【正文】 相比中心區(qū)龐大的寫字樓供應(yīng)量，與之配套的公寓面積顯得稀缺，目前可算項(xiàng)目的比例為 10（寫字樓）： 1（公寓），相比 7：3的常規(guī)比例，公寓的開發(fā)空間依然較大。 該類物業(yè)位置處于商務(wù)商業(yè)繁華地段或流動(dòng)商務(wù)人士居住集中的區(qū)域 。簡(jiǎn)析優(yōu)勢(shì)： 市場(chǎng)升溫，投資活躍 地段成熟繁華，宜住宜商宜投資 產(chǎn)品：與其他口岸樓盤相比，賣場(chǎng)與公共空間的裝修裝飾高雅溫馨，切合并支撐了服務(wù)式住宅的概念；戶型成熟適用，雙陽(yáng)臺(tái)小戶型市場(chǎng)供應(yīng)較少，受到客戶認(rèn)可。南方工業(yè)集團(tuán)投資， 34層總建面 M2， 1270戶 ， 容積率 。?價(jià)格上升空間大?銷售速度要快?不與整體構(gòu)成沖突依據(jù)公寓在整體中的角色為成本貢獻(xiàn)者，那么必須滿足【開發(fā)條件分析】公寓部分 ? 開發(fā)條件分析? 開發(fā)方向研判? 目標(biāo)客戶判定? 項(xiàng)目產(chǎn)品定位? 產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議商務(wù) or住宅方向發(fā)售 or租營(yíng)方式市場(chǎng)個(gè)案分析小結(jié)?住宅方向?商務(wù)方向在未來使用方式上的選擇Why?商務(wù)方向的不可取理由：商務(wù)公寓任以自用客戶為主，價(jià)格上升空間不大，與寫字樓售價(jià)保持一定的差距。 良好的產(chǎn)品展示平臺(tái)及會(huì)客環(huán)境216。? 反觀蔡屋圍的高檔寫字樓都注重個(gè)性化，外立面就是最直接最形象的體現(xiàn)。他們要求在享受駕車樂趣同時(shí)感受汽車帶來的滿足感。貿(mào)易類客戶? 貿(mào)易類客戶一直是深圳寫字樓銷售市場(chǎng)的重要客戶，尤其是關(guān)口寫字樓物流類客戶? 對(duì)中心區(qū)寫字樓而言，物流企業(yè)的需求還在開始階段高端咨詢顧問服務(wù)類客戶? 深圳的高端顧問咨詢與服務(wù)類客戶數(shù)量多，檔次高，同時(shí)隨著未來深港一體化的深入，更多的香港專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)將進(jìn)入內(nèi)地市場(chǎng)，因此這些客戶群體寫字樓的要求也比較高，需求也十分旺盛。報(bào)告綱要252。 從項(xiàng)目的區(qū)位分析，項(xiàng)目地處中心區(qū)東南側(cè)，是中心區(qū)一級(jí)輻射帶，因此中心區(qū)的物業(yè)類型將對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生較大的影響。 星級(jí)酒店的配備，為項(xiàng)目提供有效價(jià)值支撐和品質(zhì)提升。 中心區(qū) CBD東南門戶，未來的崗廈改造將令中心區(qū)環(huán)境更具整體性216。216。216。 建議： 抓緊開發(fā)節(jié)奏，有針對(duì)目標(biāo)客戶進(jìn)行有效宣傳，從而有效推動(dòng)項(xiàng)目快速銷售，同時(shí)打開外銷市場(chǎng)，吸引目標(biāo)客戶購(gòu)置。 建議： 將會(huì)展中心東側(cè)與本項(xiàng)目相連的地下過道包裝，作為一個(gè)明顯的標(biāo)識(shí)將本項(xiàng)目引入會(huì)展中心，成為項(xiàng)目會(huì)展經(jīng)濟(jì)概念的有利支撐。 景觀 —— 西側(cè)為現(xiàn)代都市優(yōu)美景觀，南側(cè)可觀米埔自然風(fēng)光，景觀優(yōu)勢(shì)明顯。216。未來本項(xiàng)目作為中心區(qū)的東南門戶，能將中心區(qū)商務(wù)氛圍很好的延續(xù)，并引起門戶位置而有很好的昭示性。 p 盡管項(xiàng)目西側(cè)被金田路阻隔，但彩田路以及崗廈一帶眾多的餐飲娛樂實(shí)際吸引眾多因會(huì)展而引發(fā)的人流經(jīng)過，因此未來本項(xiàng)目與會(huì)展中心之間的過道便捷與否是影響商業(yè)人流量的重要因素；p 其中心區(qū)東南面的地理位置以及西側(cè)的金田路，未來南、北、東側(cè)樓體宣傳都將起到較好的展示效果。