【正文】 作為橫濱最有代表性的城市街區(qū)建設群，在展示海港城市魅力的同時，也是一片購物、美食、娛樂的綜合功能服務區(qū)域，是去橫濱旅游必去之地 ? 緊靠港口有高度在 296米的超高建筑群，這是橫濱市最大的商務樓區(qū)，港區(qū)佇立著“地標大廈”、“橫濱皇后廣場”、太平洋橫濱會議中心等現(xiàn)代化的建筑代表，有許多購物中心、娛樂場所、博物館和公園 ? 會議中心包括圓形的橫濱格蘭洲際酒店，酒店與附近的摩天輪成為橫濱最典型的觀光地之一 ? “橫濱皇后廣場”設立了許多專賣店，是民眾逛街購物的好去處，許多大樓像環(huán)太平洋大飯店、橫濱港未來大廳以及寫字樓，都是讓人們感受新生活樣式的空間 ? “船舶博物館”以橫濱港和船作為主題，常設展覽，每年還會舉辦特別的展覽會，昔日被稱為“太平洋白鳥”的日本丸號也在這里展示 74 社會價值案例：泰國長春廣場 ? 泰國長春廣場地處曼谷中央商務區(qū)，占據(jù)了曼谷市中心極其核心和繁華的地段， 2022年開業(yè)，周圍環(huán)境優(yōu)美，由 3座國際甲級寫字樓、1座國際 5星級酒店、 1座豪華公寓樓及 1個時尚零售商場，總建筑面積約 34萬平方米，是曼谷目前最大的綜合性地產(chǎn)項目 ? 項目重啟時值亞洲金融危機，項目重啟后推動當?shù)氐慕?jīng)濟復蘇，提高華潤在泰國的知名度 ? 長春廣場吸引了一大批包括 GE、 Microsoft、 BMW 等在內(nèi)的國際知名企業(yè)及其社會各界精英進駐或下榻，目前已經(jīng)成為曼谷的地標性商業(yè)中心 ? 項目規(guī)模之大、規(guī)劃之齊全是獨一無二的，也是曼谷當時包括現(xiàn)今的商業(yè)地產(chǎn)項目所不可比及的 ? 至今，它獨特的風格，和歷久彌新的物業(yè)組合，仍然是曼谷地區(qū)甚至整個泰國的地標性建筑 75 商業(yè) ， 充滿了變數(shù)，設計如同透過這個洞口去看整個世界 外面很復雜也很壯闊，其需要的不光是眼睛，還要去體驗外面的世界和保持永遠敏感的心 否則永遠只是眼前的那一片天 。都市綜合體集酒店、寫字樓、商業(yè)、高檔公寓等多種城市業(yè)態(tài)于一體，將商業(yè)、辦公、居住等多功能城市空間通過合理的交通連接，有機組合、相互依存、協(xié)同促進 ? 從城市與區(qū)域的價值來講都市綜合體不僅是現(xiàn)代國際大都市的標志，更是催生繁榮與文明， 激發(fā)城市活力的發(fā)動機 ? 從項目自身的價值看，都市綜合體很好地克服了純粹居住、商務所造成未來發(fā)展的局限，具有很強的自我成長、自我繁榮、持續(xù)發(fā)展的生命力，是都市 24小時跳動的心臟 ? 都市綜合體通過其內(nèi)部商業(yè)、商務及居住等各種功能綜合互補，建立相互依存的價值關(guān)系，從而使它能夠適應不同時段的城市多樣化生活，并能夠進行 自我更新與調(diào)整 65 城市綜合體城市價值 （ 2/3） 根據(jù)都市綜合體所處的區(qū)位、功能和與周邊的關(guān)系，歸納起來有如下突出的價值特征： 城市綜合體 城市價值 巨大輻射力 極大的潛在 升值價值 整體功能 復合性 高可達性 便利性 高密度 集約型 整體一致性 土地使用 均衡性 空間連續(xù)性 內(nèi)外部功能 聯(lián)系完整性 66 城市綜合體城市價值 （ 3/3） 城市綜合體也是對分散的城市功能一種整合，以往功能單一的時候，各個物業(yè)功能相對獨立，之間關(guān)聯(lián)度較弱，作為目前商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的主流模式和選擇之一，城市綜合體城市價值的主要表現(xiàn)集中在以下兩點： 商業(yè)價值 社會價值 ? 