【正文】 下商業(yè)街等布置在同一建筑物內(nèi) ? 新宿采用地下步行街系統(tǒng)，將整個(gè)地區(qū)車(chē)站、商場(chǎng)、文化、娛樂(lè)等設(shè)施連為一體。例如，顧客站在監(jiān)視屏前即可指揮“柏林交響樂(lè)團(tuán)”；顧客可看到一個(gè)用噴射水柱而不是用弦演奏的豎琴；還可參觀一個(gè)攝錄室，可以看到虛擬的貝多芬回到了現(xiàn)實(shí)生活中 ? 大量的成功的娛樂(lè)項(xiàng)目，使得索尼中心成功吸引了眾多外地來(lái)客 14 德國(guó)柏林市波茨坦廣場(chǎng) — 索尼中心 （ 4/4） ? 地理位置、交通的通達(dá)性和可進(jìn)入性和目標(biāo)市場(chǎng)等綜合因素，是索尼中心成功的重要前提 ? 索尼中心的建設(shè)充分考量了土地各使用功能的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況，由于周邊區(qū)域零售功能日趨飽和，明智地限制了索尼中心的零售使用面積，而將 娛樂(lè)作為商業(yè)部分的主導(dǎo)，極大地 擴(kuò)大了索尼中心的輻射能力 ? 索尼中心選擇合適的物業(yè)形態(tài)混合開(kāi)發(fā)，并將各個(gè)部分有機(jī)地組合在一起，成功地加強(qiáng)了各物業(yè)形態(tài)的經(jīng)營(yíng) ? 多功能綜合開(kāi)發(fā)模式選擇可相容的物業(yè)形態(tài)，實(shí)現(xiàn)各個(gè)部分同時(shí)保持各自的獨(dú)立性和相互的聯(lián)系性和協(xié)作的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)各物業(yè)形態(tài)在混合開(kāi)發(fā)中的增值 ? 索尼中心通過(guò)建設(shè)設(shè)計(jì)創(chuàng)造了一個(gè)特別的城市區(qū)域，并通過(guò)廣場(chǎng)的標(biāo)志性屋頂，形成了該項(xiàng)目的象征，使其在競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出，成為吸引商戶(hù)和個(gè)人消費(fèi)者的著名目的地 15 加拿大蒙特利爾瑪麗城廣場(chǎng) （ 1/2） ? 瑪麗城廣場(chǎng)占地 3公頃，是蒙特利爾市中心區(qū)布局中的主體，也是蒙特利爾的事務(wù)活動(dòng)中心 ? 國(guó)際上許多大城市都有地下商城，然而只有 蒙特利爾市的地下商城完全修建在都市中心的地下 ? 瑪麗城廣場(chǎng)中有一幢平面呈“十”字形、高達(dá) 183米、玻璃和鋼結(jié)構(gòu)的塔式大樓，是加拿大最高、最大的超高層建筑 ? 在“十”字形塔樓下面設(shè)有一個(gè)寬敞的廣場(chǎng) “ 瑪麗城”廣場(chǎng)，西面貼近車(chē)行道布置一幢 15層的條狀辦公樓，北面布置地下商業(yè)中心 ? 步行廣場(chǎng)地坪鋪有彩色的裝飾石板，開(kāi)辟有 4個(gè)開(kāi)敞的凹入地下的小庭院，通過(guò)寬闊的樓梯與地下商業(yè)中心取得聯(lián)系 ? 瑪麗城廣場(chǎng)綜合體地下廣場(chǎng)有 4層，最下層為地鐵車(chē)站，第 23層為室內(nèi)停車(chē)場(chǎng)和技術(shù)設(shè)備層，最上層是商業(yè)中心 ? 通過(guò)下部縱橫的步行通道，瑪麗城廣場(chǎng)將商業(yè)中心同其它零星商店群組成相互聯(lián)系的地下網(wǎng)絡(luò)，還與附近的好運(yùn)廣場(chǎng)和維多利亞廣場(chǎng)以及中央客運(yùn)站等連成一個(gè)整體 16 加拿大蒙特利爾瑪麗城廣場(chǎng) （ 2/2） 17 城市綜合體定義 城市綜合體商業(yè)模式 開(kāi)發(fā)體量 開(kāi)發(fā)周期 空間布局 功能協(xié)同 運(yùn)營(yíng)模式 開(kāi)發(fā)模式 城市綜合體城市價(jià)值 商業(yè)價(jià)值 社會(huì)價(jià)值 18 城市綜合體商業(yè)模式 — 開(kāi)發(fā)體量 ? 