【正文】 產(chǎn) 生 較 強 的 輻 射功能，深圳中心區(qū) CBD開發(fā)進程2023年新增供應(yīng)量包括星河酒店、祈年項目、嘉里香格里拉、江勝大廈等，估計總體供應(yīng)量在 30萬平方以內(nèi)。中心區(qū) 處 于火 熱 開 發(fā)進 程中。辦 公物 業(yè)成型 階 段從 2023年至2023年2023年底，西南區(qū) 13姐妹商 務(wù) 氣氛 趨 于成熟?？偨ㄖ娣e 750萬平方米，規(guī)劃就業(yè)人口 26萬人，居住人口 。借鑒案例 3：東京六本山結(jié)論：? 借鑒項目以經(jīng)驗對本項目的啟發(fā)意義第一部分 項目開發(fā)策略思考p一、綜合性項目開發(fā)模式啟發(fā)252。p 項目東西向的櫸坂大道是一條 400米長的綠樹成陰的街道，各種時尚商店坐落其間，可與麥迪遜大街及羅迪歐大道相媲美。以 “ 休閑、文化都市 ” 的開發(fā)理念，將高容量的建筑密集地組織起來 —— 辦公室、文化、酒店、娛樂、零售和居住融為一體，同時還留出了寬闊的步行道和充足的開放式空間。一層為中高檔精品專賣區(qū)域，對外招商（出租出售）；二、三層建筑面積約 ，由沃爾瑪承租，開辦大型超市和精品書店；四層為精品家私、家居用品、國際連鎖美容健身中心、大型兒童娛樂中心、休閑廣場等經(jīng)營項目。萬達在全國開發(fā)的樓盤中為沃爾瑪選址 11處，成功實現(xiàn)了 “ 主力店帶動戰(zhàn)略 ” 。如果按照我們中國的做法，這份合同 20條就夠了，但他們能做到幾百條，在沃爾瑪總部共有240個律師負(fù)責(zé)這項合同。完善的餐飲、娛樂、休閑、商業(yè)配套設(shè)施，滿足客戶多方位、多層次的需求。p 客戶質(zhì)量高。主要業(yè)務(wù)是寬帶、互聯(lián)網(wǎng)接入、 IP、 IDC、視訊服務(wù)、數(shù)據(jù)增值服務(wù)等。提供的服務(wù)可以從各個環(huán)節(jié)滿足發(fā)展商的不同需求，從物業(yè)前期的設(shè)計、施工，到竣工驗收，中期的物業(yè)管理策劃，以及后期實施全面物業(yè)管理?？商峁┌ㄕ褂[策劃、立項報批、宣傳招展、境外辦展、搭建展臺、現(xiàn)場管理、展廳設(shè)施維護、出租場地設(shè)備的全套展覽專業(yè)服務(wù) 借鑒案例 1：北京國貿(mào)大廈中國國貿(mào)的對外投資控股情況?控股 95%。經(jīng)營的商品和提供的服務(wù)項目包括：國際精品服裝服飾、中西餐飲、娛樂健身、禮品玩具、郵政快遞、銀行等。四星級的國貿(mào)飯店總建筑面積 ，共有客房 552間。 由南、北公寓組成，共有 448套房間，主要服務(wù)于駐京外交官及跨國公司的高級管理人員。第一部分 項目開發(fā)策略思考p第二部分 項目分析及整體定位p第三部分 寫字樓物業(yè)定位研判p第四部分 公寓物業(yè)定位研判p第五部分 商業(yè)物業(yè)定位研判p第六部分 項目規(guī)劃設(shè)計建議第一部分 項目開發(fā)策略思考252。一、綜合性項目開發(fā)模式啟發(fā)p二、 CBD規(guī)劃與開發(fā)進程p三、項目綜合物業(yè)開發(fā)設(shè)想在給項目定位之前，我們首先想的：這是深圳 CBD目前最大型的綜合性項目（包括酒店、寫字樓、公寓、商業(yè)物業(yè)）。國貿(mào)世紀(jì)公寓由東西兩幢樓組成，共有 420套房間。服務(wù)項目有郵政局、書報亭、鮮花店、面點房、印刷及攝影服務(wù)、醫(yī)務(wù)、美容美發(fā)、禮品店、商城、旅行社等。目前主要餐飲服務(wù)商：星巴克咖啡店、美味珍御膳、哈根達斯甜品屋、肯德基快餐、易喜回轉(zhuǎn)壽司、必勝客休閑餐廳等。主要業(yè)務(wù)是承接自有物業(yè)和外來物業(yè)管理服務(wù)。 ?控股 95%。 2023年 8月和飛華通訊及中國網(wǎng)通合資成立，累計投資 1000多萬元，到 2023年二季度末，累計收入 2300萬元，累計虧損 600萬元。