【正文】 %。目前財富 500強(qiáng)企業(yè)有 70家企業(yè)入住國貿(mào)。合作期限共 25年前 15年法定期限，不得隨意解除后 10年根據(jù)當(dāng)時情況再定條件以視合作意向若不符合合同約定的撤離，萬達(dá)將向沃爾瑪索賠約定解除合同的條件，比如發(fā)生戰(zhàn)爭、地震等不可抗力合作合同特點：詳細(xì)確定投資方與出資方案案例：萬達(dá)購物中心q商業(yè)地產(chǎn)所需資金，約 20％即 20億元將由萬達(dá)直接投資 ———萬達(dá)集團(tuán)年銷售額 40億元，利潤加上租金每年提供 20個億q商業(yè)地產(chǎn)約 60％投資即 60億元將向項目當(dāng)?shù)劂y行貸款，萬達(dá)與中國工商銀行、中國建設(shè)銀行簽訂了銀企合作協(xié)議；q另 20％左右由主力店企業(yè)自己投資核心租戶共同參與規(guī)劃設(shè)計?經(jīng)過一段時間的適應(yīng)后，目前萬達(dá)的商業(yè)房地產(chǎn)一些規(guī)劃與設(shè)計都是由萬達(dá)主導(dǎo)操作，然后加盟者提出自己的意見。萬達(dá)購物中心的成功經(jīng)驗項目規(guī)模p 投資： 23億美元 (含地價達(dá)到 40億美元 )p 占地面積： p 總建筑面積： p 辦公樓： p 住宅（ 840間）： p 飯店： p 零售用地： p 文化場所： 632平方米p 停車場： 2,820車位借鑒案例 3：東京六本山 HILLS營造特色 『休閑、文化都市』，強(qiáng)化營銷活動宣傳，達(dá)到良好銷售效應(yīng)? 2023年 4月，東京六本木 HILLS的盛大開幕、成功營銷成為日本經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的標(biāo)志。p “ 六本木 HILLS” 中最引人注目的是散布在街角路邊的眾多室外公共藝術(shù)作品，它們都屬于一個世界首創(chuàng)的大型街景項目（見下圖）。 p 中心區(qū)是深圳唯一集金融、商貿(mào)、信息、文化、會展及行政于一體的城市商務(wù)、行政和文化中心，是深圳實現(xiàn) “ 建設(shè)現(xiàn)代化國際性城市、區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心城市及花園式園林城市 ” 戰(zhàn)略目標(biāo)的重要空間基礎(chǔ)。商 務(wù) 功能發(fā)揮 影響階 段從 2023年至2023年中心區(qū)完成大部分開 發(fā) 建 設(shè) 。三、項目綜合物業(yè)開發(fā)設(shè)想一、項目在中心區(qū)的角色思考項目位于南區(qū) — 東組團(tuán)（東南角組團(tuán)），處于一個集會展、辦公、商務(wù)配套及生活住宅的綜合圈。p 甲級寫字樓 —— 成本貢獻(xiàn)者 甲級寫字樓以銷售為主，但面臨巨大的市場存量，競爭非常激烈，以回收項目投入資金（成本）為要旨。經(jīng)濟(jì)增長強(qiáng)勁，交通、能源和其他資源瓶頸制約的緩解，經(jīng)濟(jì)增長的 “健康度 ”明顯高于過去的兩年。 p 04年底零售業(yè)全面對外資開放，商業(yè)市場火熱。二、項目 SWOT分析p三、項目整體定位建議1 項目概況2 3 二. 項目分析三. 四. 五. 六. 三 . 項目分析總結(jié)項目 地理位置：名居項目位于福田中心區(qū)東南面，西臨會展中心，金田路與彩田路之間，北面為福華三路。p 項目正北側(cè)為一在建辦公樓，有效阻隔了崗廈城中村的局促景觀，并在未來的崗廈城中村改造建設(shè)中成為本項目的優(yōu)質(zhì)隔音?？梢哉f本項目以商務(wù)、公寓以及商業(yè)的復(fù)合社區(qū)，很好的利用了本項目的東西優(yōu)勢。 從物業(yè)類型來看，中心區(qū)大部分為單一產(chǎn)品類型，不具綜合性，因此類似本項目包含寫字樓、公寓以及商業(yè)和酒店的項目，在中心區(qū)具有唯一性。216。 項目南側(cè)為崗廈中學(xué)，并無出口，人流量不理想，不利于商業(yè)開展。 