【正文】 對(duì)通訊、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)等信息化的要求高，如：無(wú)盲點(diǎn)移動(dòng)電話信號(hào)、高密度綜合布線、無(wú)線上網(wǎng)、衛(wèi)星電話等；需求關(guān)鍵要素排列重要程度 要 素 啟示點(diǎn)不可缺少 寫(xiě)字樓檔次、信息化、 24小 時(shí)辦 公、國(guó)際級(jí) 物 業(yè) 管理、國(guó)際 化氛 圍 、 標(biāo) 志性建筑 國(guó) 際標(biāo) 準(zhǔn)的 5A智能化寫(xiě)字樓，與本身形象相匹配，有聚集效 應(yīng) 和 帶動(dòng) 效 應(yīng)十分重要 周 邊 高尚 現(xiàn) 代商 務(wù) 配套和國(guó) 際 性的繁 華 氛圍 、景 觀 、 綠 化、高檔次會(huì) 議 中心與接待中心、適中的面 積 （250㎡左右） 保 證 國(guó) 際 性的生活與工作方式，崇尚健康 辦 公；本身公司租用面 積較 少，有 對(duì) 高檔次商務(wù)場(chǎng) 所的要求普通 普通商 業(yè) 有追求，但不苛刻忌 諱 點(diǎn) 雜 亂，大小公司混 雜 保 證 高檔次的商 務(wù) 活 動(dòng)環(huán)境? 租購(gòu)模式– 服務(wù)類(lèi)、投資類(lèi)外資公司以租賃寫(xiě)字樓為主– 一般的代表處級(jí)別的外資機(jī)構(gòu)，通常不會(huì)購(gòu)買(mǎi)寫(xiě)字樓– 在深圳或周邊區(qū)域設(shè)立了制造與加工中心、研發(fā)中心的外資公司、跨國(guó)企業(yè)，很少有對(duì)中心區(qū)寫(xiě)字樓的需求– 許多中外合資、合作的機(jī)構(gòu)，在華南地區(qū)有長(zhǎng)期、并且分散業(yè)務(wù)的外資機(jī)構(gòu)，以及準(zhǔn)備在深圳長(zhǎng)期發(fā)展的外資機(jī)構(gòu)等，都有購(gòu)買(mǎi)寫(xiě)字樓的需求給本項(xiàng)目啟示點(diǎn)：? 邀請(qǐng)一家國(guó)際品牌企業(yè)簽約入駐，利用國(guó)際企業(yè)品牌的效應(yīng)來(lái)提升本項(xiàng)目的品牌及提升本項(xiàng)目的物業(yè)檔次，同時(shí)也會(huì)吸引更大的國(guó)內(nèi)外的品牌大中型企業(yè)。 傳統(tǒng)、前衛(wèi)和小巧的設(shè)計(jì)理念，新ＭＩＮＩ是針對(duì)那些３５歲以下，從事創(chuàng)造性職業(yè)的年輕人。 入口大堂設(shè)計(jì)216。? 目前中心區(qū)，尤其是南區(qū)的 “十三姐妹樓 ”在外觀上難以區(qū)分，也是不被大企業(yè)看好的原因之一。B、入口大堂設(shè)計(jì)大堂是寫(xiě)字樓的第二門(mén)面建議 聘請(qǐng)國(guó)際知名專(zhuān)業(yè)大師設(shè)計(jì) ，提升大堂的檔次與品味。核心桶的十字設(shè)計(jì)， —— 能夠有效減少公共空間的占用，并增加企業(yè)的有效展示面辦公空間 — 層高u 層高的具體數(shù)字將影響整個(gè)項(xiàng)目未來(lái)的銷(xiāo)售！