目前財富 500強企業(yè)有 70家企業(yè)入住國貿(mào)。p 良好的品牌優(yōu)勢和區(qū)位優(yōu)勢。合作期限共 25年前 15年法定期限，不得隨意解除后 10年根據(jù)當(dāng)時情況再定條件以視合作意向若不符合合同約定的撤離，萬達將向沃爾瑪索賠約定解除合同的條件，比如發(fā)生戰(zhàn)爭、地震等不可抗力合作合同特點：詳細確定投資方與出資方案案例：萬達購物中心q商業(yè)地產(chǎn)所需資金，約 20％即 20億元將由萬達直接投資 ———萬達集團年銷售額 40億元，利潤加上租金每年提供 20個億q商業(yè)地產(chǎn)約 60％投資即 60億元將向項目當(dāng)?shù)劂y行貸款，萬達與中國工商銀行、中國建設(shè)銀行簽訂了銀企合作協(xié)議；q另 20％左右由主力店企業(yè)自己投資核心租戶共同參與規(guī)劃設(shè)計?經(jīng)過一段時間的適應(yīng)后，目前萬達的商業(yè)房地產(chǎn)一些規(guī)劃與設(shè)計都是由萬達主導(dǎo)操作，然后加盟者提出自己的意見。p 例如長春萬達 萬達購物中心的成功經(jīng)驗項目規(guī)模p 投資： 23億美元 (含地價達到 40億美元 )p 占地面積： p 總建筑面積： p 辦公樓： p 住宅（ 840間）： p 飯店： p 零售用地： p 文化場所： 632平方米p 停車場： 2,820車位借鑒案例 3：東京六本山 HILLS營造特色 『休閑、文化都市』，強化營銷活動宣傳，達到良好銷售效應(yīng)? 2023年 4月，東京六本木 HILLS的盛大開幕、成功營銷成為日本經(jīng)濟復(fù)蘇的標(biāo)志。借鑒案例 3：東京六本山 HILLSp 六本木 HILLS的圖文標(biāo)記邀請了英國設(shè)計師喬納森 p “ 六本木 HILLS” 中最引人注目的是散布在街角路邊的眾多室外公共藝術(shù)作品，它們都屬于一個世界首創(chuàng)的大型街景項目（見下圖）。二、 CBD規(guī)劃與開發(fā)進程p三、項目綜合物業(yè)開發(fā)設(shè)想項目開發(fā)策略前提：如何站在深圳中心區(qū)并站在 2023年的中心區(qū) CBD思考項目的運作？CBD規(guī)劃與開發(fā)進程u城市 CBD功能u深圳中心區(qū)規(guī)劃uCBD開發(fā)進程及預(yù)測一、城市 CBD功能及特性? CBD是一個國際性城市商務(wù)功能的重要體現(xiàn)，是頂級的國際商務(wù)匯集之地；? CBD內(nèi)是一個高檔寫字樓林立、商社云集、景觀優(yōu)美、服務(wù)高效、設(shè)施完善的綜合型商務(wù)區(qū)域；? CBD寫字樓客戶，以國際、國內(nèi)頂尖的企業(yè)為主流，行業(yè)主要以經(jīng)濟高端的服務(wù)業(yè)為主，如：金融、電信、高科技、咨詢、會計與法律等；? CBD內(nèi)有明顯的總部經(jīng)濟成分，是各著名公司總部或區(qū)域總部的聚焦之地；所以 CBD內(nèi)的寫字樓也是最具有代表性的寫字樓? 深圳作為華南區(qū)域經(jīng)濟的龍頭和核心，又是一個外向型經(jīng)濟比重最高的重要城市，必將保持對國際和國內(nèi)企業(yè)旺盛的吸引力。 p 中心區(qū)是深圳唯一集金融、商貿(mào)、信息、文化、會展及行政于一體的城市商務(wù)、行政和文化中心，是深圳實現(xiàn) “ 建設(shè)現(xiàn)代化國際性城市、區(qū)域經(jīng)濟中心城市及花園式園林城市 ” 戰(zhàn)略目標(biāo)的重要空間基礎(chǔ)。2023年， 東 北區(qū)安 聯(lián) 、 諾 德大廈面市，與南區(qū)榮超國 際 商會中心 聯(lián)動 ， 帶動 整體片區(qū) 辦 公物 業(yè)熱銷 。商 務(wù) 功能發(fā)揮 影響階 段從 2023年至2023年中心區(qū)完成大部分開 發(fā) 建 設(shè) 。