近幾年，城市綜合體正成為中國(guó)房地產(chǎn)乃至商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的主流開(kāi)發(fā)模式，從某種意義上講，未來(lái)中國(guó)城市開(kāi)發(fā)的競(jìng)爭(zhēng)也是綜合體的開(kāi)發(fā)競(jìng)爭(zhēng)，并由此構(gòu)成一個(gè)具有多職能、最具競(jìng)爭(zhēng)力和抗風(fēng)險(xiǎn)的城市縮微體 ? 一二線(xiàn)城市綜合體的開(kāi)發(fā)體量存在差異 ? 北京、上海、深圳等 一線(xiàn)城市其城市綜合體的開(kāi)發(fā)體量較大，均在 100萬(wàn)平方米左右 ，體量大、規(guī)模大，基本上是國(guó)內(nèi)、香港等有品牌影響力、有資金實(shí)力和開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)的大型開(kāi)發(fā)企業(yè)，其規(guī)劃和開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目能完整的體現(xiàn)城市綜合體的含義 ? 功能上涵蓋中高端零售、甲級(jí)辦公樓、國(guó)外的高星級(jí)酒店、高端服務(wù)式公寓、高端住宅 ? 案例：北京華貿(mào)中心、上海浦東新鴻基 IFC ? 杭州、沈陽(yáng)、無(wú)錫等 二線(xiàn)城市的綜合體，主要面積在 50萬(wàn)至 80萬(wàn)平方米左右 ，主要根據(jù)各城市目前市場(chǎng)容量和需求所開(kāi)發(fā)，其開(kāi)發(fā)商主要包括本土開(kāi)發(fā)商、香港開(kāi)發(fā)商和中國(guó)品牌開(kāi)發(fā)商 ? 功能上涵蓋高尚住宅、大體量零售、甲級(jí)辦公樓等，一般較少會(huì)引入星級(jí)酒店作為高端商務(wù)配套 ? 案例：香港 IFC 19 香港 IFC（ 1/4） IFC香港國(guó)際金融中心地處香港全新的核心地段，是一項(xiàng)集工作、購(gòu)物及休閑于一體的超大型綜合商業(yè)項(xiàng)目。首發(fā)樓盤(pán)為中檔的翠湖臺(tái)，由于實(shí)用率高且品質(zhì)優(yōu)良，在銷(xiāo)售當(dāng)天即被一搶而空；此后在地塊內(nèi)部陸續(xù)開(kāi)發(fā)了其他 5期中檔樓盤(pán) ? 在聚集人氣之后，太古城在臨近海灣的地塊開(kāi)發(fā)了海景花園和海天花園 2個(gè)高檔樓盤(pán) ? 住宅物業(yè)的開(kāi)發(fā)集中在 1975年至 1980年代初期，1985年完工的海天花園是太古城住宅區(qū)的收官之作 海景花園 海景花園 安盛臺(tái) 金殿臺(tái) 海天花園 星輝臺(tái) 觀海臺(tái) 高山臺(tái) 翠湖臺(tái) 太古城中心二期 太古城中心三座 太古城中心一期 太古城中心四座 正在興建的酒店 太古地鐵站 維多利亞港 商業(yè)區(qū) ? 1980年代初期，香港政府在太古城周邊計(jì)劃興建港島線(xiàn)地鐵和東區(qū)海底隧道，這大大改善了太古城的交通條件和可及性 ? 由于前期開(kāi)發(fā)的住宅區(qū)已經(jīng)成熟，太古城于 1982年開(kāi)始在連接太古地鐵站的地塊開(kāi)發(fā)太古城中心一期，引入知名品牌經(jīng)營(yíng)大型零售；后于 1986年地塊中心位置開(kāi)發(fā)了太古城中心二期 商務(wù)區(qū) ? 