收籌期鋪墊，首批單位推出 700多套，解籌 600多套。截至目前項(xiàng)目整體銷售率近 98%，平均月銷售套數(shù) 200套。實(shí)收均價 9800元 /m2 ， 比周邊競爭樓盤價格高出 15%?？蛻簦?8成投資客戶，其中5成外銷港客。簡析優(yōu)勢： 市場升溫，投資活躍 地段成熟繁華，宜住宜商宜投資 產(chǎn)品：與其他口岸樓盤相比，賣場與公共空間的裝修裝飾高雅溫馨，切合并支撐了服務(wù)式住宅的概念；戶型成熟適用，雙陽臺小戶型市場供應(yīng)較少，受到客戶認(rèn)可。服務(wù)概念的包裝時尚、完整。小結(jié)： 服務(wù)式住宅最重要是地段，其地段應(yīng)是適合多種功能用途的，才能為投資者帶來收益前景；其次是產(chǎn)品應(yīng)符合用家需求；最后， 服務(wù)配套是錦上添花的投資概念 ，服務(wù)以及現(xiàn)場服務(wù)包裝有助于更加堅定投資者信心，實(shí)現(xiàn)溢價銷售。長期租營 個案分析 —— 香港四季酒店背景與定位四季酒店屬于香港中環(huán)國際金融中心項(xiàng)目的一部分，國際金融中心由新鴻基地產(chǎn)等 4家地產(chǎn)財團(tuán)合作開發(fā)。四季酒店是由國際著名的酒店集團(tuán) Four Seasons Hotels and Resorts管理的 5星級酒店公寓， 50層共 M2，提供 519個套房單位。四季酒店以 1個月至一年的租期為主，面向國際高端商務(wù)客戶，每月呎租 5060元。 戶 型功能公寓類型 面積：平方尺公寓 547－ 699一房 903－ 1167二房 1433－ 1490p戶型配比：公寓： 1房： 2房＝ ％： 60％： ％p空間功能：單元空間比周邊市場的住宅空間更大更舒適，以適合國際客戶；公寓與一般高檔酒店房間無太大差別，增加備餐臺功能； 套房注重私密性，廳、房、衛(wèi)功能齊全舒適，但相比普通住宅，廚房與餐廳空間較開放。長期租營 個案分析 —— 香港四季酒店 室內(nèi)配套廚房 微波爐、洗碗機(jī)、冰箱、洗衣干洗一體機(jī)、餐具客廳 42’ 等離子電視、家庭娛樂系統(tǒng)、 DVD機(jī)臥室 電視機(jī)、衣柜洗手間 浴室配備 15寸液晶電視軟性配套 有線電視、網(wǎng)絡(luò)公共配套及服 務(wù)商務(wù)功能 生活配套 服務(wù) 特別項(xiàng)目2個舞廳 屋頂泳池 選擇高低或不過敏的枕頭 香港方面節(jié)目7個會議室 健康 CLUB及休閑室 四季床單選擇 節(jié)日慶賀行政會晤室 Spa 隨時隨地的禮賓服務(wù) 香港旅游高級餐廳 閱讀及上網(wǎng)室 送餐上門 興趣小組兒童游樂室個人儲藏室自助洗衣店小結(jié)： 酒店式公寓為開發(fā)商長期持有收租的模式，一般由具有實(shí)力的開發(fā)商開發(fā)，國內(nèi)發(fā)展商開發(fā)此類物業(yè)較少，香港開發(fā)商則有一定量的開發(fā)。 該類物業(yè)位置處于商務(wù)商業(yè)繁華地段或流動商務(wù)人士居住集中的區(qū)域 。公寓偏向酒店舒適型或偏向中檔住宅式，則取決于地段及客戶特點(diǎn)。 