u 凈高基本要求： u 目前中心區(qū)新興甲級(jí)寫(xiě)字樓大多保證凈高在 ，層高也相應(yīng)加大到 基礎(chǔ)設(shè)備系統(tǒng)電梯系統(tǒng)：寫(xiě)字樓最重要的垂直交通工具選擇 原裝進(jìn)口品牌 轎廂高度 、載客量 18人以上 配備 LCD資訊 精心設(shè)計(jì)橋廂內(nèi)飾，使之體現(xiàn)檔次感將成為本項(xiàng)目一大賣(mài)點(diǎn)樓盤(pán)名稱 樓盤(pán)層數(shù) 電梯數(shù)量 電梯品牌 電梯速度（米 /秒）載客量 轎廂高度 內(nèi)部配置諾德中心 38 15 日本富士(原裝進(jìn)口 )—— 配 LCD航天大廈 32 11 德國(guó)蒂森(原裝進(jìn)口 ) 配 LCD國(guó)際商會(huì)中心53 18 日本三菱(原裝進(jìn)口 )等候時(shí)間 30秒18人 配 LCD華潤(rùn)大廈 28 9 瑞士迅達(dá)(原裝進(jìn)口 )4 22人 基礎(chǔ)設(shè)備系統(tǒng)空調(diào)系統(tǒng)：辦公空間的空氣環(huán)境越來(lái)越成為置業(yè)關(guān)注焦點(diǎn)為配合企業(yè) 24小時(shí)辦公的需求，分戶計(jì)量 必不可少VAV變風(fēng)量、新風(fēng)系統(tǒng) 也將成就項(xiàng)目的高檔形象項(xiàng)目名稱 空調(diào)品牌 供應(yīng)時(shí)段 特點(diǎn)諾德中心 美國(guó)特靈 24小時(shí) 獨(dú)立新風(fēng)和排風(fēng)系統(tǒng)，分戶計(jì)費(fèi)航天大廈 美國(guó)麥克維爾 24小時(shí) 分戶計(jì)費(fèi)國(guó)際商會(huì)中心 日本原裝商用 24小時(shí) 變頻，獨(dú)立新風(fēng)系統(tǒng)卓越大廈 美國(guó)特靈 24小時(shí) 分戶計(jì)量世界金融中心 美國(guó)特靈 —— 地底送風(fēng)空調(diào)系統(tǒng) UACS華潤(rùn)大廈 —— 24小時(shí) VAV空調(diào)系統(tǒng)安聯(lián)大廈 雙空調(diào)系統(tǒng) 24小時(shí) 中央空調(diào) +預(yù)留室外空調(diào)機(jī)位新保利大廈（北京）—— 24小時(shí) 每層設(shè)兩個(gè)獨(dú)立的 VAV空調(diào)系統(tǒng)；在空調(diào)箱加入電子凈化和消毒系統(tǒng)，保證空氣清新基礎(chǔ)設(shè)備系統(tǒng)智能化系統(tǒng)：? 充足的后備電力供應(yīng)是大廈智能化的保障? 提升式活動(dòng)地板、活動(dòng)天花組合 ,空間改變靈活? 信息點(diǎn)密度高，提供 DDN、 ISDN線路? 打造先進(jìn)信息平臺(tái)，滿足企業(yè)對(duì)資訊的需求? 大堂、會(huì)所等公共空間無(wú)線網(wǎng)絡(luò)配置商務(wù)配套鎖定目標(biāo)客戶對(duì)商務(wù)辦公配套服務(wù)的需求216。 充足的共用資料庫(kù)216?，F(xiàn)有居住人口約 ，規(guī)劃人口減少至7000人，飽和居住人口 1萬(wàn)人，崗廈不再住大量暫住人員。要求低管理費(fèi)、分戶空調(diào)等，與本項(xiàng)目高檔次、頂級(jí)服務(wù)有出入。 兩種 經(jīng)營(yíng) 模式比 較銷(xiāo) 售 長(zhǎng) 期租 營(yíng)優(yōu)勢(shì) ?快速回 籠資 金?帶動(dòng) 其他住宅的旺 銷(xiāo)?免除租 營(yíng)帶 來(lái)的手尾 問(wèn)題?