隨著太古城商業(yè)氛圍的聚集，加之中心商務(wù)區(qū)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的飽和，太古城于 1991和 1992年先后在靠近海灣和高檔樓盤(pán)海景花園的地塊開(kāi)發(fā)了太古城中心三座和四座兩個(gè)甲級(jí)寫(xiě)字樓項(xiàng)目，并于 1997年將太古城中心一期的部分樓宇改建為甲級(jí)寫(xiě)字樓 ? 目前太古城正在太古城一期西側(cè)的地塊興建一家高星級(jí)酒店 30 香港太古城功能布局 辦公區(qū) ? 順應(yīng)市場(chǎng)的需求， 1990年代初太古城剩余的空地被建成太古城中心三座及四座 2棟 22層的甲級(jí)寫(xiě)字樓，一期的一部分之后也被改造為 27層的甲級(jí)寫(xiě)字樓 ? 整個(gè)項(xiàng)目提供約 ，占總開(kāi)發(fā)體量的 11% 類(lèi)別 建筑面積（單位：平方米） 占比 住宅 1,200,000 83% 零售 93,000 11% 辦公 158,100 6% 總計(jì) 1,451,100 100% 住宅區(qū) ? 由于太古集團(tuán)之前沒(méi)有地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的經(jīng)驗(yàn)，加之周邊環(huán)境不成熟，太古城的主體是作為住宅區(qū)來(lái)開(kāi)發(fā)的 ? 住宅區(qū)分為 8期進(jìn)行開(kāi)發(fā)，共興建了 61棟高層、提供 12,698套公寓；總建筑面積約 120萬(wàn)平方米，占總開(kāi)發(fā)體量的 83% 商業(yè)區(qū) ? 隨著住宅區(qū)的成熟加之交通條件的改善，太古城在 1980年代初期開(kāi)始興建太古城中心。 高品質(zhì)的物業(yè)組合 ? 太古城是香港首個(gè)設(shè)有園藝花園和綠化平臺(tái)設(shè)計(jì)的大型私人住宅項(xiàng)目，實(shí)用率高達(dá)8495%且覆蓋率僅為 25%，這在寸土寸金的香港實(shí)屬可貴。由于城市綜合體的開(kāi)發(fā)投資回報(bào)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于純住宅項(xiàng)目，長(zhǎng)期持有的特性更是讓開(kāi)發(fā)商長(zhǎng)期獲利，目前主要有以下兩種運(yùn)營(yíng)模式： （ 1）出租持有經(jīng)營(yíng)為主 （ 2）出售部分商業(yè)、住宅物業(yè)和出租持有經(jīng)營(yíng)相互結(jié)合 出租持有經(jīng)營(yíng)為主 出售部分商業(yè)、住宅物業(yè)和出租持有經(jīng)營(yíng)相互結(jié)合 ? 深圳華潤(rùn)萬(wàn)象城屬于這種盈利模式，華潤(rùn)中心一期的華潤(rùn)大廈、萬(wàn)象城均以出租為主。 ? 最典型的例子：美國(guó)紐約的 洛克菲勒中心 由洛克菲勒財(cái)團(tuán)興建，法國(guó)巴黎德方斯區(qū)由法國(guó)政府興建，這種開(kāi)發(fā)模式的特點(diǎn)是投資主體單一（多為財(cái)團(tuán)或政府）、合作機(jī)構(gòu)比較少（主要是建筑承包商、設(shè)計(jì)公司）、功能也相應(yīng)比較簡(jiǎn)單。 2022年底市值達(dá)到 1800億港幣 ? 兩者的結(jié)合堪稱(chēng)是商業(yè)地產(chǎn)界運(yùn)營(yíng)的完美結(jié)合。作為橫濱最有代表性的城市街區(qū)建設(shè)群，在展示海港城市魅力的同時(shí)，也是一片購(gòu)物、美食、娛樂(lè)的綜合功能服務(wù)區(qū)域，是去橫濱旅游必去之地 ? 緊靠港口有高度在 296米的超高建筑群，這是橫濱市最大的商務(wù)樓區(qū)，港區(qū)佇立著“地標(biāo)大廈”、“橫濱皇后廣場(chǎng)”、太平洋橫濱會(huì)議中心等現(xiàn)代化的建筑代表，有許多購(gòu)物中心、娛樂(lè)場(chǎng)所、博物館和公園 ? 