【正文】 鐵站的距離約 450米左右，在整個(gè)商圈中分享地鐵客流并占優(yōu)勢。 ? 雖然五洲商業(yè)廣場、興隆大家庭、沈陽春天等采取店中店的形式，與購物中心的經(jīng)營模式相同，但還是側(cè)重于服裝服飾的零售，餐飲、娛樂少，也并未完全帶來消費(fèi)體驗(yàn)的改變。 圖 ：商圈分布圖 五里河 本項(xiàng)目 市級商圈 區(qū)域商圈 社區(qū)型商圈 表 ：商圈主要特征 商圈名稱 商圈地位 位置 現(xiàn)有百貨購物中心（平米） 主要特征 太原街 市級商圈 和平區(qū) 391,400 ?以中華路和太原街為主； ?成熟商圈，聚集有 7個(gè)百貨和購物中心，以中興和新世界為代表，商業(yè)氛圍濃厚； ?歷史悠久，也是沈陽最早形成的高檔購物區(qū)域，類似于北京的王府井； ?不僅是沈陽人購物目的地，還是周邊城市高檔購物的目的地，輻射沈陽和周邊城市。 ? 其他的商業(yè)檔次低，引進(jìn)的主要是外貿(mào)店形式的自有品牌，與街邊店的檔次類似，例如興隆大家庭就有較多的品牌貨單價(jià)在 1000元以下，基本屬于五愛市場的升級版或者延伸版。 ? 東段的新鵬利廣場和爛尾樓日神廣場預(yù)計(jì)其商業(yè)檔次主要是現(xiàn)有新瑪特的延伸，檔次也不會有太大的延伸。 ? 從未來來看，至少有華府天地、新華國際金融中心、恒隆斗姆宮項(xiàng)目三個(gè)購物中心規(guī)劃，供應(yīng)總量為48萬平米，還不包含其余大型項(xiàng)目未確定的商業(yè)規(guī)劃。 ? 由于該區(qū)域一直是高檔住宅和高檔酒店集中區(qū)域，喜來登和萬豪等酒店內(nèi)原來聚集有部分高檔品牌，依托于此區(qū)域形成的高檔氛圍，西武百貨落戶于此區(qū)域。 ? 從區(qū)域現(xiàn)有商業(yè)看，家居建材市場集中，輻射全市。 ? 區(qū)域現(xiàn)有大型商業(yè)供應(yīng)約 16萬平米，相對于其他商圈，供應(yīng)總量小。 新世界一店 PATRIZIA PEPE 新世界一店、西武 Penny Black 新世界一店、卓展 PIOMB 新世界一店、西武 PORTS 新世界一店、西武 Porsche Design 新世界一店 rado 秋林 TISSOT 中興、卓展 Tommy Hilfiger 新世界一店、卓展 ? 從國際一二線品牌分布來看，主要分布在太原街、北站和五里河商圈，中街?jǐn)?shù)量極少。 ? 針對這部分競爭對手，本項(xiàng)目主要競爭策略是通過提高餐飲、娛樂比例，提供更好的室內(nèi)環(huán)境，為消費(fèi)者提供更新的消費(fèi)體驗(yàn)。 ? 底商售價(jià)主要在 1000020230元 /平米，部分不處于城市中心區(qū)的底商售價(jià)低于 10000元 /平米。主要由于其定位較低，品牌貨單價(jià)低，雖然銷量大，但實(shí)際創(chuàng)造的坪效并不高。 ? 沈陽商業(yè)城和沈陽聯(lián)營作為老百貨，雖然樹立了一定的市場影響力，但由于品牌不夠新潮時(shí)尚，坪效一般，在 2023元 /月 /平米左右。 ? 精品家居、數(shù)碼市場、超市外租區(qū)一層租金在 1520元 /天 /平米（使用面積）； ? 由于購物中心處于市場發(fā)展初期，尚未完全得到當(dāng)?shù)叵M(fèi)者和零售商認(rèn)可，且前期的零售額還不能達(dá)到理想水平，租金水平不高。 ? 未來本項(xiàng)目面臨的競爭主要來自于太原街、北站、五里河和中街的競爭。 