【正文】 協(xié)同促進(jìn) ? 從城市與區(qū)域的價(jià)值來(lái)講都市綜合體不僅是現(xiàn)代國(guó)際大都市的標(biāo)志，更是催生繁榮與文明， 激發(fā)城市活力的發(fā)動(dòng)機(jī) ? 從項(xiàng)目自身的價(jià)值看，都市綜合體很好地克服了純粹居住、商務(wù)所造成未來(lái)發(fā)展的局限，具有很強(qiáng)的自我成長(zhǎng)、自我繁榮、持續(xù)發(fā)展的生命力，是都市 24小時(shí)跳動(dòng)的心臟 ? 都市綜合體通過(guò)其內(nèi)部商業(yè)、商務(wù)及居住等各種功能綜合互補(bǔ)，建立相互依存的價(jià)值關(guān)系，從而使它能夠適應(yīng)不同時(shí)段的城市多樣化生活，并能夠進(jìn)行 自我更新與調(diào)整 65 城市綜合體城市價(jià)值 （ 2/3） 根據(jù)都市綜合體所處的區(qū)位、功能和與周邊的關(guān)系，歸納起來(lái)有如下突出的價(jià)值特征： 城市綜合體 城市價(jià)值 巨大輻射力 極大的潛在 升值價(jià)值 整體功能 復(fù)合性 高可達(dá)性 便利性 高密度 集約型 整體一致性 土地使用 均衡性 空間連續(xù)性 內(nèi)外部功能 聯(lián)系完整性 66 城市綜合體城市價(jià)值 （ 3/3） 城市綜合體也是對(duì)分散的城市功能一種整合，以往功能單一的時(shí)候，各個(gè)物業(yè)功能相對(duì)獨(dú)立，之間關(guān)聯(lián)度較弱，作為目前商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主流模式和選擇之一，城市綜合體城市價(jià)值的主要表現(xiàn)集中在以下兩點(diǎn)： 商業(yè)價(jià)值 社會(huì)價(jià)值 ? 城市綜合體本身就是一個(gè)可循環(huán)再生的商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)，以一種功能為主，多種功能配套的商業(yè)形態(tài)之間相互促進(jìn)，互為價(jià)值鏈 ? 城市綜合體的開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)需要強(qiáng)大的資金支持，其價(jià)值如何使現(xiàn)金流量和現(xiàn)金流速的最佳成了最核心的問(wèn)題 ? 城市綜合體在做足自身的使用價(jià)值的同時(shí)，會(huì)帶動(dòng)項(xiàng)目地塊的價(jià)值提升，以及同區(qū)域的土地價(jià)值、建筑價(jià)值、產(chǎn)業(yè)價(jià)值和價(jià)格的提升，同樣會(huì)帶動(dòng)整個(gè)城市房地產(chǎn)業(yè)的價(jià)值提升 ? 每一個(gè)“城市綜合體”都是一個(gè)與城市高度融合的項(xiàng)目 ? 一個(gè)成功的城市綜合體項(xiàng)目是一個(gè)城市文化與靈魂的標(biāo)簽；是一個(gè)城市標(biāo)志性建筑；是一個(gè)城市商業(yè)價(jià)值最大化的具體體現(xiàn)；是一個(gè)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的帶動(dòng)者 ? 對(duì)加快城市商業(yè)產(chǎn)業(yè)升級(jí)換代，對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的良性再造，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)，城市資源的合理配置也會(huì)起到不可估量的作用，在運(yùn)營(yíng)過(guò)程中會(huì)極大地彰顯這一商業(yè)形態(tài)的價(jià)值魅力 67 商業(yè)價(jià)值案例：法國(guó)拉德方斯 （ 1/3） ? 