【正文】 %。目前財富 500強企業(yè)有 70家企業(yè)入住國貿(mào)。合作期限共 25年前 15年法定期限，不得隨意解除后 10年根據(jù)當時情況再定條件以視合作意向若不符合合同約定的撤離，萬達將向沃爾瑪索賠約定解除合同的條件，比如發(fā)生戰(zhàn)爭、地震等不可抗力合作合同特點：詳細確定投資方與出資方案案例：萬達購物中心q商業(yè)地產(chǎn)所需資金，約 20％即 20億元將由萬達直接投資 ———萬達集團年銷售額 40億元，利潤加上租金每年提供 20個億q商業(yè)地產(chǎn)約 60％投資即 60億元將向項目當?shù)劂y行貸款，萬達與中國工商銀行、中國建設銀行簽訂了銀企合作協(xié)議；q另 20％左右由主力店企業(yè)自己投資核心租戶共同參與規(guī)劃設計?經(jīng)過一段時間的適應后，目前萬達的商業(yè)房地產(chǎn)一些規(guī)劃與設計都是由萬達主導操作，然后加盟者提出自己的意見。萬達購物中心的成功經(jīng)驗項目規(guī)模p 投資： 23億美元 (含地價達到 40億美元 )p 占地面積： p 總建筑面積： p 辦公樓： p 住宅（ 840間）： p 飯店： p 零售用地： p 文化場所： 632平方米p 停車場： 2,820車位借鑒案例 3：東京六本山 HILLS營造特色 『休閑、文化都市』，強化營銷活動宣傳，達到良好銷售效應? 2023年 4月，東京六本木 HILLS的盛大開幕、成功營銷成為日本經(jīng)濟復蘇的標志。p “ 六本木 HILLS” 中最引人注目的是散布在街角路邊的眾多室外公共藝術作品，它們都屬于一個世界首創(chuàng)的大型街景項目（見下圖）。 p 中心區(qū)是深圳唯一集金融、商貿(mào)、信息、文化、會展及行政于一體的城市商務、行政和文化中心，是深圳實現(xiàn) “ 建設現(xiàn)代化國際性城市、區(qū)域經(jīng)濟中心城市及花園式園林城市 ” 戰(zhàn)略目標的重要空間基礎。商 務 功能發(fā)揮 影響階 段從 2023年至2023年中心區(qū)完成大部分開 發(fā) 建 設 。三、項目綜合物業(yè)開發(fā)設想一、項目在中心區(qū)的角色思考項目位于南區(qū) — 東組團（東南角組團），處于一個集會展、辦公、商務配套及生活住宅的綜合圈。p 甲級寫字樓 —— 成本貢獻者 甲級寫字樓以銷售為主，但面臨巨大的市場存量，競爭非常激烈，以回收項目投入資金（成本）為要旨。經(jīng)濟增長強勁，交通、能源和其他資源瓶頸制約的緩解，經(jīng)濟增長的 “健康度 ”明顯高于過去的兩年。 p 04年底零售業(yè)全面對外資開放，商業(yè)市場火熱。二、項目 SWOT分析p三、項目整體定位建議1 項目概況2 3 二. 項目分析三. 四. 五. 六. 三 . 項目分析總結項目 地理位置：名居項目位于福田中心區(qū)東南面，西臨會展中心，金田路與彩田路之間，北面為福華三路。p 項目正北側為一在建辦公樓，有效阻隔了崗廈城中村的局促景觀，并在未來的崗廈城中村改造建設中成為本項目的優(yōu)質(zhì)隔音?？梢哉f本項目以商務、公寓以及商業(yè)的復合社區(qū)，很好的利用了本項目的東西優(yōu)勢。 從物業(yè)類型來看，中心區(qū)大部分為單一產(chǎn)品類型，不具綜合性，因此類似本項目包含寫字樓、公寓以及商業(yè)和酒店的項目，在中心區(qū)具有唯一性。216。 項目南側為崗廈中學，并無出口，人流量不理想，不利于商業(yè)開展。 