穩(wěn) 定的 長(zhǎng) 期收益?中心區(qū) 發(fā) 展 帶 來(lái)的物 業(yè) 巨大升值 空 間不足 ?銷(xiāo) 售 壓 力、推售 費(fèi) 用?在售價(jià)上 難 以享受中心區(qū) 發(fā) 展 帶 來(lái)的升 值 價(jià) 值?持 續(xù)經(jīng)營(yíng) 的管理 費(fèi) 增加?持 續(xù)經(jīng)營(yíng) 需要引 進(jìn)專(zhuān)業(yè) 物 業(yè) 管理公司的成本和提供一體化服 務(wù)的成本?租 營(yíng) 管理好壞的 風(fēng)險(xiǎn)直接銷(xiāo)售 個(gè)案分析 —— 置地逸軒背景與定位置地逸軒位于羅湖區(qū)春風(fēng)路黃金地段，佳寧娜廣場(chǎng)東側(cè)。 裝修： 套內(nèi)裝修預(yù)計(jì) 800元 /平方米；酒店風(fēng)格主要通過(guò)大堂，電梯大堂等公共空間裝修實(shí)現(xiàn)： 6米高豪華星級(jí)酒店大堂、水圍式豪華觀光電梯，電梯大堂軟裝飾?？蛻簦?8成投資客戶，其中5成外銷(xiāo)港客。長(zhǎng)期租營(yíng) 個(gè)案分析 —— 香港四季酒店背景與定位四季酒店屬于香港中環(huán)國(guó)際金融中心項(xiàng)目的一部分，國(guó)際金融中心由新鴻基地產(chǎn)等 4家地產(chǎn)財(cái)團(tuán)合作開(kāi)發(fā)。長(zhǎng)期租營(yíng) 個(gè)案分析 —— 香港四季酒店 室內(nèi)配套廚房 微波爐、洗碗機(jī)、冰箱、洗衣干洗一體機(jī)、餐具客廳 42’ 等離子電視、家庭娛樂(lè)系統(tǒng)、 DVD機(jī)臥室 電視機(jī)、衣柜洗手間 浴室配備 15寸液晶電視軟性配套 有線電視、網(wǎng)絡(luò)公共配套及服 務(wù)商務(wù)功能 生活配套 服務(wù) 特別項(xiàng)目2個(gè)舞廳 屋頂泳池 選擇高低或不過(guò)敏的枕頭 香港方面節(jié)目7個(gè)會(huì)議室 健康 CLUB及休閑室 四季床單選擇 節(jié)日慶賀行政會(huì)晤室 Spa 隨時(shí)隨地的禮賓服務(wù) 香港旅游高級(jí)餐廳 閱讀及上網(wǎng)室 送餐上門(mén) 興趣小組兒童游樂(lè)室個(gè)人儲(chǔ)藏室自助洗衣店小結(jié)： 酒店式公寓為開(kāi)發(fā)商長(zhǎng)期持有收租的模式，一般由具有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)，國(guó)內(nèi)發(fā)展商開(kāi)發(fā)此類(lèi)物業(yè)較少，香港開(kāi)發(fā)商則有一定量的開(kāi)發(fā)。 比 較 目 錄 偏向酒店式高端公寓 偏向住宅型中端公寓代表 項(xiàng) 目 香港四季酒店蛇口泰格公寓香港 馬 鞍山海澄 軒香港荃灣汀 蘭 居共性 位置 商 務(wù) 商 業(yè) 繁 華 區(qū)域或商 務(wù) 流 動(dòng) 人口聚集地戶 型 1房 1廳為 主，有少量 單 方、兩方、三房戶 內(nèi)功能戶 內(nèi) 廳 、房、廚、 衛(wèi) 、餐功能區(qū) 齊 全，布局與普通住宅無(wú)大差異；餐、廚功能淡化，空 間 比普通住宅小產(chǎn) 品配套餐 廳 、小會(huì)所基本功能。公寓部分 ? 開(kāi)發(fā)條件分析? 開(kāi)發(fā)方向研判? 