拉德方斯原是巴黎西郊一片僻靜的無(wú)名高地，位于巴黎市的西北部，巴黎城市主軸線的西端 ? 巴黎拉德方斯區(qū)改造（ 1958至今）既是巴黎市中心周?chē)艂€(gè)副中心之一，又是巴黎最大、最重要的商務(wù)、商業(yè)中心。 ? 合作鏈模式，一方面能夠整合合作雙方的資源優(yōu)勢(shì)，同時(shí)搭建城市綜合體開(kāi)發(fā)商業(yè)模式的全新平臺(tái)，例如華潤(rùn)集團(tuán)和新鴻基集團(tuán)聯(lián)合開(kāi)發(fā)的 ” 萬(wàn)象城 “ 品牌。 48 城市綜合體商業(yè)模式 — 運(yùn)營(yíng)模式 （ 2/3） 都市綜合體中運(yùn)營(yíng)管理模式 ? 都市綜合體中各種物業(yè)功能有其各自的特性，因此，其物業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理也有不同特性。從實(shí)踐中來(lái)看，功能組合不合理也是造成城市綜合體不好的重要原因，這其中，最核心的要素是 如何做到各種功能的目標(biāo)客群一致 ，做到有效的交叉互動(dòng)。隨著太古城配套設(shè)施的完善、商業(yè)氛圍的聚集以及香港島中心商務(wù)區(qū)的飽和，在區(qū)域內(nèi)開(kāi)發(fā)寫(xiě)字樓的時(shí)機(jī)逐漸成熟。 太古集團(tuán)隨即于 1972年成立了太古地產(chǎn)，開(kāi)始在其原址上進(jìn)行房產(chǎn)開(kāi)發(fā) ? 1975 — 1985年， 太古地產(chǎn)從 1975年啟動(dòng)第一期住宅項(xiàng)目至 1985年共建造海景花園和海天花園 2個(gè)高檔樓盤(pán)及安盛臺(tái)、金殿臺(tái)、星輝臺(tái)、觀海臺(tái)、高山臺(tái)及翠湖臺(tái)總計(jì) 8期住宅， 61棟 2630樓的高層 ? 1982 — 1992年，太古城中心一期至四期分別于 198 198 1991及 1992年落成，成為港島東區(qū)最大型的購(gòu)物中心 ? 1997 年， 太古城一期的一部分翻新改建成商廈 ? 2022年至今，目前，太古地產(chǎn)在原好運(yùn)街市和柏嘉商業(yè)中心的舊址上正在修建一家高星級(jí)的酒店 27 香港太古城實(shí)景照片 28 香港太古城整體定位 高品質(zhì)住宅小區(qū) 作為香港第一個(gè)設(shè)有園藝花園和綠化平臺(tái)設(shè)計(jì)的大型私人住宅項(xiàng)目，太古城通過(guò)實(shí)用的設(shè)計(jì)和高素質(zhì)的管理來(lái)贏得香港中產(chǎn)階級(jí)的青睞。新宿西區(qū)根據(jù)地勢(shì)將地下和地上高架步行街有機(jī)鏈接，并設(shè)置了兩條自動(dòng)人行步道，行人可方便、迅速地從車(chē)站到達(dá)東京都政府、各商務(wù)辦公設(shè)施和中央公園 10 東京城市副中心 — 新宿 （ 5/5） 11 德國(guó)柏林市波茨坦廣場(chǎng) — 索尼中心 （ 1/4） ? 索尼中心位于德國(guó)柏林市中心的波茨坦廣場(chǎng)，是整個(gè)波茨坦廣場(chǎng)改造工程的一部分 ? 1989年，柏林墻倒了之后，該地區(qū)的重建計(jì)劃開(kāi)始啟動(dòng)，經(jīng)歷了 5年的建設(shè)，自 2022年 6月全部對(duì)外營(yíng)業(yè) ? 索尼中心是歐洲內(nèi)陸城市中最大的改造項(xiàng)目之一，是混合功能項(xiàng)目。除電影之家外，整個(gè)項(xiàng)目還擁有 8廳“電影之星”多廳電影院、“電影之星”三維 IMAX電影院和餐飲 ? “音樂(lè)盒”則讓顧客體驗(yàn)各種激昂的音樂(lè)主題，它通過(guò)尖端技術(shù)，未顧客提供多種多樣的互動(dòng)式且可增進(jìn)知識(shí)教益的活動(dòng)。 