中心區(qū)內(nèi)酒店、商業(yè)相繼續(xù)推出，穩(wěn)固整體高檔形象216。 未來片區(qū)內(nèi)無同類定位的復合型物業(yè)，項目填補市場空白。因而，項目以高檔商務推出市場存在一定的銷售難度。 地鐵資源：對輻射圈地域價值的重新定義。 入市時機，中心區(qū)即將建成之即，銷售市場和潛在客戶的檔次可以得到保證。項目分析總結綜上所述，項目因受到區(qū)位、周邊環(huán)境的影響，定位為 高檔辦公、高檔公寓、高級酒店、精品商業(yè)一體化的復合型物業(yè) 。深圳甲級寫字樓市場狀況銷售價格與租金? 2023年全年寫字樓平均交易價格為 9997元 /平方米，比上年同期下降了 %。 三洋半 導 體（香港）有限公司深圳代表 處長 榮香港有限公司深圳代表 處 深圳代表 處 美國 AMD遠東 有限公司深圳代表 處通用 電 氣（中國）有限公司深圳代表 處愛 立信（中國）有限公司深圳代表 處愛 普生（中國）有限公司深圳代表 處商船三井深圳有限公司深圳代表 處德勤 華 永會 計師 事 務 所有限公司深圳分所普 華 永道國 際 會 計 （中國）深圳代表 處馬 士基物流（中國）有限公司深圳分公司 地王大廈客戶遷至華潤大廈遷往安聯(lián)大廈客戶需求結構說明? 一般只選擇 城市高檔核心商務圈 ；? 寫字樓的檔次和所代表的國際商務形象是選擇的主要出發(fā)點，一般以 高檔的甲級寫字樓 為主；? 目前以 租用 為主；? 周邊國際性配套 ，如：五星級國際酒店、商務會所、娛樂與休閑場所等；? 國際社區(qū)與國際文化 ，外國人比較密集，國際性的工作和生活環(huán)境，國際性的溝通模式；? 國際級的物業(yè)管理 ；? 價格不是影響購買或租賃寫字樓特別重要的因素，可以承受 14000元 /㎡以上 的價格；? 一般選擇 10層以上 的中高樓層；? 因為主要功能以業(yè)務鏈的中間環(huán)節(jié)為主，人員不多，面積需求不大，主要以 250㎡左右 為主；? 對通訊、計算機網(wǎng)絡等信息化的要求高，如：無盲點移動電話信號、高密度綜合布線、無線上網(wǎng)、衛(wèi)星電話等；需求關鍵要素排列重要程度 要 素 啟示點不可缺少 寫字樓檔次、信息化、 24小 時辦 公、國際級 物 業(yè) 管理、國際 化氛 圍 、 標 志性建筑 國 際標 準的 5A智能化寫字樓，與本身形象相匹配，有聚集效 應 和 帶動 效 應十分重要 周 邊 高尚 現(xiàn) 代商 務 配套和國 際 性的繁 華 氛圍 、景 觀 、 綠 化、高檔次會 議 中心與接待中心、適中的面 積 （250㎡左右） 保 證 國 際 性的生活與工作方式，崇尚健康 辦 公；本身公司租用面 積較 少，有 對 高檔次商務場 所的要求普通 普通商 業(yè) 有追求，但不苛刻忌 諱 點 雜 亂，大小公司混 雜 保 證 高檔次的商 務 活 動環(huán)境? 租購模式– 服務類、投資類外資公司以租賃寫字樓為主– 一般的代表處級別的外資機構，通常不會購買寫字樓– 在深圳或周邊區(qū)域設立了制造與加工中心、研發(fā)中心的外資公司、跨國企業(yè)，很少有對中心區(qū)寫字樓的需求– 許多中外合資、合作的機構，在華南地區(qū)有長期、并且分散業(yè)務的外資機構，以及準備在深圳長期發(fā)展的外資機構等，都有購買寫字樓的需求給本項目啟示點：? 邀請一家國際品牌企業(yè)簽約入駐，利用國際企業(yè)品牌的效應來提升本項目的品牌及提升本項目的物業(yè)檔次，同時也會吸引更大的國內(nèi)外的品牌大中型企業(yè)。 入口大堂設計216。