【正文】 相比中心區(qū)龐大的寫字樓供應量，與之配套的公寓面積顯得稀缺，目前可算項目的比例為 10（寫字樓）： 1（公寓），相比 7：3的常規(guī)比例，公寓的開發(fā)空間依然較大。 該類物業(yè)位置處于商務商業(yè)繁華地段或流動商務人士居住集中的區(qū)域 。簡析優(yōu)勢： 市場升溫，投資活躍 地段成熟繁華，宜住宜商宜投資 產品：與其他口岸樓盤相比，賣場與公共空間的裝修裝飾高雅溫馨，切合并支撐了服務式住宅的概念；戶型成熟適用，雙陽臺小戶型市場供應較少，受到客戶認可。南方工業(yè)集團投資， 34層總建面 M2， 1270戶 ， 容積率 。?價格上升空間大?銷售速度要快?不與整體構成沖突依據(jù)公寓在整體中的角色為成本貢獻者，那么必須滿足【開發(fā)條件分析】公寓部分 ? 開發(fā)條件分析? 開發(fā)方向研判? 目標客戶判定? 項目產品定位? 產品設計建議商務 or住宅方向發(fā)售 or租營方式市場個案分析小結?住宅方向?商務方向在未來使用方式上的選擇Why?商務方向的不可取理由：商務公寓任以自用客戶為主，價格上升空間不大，與寫字樓售價保持一定的差距。 良好的產品展示平臺及會客環(huán)境216。? 反觀蔡屋圍的高檔寫字樓都注重個性化，外立面就是最直接最形象的體現(xiàn)。他們要求在享受駕車樂趣同時感受汽車帶來的滿足感。貿易類客戶? 貿易類客戶一直是深圳寫字樓銷售市場的重要客戶，尤其是關口寫字樓物流類客戶? 對中心區(qū)寫字樓而言，物流企業(yè)的需求還在開始階段高端咨詢顧問服務類客戶? 深圳的高端顧問咨詢與服務類客戶數(shù)量多，檔次高，同時隨著未來深港一體化的深入，更多的香港專業(yè)服務機構將進入內地市場，因此這些客戶群體寫字樓的要求也比較高，需求也十分旺盛。報告綱要252。 從項目的區(qū)位分析，項目地處中心區(qū)東南側，是中心區(qū)一級輻射帶，因此中心區(qū)的物業(yè)類型將對項目產生較大的影響。 星級酒店的配備，為項目提供有效價值支撐和品質提升。 中心區(qū) CBD東南門戶，未來的崗廈改造將令中心區(qū)環(huán)境更具整體性216。216。216。 建議： 抓緊開發(fā)節(jié)奏，有針對目標客戶進行有效宣傳，從而有效推動項目快速銷售，同時打開外銷市場，吸引目標客戶購置。 建議： 將會展中心東側與本項目相連的地下過道包裝，作為一個明顯的標識將本項目引入會展中心，成為項目會展經濟概念的有利支撐。 景觀 —— 西側為現(xiàn)代都市優(yōu)美景觀，南側可觀米埔自然風光，景觀優(yōu)勢明顯。216。未來本項目作為中心區(qū)的東南門戶，能將中心區(qū)商務氛圍很好的延續(xù)，并引起門戶位置而有很好的昭示性。 p 盡管項目西側被金田路阻隔，但彩田路以及崗廈一帶眾多的餐飲娛樂實際吸引眾多因會展而引發(fā)的人流經過，因此未來本項目與會展中心之間的過道便捷與否是影響商業(yè)人流量的重要因素；p 其中心區(qū)東南面的地理位置以及西側的金田路，未來南、北、東側樓體宣傳都將起到較好的展示效果。