城市綜合體本身就是一個可循環(huán)再生的商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)，以一種功能為主，多種功能配套的商業(yè)形態(tài)之間相互促進，互為價值鏈 ? 城市綜合體的開發(fā)和運營需要強大的資金支持，其價值如何使現(xiàn)金流量和現(xiàn)金流速的最佳成了最核心的問題 ? 城市綜合體在做足自身的使用價值的同時，會帶動項目地塊的價值提升，以及同區(qū)域的土地價值、建筑價值、產(chǎn)業(yè)價值和價格的提升，同樣會帶動整個城市房地產(chǎn)業(yè)的價值提升 ? 每一個“城市綜合體”都是一個與城市高度融合的項目 ? 一個成功的城市綜合體項目是一個城市文化與靈魂的標簽；是一個城市標志性建筑；是一個城市商業(yè)價值最大化的具體體現(xiàn)；是一個城市經(jīng)濟發(fā)展的帶動者 ? 對加快城市商業(yè)產(chǎn)業(yè)升級換代，對區(qū)域經(jīng)濟的良性再造，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級，城市資源的合理配置也會起到不可估量的作用，在運營過程中會極大地彰顯這一商業(yè)形態(tài)的價值魅力 67 商業(yè)價值案例：法國拉德方斯 （ 1/3） ? 拉德方斯原是巴黎西郊一片僻靜的無名高地，位于巴黎市的西北部，巴黎城市主軸線的西端 ? 巴黎拉德方斯區(qū)改造（ 1958至今）既是巴黎市中心周圍九個副中心之一，又是巴黎最大、最重要的商務、商業(yè)中心。資金的來源有兩方面，一個是中央政府的投入，另一個是出售土地獲得的資金 ? 盡管中央政府給了 LDDC這么大權(quán)利，但地方行政職能、公屋分配、教育統(tǒng)籌、醫(yī)療管理等權(quán)利仍保留在地方政府和相關(guān)機構(gòu)。 2022年底市值達到 1800億港幣 ? 兩者的結(jié)合堪稱是商業(yè)地產(chǎn)界運營的完美結(jié)合。 2022年底總資產(chǎn)達到 1700億港幣 ? 新鴻基地產(chǎn)于 1972年在香港上市，目前是香港最大地產(chǎn)發(fā)展商之一，業(yè)務主要集中在香港，近年來亦積極拓展內(nèi)地市場。 ? 合作鏈模式，一方面能夠整合合作雙方的資源優(yōu)勢，同時搭建城市綜合體開發(fā)商業(yè)模式的全新平臺，例如華潤集團和新鴻基集團聯(lián)合開發(fā)的 ” 萬象城 “ 品牌。 ? 現(xiàn)代城市發(fā)展對都市綜合體要求越來越高，它是城市功能組合體，是一種典型的房地產(chǎn)形態(tài)，而不是廣泛意義上的建筑形態(tài)。 ? 最典型的例子：美國紐約的 洛克菲勒中心 由洛克菲勒財團興建，法國巴黎德方斯區(qū)由法國政府興建，這種開發(fā)模式的特點是投資主體單一（多為財團或政府）、合作機構(gòu)比較少（主要是建筑承包商、設計公司）、功能也相應比較簡單。 步驟一 利用商業(yè)部分提升配套和品質(zhì)，增加寫字樓和公寓等其他部分的銷售 通常先開發(fā)可以拉動項目價值及可以收回資金部分，再通過品牌提升及資金滾動開發(fā)其余部分 50 上海新天地 — 項目背景 ? 太平橋地區(qū)重建項目以石庫門舊建筑區(qū)為基礎 ? 上個世紀 90年代，上海政府實施城區(qū)改造工程，計劃拆除大量舊房，為配合盧灣區(qū)的開發(fā)，這一區(qū)域的老式弄堂也列入改造范圍 ? 1999年，瑞安集團取得太平橋地區(qū) 52公頃的土地，開始新天地改造項目 ? 