中心區(qū)內(nèi)酒店、商業(yè)相繼續(xù)推出，穩(wěn)固整體高檔形象216。 未來片區(qū)內(nèi)無同類定位的復(fù)合型物業(yè)，項目填補(bǔ)市場空白。因而，項目以高檔商務(wù)推出市場存在一定的銷售難度。 地鐵資源：對輻射圈地域價值的重新定義。 入市時機(jī)，中心區(qū)即將建成之即，銷售市場和潛在客戶的檔次可以得到保證。項目分析總結(jié)綜上所述，項目因受到區(qū)位、周邊環(huán)境的影響，定位為 高檔辦公、高檔公寓、高級酒店、精品商業(yè)一體化的復(fù)合型物業(yè) 。深圳甲級寫字樓市場狀況銷售價格與租金? 2023年全年寫字樓平均交易價格為 9997元 /平方米，比上年同期下降了 %。 三洋半 導(dǎo) 體（香港）有限公司深圳代表 處長 榮香港有限公司深圳代表 處 深圳代表 處 美國 AMD遠(yuǎn)東 有限公司深圳代表 處通用 電 氣（中國）有限公司深圳代表 處愛 立信（中國）有限公司深圳代表 處愛 普生（中國）有限公司深圳代表 處商船三井深圳有限公司深圳代表 處德勤 華 永會 計師 事 務(wù) 所有限公司深圳分所普 華 永道國 際 會 計 （中國）深圳代表 處馬 士基物流（中國）有限公司深圳分公司 地王大廈客戶遷至華潤大廈遷往安聯(lián)大廈客戶需求結(jié)構(gòu)說明? 一般只選擇 城市高檔核心商務(wù)圈 ；? 寫字樓的檔次和所代表的國際商務(wù)形象是選擇的主要出發(fā)點，一般以 高檔的甲級寫字樓 為主；? 目前以 租用 為主；? 周邊國際性配套 ，如：五星級國際酒店、商務(wù)會所、娛樂與休閑場所等；? 國際社區(qū)與國際文化 ，外國人比較密集，國際性的工作和生活環(huán)境，國際性的溝通模式；? 國際級的物業(yè)管理 ；? 價格不是影響購買或租賃寫字樓特別重要的因素，可以承受 14000元 /㎡以上 的價格；? 一般選擇 10層以上 的中高樓層；? 因為主要功能以業(yè)務(wù)鏈的中間環(huán)節(jié)為主，人員不多，面積需求不大，主要以 250㎡左右 為主；? 對通訊、計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)等信息化的要求高，如：無盲點移動電話信號、高密度綜合布線、無線上網(wǎng)、衛(wèi)星電話等；需求關(guān)鍵要素排列重要程度 要 素 啟示點不可缺少 寫字樓檔次、信息化、 24小 時辦 公、國際級 物 業(yè) 管理、國際 化氛 圍 、 標(biāo) 志性建筑 國 際標(biāo) 準(zhǔn)的 5A智能化寫字樓，與本身形象相匹配，有聚集效 應(yīng) 和 帶動 效 應(yīng)十分重要 周 邊 高尚 現(xiàn) 代商 務(wù) 配套和國 際 性的繁 華 氛圍 、景 觀 、 綠 化、高檔次會 議 中心與接待中心、適中的面 積 （250㎡左右） 保 證 國 際 性的生活與工作方式，崇尚健康 辦 公；本身公司租用面 積較 少，有 對 高檔次商務(wù)場 所的要求普通 普通商 業(yè) 有追求，但不苛刻忌 諱 點 雜 亂，大小公司混 雜 保 證 高檔次的商 務(wù) 活 動環(huán)境? 租購模式– 服務(wù)類、投資類外資公司以租賃寫字樓為主– 一般的代表處級別的外資機(jī)構(gòu)，通常不會購買寫字樓– 在深圳或周邊區(qū)域設(shè)立了制造與加工中心、研發(fā)中心的外資公司、跨國企業(yè)，很少有對中心區(qū)寫字樓的需求– 許多中外合資、合作的機(jī)構(gòu)，在華南地區(qū)有長期、并且分散業(yè)務(wù)的外資機(jī)構(gòu)，以及準(zhǔn)備在深圳長期發(fā)展的外資機(jī)構(gòu)等，都有購買寫字樓的需求給本項目啟示點：? 邀請一家國際品牌企業(yè)簽約入駐，利用國際企業(yè)品牌的效應(yīng)來提升本項目的品牌及提升本項目的物業(yè)檔次，同時也會吸引更大的國內(nèi)外的品牌大中型企業(yè)。 入口大堂設(shè)計216。B、入口大堂設(shè)計大堂是寫字樓的第二門面建議 聘請國際知名專業(yè)大師設(shè)計 ，提升大堂的檔次與品味。 