【正文】 售價接近甲級寫字樓后銷售明顯緩慢，如南方國際廣場銷售均價達(dá)到11000元 /㎡后遇到銷售瓶頸。由于地處繁華，以及周邊市場傳統(tǒng)用家需求，該項目依然以小戶型出擊，并包裝以 “ 六星級國際服務(wù)公寓 ” 推售。服務(wù)概念的包裝時尚、完整。公寓偏向酒店舒適型或偏向中檔住宅式，則取決于地段及客戶特點。目前在建的公寓項目與本項目在推向市場的時機上錯開，不能構(gòu)成直面競爭。公寓部分 ? 開發(fā)條件分析? 開發(fā)方向研判? 目標(biāo)客戶判定? 項目產(chǎn)品定位? 產(chǎn)品設(shè)計建議競爭下的市場空間項目可能的客戶群各群體特征需求分析主體客戶群趨勢分析項 目名稱 公寓面 積 類 型配比 發(fā) 售 時間金中 環(huán) 約 3萬 ㎡ 酒店式公寓 2023年底鳳 凰大廈 約 3萬 ㎡ 4－ 10層為 服 務(wù) 式公寓（ 10層 自用， 可售酒店公寓面 積約 5千㎡ ）1129層為 商 務(wù) 公寓2023年中星河世 紀(jì) ㎡ 酒店式公寓，主力 戶 型：一房一 廳 （ 方米）、兩房一 廳（ ）2023年底中心區(qū)金中環(huán)、鳳凰大廈和星河世紀(jì)都將推出酒店式公寓，但總量不足 10萬㎡。長期租營 個案分析 —— 香港四季酒店 室內(nèi)配套廚房 微波爐、洗碗機、冰箱、洗衣干洗一體機、餐具客廳 42’ 等離子電視、家庭娛樂系統(tǒng)、 DVD機臥室 電視機、衣柜洗手間 浴室配備 15寸液晶電視軟性配套 有線電視、網(wǎng)絡(luò)公共配套及服 務(wù)商務(wù)功能 生活配套 服務(wù) 特別項目2個舞廳 屋頂泳池 選擇高低或不過敏的枕頭 香港方面節(jié)目7個會議室 健康 CLUB及休閑室 四季床單選擇 節(jié)日慶賀行政會晤室 Spa 隨時隨地的禮賓服務(wù) 香港旅游高級餐廳 閱讀及上網(wǎng)室 送餐上門 興趣小組兒童游樂室個人儲藏室自助洗衣店小結(jié)： 酒店式公寓為開發(fā)商長期持有收租的模式，一般由具有實力的開發(fā)商開發(fā)，國內(nèi)發(fā)展商開發(fā)此類物業(yè)較少，香港開發(fā)商則有一定量的開發(fā)?？蛻簦?8成投資客戶，其中5成外銷港客。 兩種 經(jīng)營 模式比 較銷 售 長 期租 營優(yōu)勢 ?快速回 籠資 金?帶動 其他住宅的旺 銷?免除租 營帶 來的手尾 問題?穩(wěn) 定的 長 期收益?中心區(qū) 發(fā) 展 帶 來的物 業(yè) 巨大升值 空 間不足 ?銷 售 壓 力、推售 費 用?在售價上 難 以享受中心區(qū) 發(fā) 展 帶 來的升 值 價 值?持 續(xù)經(jīng)營 的管理 費 增加?持 續(xù)經(jīng)營 需要引 進(jìn)專業(yè) 物 業(yè) 管理公司的成本和提供一體化服 務(wù)的成本?租 營 管理好壞的 風(fēng)險直接銷售 個案分析 —— 置地逸軒背景與定位置地逸軒位于羅湖區(qū)春風(fēng)路黃金地段，佳寧娜廣場東側(cè)?，F(xiàn)有居住人口約 ，規(guī)劃人口減少至7000人，飽和居住人口 1萬人，崗廈不再住大量暫住人員。核心桶的十字設(shè)計， —— 能夠有效減少公共空間的占用，并增加企業(yè)的有效展示面辦公空間 — 層高u 層高的具體數(shù)字將影響整個項目未來的銷售！