【正文】 德國柏林市波茨坦廣場 —— 索尼中心 加拿大蒙特利爾瑪麗城廣場 香港 IFC 香港太古城 紐約洛克菲勒中心 加拿大多倫多伊頓中心 東京的陽光城 新加坡新達(dá)城 上海新天地 1倫敦碼頭區(qū) —— 金絲雀碼頭 1法國拉德方斯 1日本橫濱港未來 21區(qū) 1泰國長春廣場 3 城市綜合體定義 城市綜合體商業(yè)模式 開發(fā)體量 開發(fā)周期 空間布局 功能協(xié)同 運(yùn)營模式 開發(fā)模式 城市綜合體城市價(jià)值 商業(yè)價(jià)值 社會(huì)價(jià)值 4 城市綜合體 （ 1/2） ? 所謂“城市綜合體”，是將城市中商業(yè)、辦公、居住、酒店、餐飲、會(huì)議、文娛、交通樞紐等城市功能在空間上進(jìn)行組合，并在各功能間建立一種相互依存、相互補(bǔ)益的能動(dòng)關(guān)系，從而形成一個(gè)多功能、高效率、復(fù)雜而統(tǒng)一的綜合體 ? 城市綜合體這種建筑形態(tài)最早出現(xiàn)于西方國家，且目前全球最典型的大型城市綜合體也分布于資本發(fā)達(dá)國家的重點(diǎn)城市之中，如紐約、倫敦、巴黎等 ? 中國直到九十年代才相繼建成一批建筑綜合體，如北京的國際貿(mào)易中心和華貿(mào)中心、上海的新天地、深圳的華潤中心等 ? 城市綜合體作為一種“泊來品”，在中國發(fā)展逐漸加快，并升級為新都市綜合體，城市綜合體基本具備了現(xiàn)代城市的全部功能，所以也被稱為“城中之城” 城市綜合體 城市活動(dòng)空間 建筑生活空間 交通樞紐 公共文化設(shè)施 零售 商務(wù) 酒店 居住 城市綜合體功能框架 5 城市綜合體 （ 2/2） 城市綜合體可以理解成是由城市中多種單一功能的建筑通過賦予建筑商業(yè)綜合價(jià)值，有機(jī)組合在一起并互為依存的龐大建筑或建筑組群。 項(xiàng)目選址標(biāo)準(zhǔn) ? 項(xiàng)目所在位置為城市核心區(qū)，有人流和消費(fèi)基礎(chǔ)，項(xiàng)目位于城市中心，是城市經(jīng)濟(jì)新增長點(diǎn) ? 必須具有交通便捷的區(qū)位優(yōu)勢 ? 必須營造齊備的生活系統(tǒng) 開發(fā)制約因素 ? 城市必須具備足夠的終端消費(fèi)能力 ? 城市綜合體要求有優(yōu)越的地段、交通、商圈配套 ? 開發(fā)商須具有雄厚的實(shí)力和高素質(zhì) ? 對開發(fā)商配套資源的要求 6 東京城市副中心 — 新宿 （ 1/5） ? 新宿區(qū)位于東京都中心區(qū)以西，距銀座約 6公里，是東京市內(nèi)主要繁華區(qū)之一，新宿副都心目前建成的商務(wù)區(qū)總用地面積為 ，商業(yè)、辦公及寫字樓建筑面積為 200多萬平方米 ? 新宿副都心的經(jīng)濟(jì)、行政、商業(yè)、文化、信息等部門云集于商務(wù)區(qū)，金融保險(xiǎn)業(yè)、不動(dòng)產(chǎn)業(yè)、零售批發(fā)業(yè)、服務(wù)業(yè)成為新宿的主要行業(yè)，人口就業(yè)構(gòu)成已接近東京都中心三區(qū) ? 東京新宿 CBD的中央核心商務(wù)區(qū)是以新宿站為中心、半徑為 7000米的范圍內(nèi)，聚集了 160多家銀行，新宿已成為日本“銀行戰(zhàn)爭”的縮影，是“華爾街”的翻版 7 東京城市副中心 — 新宿 （ 2/5） 東京都政府（都廳） 新宿摩天大樓區(qū) 高島屋 中央公園 8 東京城市副中心 — 新宿 （ 3/5） ? 新宿區(qū)是一個(gè)有著各種不同面貌的城鎮(zhèn)，居住了大約 30萬人 ? 新宿是東京都的一個(gè)交通樞紐，共有 9條地鐵線路由此經(jīng)過，日客流量超過了 300萬人 西新宿 ? 以新宿車站為中心，以西的西新宿是東京新規(guī)劃的行政與商業(yè)新都心，東京都的行政中心東京都廳就位在此處，除此之外周遭還包圍了許多大型企業(yè)總社所使用的摩天大樓，此超高層建筑群是東京地區(qū)最早形成的類似區(qū)域 南新宿 ? 