【正文】 下午 8時(shí) 11分 26秒 下午 8時(shí) 11分 20:11: MOMODA POWERPOINT Lorem ipsum dolor sit, eleifend nulla ac, fringilla purus. Nulla iaculis tempor felis amet, consectetur adipiscing elit. 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會(huì)議中心包括圓形的橫濱格蘭洲際酒店，酒店與附近的摩天輪成為橫濱最典型的觀光地之一 ? “ 橫濱皇后廣場(chǎng) ” 設(shè)立了許多專賣店，是民眾逛街購(gòu)物的好去處，許多大樓像環(huán)太平洋大飯店、橫濱港未來大廳以及寫字樓，都是讓人們感受新生活樣式的空間 ? “ 船舶博物館 ” 以橫濱港和船作為主題，常設(shè)展覽，每年還會(huì)舉辦特別的展覽會(huì)，昔日被稱為 “ 太平洋白鳥 ” 的日本丸號(hào)也在這里展示 74 社會(huì)價(jià)值案例：泰國(guó)長(zhǎng)春廣場(chǎng) ? 泰國(guó)長(zhǎng)春廣場(chǎng)地處曼谷中央商務(wù)區(qū)，占據(jù)了曼谷市中心極其核心和繁華的地段， 2023年開業(yè)，周圍環(huán)境優(yōu)美，由 3座國(guó)際甲級(jí)寫字樓、1座國(guó)際 5星級(jí)酒店、 1座豪華公寓樓及 1個(gè)時(shí)尚零售商場(chǎng)，總建筑面積約 34萬平方米，是曼谷目前最大的綜合性地產(chǎn)項(xiàng)目 ? 項(xiàng)目重啟時(shí)值亞洲金融危機(jī)，項(xiàng)目重啟后推動(dòng)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)復(fù)蘇，提高華潤(rùn)在泰國(guó)的知名度 ? 長(zhǎng)春廣場(chǎng)吸引了一大批包括 GE、 Microsoft、 BMW 等在內(nèi)的國(guó)際知名企業(yè)及其社會(huì)各界精英進(jìn)駐或下榻，目前已經(jīng)成為曼谷的地標(biāo)性商業(yè)中心 ? 項(xiàng)目規(guī)模之大、規(guī)劃之齊全是獨(dú)一無二的，也是曼谷當(dāng)時(shí)包括現(xiàn)今的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目所不可比及的 ? 至今，它獨(dú)特的風(fēng)格，和歷久彌新的物業(yè)組合，仍然是曼谷地區(qū)甚至整個(gè)泰國(guó)的地標(biāo)性建筑 75 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。都市綜合體集酒店、寫字樓、商業(yè)、高檔公寓等多種城市業(yè)態(tài)于一體，將商業(yè)、辦公、居住等多功能城市空間通過合理的交通連接，有機(jī)組合、相互依存、協(xié)同促進(jìn) ? 從城市與區(qū)域的價(jià)值來講都市綜合體不僅是現(xiàn)代國(guó)際大都市的標(biāo)志，更是催生繁榮與文明， 激發(fā)城市活力的發(fā)動(dòng)機(jī) ? 從項(xiàng)目自身的價(jià)值看，都市綜合體很好地克服了純粹居住、商務(wù)所造成未來發(fā)展的局限，具有很強(qiáng)的自我成長(zhǎng)、自我繁榮、持續(xù)發(fā)展的生命力，是都市 24小時(shí)跳動(dòng)的心臟 ? 