目標(biāo)客戶判定? 項(xiàng)目產(chǎn)品定位? 產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議競(jìng)爭(zhēng)下的市場(chǎng)空間項(xiàng)目可能的客戶群各群體特征需求分析主體客戶群趨勢(shì)分析項(xiàng) 目名稱 公寓面 積 類(lèi) 型配比 發(fā) 售 時(shí)間金中 環(huán) 約 3萬(wàn) ㎡ 酒店式公寓 2023年底鳳 凰大廈 約 3萬(wàn) ㎡ 4－ 10層為 服 務(wù) 式公寓（ 10層 自用， 可售酒店公寓面 積約 5千㎡ ）1129層為 商 務(wù) 公寓2023年中星河世 紀(jì) ㎡ 酒店式公寓，主力 戶 型：一房一 廳 （ 方米）、兩房一 廳（ ）2023年底中心區(qū)金中環(huán)、鳳凰大廈和星河世紀(jì)都將推出酒店式公寓，但總量不足 10萬(wàn)㎡。那么，待項(xiàng)目公寓推出的時(shí)候，面臨的目標(biāo)客戶將是哪一群？可能的客戶群：中心區(qū)高級(jí)白領(lǐng)經(jīng)常往返深圳的商務(wù)人士會(huì)展經(jīng)濟(jì)“生意人 ”企業(yè)購(gòu)買(mǎi)用于接待等香港長(zhǎng)線投資客本地長(zhǎng)線投資。目前在建的公寓項(xiàng)目與本項(xiàng)目在推向市場(chǎng)的時(shí)機(jī)上錯(cuò)開(kāi)，不能構(gòu)成直面競(jìng)爭(zhēng)。小結(jié)：公寓將向酒店舒適型服務(wù)公寓開(kāi)發(fā)。公寓偏向酒店舒適型或偏向中檔住宅式，則取決于地段及客戶特點(diǎn)。四季酒店以 1個(gè)月至一年的租期為主，面向國(guó)際高端商務(wù)客戶，每月呎租 5060元。服務(wù)概念的包裝時(shí)尚、完整。截至目前項(xiàng)目整體銷(xiāo)售率近 98%，平均月銷(xiāo)售套數(shù) 200套。由于地處繁華，以及周邊市場(chǎng)傳統(tǒng)用家需求，該項(xiàng)目依然以小戶型出擊，并包裝以 “ 六星級(jí)國(guó)際服務(wù)公寓 ” 推售。 住宅方向的公寓又以 酒店式公寓（亦稱服務(wù)式公寓）最為流行 ，以開(kāi)發(fā)模式分有 直接銷(xiāo)售和長(zhǎng)期持有租營(yíng)兩種經(jīng)營(yíng)方式 。商務(wù)公寓 售價(jià)接近甲級(jí)寫(xiě)字樓后銷(xiāo)售明顯緩慢，如南方國(guó)際廣場(chǎng)銷(xiāo)售均價(jià)達(dá)到11000元 /㎡后遇到銷(xiāo)售瓶頸。 方便、齊全的行政后勤服務(wù)等其他多元化的商務(wù)服務(wù)? 彈性的物業(yè)管理服務(wù) —— 如 24小時(shí)辦公、空調(diào)自控等? 個(gè)性化的物業(yè)需求 —— 如設(shè)備管理服務(wù)? 針對(duì)性的客戶服務(wù) —— 提供往返口岸的業(yè)主專(zhuān)車(chē)? 綜合性的配套性服務(wù) —— 銀行、機(jī)票、旅游、郵寄快遞等 —— 與商業(yè)規(guī)劃相結(jié)合以上為兩棟寫(xiě)字樓的標(biāo)準(zhǔn)配置 ,就像寶馬車(chē)的座椅和輪胎如何區(qū)分以國(guó)內(nèi)外大型企業(yè)為主要客戶的超級(jí) 5A甲級(jí)寫(xiě)字樓以及以中小型企業(yè)為主的標(biāo)準(zhǔn)甲級(jí)寫(xiě)字樓 ?