經濟政策 6： CEPA及深港互動p 借區(qū)域整合的東風，實現(xiàn)珠三角經濟的再一次發(fā)展 p 深圳充當其連接內地和香港的紐帶的角色，必然吸引想進入香港市場的國內企業(yè)以及意圖進軍內地的港資企業(yè) ，從而帶來強大辦公需求，成為未來深圳外銷的有利支持經濟政策 7：泛珠三角政策p 深圳提出了 “ 實現(xiàn)產業(yè)布局戰(zhàn)略重組，以先進工業(yè)為基礎，金融貿易為軸，發(fā)展方針以高新技術、現(xiàn)代物流、現(xiàn)代金融為產業(yè)支柱 ” 的城市發(fā)展核心戰(zhàn)略 p 該戰(zhàn)略是影響寫字樓發(fā)展的最關鍵政策 , 指引著寫字樓的發(fā)展方向 p 在未來發(fā)展中，現(xiàn)代金融業(yè)在福田有較大成長空間，高新技術和物流行業(yè)在南山區(qū)面臨著巨大的發(fā)展機遇，而羅湖區(qū)在金融、物流方面有較好的發(fā)展基礎，但后期發(fā)展勢頭受到一些因素制約。深圳將發(fā)揮國際商家進軍中國市場的橋頭堡作用。第二部分 項目分析及整體定位p第三部分 寫字樓物業(yè)定位研判p第四部分 公寓物業(yè)定位研判p第五部分 商業(yè)物業(yè)定位研判p第六部分 項目規(guī)劃設計建議第二部 項目分析及整體定位252。因此，清楚項目在中心區(qū)的角色，制定相關的策略對項目開發(fā)至關重要。此市場存量尚未考慮車公廟片區(qū)、南山文化中心區(qū)、華強北改造區(qū)的供應量。20232023年屬于中心區(qū) 辦 公物 業(yè) 大面 積 起 動階 段，南、北區(qū)物 業(yè) 加快建 設 ， 13姐妹樓剩余物 業(yè) 成型。二、深圳中心區(qū) CBD的規(guī)劃建設p 深圳中心區(qū)位 BCD由濱河大道、蓮花路、彩田路及新洲路圍合而成。 巴恩布魯克設計。 沃爾瑪購物廣場，集購物、休閑、娛樂一體的大型購物中心，完全按照國際最流行的購物中心模式（精品廣場 +超市 +餐飲 +娛樂 +休閑）創(chuàng)意，購、吃、逛、玩樣樣俱全，功能完善設施齊全。p 積極有效的直銷、促銷和良好的客戶服務和管理。國貿物業(yè)酒店管理有限公司國貿房地產開發(fā)公司北京時代網星科技有限公司中國國貿 9901 收入構成分析表明：寫字樓、公寓和商場的物業(yè)經營是其最重要的收入來源業(yè)務類別平均租金 (美元／米月) 平均出租率 (%) 主營收入比例 (%)1999 2023 2023 1999 2023 2023 1999 2023 2023寫字樓 42 85 公寓 39 68 19 商場 38 38 3展覽 56 　 58 　 其他 　 　 　 　 　 　 資料來源：中國國貿年報注： 2023年寫字樓和商場統(tǒng)計按照一期、二期分別統(tǒng)計中國國貿 9901經營狀況分析表明：企業(yè)業(yè)績良好而穩(wěn)定， 2023年凈資產收益率達到 %資料來源：中國國貿年報p 主要盈利來自于物業(yè)出租， 2023年達到 %。業(yè)務范圍包括物業(yè)和酒店項目投資策劃、管理，機電設備安裝、維修保養(yǎng)、項目工程咨詢與顧問，以及相關管理人員培訓等。 中國國貿主營商務服務設施的投資、經營與管理，包括高檔甲級寫字樓、高檔涉外公寓、商場等設施的出租及管理，大型展覽及配套服務、停車設施服務和咨詢及利用自有廣告牌發(fā)布廣告等?？芍^前無來者，后無古人。那么，類似的綜合性項目，它們的開發(fā)模式、經營思路對我們可否有所借鑒？p北京國貿大廈 通過物業(yè)的營運租金收入 ,實現(xiàn)物業(yè)長期收益p萬達廣場 選擇核心租戶 —— 沃爾瑪并簽署合作協(xié)議，實現(xiàn)“ 主力店帶動戰(zhàn)略 ”p東京六本木 營造特色 『休閑、文化都市』，強化營銷活動宣傳，達到良好銷售效應 借鑒案例：通過物業(yè)的營運租金收入 ,實現(xiàn)物業(yè)長期收益國貿寫字樓 國貿公寓 中國大飯店和國貿飯店 包括兩幢 38層寫字樓以及國貿西樓和國貿東樓，總出租面積約，在京城的甲級寫字樓中占有領先地位。