都市綜合體通過其內(nèi)部商業(yè)、商務(wù)及居住等各種功能綜合互補(bǔ)，建立相互依存的價(jià)值關(guān)系，從而使它能夠適應(yīng)不同時(shí)段的城市多樣化生活，并能夠進(jìn)行 自我更新與調(diào)整 65 城市綜合體城市價(jià)值 （ 2/3） 根據(jù)都市綜合體所處的區(qū)位、功能和與周邊的關(guān)系，歸納起來有如下突出的價(jià)值特征： 城市綜合體 城市價(jià)值 巨大輻射力 極大的潛在 升值價(jià)值 整體功能 復(fù)合性 高可達(dá)性 便利性 高密度 集約型 整體一致性 土地使用 均衡性 空間連續(xù)性 內(nèi)外部功能 聯(lián)系完整性 66 城市綜合體城市價(jià)值 （ 3/3） 城市綜合體也是對(duì)分散的城市功能一種整合，以往功能單一的時(shí)候，各個(gè)物業(yè)功能相對(duì)獨(dú)立，之間關(guān)聯(lián)度較弱，作為目前商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的主流模式和選擇之一，城市綜合體城市價(jià)值的主要表現(xiàn)集中在以下兩點(diǎn)： 商業(yè)價(jià)值 社會(huì)價(jià)值 ? 城市綜合體本身就是一個(gè)可循環(huán)再生的商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)，以一種功能為主，多種功能配套的商業(yè)形態(tài)之間相互促進(jìn)，互為價(jià)值鏈 ? 城市綜合體的開發(fā)和運(yùn)營(yíng)需要強(qiáng)大的資金支持，其價(jià)值如何使現(xiàn)金流量和現(xiàn)金流速的最佳成了最核心的問題 ? 城市綜合體在做足自身的使用價(jià)值的同時(shí)，會(huì)帶動(dòng)項(xiàng)目地塊的價(jià)值提升，以及同區(qū)域的土地價(jià)值、建筑價(jià)值、產(chǎn)業(yè)價(jià)值和價(jià)格的提升，同樣會(huì)帶動(dòng)整個(gè)城市房地產(chǎn)業(yè)的價(jià)值提升 ? 每一個(gè) “ 城市綜合體 ” 都是一個(gè)與城市高度融合的項(xiàng)目 ? 一個(gè)成功的城市綜合體項(xiàng)目是一個(gè)城市文化與靈魂的標(biāo)簽；是一個(gè)城市標(biāo)志性建筑；是一個(gè)城市商業(yè)價(jià)值最大化的具體體現(xiàn)；是一個(gè)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的帶動(dòng)者 ? 對(duì)加快城市商業(yè)產(chǎn)業(yè)升級(jí)換代，對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的良性再造，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)，城市資源的合理配置也會(huì)起到不可估量的作用，在運(yùn)營(yíng)過程中會(huì)極大地彰顯這一商業(yè)形態(tài)的價(jià)值魅力 67 商業(yè)價(jià)值案例：法國(guó)拉德方斯 （ 1/3） ? 拉德方斯原是巴黎西郊一片僻靜的無名高地，位于巴黎市的西北部，巴黎城市主軸線的西端 ? 巴黎拉德方斯區(qū)改造（ 1958至今）既是巴黎市中心周圍九個(gè)副中心之一，又是巴黎最大、最重要的商務(wù)、商業(yè)中心。資金的來源有兩方面，一個(gè)是中央政府的投入，另一個(gè)是出售土地獲得的資金 ? 盡管中央政府給了 LDDC這么大權(quán)利，但地方行政職能、公屋分配、教育統(tǒng)籌、醫(yī)療管理等權(quán)利仍保留在地方政府和相關(guān)機(jī)構(gòu)。 2023年底市值達(dá)到 1800億港幣 ? 兩者的結(jié)合堪稱是商業(yè)地產(chǎn)界運(yùn)營(yíng)的完美結(jié)合。 2023年底總資產(chǎn)達(dá)到 1700億港幣 ? 新鴻基地產(chǎn)于 1972年在香港上市，目前是香港最大地產(chǎn)發(fā)展商之一，業(yè)務(wù)主要集中在香港，近年來亦積極拓展內(nèi)地市場(chǎng)。 ? 