將太古城打造成 香港優(yōu)質(zhì)的綜合性社區(qū) 29 香港太古城功能布局 住宅區(qū) ? 太古城最先啟動(dòng)的是較易操作的住宅項(xiàng)目。其與主要商業(yè)及商務(wù)區(qū)距離也均在適宜的范圍之內(nèi) 太古城在開(kāi)發(fā)過(guò)程中創(chuàng)造了多個(gè)香港第一，不斷推陳出新來(lái)引領(lǐng)市場(chǎng)需求，成為香港長(zhǎng)盛不衰的標(biāo)志性社區(qū)之一。 ? 在城市商務(wù) CBD集中的地方，一般以寫(xiě)字樓、酒店、服務(wù)式公寓的開(kāi)發(fā)為主，零售只作為配套服務(wù)功能，主要客群針對(duì) 高端的商務(wù)、企業(yè)職員等 ? 在傳統(tǒng)的購(gòu)物街區(qū)，零售所占的比重往往就超過(guò)商務(wù)類(lèi)需求，利用商業(yè)綜合體的整體聚客優(yōu)勢(shì)，提升商業(yè)的品質(zhì)，其針 對(duì)客群面往往較廣 ? 在城市發(fā)展的新興區(qū)域，除一定的商務(wù)類(lèi)需求外，生活類(lèi)、社區(qū)型的商業(yè)元素往往較受歡迎，以項(xiàng)目周邊 35公里內(nèi)的 城市消費(fèi)人群為主 ? 案例：新加坡新達(dá)城 43 新加坡新達(dá)城 （ 1/3） 新加坡 CBD 新加坡 新達(dá)城 ? 新加坡新達(dá)城綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，是新加坡最大的集會(huì)議展覽中心、商務(wù)辦公、商業(yè)為一體的綜合商業(yè)建筑，是新加坡商業(yè)規(guī)劃的成功范例 ? 1984 年由新加坡前總理李光耀邀香港商家投資，于 1997 年完成 ? 這座城中城，建筑面積 65 萬(wàn)平方米，包括世界項(xiàng)級(jí)的新加坡國(guó)際會(huì)議與展覽中心，四棟 45層及一棟 18層的辦公大樓，一棟 4層的購(gòu)物中心，地下停車(chē)場(chǎng)可容納 3200輛汽車(chē) 44 新加坡新達(dá)城 （ 2/3） 45 新加坡新達(dá)城 （ 3/3） 酒店 會(huì)展中心 娛樂(lè)和購(gòu)物中心 辦公和其他設(shè)施 ? 新達(dá)城如今是新加坡最令人嘆為觀止的商業(yè)建筑，新達(dá)城通過(guò)高品質(zhì)設(shè)施的建立，獨(dú)特的管理模式的運(yùn)用，成功地建立起一個(gè)品牌的形象 ? 一座兼具休閑娛樂(lè)、知識(shí)交流、商業(yè)契機(jī)、創(chuàng)新研究的多元化環(huán)境的“城中之城”應(yīng)運(yùn)而生，整個(gè)商業(yè)中心生機(jī)勃勃 ? 新達(dá)城，建成后共有 700 余家公司落戶(hù)，每月的游客數(shù)量達(dá) 200 萬(wàn)人次，每天有 萬(wàn)余人在此辦公，每天有 5 萬(wàn)多車(chē)輛進(jìn)出，有 1萬(wàn)余輛車(chē)在此停泊 46 城市綜合體定義 城市綜合體商業(yè)模式 開(kāi)發(fā)體量 開(kāi)發(fā)周期 空間布局 功能協(xié)同 運(yùn)營(yíng)模式 開(kāi)發(fā)模式 城市綜合體城市價(jià)值 商業(yè)價(jià)值 社會(huì)價(jià)值 47 城市綜合體商業(yè)模式 — 運(yùn)營(yíng)模式 （ 1/3） 城市綜合體開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)模式 ? 大型綜合體開(kāi)發(fā)模式，需要強(qiáng)調(diào)整個(gè)項(xiàng)目的有序規(guī)劃和功能互補(bǔ)，為使用者提供完備的商務(wù)功能和生活服務(wù)，對(duì)提升區(qū)域或城市價(jià)值有著不可或缺的點(diǎn)石成金的作用 ? 