超 5A甲級(jí)寫(xiě)字樓 (寶馬 7系 )2023年 6月 21日，最新寶馬 7系推出帶來(lái)了寶馬品牌 最現(xiàn)代和最精良的科技以及新裝備超 5A甲級(jí)寫(xiě)字樓客戶，對(duì)于 形象 以及 細(xì)節(jié) 比較注重因此超 5A寫(xiě)字樓的產(chǎn)品可以解釋為： 精致、細(xì)節(jié)、尊貴寫(xiě)字樓的規(guī)劃就從 產(chǎn)品、服務(wù)入手先決條件：將高樓層出租給跨國(guó)知名企業(yè)，帶動(dòng)銷(xiāo)售超 5A甲級(jí)寫(xiě)字樓 (寶馬 7系 )產(chǎn)品打造 :? 智能門(mén)禁系統(tǒng) —— 為企業(yè)打造最純凈的辦公空間? 行政人員專(zhuān)用更衣室、淋浴間（預(yù)留管道） —— 保證企業(yè)高層活動(dòng)的私密性? 行政人員專(zhuān)用電梯 —— 體現(xiàn)入駐企業(yè)的尊貴地位? 設(shè)有行政人員休息室提供熱水循環(huán)? 在大堂設(shè)置 LCD，播放入駐企業(yè)資訊? 在會(huì)所或大堂設(shè)星光大道，提供企業(yè)展示平臺(tái)超 5A甲級(jí)寫(xiě)字樓 (寶馬 7系 )服務(wù)：? 尊貴禮賓服務(wù) —— 為進(jìn)出大廈的每個(gè)客戶提供最尊貴的服務(wù)? 空中商務(wù)會(huì)所 —— 為企業(yè)提供高端商務(wù)活動(dòng)空間? 紅酒雪茄鑒賞會(huì) —— 專(zhuān)為大廈內(nèi)高級(jí)行政人員舉辦? 利用酒店資源 —— 提供專(zhuān)門(mén)的境內(nèi)外資訊標(biāo)準(zhǔn)甲級(jí)寫(xiě)字樓 (寶馬 mini系 )新ＭＩＮＩ?。悖铮铮穑澹蚴轻槍?duì)那些３５的年輕人因?yàn)樗麄円?在享受駕車(chē)樂(lè)趣同時(shí)感受汽車(chē)帶來(lái)的滿足感 標(biāo)準(zhǔn)甲級(jí)寫(xiě)字樓客戶，對(duì)于 空間變化 以及 物管服務(wù) 比較注重因此標(biāo)準(zhǔn)甲級(jí)寫(xiě)字樓的產(chǎn)品可以解釋為： 簡(jiǎn)約、靈活、多變寫(xiě)字樓的規(guī)劃就從 空間、服務(wù) 入手先決條件：?jiǎn)卧娣e以小面積為主，迎合主流市場(chǎng)需求（本土企業(yè)以 200 平方米最受歡迎，外來(lái)企業(yè)更多設(shè)置辦事處性質(zhì)的分支機(jī)構(gòu)，面積需求同樣是介于 200－ 300平方米的小面積）標(biāo)準(zhǔn)甲級(jí)寫(xiě)字樓 (寶馬 mini系 )空間設(shè)計(jì)：為了滿足不同行業(yè)的需求標(biāo)準(zhǔn)甲級(jí)寫(xiě)字樓可按樓層高低分成三個(gè)區(qū)域：? 自由商務(wù)區(qū)? 創(chuàng)意商務(wù)區(qū)? 純正商務(wù)區(qū)標(biāo)準(zhǔn)甲級(jí)寫(xiě)字樓 (寶馬 mini系 )自由商務(wù)區(qū)：? 成長(zhǎng)型公司為主，能提供多變辦公空間? 按成長(zhǎng)型公司需求量身定制，提供 可分可合 的面積劃分創(chuàng)意工作區(qū)：? 為廣告、設(shè)計(jì)等個(gè)性化公司提供最舒適的商務(wù)空間? 