充足的共用資料庫216。要求低管理費、分戶空調(diào)等，與本項目高檔次、頂級服務(wù)有出入。 裝修： 套內(nèi)裝修預(yù)計 800元 /平方米；酒店風(fēng)格主要通過大堂，電梯大堂等公共空間裝修實現(xiàn)： 6米高豪華星級酒店大堂、水圍式豪華觀光電梯，電梯大堂軟裝飾。長期租營 個案分析 —— 香港四季酒店背景與定位四季酒店屬于香港中環(huán)國際金融中心項目的一部分，國際金融中心由新鴻基地產(chǎn)等 4家地產(chǎn)財團(tuán)合作開發(fā)。 比 較 目 錄 偏向酒店式高端公寓 偏向住宅型中端公寓代表 項 目 香港四季酒店蛇口泰格公寓香港 馬 鞍山海澄 軒香港荃灣汀 蘭 居共性 位置 商 務(wù) 商 業(yè) 繁 華 區(qū)域或商 務(wù) 流 動 人口聚集地戶 型 1房 1廳為 主，有少量 單 方、兩方、三房戶 內(nèi)功能戶 內(nèi) 廳 、房、廚、 衛(wèi) 、餐功能區(qū) 齊 全，布局與普通住宅無大差異；餐、廚功能淡化，空 間 比普通住宅小產(chǎn) 品配套餐 廳 、小會所基本功能。那么，待項目公寓推出的時候，面臨的目標(biāo)客戶將是哪一群？可能的客戶群：中心區(qū)高級白領(lǐng)經(jīng)常往返深圳的商務(wù)人士會展經(jīng)濟(jì)“生意人 ”企業(yè)購買用于接待等香港長線投資客本地長線投資。小結(jié)：公寓將向酒店舒適型服務(wù)公寓開發(fā)。四季酒店以 1個月至一年的租期為主，面向國際高端商務(wù)客戶，每月呎租 5060元。截至目前項目整體銷售率近 98%，平均月銷售套數(shù) 200套。 住宅方向的公寓又以 酒店式公寓（亦稱服務(wù)式公寓）最為流行 ，以開發(fā)模式分有 直接銷售和長期持有租營兩種經(jīng)營方式 。 方便、齊全的行政后勤服務(wù)等其他多元化的商務(wù)服務(wù)? 彈性的物業(yè)管理服務(wù) —— 如 24小時辦公、空調(diào)自控等? 個性化的物業(yè)需求 —— 如設(shè)備管理服務(wù)? 針對性的客戶服務(wù) —— 提供往返口岸的業(yè)主專車? 綜合性的配套性服務(wù) —— 銀行、機(jī)票、旅游、郵寄快遞等 —— 與商業(yè)規(guī)劃相結(jié)合以上為兩棟寫字樓的標(biāo)準(zhǔn)配置 ,就像寶馬車的座椅和輪胎如何區(qū)分以國內(nèi)外大型企業(yè)為主要客戶的超級 5A甲級寫字樓以及以中小型企業(yè)為主的標(biāo)準(zhǔn)甲級寫字樓 ?超 5A甲級寫字樓 (寶馬 7系 )2023年 6月 21日，最新寶馬 7系推出帶來了寶馬品牌 最現(xiàn)代和最精良的科技以及新裝備超 5A甲級寫字樓客戶，對于 形象 以及 細(xì)節(jié) 比較注重因此超 5A寫字樓的產(chǎn)品可以解釋為： 精致、細(xì)節(jié)、尊貴寫字樓的規(guī)劃就從 產(chǎn)品、服務(wù)入手先決條件：將高樓層出租給跨國知名企業(yè)，帶動銷售超 5A甲級寫字樓 (寶馬 7系 )產(chǎn)品打造 :? 智能門禁系統(tǒng) —— 為企業(yè)打造最純凈的辦公空間? 行政人員專用更衣室、淋浴間（預(yù)留管道） —— 保證企業(yè)高層活動的私密性? 行政人員專用電梯 —— 體現(xiàn)入駐企業(yè)的尊貴地位? 設(shè)有行政人員休息室提供熱水循環(huán)? 在大堂設(shè)置 LCD，播放入駐企業(yè)資訊? 在會所或大堂設(shè)星光大道，提供企業(yè)展示平臺超 5A甲級寫字樓 (寶馬 7系 )服務(wù)：? 尊貴禮賓服務(wù) —— 為進(jìn)出大廈的每個客戶提供最尊貴的服務(wù)? 空中商務(wù)會所 —— 為企業(yè)提供高端商務(wù)活動空間? 紅酒雪茄鑒賞會 —— 專為大廈內(nèi)高級行政人員舉辦? 利用酒店資源 —— 提供專門的境內(nèi)外資訊標(biāo)準(zhǔn)甲級寫字樓 (寶馬 mini系 )新ＭＩＮＩ?。