u 凈高基本要求： u 目前中心區(qū)新興甲級寫字樓大多保證凈高在 ，層高也相應(yīng)加大到 基礎(chǔ)設(shè)備系統(tǒng)電梯系統(tǒng)：寫字樓最重要的垂直交通工具選擇 原裝進(jìn)口品牌 轎廂高度 、載客量 18人以上 配備 LCD資訊 精心設(shè)計橋廂內(nèi)飾，使之體現(xiàn)檔次感將成為本項目一大賣點樓盤名稱 樓盤層數(shù) 電梯數(shù)量 電梯品牌 電梯速度（米 /秒）載客量 轎廂高度 內(nèi)部配置諾德中心 38 15 日本富士(原裝進(jìn)口 )—— 配 LCD航天大廈 32 11 德國蒂森(原裝進(jìn)口 ) 配 LCD國際商會中心53 18 日本三菱(原裝進(jìn)口 )等候時間 30秒18人 配 LCD華潤大廈 28 9 瑞士迅達(dá)(原裝進(jìn)口 )4 22人 基礎(chǔ)設(shè)備系統(tǒng)空調(diào)系統(tǒng)：辦公空間的空氣環(huán)境越來越成為置業(yè)關(guān)注焦點為配合企業(yè) 24小時辦公的需求，分戶計量 必不可少VAV變風(fēng)量、新風(fēng)系統(tǒng) 也將成就項目的高檔形象項目名稱 空調(diào)品牌 供應(yīng)時段 特點諾德中心 美國特靈 24小時 獨立新風(fēng)和排風(fēng)系統(tǒng)，分戶計費航天大廈 美國麥克維爾 24小時 分戶計費國際商會中心 日本原裝商用 24小時 變頻，獨立新風(fēng)系統(tǒng)卓越大廈 美國特靈 24小時 分戶計量世界金融中心 美國特靈 —— 地底送風(fēng)空調(diào)系統(tǒng) UACS華潤大廈 —— 24小時 VAV空調(diào)系統(tǒng)安聯(lián)大廈 雙空調(diào)系統(tǒng) 24小時 中央空調(diào) +預(yù)留室外空調(diào)機位新保利大廈（北京）—— 24小時 每層設(shè)兩個獨立的 VAV空調(diào)系統(tǒng)；在空調(diào)箱加入電子凈化和消毒系統(tǒng)，保證空氣清新基礎(chǔ)設(shè)備系統(tǒng)智能化系統(tǒng)：? 充足的后備電力供應(yīng)是大廈智能化的保障? 提升式活動地板、活動天花組合 ,空間改變靈活? 信息點密度高，提供 DDN、 ISDN線路? 打造先進(jìn)信息平臺，滿足企業(yè)對資訊的需求? 大堂、會所等公共空間無線網(wǎng)絡(luò)配置商務(wù)配套鎖定目標(biāo)客戶對商務(wù)辦公配套服務(wù)的需求216。? 目前中心區(qū)，尤其是南區(qū)的 “十三姐妹樓 ”在外觀上難以區(qū)分，也是不被大企業(yè)看好的原因之一。 傳統(tǒng)、前衛(wèi)和小巧的設(shè)計理念，新ＭＩＮＩ是針對那些３５歲以下，從事創(chuàng)造性職業(yè)的年輕人。 