對(duì)于一個(gè)成熟的城市綜合體而言，項(xiàng)目開(kāi)工建設(shè)完成后，后期項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)模式的選擇，將決定項(xiàng)目日后的盈利能力、開(kāi)發(fā)企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)。 ? 預(yù)計(jì) 2022年竣工 ? 目前已經(jīng)動(dòng)工 ? 企業(yè)天地二期（三號(hào)樓和四號(hào)樓） ? 辦公部分建筑面積每棟 50,000平方米 ? 下設(shè)頂級(jí)品牌旗艦店 50,000平方米 ? 預(yù)計(jì) 2022年竣工 ? 將延續(xù)國(guó)際甲級(jí)寫(xiě)字樓的高標(biāo)準(zhǔn)，吸 引國(guó)際知名租戶(hù) ? 目前正在實(shí)施動(dòng)遷 ? 68層超高寫(xiě)字樓一棟 ? 浦西又一標(biāo)志性建筑 ? 造型為市花“白玉蘭” ? 瑞安集團(tuán)總部大樓 ? 辦公部分建筑面積 170,000sqm ? 商場(chǎng)部分建筑面積 50,000sqm ? 預(yù)計(jì) 2022年竣工 ? 動(dòng)拆遷尚未啟動(dòng) ? 三四個(gè) 不同規(guī)模的劇場(chǎng) ? 類(lèi)似美國(guó)百老匯 ? 豐富太平橋地區(qū)的功能 ? 尚未動(dòng)遷 已經(jīng)建成的部分 54 上海新天地 — 開(kāi)發(fā)借鑒經(jīng)驗(yàn) （ 1/2） 1 2 3 4 5 5 6 6 結(jié)合市場(chǎng)合理安排開(kāi)發(fā)時(shí)序 新天地（零售） 翠湖天地（住宅） 企業(yè)天地（辦公樓） 翠湖天地御苑（住宅二期） 酒店＋住宅三期＋零售 企業(yè)天地二期＋住宅＋國(guó)際學(xué)校 住宅＋辦公樓＋零售 55 上海新天地 — 開(kāi)發(fā)借鑒經(jīng)驗(yàn) （ 2/2） 商業(yè)模式 ? 零售先行，打造知名度 ? 瑞安集團(tuán)在初期商業(yè)租賃上，為了吸引優(yōu)質(zhì)租戶(hù)，并沒(méi)有收取很高的租金，但是卻樹(shù)立了城市名片，可以說(shuō)獲得了極高的品牌價(jià)值 ? 瑞安集團(tuán)堅(jiān)持持有物業(yè)，統(tǒng)一招租，新天地有效實(shí)現(xiàn)管理者與經(jīng)營(yíng)者分離 ? 真正令瑞安回收資金，甚至賺取超額利潤(rùn)的是其住宅部分，正是由于其極高的品牌價(jià)值，不僅大大降低了瑞安在推廣公寓時(shí)的營(yíng)銷(xiāo)成本，而且使翠湖天地一舉成為上海頂級(jí)豪宅，售價(jià)遙遙領(lǐng)先周邊的項(xiàng)目，也在此驗(yàn)證了瑞安在策略上的成功 56 城市綜合體定義 城市綜合體商業(yè)模式 開(kāi)發(fā)體量 開(kāi)發(fā)周期 空間布局 功能協(xié)同 運(yùn)營(yíng)模式 開(kāi)發(fā)模式 城市綜合體城市價(jià)值 商業(yè)價(jià)值 社會(huì)價(jià)值 57 城市綜合體商業(yè)模式 — 開(kāi)發(fā)模式 根據(jù)綜合體在不同城市的不同位置、城市特性和歷史階段，從投資與營(yíng)運(yùn)的角度總結(jié)出都市綜合體的三種開(kāi)發(fā)模式： ? 這一模式產(chǎn)生于早期工業(yè)化時(shí)代，資本主義原始積累產(chǎn)生了大量財(cái)富，一些大財(cái)團(tuán)或政府紛紛通過(guò)建設(shè)都市綜合體來(lái)彰顯自己的實(shí)力。旗下有地產(chǎn)發(fā)展、物業(yè)投資、電訊科技、運(yùn)輸物流等多項(xiàng)業(yè)務(wù)板塊，核心業(yè)務(wù)為發(fā)展物業(yè)供銷(xiāo)售及投