經(jīng)濟(jì)政策 6： CEPA及深港互動(dòng)p 借區(qū)域整合的東風(fēng)，實(shí)現(xiàn)珠三角經(jīng)濟(jì)的再一次發(fā)展 p 深圳充當(dāng)其連接內(nèi)地和香港的紐帶的角色，必然吸引想進(jìn)入香港市場(chǎng)的國(guó)內(nèi)企業(yè)以及意圖進(jìn)軍內(nèi)地的港資企業(yè) ，從而帶來強(qiáng)大辦公需求，成為未來深圳外銷的有利支持經(jīng)濟(jì)政策 7：泛珠三角政策p 深圳提出了 “ 實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)布局戰(zhàn)略重組，以先進(jìn)工業(yè)為基礎(chǔ)，金融貿(mào)易為軸，發(fā)展方針以高新技術(shù)、現(xiàn)代物流、現(xiàn)代金融為產(chǎn)業(yè)支柱 ” 的城市發(fā)展核心戰(zhàn)略 p 該戰(zhàn)略是影響寫字樓發(fā)展的最關(guān)鍵政策 , 指引著寫字樓的發(fā)展方向 p 在未來發(fā)展中，現(xiàn)代金融業(yè)在福田有較大成長(zhǎng)空間，高新技術(shù)和物流行業(yè)在南山區(qū)面臨著巨大的發(fā)展機(jī)遇，而羅湖區(qū)在金融、物流方面有較好的發(fā)展基礎(chǔ)，但后期發(fā)展勢(shì)頭受到一些因素制約。深圳將發(fā)揮國(guó)際商家進(jìn)軍中國(guó)市場(chǎng)的橋頭堡作用。第二部分 項(xiàng)目分析及整體定位p第三部分 寫字樓物業(yè)定位研判p第四部分 公寓物業(yè)定位研判p第五部分 商業(yè)物業(yè)定位研判p第六部分 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議第二部 項(xiàng)目分析及整體定位252。因此，清楚項(xiàng)目在中心區(qū)的角色，制定相關(guān)的策略對(duì)項(xiàng)目開發(fā)至關(guān)重要。此市場(chǎng)存量尚未考慮車公廟片區(qū)、南山文化中心區(qū)、華強(qiáng)北改造區(qū)的供應(yīng)量。20232023年屬于中心區(qū) 辦 公物 業(yè) 大面 積 起 動(dòng)階 段，南、北區(qū)物 業(yè) 加快建 設(shè) ， 13姐妹樓剩余物 業(yè) 成型。二、深圳中心區(qū) CBD的規(guī)劃建設(shè)p 深圳中心區(qū)位 BCD由濱河大道、蓮花路、彩田路及新洲路圍合而成。 巴恩布魯克設(shè)計(jì)。 沃爾瑪購(gòu)物廣場(chǎng)，集購(gòu)物、休閑、娛樂一體的大型購(gòu)物中心，完全按照國(guó)際最流行的購(gòu)物中心模式（精品廣場(chǎng) +超市 +餐飲 +娛樂 +休閑）創(chuàng)意，購(gòu)、吃、逛、玩樣樣俱全，功能完善設(shè)施齊全。p 積極有效的直銷、促銷和良好的客戶服務(wù)和管理。國(guó)貿(mào)物業(yè)酒店管理有限公司國(guó)貿(mào)房地產(chǎn)開發(fā)公司北京時(shí)代網(wǎng)星科技有限公司中國(guó)國(guó)貿(mào) 9901 收入構(gòu)成分析表明：寫字樓、公寓和商場(chǎng)的物業(yè)經(jīng)營(yíng)是其最重要的收入來源業(yè)務(wù)類別平均租金 (美元／米月) 平均出租率 (%) 主營(yíng)收入比例 (%)1999 2023 2023 1999 2023 2023 1999 2023 2023寫字樓 42 85 公寓 39 68 19 商場(chǎng) 38 38 3展覽 56 　 58 　 其他 　 　 　 　 　 　 資料來源：中國(guó)國(guó)貿(mào)年報(bào)注： 2023年寫字樓和商場(chǎng)統(tǒng)計(jì)按照一期、二期分別統(tǒng)計(jì)中國(guó)國(guó)貿(mào) 9901經(jīng)營(yíng)狀況分析表明：企業(yè)業(yè)績(jī)良好而穩(wěn)定， 2023年凈資產(chǎn)收益率達(dá)到 %資料來源：中國(guó)國(guó)貿(mào)年報(bào)p 主要盈利來自于物業(yè)出租， 2023年達(dá)到 %。