【正文】 售價(jià)接近甲級(jí)寫字樓后銷售明顯緩慢，如南方國(guó)際廣場(chǎng)銷售均價(jià)達(dá)到11000元 /㎡后遇到銷售瓶頸。由于地處繁華，以及周邊市場(chǎng)傳統(tǒng)用家需求，該項(xiàng)目依然以小戶型出擊，并包裝以 “ 六星級(jí)國(guó)際服務(wù)公寓 ” 推售。服務(wù)概念的包裝時(shí)尚、完整。公寓偏向酒店舒適型或偏向中檔住宅式，則取決于地段及客戶特點(diǎn)。目前在建的公寓項(xiàng)目與本項(xiàng)目在推向市場(chǎng)的時(shí)機(jī)上錯(cuò)開，不能構(gòu)成直面競(jìng)爭(zhēng)。公寓部分 ? 開發(fā)條件分析? 開發(fā)方向研判? 目標(biāo)客戶判定? 項(xiàng)目產(chǎn)品定位? 產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議競(jìng)爭(zhēng)下的市場(chǎng)空間項(xiàng)目可能的客戶群各群體特征需求分析主體客戶群趨勢(shì)分析項(xiàng) 目名稱 公寓面 積 類 型配比 發(fā) 售 時(shí)間金中 環(huán) 約 3萬(wàn) ㎡ 酒店式公寓 2023年底鳳 凰大廈 約 3萬(wàn) ㎡ 4－ 10層為 服 務(wù) 式公寓（ 10層 自用， 可售酒店公寓面 積約 5千㎡ ）1129層為 商 務(wù) 公寓2023年中星河世 紀(jì) ㎡ 酒店式公寓，主力 戶 型：一房一 廳 （ 方米）、兩房一 廳（ ）2023年底中心區(qū)金中環(huán)、鳳凰大廈和星河世紀(jì)都將推出酒店式公寓，但總量不足 10萬(wàn)㎡。長(zhǎng)期租營(yíng) 個(gè)案分析 —— 香港四季酒店 室內(nèi)配套廚房 微波爐、洗碗機(jī)、冰箱、洗衣干洗一體機(jī)、餐具客廳 42’ 等離子電視、家庭娛樂(lè)系統(tǒng)、 DVD機(jī)臥室 電視機(jī)、衣柜洗手間 浴室配備 15寸液晶電視軟性配套 有線電視、網(wǎng)絡(luò)公共配套及服 務(wù)商務(wù)功能 生活配套 服務(wù) 特別項(xiàng)目2個(gè)舞廳 屋頂泳池 選擇高低或不過(guò)敏的枕頭 香港方面節(jié)目7個(gè)會(huì)議室 健康 CLUB及休閑室 四季床單選擇 節(jié)日慶賀行政會(huì)晤室 Spa 隨時(shí)隨地的禮賓服務(wù) 香港旅游高級(jí)餐廳 閱讀及上網(wǎng)室 送餐上門 興趣小組兒童游樂(lè)室個(gè)人儲(chǔ)藏室自助洗衣店小結(jié)： 酒店式公寓為開發(fā)商長(zhǎng)期持有收租的模式，一般由具有實(shí)力的開發(fā)商開發(fā)，國(guó)內(nèi)發(fā)展商開發(fā)此類物業(yè)較少，香港開發(fā)商則有一定量的開發(fā)。客戶： 8成投資客戶，其中5成外銷港客。 兩種 經(jīng)營(yíng) 模式比 較銷 售 長(zhǎng) 期租 營(yíng)優(yōu)勢(shì) ?快速回 籠資 金?帶動(dòng) 其他住宅的旺 銷?免除租 營(yíng)帶 來(lái)的手尾 問(wèn)題?穩(wěn) 定的 長(zhǎng) 期收益?中心區(qū) 發(fā) 展 帶 來(lái)的物 業(yè) 巨大升值 空 間不足 ?銷 售 壓 力、推售 費(fèi) 用?在售價(jià)上 難 以享受中心區(qū) 發(fā) 展 帶 來(lái)的升 值 價(jià) 值?持 續(xù)經(jīng)營(yíng) 的管理 費(fèi) 增加?持 續(xù)經(jīng)營(yíng) 需要引 進(jìn)專業(yè) 物 業(yè) 管理公司的成本和提供一體化服 務(wù)的成本?租 營(yíng) 管理好壞的 風(fēng)險(xiǎn)直接銷售 個(gè)案分析 —— 置地逸軒背景與定位置地逸軒位于羅湖區(qū)春風(fēng)路黃金地段，佳寧娜廣場(chǎng)東側(cè)?，F(xiàn)有居住人口約 ，規(guī)劃人口減少至7000人，飽和居住人口 1萬(wàn)人，崗廈不再住大量暫住人員。