B、入口大堂設計大堂是寫字樓的第二門面建議 聘請國際知名專業(yè)大師設計 ，提升大堂的檔次與品味。 充足的共用資料庫216。要求低管理費、分戶空調(diào)等，與本項目高檔次、頂級服務有出入。 裝修： 套內(nèi)裝修預計 800元 /平方米；酒店風格主要通過大堂，電梯大堂等公共空間裝修實現(xiàn)： 6米高豪華星級酒店大堂、水圍式豪華觀光電梯，電梯大堂軟裝飾。長期租營 個案分析 —— 香港四季酒店背景與定位四季酒店屬于香港中環(huán)國際金融中心項目的一部分，國際金融中心由新鴻基地產(chǎn)等 4家地產(chǎn)財團合作開發(fā)。 比 較 目 錄 偏向酒店式高端公寓 偏向住宅型中端公寓代表 項 目 香港四季酒店蛇口泰格公寓香港 馬 鞍山海澄 軒香港荃灣汀 蘭 居共性 位置 商 務 商 業(yè) 繁 華 區(qū)域或商 務 流 動 人口聚集地戶 型 1房 1廳為 主，有少量 單 方、兩方、三房戶 內(nèi)功能戶 內(nèi) 廳 、房、廚、 衛(wèi) 、餐功能區(qū) 齊 全，布局與普通住宅無大差異；餐、廚功能淡化，空 間 比普通住宅小產(chǎn) 品配套餐 廳 、小會所基本功能。那么，待項目公寓推出的時候，面臨的目標客戶將是哪一群？可能的客戶群：中心區(qū)高級白領經(jīng)常往返深圳的商務人士會展經(jīng)濟“生意人 ”企業(yè)購買用于接待等香港長線投資客本地長線投資。小結：公寓將向酒店舒適型服務公寓開發(fā)。四季酒店以 1個月至一年的租期為主，面向國際高端商務客戶，每月呎租 5060元。截至目前項目整體銷售率近 98%，平均月銷售套數(shù) 200套。 住宅方向的公寓又以 酒店式公寓（亦稱服務式公寓）最為流行 ，以開發(fā)模式分有 直接銷售和長期持有租營兩種經(jīng)營方式 。 方便、齊全的行政后勤服務等其他多元化的商務服務? 彈性的物業(yè)管理服務 —— 如 24小時辦公、空調(diào)自控等? 個性化的物業(yè)需求 —— 如設備管理服務? 針對性的客戶服務 —— 提供往返口岸的業(yè)主專車? 綜合性的配套性服務 —— 銀行、機票、旅游、郵寄快遞等 —— 與商業(yè)規(guī)劃相結合以上為兩棟寫字樓的標準配置 ,就像寶馬車的座椅和輪胎如何區(qū)分以國內(nèi)外大型企業(yè)為主要客戶的超級 5A甲級寫字樓以及以中小型企業(yè)為主的標準甲級寫字樓 ?超 5A甲級寫字樓 (寶馬 7系 )2023年 6月 21日，最新寶馬 7系推出帶來了寶馬品牌 最現(xiàn)代和最精良的科技以及新裝備超 5A甲級寫字樓客戶，對于 形象 以及 細節(jié) 比較注重因此超 5A寫字樓的產(chǎn)品可以解釋為： 精致、細節(jié)、尊貴寫字樓的規(guī)劃就從 產(chǎn)品、服務入手先決條件：將高樓層出租給跨國知名企業(yè)，帶動銷售超 5A甲級寫字樓 (寶馬 7系 )產(chǎn)品打造 :? 智能門禁系統(tǒng) —— 為企業(yè)打造最純凈的辦公空間? 行政人員專用更衣室、淋浴間（預留管道） —— 保證企業(yè)高層活動的私密性? 行政人員專用電梯 —— 體現(xiàn)入駐企業(yè)的尊貴地位? 設有行政人員休息室提供熱水循環(huán)? 在大堂設置 LCD，播放入駐企業(yè)資訊? 在會所或大堂設星光大道，提供企業(yè)展示平臺超 5A甲級寫字樓 (寶馬 7系 )服務：? 尊貴禮賓服務 —— 為進出大廈的每個客戶提供最尊貴的服務? 空中商務會所 —— 為企業(yè)提供高端商務活動空間? 