業(yè)務(wù)范圍包括物業(yè)和酒店項(xiàng)目投資策劃、管理，機(jī)電設(shè)備安裝、維修保養(yǎng)、項(xiàng)目工程咨詢與顧問，以及相關(guān)管理人員培訓(xùn)等。 中國(guó)國(guó)貿(mào)主營(yíng)商務(wù)服務(wù)設(shè)施的投資、經(jīng)營(yíng)與管理，包括高檔甲級(jí)寫字樓、高檔涉外公寓、商場(chǎng)等設(shè)施的出租及管理，大型展覽及配套服務(wù)、停車設(shè)施服務(wù)和咨詢及利用自有廣告牌發(fā)布廣告等?？芍^前無(wú)來者，后無(wú)古人。那么，類似的綜合性項(xiàng)目，它們的開發(fā)模式、經(jīng)營(yíng)思路對(duì)我們可否有所借鑒？p北京國(guó)貿(mào)大廈 通過物業(yè)的營(yíng)運(yùn)租金收入 ,實(shí)現(xiàn)物業(yè)長(zhǎng)期收益p萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) 選擇核心租戶 —— 沃爾瑪并簽署合作協(xié)議，實(shí)現(xiàn)“ 主力店帶動(dòng)戰(zhàn)略 ”p東京六本木 營(yíng)造特色 『休閑、文化都市』，強(qiáng)化營(yíng)銷活動(dòng)宣傳，達(dá)到良好銷售效應(yīng) 借鑒案例：通過物業(yè)的營(yíng)運(yùn)租金收入 ,實(shí)現(xiàn)物業(yè)長(zhǎng)期收益國(guó)貿(mào)寫字樓 國(guó)貿(mào)公寓 中國(guó)大飯店和國(guó)貿(mào)飯店 包括兩幢 38層寫字樓以及國(guó)貿(mào)西樓和國(guó)貿(mào)東樓，總出租面積約，在京城的甲級(jí)寫字樓中占有領(lǐng)先地位。國(guó)貿(mào)中心主要由五大部分組成 借鑒案例 1：北京國(guó)貿(mào)大廈國(guó)貿(mào)商城 國(guó)貿(mào)展覽大廳 總營(yíng)業(yè)面積 3萬(wàn)平方米， 90年 3月在北京地區(qū)率先引進(jìn)品牌專賣店從事零售業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)模式，是北京著名的以提供高檔商品和服務(wù)為主的現(xiàn)代化購(gòu)物場(chǎng)所。針對(duì)每一項(xiàng)物業(yè)的特性，提供物業(yè)管理顧問、授權(quán)管理、全權(quán)委托管理、合作管理四種物業(yè)管理模式。從租金水平看，商場(chǎng)和展覽的平均租金水平較高。北京國(guó)貿(mào)的成功經(jīng)驗(yàn)選擇核心租戶并簽署合作協(xié)議，確定合作方式國(guó)內(nèi)知名品牌 國(guó)際高檔百貨公司國(guó)際連鎖快餐店國(guó)際連鎖家具店萬(wàn)達(dá)購(gòu)物廣場(chǎng)國(guó)際連鎖建材超市國(guó)際連鎖零售公司萬(wàn)達(dá)購(gòu)物廣場(chǎng)加盟商包括國(guó)際和國(guó)內(nèi)的知名品牌，涉及行業(yè)廣泛與萬(wàn)達(dá)合作的知名品牌包括 ：沃爾瑪、家樂福、大洋百貨、百腦匯百安居、百盛等國(guó)內(nèi)外知名公司借鑒案例 2：萬(wàn)達(dá)購(gòu)物中心選擇沃爾瑪作為核心加盟者，確定合作意向核心加盟者集中性：沃爾瑪經(jīng)營(yíng)模式具有相當(dāng)?shù)募行裕軌蚋采w一定的區(qū)域，能夠帶來相當(dāng)?shù)娜藲夥先f(wàn)達(dá)的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合的戰(zhàn)略發(fā)展取向，符合商圈總體需求取向經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定：沃爾瑪自身具有一定的實(shí)力，在經(jīng)營(yíng)管理中能保持穩(wěn)定的操作行業(yè)特點(diǎn)：零售業(yè)發(fā)展在國(guó)內(nèi)處于上升期，隨著我國(guó)進(jìn)入 WTO，外資大型零售企業(yè)在國(guó)內(nèi)的限制逐漸取消核心租戶合作協(xié)議的洽談與合作期限考慮?萬(wàn)達(dá)高層管理人員：沃爾瑪?shù)暮贤茉敿?xì)，我們認(rèn)為不可能出現(xiàn)的情況他們都考慮到了。