新宿車站南口方向則是百貨公司與商店街云集的商業(yè)地區(qū)，其中最著名的包括有高島屋百貨公司的旗艦店高島屋時(shí)代廣場與知名日本連鎖書店紀(jì)伊國屋的總社 東新宿 ? 相對于西新宿的現(xiàn)代化與整齊，新宿車站以東的東新宿地區(qū)，則是最熱鬧也是最混亂的傳統(tǒng)商業(yè)街地區(qū)，其中，聞名海外的紅燈區(qū)歌舞伎町，就是位在新宿區(qū)之內(nèi) 新宿車站 北 9 東京城市副中心 — 新宿 （ 4/5） ? 新宿開發(fā)用地規(guī)模約 11個(gè)街區(qū)計(jì) 50公頃，開發(fā)超高層辦公建筑面積 160萬平米，規(guī)劃就業(yè)人口 30萬， 90年代初全部建設(shè)完畢，每天人流量高達(dá) 300萬人次，地下連通系統(tǒng)完善，成為東京的國際商務(wù)辦公集聚區(qū) ? 新宿的開發(fā)，部分疏解了市中心的商務(wù)功能和“攔截”了市中心的商務(wù)壓力 ? 東京市在新宿區(qū)全面開發(fā)建設(shè)之前，先將該區(qū)內(nèi)的所有交通、市政和公共設(shè)施建設(shè)完成，包括高速公路、廣場、停車場、公園等，使新宿成為完全的“熟地”，得以很快地吸引了大量開發(fā)商，建成的物業(yè)同樣很快吸引了大量企業(yè)進(jìn)入，使新宿成為最成功的 CBD之一 ? 新宿 CBD的規(guī)劃和建設(shè)是很細(xì)致的，它的特點(diǎn)是避免了房地產(chǎn)開發(fā)商為主導(dǎo)的建設(shè)，而是對商務(wù)、居住及商業(yè)用途規(guī)劃比較合理，且執(zhí)行到位，二是現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚規(guī)模達(dá)到日本最大，這主要得益于日本經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和當(dāng)?shù)卣墓芾矸?wù)水平 ? 東京地鐵新宿站鏈接八條軌道交通線路，但是新宿站不僅是一條地下商業(yè)街，更是將公共汽車站、出租汽車站、地下停車場以及商店、銀行、地下商業(yè)街等布置在同一建筑物內(nèi) ? 新宿采用地下步行街系統(tǒng)，將整個(gè)地區(qū)車站、商場、文化、娛樂等設(shè)施連為一體。它擁有 8棟大樓，提供辦公、零售、娛樂和居住功能空間，總占地面積 26444平方米，總建筑面積約 ，完工總開發(fā)成本約 15億馬克 ? 在各類物業(yè)中，由于其優(yōu)越的地理位置，以辦公和商業(yè)為主；辦公、商業(yè)以及由辦公商業(yè)混合而成的電影之家分別占 50％、 18％和 13％，同時(shí)，該項(xiàng)目提供了20％的高檔住宅 12 德國柏林市波茨坦廣場 — 索尼中心 （ 2/4） 商業(yè) （ 零售 ） 辦公 住宅 商業(yè) （ 餐飲 ） 底層平面圖 商業(yè) （ 文化娛樂 ） 停車庫入口 土地用途 建筑面積（平方米） 辦公（可出租凈面積） 68100 商業(yè)（可出租總面積） 25100 電影之家 17500 住宅單元 26500 車位 980 ? 索尼中心是一個(gè)包括辦公、零售、娛樂、居住等多種功能的綜合性項(xiàng)目 ? 整個(gè)基地呈標(biāo)準(zhǔn)的直角三角形 ? 從其布局來看，辦公樓沿通往老虎公園的相對安靜的城市主干道布置，而商業(yè)則分布于熱鬧的城市主干道和中心廣場內(nèi)；住宅設(shè)置于較為安靜，面向公園的一側(cè)，形成了在市中心地區(qū)鬧中取靜的效果；停車庫入口分別在兩主干道交匯處和住宅入口處附近，將不同性質(zhì)的車流有效分離 ? 整個(gè)項(xiàng)目的商業(yè)主要集中于底層，為日間和晚間提供了高水平的活動(dòng)空間 ? 從業(yè)態(tài)配比與布局看，索尼中心娛樂型商業(yè)成為整個(gè)商業(yè)體的主要組成部分，也是索尼中心概念的關(guān)鍵部分 ? 娛樂占整個(gè)項(xiàng)目商業(yè)部分的 68％，其中未包括電影之家內(nèi)所包含的娛樂部分，而零售只占 32％ 13 德國柏林市波茨坦廣場 — 索尼中心 （ 3/4） ? 