核心桶的十字設(shè)計(jì)， —— 能夠有效減少公共空間的占用，并增加企業(yè)的有效展示面辦公空間 — 層高u 層高的具體數(shù)字將影響整個(gè)項(xiàng)目未來(lái)的銷售！u 凈高基本要求： u 目前中心區(qū)新興甲級(jí)寫字樓大多保證凈高在 ，層高也相應(yīng)加大到 基礎(chǔ)設(shè)備系統(tǒng)電梯系統(tǒng)：寫字樓最重要的垂直交通工具選擇 原裝進(jìn)口品牌 轎廂高度 、載客量 18人以上 配備 LCD資訊 精心設(shè)計(jì)橋廂內(nèi)飾，使之體現(xiàn)檔次感將成為本項(xiàng)目一大賣點(diǎn)樓盤名稱 樓盤層數(shù) 電梯數(shù)量 電梯品牌 電梯速度（米 /秒）載客量 轎廂高度 內(nèi)部配置諾德中心 38 15 日本富士(原裝進(jìn)口 )—— 配 LCD航天大廈 32 11 德國(guó)蒂森(原裝進(jìn)口 ) 配 LCD國(guó)際商會(huì)中心53 18 日本三菱(原裝進(jìn)口 )等候時(shí)間 30秒18人 配 LCD華潤(rùn)大廈 28 9 瑞士迅達(dá)(原裝進(jìn)口 )4 22人 基礎(chǔ)設(shè)備系統(tǒng)空調(diào)系統(tǒng)：辦公空間的空氣環(huán)境越來(lái)越成為置業(yè)關(guān)注焦點(diǎn)為配合企業(yè) 24小時(shí)辦公的需求，分戶計(jì)量 必不可少VAV變風(fēng)量、新風(fēng)系統(tǒng) 也將成就項(xiàng)目的高檔形象項(xiàng)目名稱 空調(diào)品牌 供應(yīng)時(shí)段 特點(diǎn)諾德中心 美國(guó)特靈 24小時(shí) 獨(dú)立新風(fēng)和排風(fēng)系統(tǒng)，分戶計(jì)費(fèi)航天大廈 美國(guó)麥克維爾 24小時(shí) 分戶計(jì)費(fèi)國(guó)際商會(huì)中心 日本原裝商用 24小時(shí) 變頻，獨(dú)立新風(fēng)系統(tǒng)卓越大廈 美國(guó)特靈 24小時(shí) 分戶計(jì)量世界金融中心 美國(guó)特靈 —— 地底送風(fēng)空調(diào)系統(tǒng) UACS華潤(rùn)大廈 —— 24小時(shí) VAV空調(diào)系統(tǒng)安聯(lián)大廈 雙空調(diào)系統(tǒng) 24小時(shí) 中央空調(diào) +預(yù)留室外空調(diào)機(jī)位新保利大廈（北京）—— 24小時(shí) 每層設(shè)兩個(gè)獨(dú)立的 VAV空調(diào)系統(tǒng)；在空調(diào)箱加入電子凈化和消毒系統(tǒng)，保證空氣清新基礎(chǔ)設(shè)備系統(tǒng)智能化系統(tǒng)：? 充足的后備電力供應(yīng)是大廈智能化的保障? 提升式活動(dòng)地板、活動(dòng)天花組合 ,空間改變靈活? 信息點(diǎn)密度高，提供 DDN、 ISDN線路? 打造先進(jìn)信息平臺(tái)，滿足企業(yè)對(duì)資訊的需求? 大堂、會(huì)所等公共空間無(wú)線網(wǎng)絡(luò)配置商務(wù)配套鎖定目標(biāo)客戶對(duì)商務(wù)辦公配套服務(wù)的需求216。? 目前中心區(qū)，尤其是南區(qū)的 “十三姐妹樓 ”在外觀上難以區(qū)分，也是不被大企業(yè)看好的原因之一。 傳統(tǒng)、前衛(wèi)和小巧的設(shè)計(jì)理念，新ＭＩＮＩ是針對(duì)那些３５歲以下，從事創(chuàng)造性職業(yè)的年輕人。 