競爭區(qū)域?qū)懽謽鞘袌龇治霾涛輫倘ζ瑓^(qū)定位：深圳的中央金融區(qū)片區(qū)現(xiàn)狀：深圳最成熟 綜合素質(zhì)最高的商務(wù)區(qū)域供應(yīng)狀況：新增供應(yīng)稀缺，以二手銷售以及租賃為主 未來新增供應(yīng)主要來源于舊城改造成交分析：租金、入住率全市最高行業(yè)結(jié)構(gòu)：以金融業(yè)、物流業(yè)為主客戶情況：國內(nèi)外大企業(yè)聚集明顯 目前世界 500強在深圳最聚集的區(qū)域競爭區(qū)域?qū)懽謽鞘袌龇治鲋行奈鲄^(qū)片區(qū)特點：寫字樓和商務(wù)公寓平分天下供應(yīng)情況：供需旺盛 未來供應(yīng)量大增，競爭激烈成交分析：銷售、租賃價格穩(wěn)中有升客戶類型：以創(chuàng)業(yè)型公司位主體面積需求：需求面積在 100300㎡客戶篇1 中心區(qū)入駐企業(yè)2 客戶群體分析3 其他區(qū)域高端寫字樓客戶分析4 二手市場客戶分析5 投資客戶分析6 客戶分析總結(jié)中心區(qū)入駐企業(yè)客戶群體分析? 按行業(yè)分★★★★ 客戶：高端顧問咨詢服務(wù)類、金融投資類客戶★★★ 客戶：內(nèi)資銀行、其他金融機構(gòu)客戶、貿(mào)易類客戶 ★★ 客戶：外資銀行客戶、高新科技客戶、物流客戶★ 其他客戶：廣告、品牌服裝類客戶? 按規(guī)模分以有一定規(guī)模與實力的中小型企業(yè)為主，如服務(wù)類、金融、貿(mào)易類等? 按公司性質(zhì)分整體上以內(nèi)資企業(yè)為主，外資企業(yè)增多的趨勢，包括獨資、合資企業(yè)以及港澳臺企業(yè)?！?致力于復(fù)興城市中心區(qū)，形成市中心住宅區(qū)的中產(chǎn)階級化（ “貴族化 ”），是社會精英們在基本生存需求和居住舒適需求得到滿足后，追求多彩生活和更高層次的自我實現(xiàn)的結(jié)果。216。 本項目位于中心區(qū)的門戶，將成為中心區(qū)南區(qū)的門戶、地標(biāo)性建筑；216。 建議：在項目建設(shè)初期為寫字樓聯(lián)系國際知名企業(yè)，或者為商業(yè)引入知名品牌，通過品牌號召力吸引客戶 —— 威脅分析項目擁有四大區(qū)位資源：216。 南山商業(yè)文化中心區(qū)可能分流部分的港資、外資企業(yè)。 作為未來中心區(qū)的收官之作，能夠集大家之成。但從整個市場來看，發(fā)展商的品牌知名度還需進(jìn)一步培養(yǎng)，在本項目的銷售工作能順利完成后，對開發(fā)商后續(xù)項目的開發(fā)也是十分有利的。 雖與中心區(qū)相望，但隔金田路會展引發(fā)的人流通往本項目通行不便。 交通便利 —— 公交、地鐵與口岸共同形成一個縱橫交錯的交通網(wǎng)絡(luò)216。 中心區(qū)作為政府規(guī)劃的深圳 CBD區(qū)域，規(guī)劃起點高，配套完善，具備良好的片區(qū)大環(huán)境。以中心區(qū)中軸線綠化帶為分界，目前中心南區(qū)西部已經(jīng)基本開發(fā)完畢，中軸線覆蓋的兩大商業(yè)項目正在建設(shè)當(dāng)中，未來中心南區(qū)的建設(shè)也將向東遷移，包括目前在建的金中環(huán)國際商務(wù)大廈、時代財富大廈。項目地處中心區(qū)東南側(cè)，與會展中心一路之隔，項目包含高檔商務(wù)、高檔公寓、酒店、商業(yè)四位一體的復(fù)合型商務(wù)區(qū)。經(jīng)濟政策 5：征收物業(yè)稅CEPA的實施? 開放香港 17個服務(wù)行業(yè)進(jìn)入內(nèi)地市場，高檔寫字樓、商務(wù)公寓市場需求驟增西鐵接駁落馬洲? 