比 較 目 錄 偏向酒店式高端公寓 偏向住宅型中端公寓代表 項(xiàng) 目 香港四季酒店蛇口泰格公寓香港 馬 鞍山海澄 軒香港荃灣汀 蘭 居共性 位置 商 務(wù) 商 業(yè) 繁 華 區(qū)域或商 務(wù) 流 動 人口聚集地戶 型 1房 1廳為 主，有少量 單 方、兩方、三房戶 內(nèi)功能戶 內(nèi) 廳 、房、廚、 衛(wèi) 、餐功能區(qū) 齊 全，布局與普通住宅無大差異；餐、廚功能淡化，空 間 比普通住宅小產(chǎn) 品配套餐 廳 、小會所基本功能。差異 戶 型檔次同 類戶 型比普通住宅面 積 、空 間更大，舒適豪 華同 類戶 型與普通住宅面 積 、空 間 大致相同租金 比周 邊 普通住宅月租高出 34倍 比周 邊 普通住宅月租高出 3050% 產(chǎn) 品配套豪 華 裝修，家具 電 器裝 飾 高檔 普通精致裝修，家具 電 器裝 飾 中高服 務(wù) 配套專業(yè) 酒店或服 務(wù) 公司提供主 動 式酒店服 務(wù) 與更居家、個性化的服務(wù)一般 發(fā) 展商自管，提供半主 動 式酒店服 務(wù) ，其他個性服 務(wù) 可被 動 提供額 外收 費(fèi)在香港出租的服務(wù)式公寓發(fā)展趨勢較好，對深圳服務(wù)公寓，特別是中心區(qū)公寓發(fā)展有一定的借鑒作用。小結(jié)：公寓將向酒店舒適型服務(wù)公寓開發(fā)。選擇直接銷售還是長期租營，從項(xiàng)目整體考慮，公寓是各部分銷售速度最快的，也較容易通過對客戶群的把握，進(jìn)行產(chǎn)品、服務(wù)和營銷上的創(chuàng)新來實(shí)現(xiàn)超額利潤。公寓部分 ? 開發(fā)條件分析? 開發(fā)方向研判? 目標(biāo)客戶判定? 項(xiàng)目產(chǎn)品定位? 產(chǎn)品設(shè)計建議競爭下的市場空間項(xiàng)目可能的客戶群各群體特征需求分析主體客戶群趨勢分析項(xiàng) 目名稱 公寓面 積 類 型配比 發(fā) 售 時間金中 環(huán) 約 3萬 ㎡ 酒店式公寓 2023年底鳳 凰大廈 約 3萬 ㎡ 4－ 10層為 服 務(wù) 式公寓（ 10層 自用， 可售酒店公寓面 積約 5千㎡ ）1129層為 商 務(wù) 公寓2023年中星河世 紀(jì) ㎡ 酒店式公寓，主力 戶 型：一房一 廳 （ 方米）、兩房一 廳（ ）2023年底中心區(qū)金中環(huán)、鳳凰大廈和星河世紀(jì)都將推出酒店式公寓，但總量不足 10萬㎡。相比中心區(qū)龐大的寫字樓供應(yīng)量，與之配套的公寓面積顯得稀缺，目前可算項(xiàng)目的比例為 10（寫字樓）： 1（公寓），相比 7：3的常規(guī)比例，公寓的開發(fā)空間依然較大。目前在建的公寓項(xiàng)目與本項(xiàng)目在推向市場的時機(jī)上錯開，不能構(gòu)成直面競爭。但是，崗廈片區(qū)將改造成中心區(qū)商務(wù)配套區(qū)，預(yù)計未來將有舊改項(xiàng)目推出公寓。那么，待項(xiàng)目公寓推出的時候，面臨的目標(biāo)客戶將是哪一群？可能的客戶群：中心區(qū)高級白領(lǐng)經(jīng)常往返深圳的商務(wù)人士會展經(jīng)濟(jì)“生意人 ”企業(yè)購買用于接待等香港長線投資客本地長線