競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)分析蔡屋圍商圈片區(qū)定位：深圳的中央金融區(qū)片區(qū)現(xiàn)狀：深圳最成熟 綜合素質(zhì)最高的商務(wù)區(qū)域供應(yīng)狀況：新增供應(yīng)稀缺，以二手銷售以及租賃為主 未來(lái)新增供應(yīng)主要來(lái)源于舊城改造成交分析：租金、入住率全市最高行業(yè)結(jié)構(gòu)：以金融業(yè)、物流業(yè)為主客戶情況：國(guó)內(nèi)外大企業(yè)聚集明顯 目前世界 500強(qiáng)在深圳最聚集的區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)分析中心西區(qū)片區(qū)特點(diǎn)：寫字樓和商務(wù)公寓平分天下供應(yīng)情況：供需旺盛 未來(lái)供應(yīng)量大增，競(jìng)爭(zhēng)激烈成交分析：銷售、租賃價(jià)格穩(wěn)中有升客戶類型：以創(chuàng)業(yè)型公司位主體面積需求：需求面積在 100300㎡客戶篇1 中心區(qū)入駐企業(yè)2 客戶群體分析3 其他區(qū)域高端寫字樓客戶分析4 二手市場(chǎng)客戶分析5 投資客戶分析6 客戶分析總結(jié)中心區(qū)入駐企業(yè)客戶群體分析? 按行業(yè)分★★★★ 客戶：高端顧問(wèn)咨詢服務(wù)類、金融投資類客戶★★★ 客戶：內(nèi)資銀行、其他金融機(jī)構(gòu)客戶、貿(mào)易類客戶 ★★ 客戶：外資銀行客戶、高新科技客戶、物流客戶★ 其他客戶：廣告、品牌服裝類客戶? 按規(guī)模分以有一定規(guī)模與實(shí)力的中小型企業(yè)為主，如服務(wù)類、金融、貿(mào)易類等? 按公司性質(zhì)分整體上以內(nèi)資企業(yè)為主，外資企業(yè)增多的趨勢(shì)，包括獨(dú)資、合資企業(yè)以及港澳臺(tái)企業(yè)?！?致力于復(fù)興城市中心區(qū)，形成市中心住宅區(qū)的中產(chǎn)階級(jí)化（ “貴族化 ”），是社會(huì)精英們?cè)诨旧嫘枨蠛途幼∈孢m需求得到滿足后，追求多彩生活和更高層次的自我實(shí)現(xiàn)的結(jié)果。216。 本項(xiàng)目位于中心區(qū)的門戶，將成為中心區(qū)南區(qū)的門戶、地標(biāo)性建筑；216。 建議：在項(xiàng)目建設(shè)初期為寫字樓聯(lián)系國(guó)際知名企業(yè)，或者為商業(yè)引入知名品牌，通過(guò)品牌號(hào)召力吸引客戶 —— 威脅分析項(xiàng)目擁有四大區(qū)位資源：216。 南山商業(yè)文化中心區(qū)可能分流部分的港資、外資企業(yè)。 作為未來(lái)中心區(qū)的收官之作，能夠集大家之成。但從整個(gè)市場(chǎng)來(lái)看，發(fā)展商的品牌知名度還需進(jìn)一步培養(yǎng)，在本項(xiàng)目的銷售工作能順利完成后，對(duì)開發(fā)商后續(xù)項(xiàng)目的開發(fā)也是十分有利的。 雖與中心區(qū)相望，但隔金田路會(huì)展引發(fā)的人流通往本項(xiàng)目通行不便。 交通便利 —— 公交、地鐵與口岸共同形成一個(gè)縱橫交錯(cuò)的交通網(wǎng)絡(luò)216。 中心區(qū)作為政府規(guī)劃的深圳 CBD區(qū)域，規(guī)劃起點(diǎn)高，配套完善，具備良好的片區(qū)大環(huán)境。以中心區(qū)中軸線綠化帶為分界，目前中心南區(qū)西部已經(jīng)基本開發(fā)完畢，中軸線覆蓋的兩大商業(yè)項(xiàng)目正在建設(shè)當(dāng)中，未來(lái)中心南區(qū)的建設(shè)也將向東遷移，包括目前在建的金中環(huán)國(guó)際商務(wù)大廈、時(shí)代財(cái)富大廈。項(xiàng)目地處中心區(qū)東南側(cè)，與會(huì)展中心一路之隔，項(xiàng)目包含高檔商務(wù)、高檔公寓、酒店、商業(yè)四位一體的復(fù)合型商務(wù)區(qū)。經(jīng)濟(jì)政策 5：征收物業(yè)稅CEPA的實(shí)施? 開放香港 17個(gè)服務(wù)行業(yè)進(jìn)入內(nèi)地市場(chǎng)，高檔寫字樓、商務(wù)公寓市場(chǎng)需求驟增西鐵接駁落馬洲? 