深港兩地軌道運輸?shù)臒o縫對接，以及未來落馬洲口岸的一地兩檢，使中心區(qū)在地域上更有優(yōu)勢吸引港資企業(yè)皇崗 24小時通關(guān)? 深圳是香港公司 “ 入關(guān) ” 的第一站 ,24小時通關(guān)加快加速深港兩地交流，大批港人北上來深置業(yè)、找工和消費購物的趨向越來越明顯。 香港：市場經(jīng)濟背景p 效應(yīng)已全方位地釋放出來。報告綱要p第一部分 項目開發(fā)策略思考252。在商業(yè)、酒店物業(yè)上也處于競爭較為激烈的狀態(tài)。按理想銷售進(jìn)度（ 2023年月銷售 ）計算，到 2023年新增量加歷年未消化的存量， 2023年市場總體存量將達(dá)到 50萬平方左右。2023年， 東 北區(qū)安 聯(lián) 、 諾 德大廈面市，與南區(qū)榮超國 際 商會中心 聯(lián)動 ， 帶動 整體片區(qū) 辦 公物 業(yè)熱銷 。二、 CBD規(guī)劃與開發(fā)進(jìn)程p三、項目綜合物業(yè)開發(fā)設(shè)想項目開發(fā)策略前提：如何站在深圳中心區(qū)并站在 2023年的中心區(qū) CBD思考項目的運作？CBD規(guī)劃與開發(fā)進(jìn)程u城市 CBD功能u深圳中心區(qū)規(guī)劃uCBD開發(fā)進(jìn)程及預(yù)測一、城市 CBD功能及特性? CBD是一個國際性城市商務(wù)功能的重要體現(xiàn)，是頂級的國際商務(wù)匯集之地；? CBD內(nèi)是一個高檔寫字樓林立、商社云集、景觀優(yōu)美、服務(wù)高效、設(shè)施完善的綜合型商務(wù)區(qū)域；? CBD寫字樓客戶，以國際、國內(nèi)頂尖的企業(yè)為主流，行業(yè)主要以經(jīng)濟高端的服務(wù)業(yè)為主，如：金融、電信、高科技、咨詢、會計與法律等；? CBD內(nèi)有明顯的總部經(jīng)濟成分，是各著名公司總部或區(qū)域總部的聚焦之地；所以 CBD內(nèi)的寫字樓也是最具有代表性的寫字樓? 深圳作為華南區(qū)域經(jīng)濟的龍頭和核心，又是一個外向型經(jīng)濟比重最高的重要城市，必將保持對國際和國內(nèi)企業(yè)旺盛的吸引力。借鑒案例 3：東京六本山 HILLSp 六本木 HILLS的圖文標(biāo)記邀請了英國設(shè)計師喬納森 p 例如長春萬達(dá) p 良好的品牌優(yōu)勢和區(qū)位優(yōu)勢。 2023年 8月和飛華通訊及中國網(wǎng)通合資成立，累計投資 1000多萬元，到 2023年二季度末，累計收入 2300萬元，累計虧損 600萬元。主要業(yè)務(wù)是承接自有物業(yè)和外來物業(yè)管理服務(wù)。服務(wù)項目有郵政局、書報亭、鮮花店、面點房、印刷及攝影服務(wù)、醫(yī)務(wù)、美容美發(fā)、禮品店、商城、旅行社等。一、綜合性項目開發(fā)模式啟發(fā)p二、 CBD規(guī)劃與開發(fā)進(jìn)程p三、項目綜合物業(yè)開發(fā)設(shè)想在給項目定位之前，我們首先想的：這是深圳 CBD目前最大型的綜合性項目（包括酒店、寫字樓、公寓、商業(yè)物業(yè)）。 由南、北公寓組成，共有 448套房間，主要服務(wù)于駐京外交官及跨國公司的高級管理人員。