表 ：北行主要商業(yè)項(xiàng)目 項(xiàng)目名稱 位置 開業(yè)時(shí)間 面積 商業(yè)類型 樂購超市 黃河南大街 78號 2023 20,000 專業(yè)店 超市 華聯(lián)超市 皇姑區(qū)長江街 2023 30,000 專業(yè)店 超市 國美電器北行店 長江街 2023 7,000 專業(yè)店 電器 千盛百貨 皇姑區(qū)長江街 99號 2023 30,000 百貨公司 居然之家沈陽店 黃河大街 2023 73,000 專業(yè)店 家具家居 現(xiàn)有合計(jì) － － 160,000 － 一線品牌 分布 AIGNER 喜來登 AQUASCUTUM 新世界一店、卓展 Armani Collezioni 新世界一店、西武、萬豪 Autason 新世界一店、卓展 BALLY 新世界一店、卓展 balenciaga 新世界一店 BURBERRY 新世界一店、中興 Calvin Klein Collection 新世界一店、中興 CANALI 新世界一店、中興、喜來登 Cartier 卓展 CERRUTI1881 新世界一店、卓展 DAKS 新世界一店、卓展 Dunhill 新世界一店、中興、西武、卓展 DG 喜來登、秋林 Ermenegildo Zegna 新世界一店、西武、卓展、喜來登 ESCADA SPORT 新世界一店、卓展、中興 FENDI 卓展 GUCCI 卓展、秋林 GievesHawkes 新世界一店、卓展 Hugo Boss 新世界一店、中興、卓展 KentCurwen 卓展、新世界一店 LOEWE 卓展 Lloyd 中興 LV 西武 一線品牌 分布 MARINA RINALDI 新世界一店 MAXMARA 新世界一店 MARELLA MAXMARA 卓展 Maxmara Weekend 卓展 MAXCO 新世界一店、中興 Montblanc 中興、卓展、商貿(mào)、秋林、新瑪特 Moschino 秋林 OMEGA 中興、卓展、秋林 PAULSHARK 新世界一店、中興、西武、商貿(mào) polo ralph laurent 中興 PRADA 西武、秋林 Rolex 西武、大公名表城 Salvatore Ferragamo 西武、商貿(mào) 中興、新世界、卓展 swarovski 新世界一店和二店、卓展 TOD39。 ? 從區(qū)域未來商業(yè)發(fā)展來看，區(qū)域商業(yè)具有較好的發(fā)展機(jī)會，但商業(yè)仍然是專業(yè)市場和服務(wù)于周邊區(qū)域的中等檔次的百貨。 ? 現(xiàn)有商業(yè)供應(yīng) ，其中 90％以上的供應(yīng)為家居建材城和超市此類專業(yè)店。 ? 從右表可以看出，區(qū)域內(nèi)百貨、購物中心等服裝服飾、餐飲、娛樂商業(yè)設(shè)施極少。 ? 卓展購物中心依托于區(qū)域的現(xiàn)有辦公氛圍和未來的發(fā)展?jié)摿Γ蔀楸闭臼讉€(gè)高檔百貨，聚集有較多的國際一線二線品牌。 ? 從未來供應(yīng)看，商業(yè)供應(yīng)主要集中在爛尾樓的改造。 ? 中街現(xiàn)有商業(yè)供應(yīng) 62萬平米，其中百貨購物中心％，其余為超市、電器、服裝小商品市場。 ? 以下將對上述商圈進(jìn)行分析。 ? 雖然總面積大，但有較大部分為批發(fā)市場、物流基地，實(shí)際人均擁有的商業(yè)零售面積僅 ，低于北京2023年年底 。 ? 地鐵 1號線 2023年 11月開工建設(shè)， 2023年 12月試運(yùn)行， 2023年 5月正式運(yùn)行。 ? 根據(jù)規(guī)劃，未來將建設(shè)多個(gè)停車誘導(dǎo)電子顯示屏，分別位于中華路與南京街（ 12平米大）、同澤街（ 2平米大） 、蘭州街（ 2平米大）以及昆明街（ 2平米大）交口處，以及天津街與北二馬路交匯處。 ? 同時(shí)，太原街商圈內(nèi)較多支路路寬僅有幾米，無法通車，如邵陽路、北安街等。 ? 