深港兩地軌道運(yùn)輸?shù)臒o(wú)縫對(duì)接，以及未來(lái)落馬洲口岸的一地兩檢，使中心區(qū)在地域上更有優(yōu)勢(shì)吸引港資企業(yè)皇崗 24小時(shí)通關(guān)? 深圳是香港公司 “ 入關(guān) ” 的第一站 ,24小時(shí)通關(guān)加快加速深港兩地交流，大批港人北上來(lái)深置業(yè)、找工和消費(fèi)購(gòu)物的趨向越來(lái)越明顯。 香港：市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)背景p 效應(yīng)已全方位地釋放出來(lái)。報(bào)告綱要p第一部分 項(xiàng)目開發(fā)策略思考252。在商業(yè)、酒店物業(yè)上也處于競(jìng)爭(zhēng)較為激烈的狀態(tài)。按理想銷售進(jìn)度（ 2023年月銷售 ）計(jì)算，到 2023年新增量加歷年未消化的存量， 2023年市場(chǎng)總體存量將達(dá)到 50萬(wàn)平方左右。2023年， 東 北區(qū)安 聯(lián) 、 諾 德大廈面市，與南區(qū)榮超國(guó) 際 商會(huì)中心 聯(lián)動(dòng) ， 帶動(dòng) 整體片區(qū) 辦 公物 業(yè)熱銷 。二、 CBD規(guī)劃與開發(fā)進(jìn)程p三、項(xiàng)目綜合物業(yè)開發(fā)設(shè)想項(xiàng)目開發(fā)策略前提：如何站在深圳中心區(qū)并站在 2023年的中心區(qū) CBD思考項(xiàng)目的運(yùn)作？CBD規(guī)劃與開發(fā)進(jìn)程u城市 CBD功能u深圳中心區(qū)規(guī)劃uCBD開發(fā)進(jìn)程及預(yù)測(cè)一、城市 CBD功能及特性? CBD是一個(gè)國(guó)際性城市商務(wù)功能的重要體現(xiàn)，是頂級(jí)的國(guó)際商務(wù)匯集之地；? CBD內(nèi)是一個(gè)高檔寫字樓林立、商社云集、景觀優(yōu)美、服務(wù)高效、設(shè)施完善的綜合型商務(wù)區(qū)域；? CBD寫字樓客戶，以國(guó)際、國(guó)內(nèi)頂尖的企業(yè)為主流，行業(yè)主要以經(jīng)濟(jì)高端的服務(wù)業(yè)為主，如：金融、電信、高科技、咨詢、會(huì)計(jì)與法律等；? CBD內(nèi)有明顯的總部經(jīng)濟(jì)成分，是各著名公司總部或區(qū)域總部的聚焦之地；所以 CBD內(nèi)的寫字樓也是最具有代表性的寫字樓? 深圳作為華南區(qū)域經(jīng)濟(jì)的龍頭和核心，又是一個(gè)外向型經(jīng)濟(jì)比重最高的重要城市，必將保持對(duì)國(guó)際和國(guó)內(nèi)企業(yè)旺盛的吸引力。借鑒案例 3：東京六本山 HILLSp 六本木 HILLS的圖文標(biāo)記邀請(qǐng)了英國(guó)設(shè)計(jì)師喬納森 p 例如長(zhǎng)春萬(wàn)達(dá) p 良好的品牌優(yōu)勢(shì)和區(qū)位優(yōu)勢(shì)。 2023年 8月和飛華通訊及中國(guó)網(wǎng)通合資成立，累計(jì)投資 1000多萬(wàn)元，到 2023年二季度末，累計(jì)收入 2300萬(wàn)元，累計(jì)虧損 600萬(wàn)元。主要業(yè)務(wù)是承接自有物業(yè)和外來(lái)物業(yè)管理服務(wù)。服務(wù)項(xiàng)目有郵政局、書報(bào)亭、鮮花店、面點(diǎn)房、印刷及攝影服務(wù)、醫(yī)務(wù)、美容美發(fā)、禮品店、商城、旅行社等。一、綜合性項(xiàng)目開發(fā)模式啟發(fā)p二、 CBD規(guī)劃與開發(fā)進(jìn)程p三、項(xiàng)目綜合物業(yè)開發(fā)設(shè)想在給項(xiàng)目定位之前，我們首先想的：這是深圳 CBD目前最大型的綜合性項(xiàng)目（包括酒店、寫字樓、公寓、商業(yè)物業(yè)）。 