會(huì)議中心包括圓形的橫濱格蘭洲際酒店，酒店與附近的摩天輪成為橫濱最典型的觀光地之一 ? “橫濱皇后廣場(chǎng)”設(shè)立了許多專(zhuān)賣(mài)店，是民眾逛街購(gòu)物的好去處，許多大樓像環(huán)太平洋大飯店、橫濱港未來(lái)大廳以及寫(xiě)字樓，都是讓人們感受新生活樣式的空間 ? “船舶博物館”以橫濱港和船作為主題，常設(shè)展覽，每年還會(huì)舉辦特別的展覽會(huì)，昔日被稱(chēng)為“太平洋白鳥(niǎo)”的日本丸號(hào)也在這里展示 74 社會(huì)價(jià)值案例：泰國(guó)長(zhǎng)春廣場(chǎng) ? 泰國(guó)長(zhǎng)春廣場(chǎng)地處曼谷中央商務(wù)區(qū)，占據(jù)了曼谷市中心極其核心和繁華的地段， 2022年開(kāi)業(yè)，周?chē)h(huán)境優(yōu)美，由 3座國(guó)際甲級(jí)寫(xiě)字樓、1座國(guó)際 5星級(jí)酒店、 1座豪華公寓樓及 1個(gè)時(shí)尚零售商場(chǎng)，總建筑面積約 34萬(wàn)平方米，是曼谷目前最大的綜合性地產(chǎn)項(xiàng)目 ? 項(xiàng)目重啟時(shí)值亞洲金融危機(jī)，項(xiàng)目重啟后推動(dòng)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)復(fù)蘇，提高華潤(rùn)在泰國(guó)的知名度 ? 長(zhǎng)春廣場(chǎng)吸引了一大批包括 GE、 Microsoft、 BMW 等在內(nèi)的國(guó)際知名企業(yè)及其社會(huì)各界精英進(jìn)駐或下榻，目前已經(jīng)成為曼谷的地標(biāo)性商業(yè)中心 ? 項(xiàng)目規(guī)模之大、規(guī)劃之齊全是獨(dú)一無(wú)二的，也是曼谷當(dāng)時(shí)包括現(xiàn)今的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目所不可比及的 ? 至今，它獨(dú)特的風(fēng)格，和歷久彌新的物業(yè)組合，仍然是曼谷地區(qū)甚至整個(gè)泰國(guó)的地標(biāo)性建筑 75 商業(yè) ， 充滿(mǎn)了變數(shù)，設(shè)計(jì)如同透過(guò)這個(gè)洞口去看整個(gè)世界 外面很復(fù)雜也很壯闊，其需要的不光是眼睛，還要去體驗(yàn)外面的世界和保持永遠(yuǎn)敏感的心 否則永遠(yuǎn)只是眼前的那一片天 。 2022年底總資產(chǎn)達(dá)到 1700億港幣 ? 新鴻基地產(chǎn)于 1972年在香港上市，目前是香港最大地產(chǎn)發(fā)展商之一，業(yè)務(wù)主要集中在香港，近年來(lái)亦積極拓展內(nèi)地市場(chǎng)。 步驟一 利用商業(yè)部分提升配套和品質(zhì)，增加寫(xiě)字樓和公寓等其他部分的銷(xiāo)售 通常先開(kāi)發(fā)可以拉動(dòng)項(xiàng)目?jī)r(jià)值及可以收回資金部分，再通過(guò)品牌提升及資金滾動(dòng)開(kāi)發(fā)其余部分 50 上海新天地 — 項(xiàng)目背景 ? 太平橋地區(qū)重建項(xiàng)目以石庫(kù)門(mén)舊建筑區(qū)為基礎(chǔ) ? 上個(gè)世紀(jì) 90年代，上海政府實(shí)施城區(qū)改造工程，計(jì)劃拆除大量舊房，為配合盧灣區(qū)的開(kāi)發(fā)，這一區(qū)域的老式弄堂也列入改造范圍 ? 1999年，瑞安集團(tuán)取得太平橋地區(qū) 52公頃的土地，開(kāi)始新天地改造項(xiàng)目 ? 瑞安集團(tuán)斥資 ，用于新天地地區(qū)近萬(wàn)人的動(dòng)遷安置 ? 土地面積： 約 52公頃 ? 總建筑面積：約 110萬(wàn)平方米 ? 物業(yè)構(gòu)成： 零售（ ） 酒店／服務(wù)式公寓（ ） 辦公樓（ 39萬(wàn)平方米） 公寓（ ） 人