按理想銷售進度（ 2023年月銷售 ）計算，到 2023年新增量加歷年未消化的存量， 2023年市場總體存量將達到 50萬平方左右。三、項目綜合物業(yè)開發(fā)設(shè)想一、項目在中心區(qū)的角色思考項目位于南區(qū) — 東組團（東南角組團），處于一個集會展、辦公、商務(wù)配套及生活住宅的綜合圈。在商業(yè)、酒店物業(yè)上也處于競爭較為激烈的狀態(tài)。p 甲級寫字樓 —— 成本貢獻者 甲級寫字樓以銷售為主，但面臨巨大的市場存量，競爭非常激烈，以回收項目投入資金（成本）為要旨。報告綱要p第一部分 項目開發(fā)策略思考252。經(jīng)濟增長強勁，交通、能源和其他資源瓶頸制約的緩解，經(jīng)濟增長的 “健康度 ”明顯高于過去的兩年。 香港：市場經(jīng)濟背景p 效應(yīng)已全方位地釋放出來。 p 04年底零售業(yè)全面對外資開放，商業(yè)市場火熱。經(jīng)濟政策 5：征收物業(yè)稅CEPA的實施? 開放香港 17個服務(wù)行業(yè)進入內(nèi)地市場，高檔寫字樓、商務(wù)公寓市場需求驟增西鐵接駁落馬洲? 深港兩地軌道運輸?shù)臒o縫對接，以及未來落馬洲口岸的一地兩檢，使中心區(qū)在地域上更有優(yōu)勢吸引港資企業(yè)皇崗 24小時通關(guān)? 深圳是香港公司 “ 入關(guān) ” 的第一站 ,24小時通關(guān)加快加速深港兩地交流，大批港人北上來深置業(yè)、找工和消費購物的趨向越來越明顯。二、項目 SWOT分析p三、項目整體定位建議1 項目概況2 3 二. 項目分析三. 四. 五. 六. 三 . 項目分析總結(jié)項目 地理位置：名居項目位于福田中心區(qū)東南面，西臨會展中心，金田路與彩田路之間，北面為福華三路。項目地處中心區(qū)東南側(cè)，與會展中心一路之隔，項目包含高檔商務(wù)、高檔公寓、酒店、商業(yè)四位一體的復(fù)合型商務(wù)區(qū)。p 項目正北側(cè)為一在建辦公樓，有效阻隔了崗廈城中村的局促景觀，并在未來的崗廈城中村改造建設(shè)中成為本項目的優(yōu)質(zhì)隔音。以中心區(qū)中軸線綠化帶為分界，目前中心南區(qū)西部已經(jīng)基本開發(fā)完畢，中軸線覆蓋的兩大商業(yè)項目正在建設(shè)當(dāng)中，未來中心南區(qū)的建設(shè)也將向東遷移，包括目前在建的金中環(huán)國際商務(wù)大廈、時代財富大廈?？梢哉f本項目以商務(wù)、公寓以及商業(yè)的復(fù)合社區(qū)，很好的利用了本項目的東西優(yōu)勢。 中心區(qū)作為政府規(guī)劃的深圳 CBD區(qū)域，規(guī)劃起點高，配套完善，具備良好的片區(qū)大環(huán)境。 從物業(yè)類型來看，中心區(qū)大部分為單一產(chǎn)品類型，不具綜合性，因此類似本項目包含寫字樓、公寓以及商業(yè)和酒店的項目，在中心區(qū)具有唯一性。 交通便利 —— 公交、地鐵與口岸共同形成一個縱橫交錯的交通網(wǎng)絡(luò)216。216。 雖與中心區(qū)相望，但隔金田路會展引發(fā)的人流通往本項目通行不便。 項目南側(cè)為崗廈中學(xué)，并無出口，人流量不理想，不利于商業(yè)開展。但從整個市場來看，發(fā)展商的品牌知名度還需進一步培養(yǎng)，在本項目的銷售工作能順利完成后，對開發(fā)商后續(xù)項目的開發(fā)也是十分有利的。 中心區(qū)內(nèi)酒店、商業(yè)相繼續(xù)推出，穩(wěn)固整體高檔形象216。 作為未來中心區(qū)的收官之作，能夠集大家之成。 未來片區(qū)內(nèi)無同類定位的復(fù)合型物業(yè)，項目填補市場空白。 南山商業(yè)文化中心區(qū)可能分流部分的港資、外資企業(yè)。因而，項目以高檔商務(wù)推出市場存在一定的銷售難度。 