由南、北公寓組成，共有 448套房間，主要服務(wù)于駐京外交官及跨國(guó)公司的高級(jí)管理人員。經(jīng)營(yíng)的商品和提供的服務(wù)項(xiàng)目包括：國(guó)際精品服裝服飾、中西餐飲、娛樂(lè)健身、禮品玩具、郵政快遞、銀行等。提供的服務(wù)可以從各個(gè)環(huán)節(jié)滿足發(fā)展商的不同需求，從物業(yè)前期的設(shè)計(jì)、施工，到竣工驗(yàn)收，中期的物業(yè)管理策劃，以及后期實(shí)施全面物業(yè)管理。p 客戶質(zhì)量高。如果按照我們中國(guó)的做法，這份合同 20條就夠了，但他們能做到幾百條，在沃爾瑪總部共有240個(gè)律師負(fù)責(zé)這項(xiàng)合同。一層為中高檔精品專賣區(qū)域，對(duì)外招商（出租出售）；二、三層建筑面積約 ，由沃爾瑪承租，開辦大型超市和精品書店；四層為精品家私、家居用品、國(guó)際連鎖美容健身中心、大型兒童娛樂(lè)中心、休閑廣場(chǎng)等經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目。p 項(xiàng)目東西向的櫸坂大道是一條 400米長(zhǎng)的綠樹成陰的街道，各種時(shí)尚商店坐落其間，可與麥迪遜大街及羅迪歐大道相媲美?？偨ㄖ娣e 750萬(wàn)平方米，規(guī)劃就業(yè)人口 26萬(wàn)人，居住人口 。中心區(qū) 處 于火 熱 開 發(fā)進(jìn) 程中。? （未完待續(xù)）第一部分 項(xiàng)目開發(fā)策略思考p一、綜合性項(xiàng)目開發(fā)模式啟發(fā)p二、 CBD規(guī)劃與開發(fā)進(jìn)程252。 ） 三、項(xiàng)目資源整合的戰(zhàn)略思考超甲級(jí)寫字樓 甲級(jí)寫字樓高檔公寓星級(jí)酒店互動(dòng)角色權(quán)重發(fā)揮各類物業(yè)的角色定位鑒于市場(chǎng)狀況，對(duì)各部分的角色定位有如下認(rèn)識(shí)：p 超甲級(jí)寫字樓和酒店 —— 形象貢獻(xiàn)者 超高層的星級(jí)酒店和超甲級(jí)寫字樓，無(wú)疑成為項(xiàng)目整體形象和檔次的代言。固定資產(chǎn)投資、消費(fèi)及出口三大需求均未減速，二季度的增長(zhǎng)率也將因此與一季度大體相當(dāng)。p 各類新興產(chǎn)業(yè)應(yīng)運(yùn)而生，尤其是網(wǎng)絡(luò)業(yè)、律師業(yè)、廣告業(yè)、咨詢業(yè)等中介行業(yè)將大量派生，數(shù)量增長(zhǎng)迅速，將成為寫字樓的重要消費(fèi)群體。 p 在中心區(qū)新建金融聚集區(qū)，從中心區(qū)寶貴的土地資源中，劃出 p 南山區(qū)的西部通道附近，興建南山片區(qū)的金融聚集區(qū) p 金融業(yè)屬于高附加值的產(chǎn)業(yè) ，對(duì)于改金融聚集區(qū)的周邊樓盤來(lái)說(shuō)，則是個(gè)極大的利好 城市規(guī)劃 3：金融中心向西延伸p 蔡屋圍老圍坊的 38萬(wàn)㎡的舊村將建立一個(gè)全新的金融商務(wù)區(qū)p 新建辦公寫字樓 p 配套公寓和綠化休閑用地為渴望入駐金融中心區(qū)的企業(yè)提供一個(gè)優(yōu)美的生活和工作環(huán)境p 打造深圳的金融服務(wù)中心、資金集散中心、金融信息中心和金融監(jiān)控中心城市規(guī)劃 4：蔡屋圍舊改p 崗廈村將建設(shè)成為緊鄰中心區(qū)的總部辦公區(qū)、白領(lǐng)生活區(qū)和新型商業(yè)區(qū) p 崗廈改造后總建筑面積為 ㎡ ，住宅 23萬(wàn)㎡ ，商業(yè) ㎡ ，辦公 ㎡p 舊改將使中心區(qū)的形象得到高度統(tǒng)一，其居住、商務(wù)、商業(yè)功能將得到進(jìn)一步提升片區(qū)改造影響 1：崗廈舊改啟動(dòng)p 會(huì)展業(yè)是我國(guó)今后十年最具發(fā)展?jié)摿Φ氖笮袠I(yè)之一p 它是一個(gè)相關(guān)度很高的行業(yè)，可以拉動(dòng)住