p 長(zhǎng)春購(gòu)物廣場(chǎng)是地下一層，地上四層總建筑面積 6萬(wàn)平方。標(biāo)記以六個(gè)圓圈代表 “ 六本木 ”( 即六棵樹 )，并將它們?nèi)诤系?“ 六本木 ” 的日文羅馬字表記“roppongi” 中去，這六個(gè)圓圈還代表了 “ 工作、居住、旅游、文化、購(gòu)物、娛樂 ” ，體現(xiàn)六本木山莊的多功能性。總占地面積 607公頃，其中南片區(qū) 233公頃，是城市商務(wù)中心（ CBD）；北片區(qū) 180公頃，是行政、文化中心。 2023年以后，中心區(qū)商 業(yè) 配套、酒店物 業(yè) 等均進(jìn) 入開 發(fā) 倒 計(jì)時(shí) 。假設(shè)：我們站在 2023年的市場(chǎng)上? 中心區(qū)商務(wù)辦公氣氛成熟? 寫字樓市場(chǎng)存量巨大? 中心區(qū)商業(yè)物業(yè)開始運(yùn)作，商業(yè)物業(yè)的市場(chǎng)供應(yīng)量遽劇上升? 商務(wù)辦公氛圍的形成，較大程度地釋放出居住物業(yè)的市場(chǎng)需求。 二、深圳中心區(qū)發(fā)展模式的思考深圳中心區(qū)所走之路不同于國(guó)外 CBD發(fā)展，其目標(biāo)不僅是打造集金融、商貿(mào)、信息、文化、會(huì)展及行政于一體的城市商務(wù)、行政和文化中心，還致力于 CBD是一個(gè)24/7的行政、商務(wù)、生活、娛樂等等的綜合圈 （ “24/7” 即每天 24小時(shí)，每周 7天， 365天都是熱熱鬧鬧的綜合圈，不像國(guó)外某些 CBD白天繁華，晚上空洞。一、市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析p二、項(xiàng)目 SWOT分析p三、項(xiàng)目整體定位建議經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析u市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)背景u經(jīng)濟(jì)政策影響u相關(guān)城市規(guī)劃u片區(qū)環(huán)境改造附：詳細(xì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境詳盡文字說明國(guó)內(nèi)：市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)背景? 當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)處在 “最佳速度 ” 2023年一季度，全國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)仍然維持在 %的高位。p 大量外資企業(yè)進(jìn)駐， 2023年開始，逐漸出現(xiàn)一些跨國(guó)大集團(tuán)在深購(gòu)置辦公寫字樓的現(xiàn)象。 城市規(guī)劃 1：深圳城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展 核心戰(zhàn)略p 中心區(qū)的建設(shè)使深圳寫字樓、商業(yè)更上一層樓p 地鐵的開通，對(duì)周邊的物業(yè)售價(jià)、租金都有提升作用p 西部通道的規(guī)劃建設(shè)，為南山的商用物業(yè)市場(chǎng)提供了廣闊的空間城市規(guī)劃 2：城市新規(guī)劃影響p 在福田區(qū)和南山區(qū)深南大道沿線，將興建新的金融區(qū)，深南大道將變成深圳的 “ 華爾街 ” 。p 同時(shí)項(xiàng)目的北面以及西面相對(duì)而言能夠吸引較多人流，在未來本項(xiàng)目的商業(yè)布置應(yīng)考慮如何將人流導(dǎo)入項(xiàng)目的南面以及東面。216。 本項(xiàng)目位于中心區(qū)，整體片區(qū)形象相當(dāng)好。216。216。 —— 劣勢(shì)分析及建議216。 崗廈舊城改造使本項(xiàng)目的整體環(huán)境與中心區(qū)高檔商務(wù)氛圍相吻合。 建議：中心區(qū)作為深圳的政治中心、商務(wù)中心，規(guī)劃以及配套均為深圳最高，在推廣中強(qiáng)調(diào)區(qū)域的背景優(yōu)勢(shì)216。 