經(jīng)營的商品和提供的服務(wù)項目包括：國際精品服裝服飾、中西餐飲、娛樂健身、禮品玩具、郵政快遞、銀行等。提供的服務(wù)可以從各個環(huán)節(jié)滿足發(fā)展商的不同需求，從物業(yè)前期的設(shè)計、施工，到竣工驗收，中期的物業(yè)管理策劃，以及后期實施全面物業(yè)管理。p 客戶質(zhì)量高。如果按照我們中國的做法，這份合同 20條就夠了，但他們能做到幾百條，在沃爾瑪總部共有240個律師負(fù)責(zé)這項合同。一層為中高檔精品專賣區(qū)域，對外招商（出租出售）；二、三層建筑面積約 ，由沃爾瑪承租，開辦大型超市和精品書店；四層為精品家私、家居用品、國際連鎖美容健身中心、大型兒童娛樂中心、休閑廣場等經(jīng)營項目。p 項目東西向的櫸坂大道是一條 400米長的綠樹成陰的街道，各種時尚商店坐落其間，可與麥迪遜大街及羅迪歐大道相媲美?？偨ㄖ娣e 750萬平方米，規(guī)劃就業(yè)人口 26萬人，居住人口 。中心區(qū) 處 于火 熱 開 發(fā)進(jìn) 程中。? （未完待續(xù)）第一部分 項目開發(fā)策略思考p一、綜合性項目開發(fā)模式啟發(fā)p二、 CBD規(guī)劃與開發(fā)進(jìn)程252。 ） 三、項目資源整合的戰(zhàn)略思考超甲級寫字樓 甲級寫字樓高檔公寓星級酒店互動角色權(quán)重發(fā)揮各類物業(yè)的角色定位鑒于市場狀況，對各部分的角色定位有如下認(rèn)識：p 超甲級寫字樓和酒店 —— 形象貢獻(xiàn)者 超高層的星級酒店和超甲級寫字樓，無疑成為項目整體形象和檔次的代言。固定資產(chǎn)投資、消費及出口三大需求均未減速，二季度的增長率也將因此與一季度大體相當(dāng)。p 各類新興產(chǎn)業(yè)應(yīng)運而生，尤其是網(wǎng)絡(luò)業(yè)、律師業(yè)、廣告業(yè)、咨詢業(yè)等中介行業(yè)將大量派生，數(shù)量增長迅速，將成為寫字樓的重要消費群體。 p 在中心區(qū)新建金融聚集區(qū)，從中心區(qū)寶貴的土地資源中，劃出 p 南山區(qū)的西部通道附近，興建南山片區(qū)的金融聚集區(qū) p 金融業(yè)屬于高附加值的產(chǎn)業(yè) ，對于改金融聚集區(qū)的周邊樓盤來說，則是個極大的利好 城市規(guī)劃 3：金融中心向西延伸p 蔡屋圍老圍坊的 38萬㎡的舊村將建立一個全新的金融商務(wù)區(qū)p 新建辦公寫字樓 p 配套公寓和綠化休閑用地為渴望入駐金融中心區(qū)的企業(yè)提供一個優(yōu)美的生活和工作環(huán)境p 打造深圳的金融服務(wù)中心、資金集散中心、金融信息中心和金融監(jiān)控中心城市規(guī)劃 4：蔡屋圍舊改p 崗廈村將建設(shè)成為緊鄰中心區(qū)的總部辦公區(qū)、白領(lǐng)生活區(qū)和新型商業(yè)區(qū) p 崗廈改造后總建筑面積為 ㎡ ，住宅 23萬㎡ ，商業(yè) ㎡ ，辦公 ㎡p 舊改將使中心區(qū)的形象得到高度統(tǒng)一，其居住、商務(wù)、商業(yè)功能將得到進(jìn)一步提升片區(qū)改造影響 1：崗廈舊改啟動p 會展業(yè)是我國今后十年最具發(fā)展?jié)摿Φ氖笮袠I(yè)之一p 它是一個相關(guān)度很高的行業(yè)，可以拉動住