國貿中心主要由五大部分組成 借鑒案例 1：北京國貿大廈國貿商城 國貿展覽大廳 總營業(yè)面積 3萬平方米， 90年 3月在北京地區(qū)率先引進品牌專賣店從事零售業(yè)務的經營模式，是北京著名的以提供高檔商品和服務為主的現(xiàn)代化購物場所。針對每一項物業(yè)的特性，提供物業(yè)管理顧問、授權管理、全權委托管理、合作管理四種物業(yè)管理模式。從租金水平看，商場和展覽的平均租金水平較高。北京國貿的成功經驗選擇核心租戶并簽署合作協(xié)議，確定合作方式國內知名品牌 國際高檔百貨公司國際連鎖快餐店國際連鎖家具店萬達購物廣場國際連鎖建材超市國際連鎖零售公司萬達購物廣場加盟商包括國際和國內的知名品牌，涉及行業(yè)廣泛與萬達合作的知名品牌包括 ：沃爾瑪、家樂福、大洋百貨、百腦匯百安居、百盛等國內外知名公司借鑒案例 2：萬達購物中心選擇沃爾瑪作為核心加盟者，確定合作意向核心加盟者集中性：沃爾瑪經營模式具有相當?shù)募行?，能夠覆蓋一定的區(qū)域，能夠帶來相當?shù)娜藲夥先f達的強強聯(lián)合的戰(zhàn)略發(fā)展取向，符合商圈總體需求取向經營穩(wěn)定：沃爾瑪自身具有一定的實力，在經營管理中能保持穩(wěn)定的操作行業(yè)特點：零售業(yè)發(fā)展在國內處于上升期，隨著我國進入 WTO，外資大型零售企業(yè)在國內的限制逐漸取消核心租戶合作協(xié)議的洽談與合作期限考慮?萬達高層管理人員：沃爾瑪?shù)暮贤茉敿?，我們認為不可能出現(xiàn)的情況他們都考慮到了。p 長春購物廣場是地下一層，地上四層總建筑面積 6萬平方。標記以六個圓圈代表 “ 六本木 ”( 即六棵樹 )，并將它們融合到 “ 六本木 ” 的日文羅馬字表記“roppongi” 中去，這六個圓圈還代表了 “ 工作、居住、旅游、文化、購物、娛樂 ” ，體現(xiàn)六本木山莊的多功能性?？傉嫉孛娣e 607公頃，其中南片區(qū) 233公頃，是城市商務中心（ CBD）；北片區(qū) 180公頃，是行政、文化中心。 2023年以后，中心區(qū)商 業(yè) 配套、酒店物 業(yè) 等均進 入開 發(fā) 倒 計時 。假設：我們站在 2023年的市場上? 中心區(qū)商務辦公氣氛成熟? 寫字樓市場存量巨大? 中心區(qū)商業(yè)物業(yè)開始運作，商業(yè)物業(yè)的市場供應量遽劇上升? 商務辦公氛圍的形成，較大程度地釋放出居住物業(yè)的市場需求。 二、深圳中心區(qū)發(fā)展模式的思考深圳中心區(qū)所走之路不同于國外 CBD發(fā)展，其目標不僅是打造集金融、商貿、信息、文化、會展及行政于一體的城市商務、行政和文化中心，還致力于 CBD是一個24/7的行政、商務、生活、娛樂等等的綜合圈 （ “24/7” 即每天 24小時，每周 7天， 365天都是熱熱鬧鬧的綜合圈，不像國外某些 CBD白天繁華，晚上空洞。一、市場經濟環(huán)境分析p二、項目 SWOT分析p三、項目整體定位建議經濟環(huán)境分析u市場經濟背景u經濟政策影響u相關城市規(guī)劃u片區(qū)環(huán)境改造附：詳細經濟環(huán)境詳盡文字說明國內：市場經濟背景? 當前的經濟增長處在 “最佳速度 ” 2023年一季度，全國經濟增長仍然維持在 %的高位。p 大量外資企業(yè)進駐， 2023年開始，逐漸出現(xiàn)一些跨國大集團在深購置辦公寫字樓的現(xiàn)象。 