建議：在項目建設(shè)初期為寫字樓聯(lián)系國際知名企業(yè)，或者為商業(yè)引入知名品牌，通過品牌號召力吸引客戶 —— 威脅分析項目擁有四大區(qū)位資源：216。 地鐵資源：對輻射圈地域價值的重新定義。 本項目位于中心區(qū)的門戶，將成為中心區(qū)南區(qū)的門戶、地標(biāo)性建筑；216。 入市時機，中心區(qū)即將建成之即，銷售市場和潛在客戶的檔次可以得到保證。216。項目分析總結(jié)綜上所述，項目因受到區(qū)位、周邊環(huán)境的影響，定位為 高檔辦公、高檔公寓、高級酒店、精品商業(yè)一體化的復(fù)合型物業(yè) ?！?致力于復(fù)興城市中心區(qū)，形成市中心住宅區(qū)的中產(chǎn)階級化（ “貴族化 ”），是社會精英們在基本生存需求和居住舒適需求得到滿足后，追求多彩生活和更高層次的自我實現(xiàn)的結(jié)果。深圳甲級寫字樓市場狀況銷售價格與租金? 2023年全年寫字樓平均交易價格為 9997元 /平方米，比上年同期下降了 %。 競爭區(qū)域?qū)懽謽鞘袌龇治霾涛輫倘ζ瑓^(qū)定位：深圳的中央金融區(qū)片區(qū)現(xiàn)狀：深圳最成熟 綜合素質(zhì)最高的商務(wù)區(qū)域供應(yīng)狀況：新增供應(yīng)稀缺，以二手銷售以及租賃為主 未來新增供應(yīng)主要來源于舊城改造成交分析：租金、入住率全市最高行業(yè)結(jié)構(gòu)：以金融業(yè)、物流業(yè)為主客戶情況：國內(nèi)外大企業(yè)聚集明顯 目前世界 500強在深圳最聚集的區(qū)域競爭區(qū)域?qū)懽謽鞘袌龇治鲋行奈鲄^(qū)片區(qū)特點：寫字樓和商務(wù)公寓平分天下供應(yīng)情況：供需旺盛 未來供應(yīng)量大增，競爭激烈成交分析：銷售、租賃價格穩(wěn)中有升客戶類型：以創(chuàng)業(yè)型公司位主體面積需求：需求面積在 100300㎡客戶篇1 中心區(qū)入駐企業(yè)2 客戶群體分析3 其他區(qū)域高端寫字樓客戶分析4 二手市場客戶分析5 投資客戶分析6 客戶分析總結(jié)中心區(qū)入駐企業(yè)客戶群體分析? 按行業(yè)分★★★★ 客戶：高端顧問咨詢服務(wù)類、金融投資類客戶★★★ 客戶：內(nèi)資銀行、其他金融機構(gòu)客戶、貿(mào)易類客戶 ★★ 客戶：外資銀行客戶、高新科技客戶、物流客戶★ 其他客戶：廣告、品牌服裝類客戶? 按規(guī)模分以有一定規(guī)模與實力的中小型企業(yè)為主，如服務(wù)類、金融、貿(mào)易類等? 按公司性質(zhì)分整體上以內(nèi)資企業(yè)為主，外資企業(yè)增多的趨勢，包括獨資、合資企業(yè)以及港澳臺企業(yè)。 三洋半 導(dǎo) 體（香港）有限公司深圳代表 處長 榮香港有限公司深圳代表 處 深圳代表 處 美國 AMD遠東 有限公司深圳代表 處通用 電 氣（中國）有限公司深圳代表 處愛 立信（中國）有限公司深圳代表 處愛 普生（中國）有限公司深圳代表 處商船三井深圳有限公司深圳代表 處德勤 華 永會 計師 事 務(wù) 所有限公司深圳分所普 華 永道國 際 會 計 （中國）深圳代表 處馬 士基物流（中國）有限公司深圳分公司 地王大廈客戶遷至華潤大廈遷往安聯(lián)大廈客戶需求結(jié)構(gòu)說明? 一般只選擇 城市高檔核心商務(wù)圈 ；? 寫字樓的檔次和所代表的國際商務(wù)形象是選擇的主要出發(fā)點，一般以 高檔的甲級寫字樓 為主；? 目前以 租用 為主；? 周邊國際性配套 ，如：五星級國際酒店、商務(wù)會所、娛樂與休閑場所等；? 國際社區(qū)與國際文化 ，外國人比較密集，國際性的工作和生活環(huán)境，國際性的溝通模式；? 國際級的物業(yè)管理 ；? 價格不是影響購買或租賃寫字樓特別重要的因素，可以承受 14000元 /㎡以上 的價格；? 一般選擇 10層以上 的中高樓層；? 因為主要功能以業(yè)務(wù)鏈的中間環(huán)節(jié)為主，人員不多，面積需求不大，主要以 250㎡左右 為主；?