會(huì)展經(jīng)濟(jì)：是全球經(jīng)濟(jì)的一個(gè)增長(zhǎng)點(diǎn)，中國(guó)的朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，將有效推動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展及快速增長(zhǎng)。216。216。第一部分 項(xiàng)目開發(fā)策略思考p第二部分 項(xiàng)目分析及整體定位p第三部分 寫字樓物業(yè)定位研判p第四部分 公寓物業(yè)定位研判p第五部分 商業(yè)物業(yè)定位研判p第六部分 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議寫字樓部分? 市場(chǎng)篇? 客戶篇? 產(chǎn)品篇市場(chǎng)篇1 深圳甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)總體狀況2 中心區(qū)寫字樓市場(chǎng)分析3 競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)分析4 個(gè)案分析深圳甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)狀況市場(chǎng)整體形式? 隨著中心區(qū)建設(shè)的日益完善、羅湖老區(qū)的改造等因素，深圳市寫字樓分布區(qū)域進(jìn)一步集中? 在整體樓市的帶動(dòng)下，寫字樓物業(yè)走出了一條大陽(yáng)線，銷售面積同比增長(zhǎng) 40％以上，銷售量的強(qiáng)勁增長(zhǎng)直接刺激了后續(xù)眾多項(xiàng)目的入市? 政府經(jīng)濟(jì)的直接帶動(dòng)下，行政辦公區(qū)域周圍聚集了相當(dāng)多的企業(yè)，帶動(dòng)周邊寫字樓的銷售和租賃 深圳甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)狀況寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)? 2023年寫字樓供應(yīng)集中在福田中心區(qū)? 在總體供應(yīng)量上， 2023年批準(zhǔn)預(yù)售的寫字樓項(xiàng)目中，依然有大量的項(xiàng)目未能消化，如國(guó)際商會(huì)中心、卓越大廈? 因此在 2023年寫字樓的實(shí)際供應(yīng)量超過 50萬(wàn)平方米，供應(yīng)量偏大。高新科技類客戶? 深圳是全國(guó)高新科技產(chǎn)業(yè)最發(fā)達(dá)的城市之一，又有著政府政策的全力支持，從中心區(qū)寫字樓的入住企業(yè)來看，高新科技企業(yè)對(duì)寫字樓的需求一直十分強(qiáng)勁金融類客戶? 銀行客戶單一性購(gòu)買面積大、具有良好的市場(chǎng)引導(dǎo)與號(hào)召能力。產(chǎn)品規(guī)劃思路兩棟寫字樓的相同需求：? 對(duì)建筑外形的要求? 對(duì)電梯、大堂的需求? 對(duì)供電、空調(diào)的需求? 對(duì)智能化的需求兩棟寫字樓的不同需求：? 單位面積? 空間靈活度? 物管服務(wù)? 空間生態(tài)需求相同的是基本需求（都是寶馬品牌）不同的是個(gè)性化需求（寶馬 7系還是 mini系）如何在兩棟寫字樓中體現(xiàn)出共同的品質(zhì)，各自的個(gè)性呢？ 寫字樓標(biāo)準(zhǔn)配置公共空間公共空間辦公空間辦公空間基礎(chǔ)設(shè)備基礎(chǔ)設(shè)備商務(wù)配套商務(wù)配套寶馬品牌的所有產(chǎn)品都擁有共同的特點(diǎn)：產(chǎn)品舒適、性能優(yōu)良本項(xiàng)目的兩棟寫字樓同樣在基本配置上擁有共同的特定：公共空間設(shè)計(jì)建議216。個(gè)性建筑外立面規(guī)劃中的中航廣場(chǎng)（綜合性項(xiàng)目）A、外立面設(shè)計(jì)純玻璃幕墻玻璃幕墻 +石材百葉玻璃幕墻 +鋁合金板寫字樓建筑立面的造型以及外立面的選材，最終還是要和整個(gè)項(xiàng)目風(fēng)格相吻合，因此待日后建筑風(fēng)格確定。 設(shè)置多功能會(huì)議室（展示產(chǎn)品、接待客戶）216。商務(wù)公寓