城市規(guī)劃 1：深圳城市產業(yè)發(fā)展 核心戰(zhàn)略p 中心區(qū)的建設使深圳寫字樓、商業(yè)更上一層樓p 地鐵的開通，對周邊的物業(yè)售價、租金都有提升作用p 西部通道的規(guī)劃建設，為南山的商用物業(yè)市場提供了廣闊的空間城市規(guī)劃 2：城市新規(guī)劃影響p 在福田區(qū)和南山區(qū)深南大道沿線，將興建新的金融區(qū)，深南大道將變成深圳的 “ 華爾街 ” 。p 同時項目的北面以及西面相對而言能夠吸引較多人流，在未來本項目的商業(yè)布置應考慮如何將人流導入項目的南面以及東面。216。 本項目位于中心區(qū)，整體片區(qū)形象相當好。216。216。 —— 劣勢分析及建議216。 崗廈舊城改造使本項目的整體環(huán)境與中心區(qū)高檔商務氛圍相吻合。 建議：中心區(qū)作為深圳的政治中心、商務中心，規(guī)劃以及配套均為深圳最高，在推廣中強調區(qū)域的背景優(yōu)勢216。 會展經濟：是全球經濟的一個增長點，中國的朝陽產業(yè)，將有效推動城市經濟發(fā)展及快速增長。216。216。第一部分 項目開發(fā)策略思考p第二部分 項目分析及整體定位p第三部分 寫字樓物業(yè)定位研判p第四部分 公寓物業(yè)定位研判p第五部分 商業(yè)物業(yè)定位研判p第六部分 項目規(guī)劃設計建議寫字樓部分? 市場篇? 客戶篇? 產品篇市場篇1 深圳甲級寫字樓市場總體狀況2 中心區(qū)寫字樓市場分析3 競爭區(qū)域寫字樓市場分析4 個案分析深圳甲級寫字樓市場狀況市場整體形式? 隨著中心區(qū)建設的日益完善、羅湖老區(qū)的改造等因素，深圳市寫字樓分布區(qū)域進一步集中? 在整體樓市的帶動下，寫字樓物業(yè)走出了一條大陽線，銷售面積同比增長 40％以上，銷售量的強勁增長直接刺激了后續(xù)眾多項目的入市? 政府經濟的直接帶動下，行政辦公區(qū)域周圍聚集了相當多的企業(yè)，帶動周邊寫字樓的銷售和租賃 深圳甲級寫字樓市場狀況寫字樓市場供應? 2023年寫字樓供應集中在福田中心區(qū)? 在總體供應量上， 2023年批準預售的寫字樓項目中，依然有大量的項目未能消化，如國際商會中心、卓越大廈? 因此在 2023年寫字樓的實際供應量超過 50萬平方米，供應量偏大。高新科技類客戶? 深圳是全國高新科技產業(yè)最發(fā)達的城市之一，又有著政府政策的全力支持，從中心區(qū)寫字樓的入住企業(yè)來看，高新科技企業(yè)對寫字樓的需求一直十分強勁金融類客戶? 銀行客戶單一性購買面積大、具有良好的市場引導與號召能力。產品規(guī)劃思路兩棟寫字樓的相同需求：? 對建筑外形的要求? 對電梯、大堂的需求? 對供電、空調的需求? 對智能化的需求兩棟寫字樓的不同需求：? 單位面積? 空間靈活度? 物管服務? 空間生態(tài)需求相同的是基本需求（都是寶馬品牌）不同的是個性化需求（寶馬 7系還是 mini系）如何在兩棟寫字樓中體現(xiàn)出共同的品質，各自的個性呢？ 寫字樓標準配置公共空間公共空間辦公空間辦公空間基礎設備基礎設備商務配套商務配套寶馬品牌的所有產品都擁有共同的特點：產品舒適、性能優(yōu)良本項目的兩棟寫字樓同樣在基本配置上擁有共同的特定：公共空間設計建議216。個性建筑外立面規(guī)劃中的中航廣場（綜合性項目）A、外立面設計純玻璃幕墻玻璃幕墻 +石材百葉玻璃幕墻 +鋁合金板寫字樓建筑立面的造型以及外立面的選材，最終還是要和整個項目風格相吻合，因此待日后建筑風格確定。 設置多功能會議室（展示產品、接待客戶）216。商務公寓