索尼中心的零售店主要集中在“廣場”，廣場致力于引進(jìn)一些能夠強(qiáng)化廣場活潑氣氛的零售店與餐飲，例如索尼時(shí)尚店擁有高科技的四層營業(yè)環(huán)境，銷售廣泛的創(chuàng)新產(chǎn)品，屬于購物、生活方式盒娛樂商鋪 ? 電影之家和德國麥迪泰克占據(jù)了索尼中心的移動(dòng)大樓 ? 麥迪泰克從重視無線電和電視的研究，而電影之家則提供空間給各式用戶，其中擁有德國電影電視學(xué)院、馬林 除電影之家外，整個(gè)項(xiàng)目還擁有 8廳“電影之星”多廳電影院、“電影之星”三維 IMAX電影院和餐飲 ? “音樂盒”則讓顧客體驗(yàn)各種激昂的音樂主題，它通過尖端技術(shù)，未顧客提供多種多樣的互動(dòng)式且可增進(jìn)知識(shí)教益的活動(dòng)。 香港首間四季酒店 全港最高級的商務(wù)辦公大樓 香港全新豪華購物廣場 全港最高建筑物 ? 1990年代，港英政府宣布香港機(jī)場核心計(jì)劃，計(jì)劃包括興建機(jī)場快線連接香港國際機(jī)場與中環(huán)，并在港島中環(huán)對面的維多利亞港進(jìn)行填海工程，以興建地鐵香港站 ? 香港站上蓋則計(jì)劃興建多座商業(yè)大廈、酒店及商場，即現(xiàn)在的國際金融中心 20 香港 IFC（ 2/4） ? 香港國際金融中心總體項(xiàng)目中，辦公物業(yè)占了 57%，商業(yè)物業(yè)占比 17%，酒店物業(yè)占比 23%，其中還有 3%的公眾休息區(qū)域。其中，商務(wù)功能是其標(biāo)志性功能，作為高投入、多功能、大體量建筑群，一般要求開發(fā)商要有能力控制開發(fā)節(jié)奏 ? 城市綜合體的開發(fā)周期長， 一般需要 3～ 5年的開發(fā)周期 ，新城區(qū)開發(fā)相對快些，例如杭州萬象城；而市中心區(qū)域開發(fā)往往涉及到舊城改造等諸多不利因素，開發(fā)周期往往要 5年甚至更長，往往采取片區(qū)逐步分期開發(fā)模式，例如 上海新天地（整體開發(fā)約 15年） ? 前期可預(yù)留發(fā)展空間，分期開發(fā)較為保險(xiǎn)，應(yīng)把握開發(fā)節(jié)奏，注重建設(shè)的持續(xù)性，在區(qū)域條件、市場條件等方面成熟后，商務(wù)功能的高檔酒店、寫字樓、商業(yè)街就會(huì)呼之欲出 ? 案例：香港太古廣場 25 香港太古城地理位置 ? 太古城位于香港島東區(qū)的鰂魚涌，毗鄰維多利亞港；項(xiàng)目占地面積約 ? 該地區(qū)與太古地鐵站直接相連，通過臨近的東區(qū)海底隧道與九龍島連接，可及性良好 ? 由于香港島面積很小，太古城與主要商業(yè)及商務(wù)區(qū)距離較近：其與銅鑼灣相距 4公里、至中環(huán)地區(qū)約 7公里；到九龍島的尖沙嘴和旺角直線距離分別為 4公里和 6公里 銅鑼灣 中環(huán) 旺角 尖沙嘴 東區(qū)海底隧道 港島線 太古城 26 香港太古城開發(fā)歷程 太古船塢 太古地產(chǎn)成立 太古城住宅區(qū)共 8期高層物業(yè)建成 興建四星級酒店 太古中心城一至四期落成 太古城一期改建完成 ? 1907年 ，太古城的前身為太古集團(tuán) 1907年興建的太古船塢，該地區(qū)與毗鄰的鲗魚涌組成了當(dāng)時(shí)香港最龐大的工業(yè) ? 1972年， 1970年代初期太古船塢遷移到青衣島更名為“聯(lián)合船塢”。 大型商業(yè) 借助便利的交通條件和成熟社區(qū)的支持，太古城中心引進(jìn)高端品牌及香港第一個(gè)真雪溜冰場等特色休閑娛樂設(shè)施，成為港島目前最大的商場。 將太古城打造成 香港優(yōu)質(zhì)的綜合性社區(qū) 29 香港太古城功能布局 住宅區(qū) ? 太古城最先啟動(dòng)的是較易操作的住宅項(xiàng)目。太古城中心引入了近 180家商鋪，其中包括了APITA、馬莎等高端百貨，玩具反斗城等大賣場，大食代、 UA中心戲院、冰上皇宮（香港最大的真雪溜冰場）等 20多家特色餐飲及娛樂設(shè)施 ?