悖铮铮穑澹蚴轻槍δ切常档哪贻p人因為他們要求 在享受駕車樂趣同時感受汽車帶來的滿足感 標(biāo)準(zhǔn)甲級寫字樓客戶，對于 空間變化 以及 物管服務(wù) 比較注重因此標(biāo)準(zhǔn)甲級寫字樓的產(chǎn)品可以解釋為： 簡約、靈活、多變寫字樓的規(guī)劃就從 空間、服務(wù) 入手先決條件：單元面積以小面積為主，迎合主流市場需求（本土企業(yè)以 200 平方米最受歡迎，外來企業(yè)更多設(shè)置辦事處性質(zhì)的分支機(jī)構(gòu)，面積需求同樣是介于 200－ 300平方米的小面積）標(biāo)準(zhǔn)甲級寫字樓 (寶馬 mini系 )空間設(shè)計：為了滿足不同行業(yè)的需求標(biāo)準(zhǔn)甲級寫字樓可按樓層高低分成三個區(qū)域：? 自由商務(wù)區(qū)? 創(chuàng)意商務(wù)區(qū)? 純正商務(wù)區(qū)標(biāo)準(zhǔn)甲級寫字樓 (寶馬 mini系 )自由商務(wù)區(qū)：? 成長型公司為主，能提供多變辦公空間? 按成長型公司需求量身定制，提供 可分可合 的面積劃分創(chuàng)意工作區(qū)：? 為廣告、設(shè)計等個性化公司提供最舒適的商務(wù)空間? 摒棄平層辦公模式， 躍層辦公 ，每三層一個走廊，豐富的空間變幻，提供激發(fā)創(chuàng)作沖動的場所純正商務(wù)區(qū)：? 為實力型中堅公司一體化辦公提供標(biāo)準(zhǔn)的寫字樓硬件配套? 按 純寫字樓標(biāo)準(zhǔn) 進(jìn)行規(guī)劃，各種戶型可供選擇，并配備公共衛(wèi)生間、公共茶水間、高速電梯、中央空調(diào)等設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)甲級寫字樓 (寶馬 mini系 )可分可合空間躍式辦公空間標(biāo)準(zhǔn)甲級寫字樓 (寶馬 mini系 )商務(wù)配套：因為這些企業(yè)規(guī)模不大，因此對于商務(wù)配套需求較為強(qiáng)烈寫字樓內(nèi)商務(wù)服務(wù)豐富，滿足不同客戶要求? 樓層管家服務(wù)，專人處理企業(yè)需求；? 完善的商務(wù)中心：中英文秘書服務(wù)、會議室租用等；? 企業(yè)注冊服務(wù)；? 相關(guān)涉外、貿(mào)易政策咨詢；? 相關(guān)會計、律師、報關(guān)咨詢企業(yè)聯(lián)系服務(wù)? 復(fù)印、傳真、電腦維修等配套服務(wù)第五部分公寓部分公寓部分 ? 開發(fā)條件分析? 開發(fā)方向研判? 目標(biāo)客戶判定? 項目產(chǎn)品定位? 產(chǎn)品設(shè)計建議【開發(fā)條件分析】? 依初定方案，項目公寓位于項目東南角，南臨濱河路（崗廈中學(xué)隔開），東面崗廈生活區(qū)（辛誠花園隔開），為一棟面積約 6萬平方米、層數(shù)為 31層的獨立建筑。C、外部廣場環(huán)境營造外部廣場環(huán)境：提升辦公樓外環(huán)境的關(guān)鍵通過 與商業(yè)規(guī)劃結(jié)合實現(xiàn) 水景與園林綠化的結(jié)合使其與大堂內(nèi)環(huán)境遙相呼應(yīng)D、電梯廳設(shè)計電梯廳：訪客接觸最多的場所建議電梯廳 寬度在 3米以上 ，同時配以 簡潔時尚的燈具電梯廳內(nèi)飾聘請國際知名專業(yè)大師設(shè)計 ，提升檔次與品味 , 可以把空間舒適感放大E、洗手間裝修設(shè)計洗手間：除標(biāo)準(zhǔn)配置外，聘請國際名師設(shè)計體現(xiàn)項目尊貴氣質(zhì)辦公空間 — 面積劃分展示面展示面展示面展示面辦公面積：216。 電梯廳設(shè)計216。估計中心區(qū)寫字樓供應(yīng)量在 07年有明顯滑落，但隨著 05－ 06年新增供應(yīng)進(jìn)入二手市場，本項目未來面臨的競爭不僅僅是 07年的新增供應(yīng)，還有眾多 05－ 06年的存量以及面對二手的競爭。? 租賃市場上，辦公物業(yè)的整體租賃價格也呈現(xiàn)下滑趨勢，羅湖片區(qū)的寫字樓在功能