摒棄平層辦公模式， 躍層辦公 ，每三層一個(gè)走廊，豐富的空間變幻，提供激發(fā)創(chuàng)作沖動(dòng)的場(chǎng)所純正商務(wù)區(qū)：? 為實(shí)力型中堅(jiān)公司一體化辦公提供標(biāo)準(zhǔn)的寫(xiě)字樓硬件配套? 按 純寫(xiě)字樓標(biāo)準(zhǔn) 進(jìn)行規(guī)劃，各種戶型可供選擇，并配備公共衛(wèi)生間、公共茶水間、高速電梯、中央空調(diào)等設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)甲級(jí)寫(xiě)字樓 (寶馬 mini系 )可分可合空間躍式辦公空間標(biāo)準(zhǔn)甲級(jí)寫(xiě)字樓 (寶馬 mini系 )商務(wù)配套：因?yàn)檫@些企業(yè)規(guī)模不大，因此對(duì)于商務(wù)配套需求較為強(qiáng)烈寫(xiě)字樓內(nèi)商務(wù)服務(wù)豐富，滿足不同客戶要求? 樓層管家服務(wù)，專(zhuān)人處理企業(yè)需求；? 完善的商務(wù)中心：中英文秘書(shū)服務(wù)、會(huì)議室租用等；? 企業(yè)注冊(cè)服務(wù)；? 相關(guān)涉外、貿(mào)易政策咨詢；? 相關(guān)會(huì)計(jì)、律師、報(bào)關(guān)咨詢企業(yè)聯(lián)系服務(wù)? 復(fù)印、傳真、電腦維修等配套服務(wù)第五部分公寓部分公寓部分 ? 開(kāi)發(fā)條件分析? 開(kāi)發(fā)方向研判? 目標(biāo)客戶判定? 項(xiàng)目產(chǎn)品定位? 產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議【開(kāi)發(fā)條件分析】? 依初定方案，項(xiàng)目公寓位于項(xiàng)目東南角，南臨濱河路（崗廈中學(xué)隔開(kāi)），東面崗廈生活區(qū)（辛誠(chéng)花園隔開(kāi)），為一棟面積約 6萬(wàn)平方米、層數(shù)為 31層的獨(dú)立建筑。 設(shè)置多功能會(huì)議室（展示產(chǎn)品、接待客戶）216。C、外部廣場(chǎng)環(huán)境營(yíng)造外部廣場(chǎng)環(huán)境：提升辦公樓外環(huán)境的關(guān)鍵通過(guò) 與商業(yè)規(guī)劃結(jié)合實(shí)現(xiàn) 水景與園林綠化的結(jié)合使其與大堂內(nèi)環(huán)境遙相呼應(yīng)D、電梯廳設(shè)計(jì)電梯廳：訪客接觸最多的場(chǎng)所建議電梯廳 寬度在 3米以上 ，同時(shí)配以 簡(jiǎn)潔時(shí)尚的燈具電梯廳內(nèi)飾聘請(qǐng)國(guó)際知名專(zhuān)業(yè)大師設(shè)計(jì) ，提升檔次與品味 , 可以把空間舒適感放大E、洗手間裝修設(shè)計(jì)洗手間：除標(biāo)準(zhǔn)配置外，聘請(qǐng)國(guó)際名師設(shè)計(jì)體現(xiàn)項(xiàng)目尊貴氣質(zhì)辦公空間 — 面積劃分展示面展示面展示面展示面辦公面積：216。個(gè)性建筑外立面規(guī)劃中的中航廣場(chǎng)（綜合性項(xiàng)目）A、外立面設(shè)計(jì)純玻璃幕墻玻璃幕墻 +石材百葉玻璃幕墻 +鋁合金板寫(xiě)字樓建筑立面的造型以及外立面的選材，最終還是要和整個(gè)項(xiàng)目風(fēng)格相吻合，因此待日后建筑風(fēng)格確定。 電