合作鏈模式，一方面能夠整合合作雙方的資源優(yōu)勢(shì)，同時(shí)搭建城市綜合體開發(fā)商業(yè)模式的全新平臺(tái)，例如華潤(rùn)集團(tuán)和新鴻基集團(tuán)聯(lián)合開發(fā)的”萬象城“品牌。 ? 現(xiàn)代城市發(fā)展對(duì)都市綜合體要求越來越高，它是城市功能組合體，是一種典型的房地產(chǎn)形態(tài)，而不是廣泛意義上的建筑形態(tài)。 ? 最典型的例子：美國(guó)紐約的 洛克菲勒中心 由洛克菲勒財(cái)團(tuán)興建，法國(guó)巴黎德方斯區(qū)由法國(guó)政府興建，這種開發(fā)模式的特點(diǎn)是投資主體單一（多為財(cái)團(tuán)或政府）、合作機(jī)構(gòu)比較少（主要是建筑承包商、設(shè)計(jì)公司）、功能也相應(yīng)比較簡(jiǎn)單。 步驟一 利用商業(yè)部分提升配套和品質(zhì)，增加寫字樓和公寓等其他部分的銷售 通常先開發(fā)可以拉動(dòng)項(xiàng)目?jī)r(jià)值及可以收回資金部分，再通過品牌提升及資金滾動(dòng)開發(fā)其余部分 50 上海新天地 — 項(xiàng)目背景 ? 太平橋地區(qū)重建項(xiàng)目以石庫(kù)門舊建筑區(qū)為基礎(chǔ) ? 上個(gè)世紀(jì) 90年代，上海政府實(shí)施城區(qū)改造工程，計(jì)劃拆除大量舊房，為配合盧灣區(qū)的開發(fā)，這一區(qū)域的老式弄堂也列入改造范圍 ? 1999年，瑞安集團(tuán)取得太平橋地區(qū) 52公頃的土地，開始新天地改造項(xiàng)目 ? 瑞安集團(tuán)斥資 ，用于新天地地區(qū)近萬人的動(dòng)遷安置 ? 土地面積： 約 52公頃 ? 總建筑面積：約 110萬平方米 ? 物業(yè)構(gòu)成： 零售（ ） 酒店／服務(wù)式公寓（ ） 辦公樓（ 39萬平方米） 公寓（ ） 人工湖綠地 ? 動(dòng)工日期： 1999年初 ? 開發(fā)周期： 15年分期開發(fā)，預(yù)計(jì)到 2023年完工 ? 開發(fā)商： 瑞安集團(tuán) 51 上海新天地 — 改造歷程 1997年 規(guī)劃構(gòu)想 1998年 拿地 1999年 新天地北里動(dòng)工 中心綠地及人工湖動(dòng)工 2023年 新天地北里開業(yè) 中心綠地及人工湖開放 新天地南里動(dòng)工 住宅一期動(dòng)工 寫字樓一期動(dòng)工 2023年 新天地南里開業(yè)，住宅一期銷售率 100％ 2023年 住宅一期完工交付 2023年 寫字樓一期（ 1,2號(hào)樓）完工，出租率 90％以上 2023年 2023年 住宅二期完工，銷售率８０％ ???. 2023年進(jìn)度： 新天地北里開業(yè)，綠地人工湖 2023年進(jìn)度： 新天地南里（商業(yè)、公寓） 2023年進(jìn)度 ：住宅一期交付 2023年進(jìn)度 ：寫字樓一期 2023年進(jìn)度 ：住宅二期 52 上海新天地 — 開發(fā)現(xiàn)狀 人工湖 ＋ 綠地 企業(yè)天地 新天地 翠湖天地 二期 一期 ? 20232023年先期推出新天地 (零售 )和人工湖 /綠地 (公益部分 ) ? 20232023年分別推出企業(yè)天地 (辦公 )和翠湖天地一二期 (住宅 ) 53 人工湖 ＋ 綠地 企業(yè)天地 上海新天地 — 整體開發(fā)規(guī)劃 ? 兩棟五星級(jí)豪華酒店 ? 總建筑面積約 20,000平方米 ? 預(yù)計(jì) 2023年 8月竣工 ? 由瑞安開發(fā)，引入國(guó)際知名 ? 酒店管理集團(tuán) ? 目前已經(jīng)動(dòng)工 ? 翠湖天地三期以及新天地二期 ? 住宅 +零售的模式 ? 為頂級(jí)時(shí)尚品牌度身定做的 ? 新天地二期，將沿馬當(dāng)路建成 ? 商業(yè)配套面積約 13900平方米 ? 翠湖天地三期約 400套公寓， ? 82023平方米。