東側(cè)有較多的老舊住宅，消費(fèi)水平不高，影響項(xiàng)目周邊的環(huán)境景觀。 ? 項(xiàng)目用地為商業(yè)用地，使用年限為 40年。 沈陽依靠其行政 、 交通中心的優(yōu)越地位 ， 在金融 、 貿(mào)易及物流等方面均發(fā)揮著核心作用； ? 隨著七城市合作協(xié)議的簽署 ， 沈陽的發(fā)展將得到周邊城市更多的配合支持 ， 將會帶來更多周邊城市人群來沈陽購物或?qū)で蟀l(fā)展 ， 從而為沈陽的房地產(chǎn)和商業(yè)的進(jìn)一步繁榮提供更大的需求量 河西 新區(qū) 本項(xiàng)目 沈陽整體概況及未來規(guī)劃 圖 ：沈陽 金廊銀帶規(guī)劃位置 金廊銀帶 ? 沈陽在市區(qū)的中心地帶規(guī)劃建設(shè) “ 金廊銀帶 ” 工程 ， 總面積約 36平方公里 ， 金廊是沈陽規(guī)劃的最重要經(jīng)濟(jì)帶之一 ， 未來將會是沈陽城市發(fā)展最快和最有影響力的區(qū)域之一 ； ? “ 金廊銀帶 ” 距離本項(xiàng)目僅三公里 ， 未來將對本項(xiàng)目形成強(qiáng)大競爭 ， 但其真正能否發(fā)展起來還需要較長的時(shí)間 ， 不是只有政府的支持就能夠很快實(shí)現(xiàn) ， 只要本項(xiàng)目掌握好入市時(shí)間 ， 在一定程度上 “ 金廊銀帶 ” 對本項(xiàng)目并構(gòu)不成強(qiáng)大的威脅 河西 新區(qū) 本項(xiàng)目 沈陽整體概況及未來規(guī)劃 圖 ：沈陽 地鐵規(guī)劃 地鐵規(guī)劃 ? 沈陽規(guī)劃建設(shè)五條地鐵線路 ， 東西方向和南北方向各兩條 ， 以及一條環(huán)線地鐵 ， 線網(wǎng)總長度 ； ? 目前地鐵一號線和二號線已經(jīng)開工建設(shè) ， 預(yù)計(jì)于 2023年正式投入運(yùn)營 ， 然后開工建設(shè)地鐵三號線和四號線 ， 五號線最后建設(shè)； ? 本項(xiàng)目在地鐵一號線上 ， 到 2023年 ， 沈陽市居民到達(dá)太原街商圈將非常快捷 ， 等到未來三號線通車后 ， 將使太原街的通行能力更加便利； ? 沈陽地鐵網(wǎng)絡(luò)的建設(shè) ， 將進(jìn)一步增加居民出行的便利性， 有利于擴(kuò)大沈陽中心地帶和周邊區(qū)域的聯(lián)系 ， 為中心地帶的物業(yè)發(fā)展提供更多的需求支持 河西 新區(qū) 沈陽整體概況及未來規(guī)劃 其他影響因素 “振興東北 ” 政策 ? 沈陽在 “ 振興東北 ” 的宏觀政策背景下 ， 遼寧省將推動以大連為中心的遼東半島城市圈和沈陽為中心的遼寧中部城市群的發(fā)展 ， 形成沿海與內(nèi)陸互動的對外開放格局 ? 沈陽作為東北經(jīng)濟(jì) 、 文化和金融中心的龍頭作用將日益明顯 。 “東北亞經(jīng)濟(jì)圈 ” 已經(jīng)成為沈陽經(jīng)濟(jì)發(fā)展的動力之一 ， 并使沈陽獲得了更大的市場發(fā)展空間； ? 沈陽行政轄區(qū)面積為 12,980平方公里 ， 其中市區(qū) 3,495平方公里， 包括皇姑區(qū) 、 大東區(qū) 、 沈河區(qū) 、 和平區(qū)和鐵西區(qū)； 河西 新區(qū) 東北地區(qū) 圖 ：沈陽的行政區(qū)劃 沈陽整體概況及未來規(guī)劃 圖 ：沈陽市戶籍人口增長及預(yù)測 宏觀經(jīng)濟(jì) 人口情況 ? 自 2023年以后沈陽市人口快速增加 ， 到 2023年底 ， 沈陽戶籍總?cè)丝谶_(dá)到 ， 比上年末增加約 5萬人 。 2023年實(shí)際利用外商直接投資更是突破 30億美元 ， 是 2023年的 。