紅酒雪茄鑒賞會 —— 專為大廈內(nèi)高級行政人員舉辦? 利用酒店資源 —— 提供專門的境內(nèi)外資訊標準甲級寫字樓 (寶馬 mini系 )新ＭＩＮＩ　ｃｏｏｐｅｒ是針對那些３５的年輕人因為他們要求 在享受駕車樂趣同時感受汽車帶來的滿足感 標準甲級寫字樓客戶，對于 空間變化 以及 物管服務 比較注重因此標準甲級寫字樓的產(chǎn)品可以解釋為： 簡約、靈活、多變寫字樓的規(guī)劃就從 空間、服務 入手先決條件：單元面積以小面積為主，迎合主流市場需求（本土企業(yè)以 200 平方米最受歡迎，外來企業(yè)更多設置辦事處性質(zhì)的分支機構，面積需求同樣是介于 200－ 300平方米的小面積）標準甲級寫字樓 (寶馬 mini系 )空間設計：為了滿足不同行業(yè)的需求標準甲級寫字樓可按樓層高低分成三個區(qū)域：? 自由商務區(qū)? 創(chuàng)意商務區(qū)? 純正商務區(qū)標準甲級寫字樓 (寶馬 mini系 )自由商務區(qū)：? 成長型公司為主，能提供多變辦公空間? 按成長型公司需求量身定制，提供 可分可合 的面積劃分創(chuàng)意工作區(qū)：? 為廣告、設計等個性化公司提供最舒適的商務空間? 摒棄平層辦公模式， 躍層辦公 ，每三層一個走廊，豐富的空間變幻，提供激發(fā)創(chuàng)作沖動的場所純正商務區(qū)：? 為實力型中堅公司一體化辦公提供標準的寫字樓硬件配套? 按 純寫字樓標準 進行規(guī)劃，各種戶型可供選擇，并配備公共衛(wèi)生間、公共茶水間、高速電梯、中央空調(diào)等設施標準甲級寫字樓 (寶馬 mini系 )可分可合空間躍式辦公空間標準甲級寫字樓 (寶馬 mini系 )商務配套：因為這些企業(yè)規(guī)模不大，因此對于商務配套需求較為強烈寫字樓內(nèi)商務服務豐富，滿足不同客戶要求? 樓層管家服務，專人處理企業(yè)需求；? 完善的商務中心：中英文秘書服務、會議室租用等；? 企業(yè)注冊服務；? 相關涉外、貿(mào)易政策咨詢；? 相關會計、律師、報關咨詢企業(yè)聯(lián)系服務? 復印、傳真、電腦維修等配套服務第五部分公寓部分公寓部分 ? 開發(fā)條件分析? 開發(fā)方向研判? 目標客戶判定? 項目產(chǎn)品定位? 產(chǎn)品設計建議【開發(fā)條件分析】? 依初定方案，項目公寓位于項目東南角，南臨濱河路（崗廈中學隔開），東面崗廈生活區(qū)（辛誠花園隔開），為一棟面積約 6萬平方米、層數(shù)為 31層的獨立建筑。C、外部廣場環(huán)境營造外部廣場環(huán)境：提升辦公樓外環(huán)境的關鍵通過 與商業(yè)規(guī)劃結合實現(xiàn) 水景與園林綠化的結合使其與大堂內(nèi)環(huán)境遙相呼應D、電梯廳設計電梯廳：訪客接觸最多的場所建議電梯廳 寬度在 3米以上 ，同時配以 簡潔時尚的燈具電梯廳內(nèi)飾聘請國際知名專業(yè)大師設計 ，提升檔次與品味 , 可以把空間舒適感放大E、洗手間裝修設計洗手間：除標準配置外，聘請國際名師設計體現(xiàn)項目尊貴氣質(zhì)辦公空間 — 面積劃分展示面展示面展示面展示面辦公面積：216。 電梯廳設計216。估計中心區(qū)寫字樓供應量在 07年有明顯滑落，但隨著 05－ 06年新增供應進入二手市場，本項目未來面臨的競爭不僅僅是 07年的新增供應，還有眾多 05－ 06年的存量以及面對二手的競爭。? 租賃市場上，辦公物業(yè)的整體租賃價格也呈現(xiàn)下滑趨勢，羅湖片區(qū)的寫字樓在功能