瑞安集團斥資 ，用于新天地地區(qū)近萬人的動遷安置 ? 土地面積： 約 52公頃 ? 總建筑面積：約 110萬平方米 ? 物業(yè)構(gòu)成： 零售（ ） 酒店／服務式公寓（ ） 辦公樓（ 39萬平方米） 公寓（ ） 人工湖綠地 ? 動工日期： 1999年初 ? 開發(fā)周期： 15年分期開發(fā)，預計到 2022年完工 ? 開發(fā)商： 瑞安集團 51 上海新天地 — 改造歷程 1997年 規(guī)劃構(gòu)想 1998年 拿地 1999年 新天地北里動工 中心綠地及人工湖動工 2022年 新天地北里開業(yè) 中心綠地及人工湖開放 新天地南里動工 住宅一期動工 寫字樓一期動工 2022年 新天地南里開業(yè)，住宅一期銷售率 100％ 2022年 住宅一期完工交付 2022年 寫字樓一期（ 1,2號樓）完工，出租率 90％以上 2022年 2022年 住宅二期完工，銷售率８０％ ???. 2022年進度： 新天地北里開業(yè)，綠地人工湖 2022年進度： 新天地南里（商業(yè)、公寓） 2022年進度 ：住宅一期交付 2022年進度 ：寫字樓一期 2022年進度 ：住宅二期 52 上海新天地 — 開發(fā)現(xiàn)狀 人工湖 ＋ 綠地 企業(yè)天地 新天地 翠湖天地 二期 一期 ? 20222022年先期推出新天地 (零售 )和人工湖 /綠地 (公益部分 ) ? 20222022年分別推出企業(yè)天地 (辦公 )和翠湖天地一二期 (住宅 ) 53 人工湖 ＋ 綠地 企業(yè)天地 上海新天地 — 整體開發(fā)規(guī)劃 ? 兩棟五星級豪華酒店 ? 總建筑面積約 20,000平方米 ? 預計 2022年 8月竣工 ? 由瑞安開發(fā)，引入國際知名 ? 酒店管理集團 ? 目前已經(jīng)動工 ? 翠湖天地三期以及新天地二期 ? 住宅 +零售的模式 ? 為頂級時尚品牌度身定做的 ? 新天地二期，將沿馬當路建成 ? 商業(yè)配套面積約 13900平方米 ? 翠湖天地三期約 400套公寓， ? 82022平方米。 48 城市綜合體商業(yè)模式 — 運營模式 （ 2/3） 都市綜合體中運營管理模式 ? 都市綜合體中各種物業(yè)功能有其各自的特性，因此，其物業(yè)的經(jīng)營管理也有不同特性。 ? 這種模式出售比例一般能夠基本收回投資，由于國內(nèi)上市公司資金實力有限，很多公司采用這種模式。由于城市綜合體的開發(fā)投資回報遠遠高于純住宅項目，長期持有的特性更是讓開發(fā)商長期獲利，目前主要有以下兩種運營模式： （ 1）出租持有經(jīng)營為主 （ 2）出售部分商業(yè)、住宅物業(yè)和出租持有經(jīng)營相互結(jié)合 出租持有經(jīng)營為主 出售部分商業(yè)、住宅物業(yè)和出租持有經(jīng)營相互結(jié)合 ? 深圳華潤萬象城屬于這種盈利模式，華潤中心一期的華潤大廈、萬象城均以出租為主。但無論如何，要保持城市綜合體整體定位的一致性和無偏差性，這就需要城市綜合體中各個物業(yè)品種其在檔次、內(nèi)容的選擇和梳理上要保持定位相對一致。從實踐中來看，功能組合不合理也是造成城市綜合體不好的重要原因，這其中，最核心的要素是 如何做到各種功能的目標客群一致 ，做到有效的交叉互動。加之后期開發(fā)的商務辦公區(qū)，太古城為香港市民提供了一個完整便利的工作生活社區(qū)，深得中產(chǎn)階級的喜愛 不斷推出富有吸引力的零售項目、景觀及活動 ? 太古城中心二期于 1998年引入的冰上皇宮是香港目前最大的真雪溜冰場；商場內(nèi)大堂設有 78尺高的紅色拱門，是全亞洲