本項(xiàng)目所處的位置使其直接受益于城市的規(guī)劃以及地鐵建設(shè) ? “奧運(yùn)會” 以及一系列區(qū)域性活動提升了沈陽的國際影響力，改善了其城市環(huán)境，為高品質(zhì)房地產(chǎn)發(fā)展提供了良好的機(jī)會與前景 ，也促進(jìn)了投資機(jī)構(gòu)對中國二線城市房地產(chǎn)的投資興趣 沈陽整體概況及未來規(guī)劃 ? 本項(xiàng)目隸屬于和平區(qū)，位于城市的中部區(qū)域，便于到達(dá)和輻射城市的其他區(qū)域； ? 項(xiàng)目處于太原街市級商圈內(nèi)，可以分享成熟商圈所帶來的巨大人流； ? 座落于太原南街，中華路以南，距離中華路約 100米； ? 西面臨太原南街步行街，南面臨民主廣場和南二馬路，東面臨天津南街，北面臨咸陽路。 ? 地塊目前除南部的長途汽車客運(yùn)站尚未拆遷，其他部分已拆遷平整，暫時(shí)作為長途汽車的停放點(diǎn)。 ? 作為西部進(jìn)入太原街商圈的主要道路北二馬路，在鐵西區(qū)段路寬 40米，太原街段僅 816米，平均路寬 12米，造成堵塞。 ? 如果能將中華路兩側(cè)設(shè)置一些帶有電梯的過街天橋或者舒適明亮的地下通道，減少紅綠燈，尤其是太原南街和太原北街之間；將緩解中華路交通壓力，進(jìn)一步增強(qiáng)太原街的吸引力，也有利于中華路兩側(cè)的人流循環(huán)流動。 主要停車處 位置 總車位 對外提供車位 中興商業(yè)大廈 中華路 360 286 萬達(dá)商業(yè)廣場 中華路 500 378 商貿(mào)飯店 中華路 55 55 百利保大廈 中華路 450 143 五洲商業(yè)廣場 太原北街 650 350 黃金廣場 同澤街與北一馬路東南 370 370 地上停車場 22處 184 184 現(xiàn)有合計(jì) － 2569 1766 中興西停車樓 蘭州街與北一馬路西南 700 700 五洲東停車樓 同澤街與北一馬路西北 800 800 海悅南停車樓 漢口街 900 900 本項(xiàng)目北 咸陽路北 未來合計(jì) － 4969 4166 表 ：區(qū)域主要停車場所情況 地鐵 ? 項(xiàng)目北邊延中華路將建設(shè)地鐵 1號線。 公交線路 ? 項(xiàng)目周邊距離較近的公交車站共有文化宮和太原街兩個(gè)車站，分別有 5路和 9路公交線路，覆蓋了市區(qū)西部、北部和東南部的絕大部分區(qū)域。 ? 萬達(dá)商業(yè)廣場雖然體量大，但各大主力商戶為獨(dú)立建筑，彼此間缺乏聯(lián)動性，而且以專業(yè)店為主，服飾零售、餐飲、娛樂比例低，并不能算購物中心。 中街 市級商圈 沈河區(qū)大東區(qū) 439,000 ?以中街步行街和小東路為主； ?成熟商圈，聚集有 5個(gè)百貨和購物中心，以興隆大家庭和新瑪特為代表； ?歷史悠久，但檔次為中檔和中高檔，缺乏高檔項(xiàng)目； ?有較多服裝小商品市場，消費(fèi)群體主要以沈陽中等收入人群為主，品牌貨單價(jià)不高，無國際一二線品牌，類似于北京的西單。 ? 中街整體檔次不高，吸引的人群整體收入水平低，高檔品牌和國際時(shí)尚品牌在此區(qū)域發(fā)展空間小， it就由中街興隆大家庭遷往太原街的東舜百貨。 ? 中街未來真正有可能提升整體商業(yè)檔次的是恒隆中街項(xiàng)目，即原爛尾樓嘉陽廣場的重建項(xiàng)目。供應(yīng)水平接近于目前北京商務(wù)氛圍更濃厚、消費(fèi)力更高的 CBD區(qū)域，未來該區(qū)域競爭激烈。 ? 相對于南部區(qū)域快速發(fā)展的住宅市場，區(qū)域缺乏配套的商場，區(qū)域的百貨和購物中心具有一定的發(fā)展前景，尤其是中高檔的商業(yè)。但百貨商場數(shù)量少，服裝服飾購物場所少，檔次中等，主要吸納周邊的居住人群，輻射范圍