【正文】 ? 拉德方斯交通系統(tǒng)行人與車流徹底分開，互不干擾，做了大面積的立體三層交通體系，將車流完全放在地下，為新區(qū)保留充分的地面空間以及街面的完整性 68 商業(yè)價(jià)值案例：法國(guó)拉德方斯 （ 2/3） ? 商業(yè)價(jià)值 世界三大頂級(jí) CBD之一 歐洲最具影響力的商務(wù)中心 獨(dú)特的公共運(yùn)輸設(shè)施 高水準(zhǔn)的服務(wù)設(shè)施 ? 社會(huì)價(jià)值 成功進(jìn)行了舊區(qū)改造 吸引了無數(shù)藝術(shù)家、觀光客的足跡 平靜祥和的生活工作空間 拉德方斯城市價(jià)值 69 商業(yè)價(jià)值案例：法國(guó)拉德方斯 （ 3/3） 70 社會(huì)價(jià)值案例：日本橫濱港未來 21區(qū) （ 1/4） 融合了觀光旅游、商務(wù)、購(gòu)物、會(huì)議、展覽、博物館與一體的新城市片區(qū)綜合體 ? 橫濱港未來 21區(qū)是在 1989年曾舉辦橫濱博覽會(huì)的舊址上興起的一座未來都市 ? 項(xiàng)目分布在東京灣橫濱港沿線，整體通過約 20年的開發(fā)而形成如今的大型濱水區(qū) ? 摩天樓群、酒店、會(huì)議中心、購(gòu)物中心、游樂園、帆船等各種各樣的現(xiàn)代化辦公商業(yè)設(shè)施鱗次櫛比，代表橫濱的新開發(fā)區(qū) 71 社會(huì)價(jià)值案例：日本橫濱港未來 21區(qū) （ 2/4） ① 日本第一摩天高樓 陸標(biāo)塔大樓 Landmark Tower（高 296米，地上 70層） ② 集中了近百家時(shí)裝和餐廳的 Landmark Plaza ③ 設(shè)于陸標(biāo)塔大樓 Landmark Tower第 69層樓、日本最高的瞭望臺(tái) Sky Garden ④ Cross Gate, World Porters, Queen’s Square 等大型購(gòu)物中心 ⑤ 大觀光纜車為特點(diǎn)的主題樂園 Cosmo World ⑥ 被譽(yù)為“太平洋白鳥”的日本丸紀(jì)念公園 1 4 4 4 2 5 6 3 72 社會(huì)價(jià)值案例：日本橫濱港未來 21區(qū) （ 3/4） 73 社會(huì)價(jià)值案例：日本橫濱港未來 21區(qū) （ 4/4） ? 橫濱港的 21區(qū)的建設(shè)規(guī)劃是要建成國(guó)際性的文化、信息和環(huán)境優(yōu)美的港口新都市綜合體 ? 占地面積達(dá) 186公頃的橫濱港未來 21世紀(jì)地區(qū)，日常工作人員數(shù)為 190000人， 常住人口 10000人 ? 港區(qū)以一個(gè) 21世紀(jì)的環(huán)保都市為基本方針，環(huán)保先行， 1/4面積建了公園 ? 橫濱 21世紀(jì)未來港位于鄰接橫濱市區(qū)中心部的濱水區(qū)域，包括填海造陸區(qū)的 76公頃土地，共計(jì)達(dá) 186公頃的用地。主要包括零售商業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理、酒店的經(jīng)營(yíng)管理、寫字樓的經(jīng)營(yíng)管理、公寓住宅的物業(yè)管理 ? 都市綜合體中運(yùn)營(yíng)管理模式共有以下三種 開發(fā)商自行管理 ? 由出資方共同組建聯(lián)合發(fā)展總公司，進(jìn)行管理和提供服務(wù)，嘗試進(jìn)行統(tǒng)一的物業(yè)管理 ? 該種模式的產(chǎn)權(quán)形式都是統(tǒng)一的，如深圳的華潤(rùn)中心 國(guó)外的管理機(jī)構(gòu) 參與合作管理 ? 由國(guó)外的管理機(jī)構(gòu)參與合作管理，還有部分待零售商業(yè)建成后輸入管理或委托國(guó)外機(jī)構(gòu)管理，例如凱德商用目前開發(fā)的來福士廣場(chǎng) 專業(yè)的物業(yè)管理公司 進(jìn)行市場(chǎng)管理 ? 商業(yè)在管理上采用租賃模式，以租代管，統(tǒng)一策劃布局，承租方提出方案和資金，由物業(yè)管理公司協(xié)調(diào)開發(fā)商統(tǒng)一進(jìn)行裝修 ? 專業(yè)的管理公司不直接從事商業(yè)經(jīng)營(yíng)，而是從事整體策劃和管理，具體包括租賃管理、營(yíng)銷管理、服務(wù)管理和物業(yè)管理 49 城市綜合體商業(yè)模式 — 運(yùn)營(yíng)模式 （ 3/3） ? 目前較為成功的城市綜合體的商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式以上海新天地開發(fā)為代表的， “ 以開發(fā)商持有經(jīng)營(yíng)管理為主，分批開發(fā)、逐層開發(fā)、創(chuàng)立品牌、持續(xù)開發(fā) ” ? 案例：上海新天地開發(fā)（太平橋地區(qū)重建項(xiàng)目） 步驟三 步驟二 利用寫字樓、公寓等其他部分的銷售，沉淀并滿足商業(yè)項(xiàng)目資本需求，實(shí)現(xiàn)商業(yè)項(xiàng)目的持有，并獲得長(zhǎng)期穩(wěn)定的回報(bào)。 1990年代初期興建的三個(gè)甲級(jí)寫字樓項(xiàng)目與臨近的“太古坊”區(qū)域相呼應(yīng)，形成了中環(huán)之外香港島上另一個(gè)重要的商務(wù)區(qū) 高品質(zhì)住宅 特色零售 商務(wù)辦公 32 香港太古城開發(fā)經(jīng)驗(yàn) 便利的交通網(wǎng)絡(luò) ? 便利的交通網(wǎng)絡(luò)是太古城的商業(yè)和辦公物業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)。它擁有 8棟大樓，提供辦公、零售、娛樂和居住功能空間，總占地面積 26444平方米，總建筑面積約 ，完工總開發(fā)成本約 15億馬克 ? 在各類物業(yè)中，由于其優(yōu)越的地理位置，以辦公和商業(yè)為主；辦公、商業(yè)以及由辦公商業(yè)混合而成的電影之家分別占 50％、 18％和 13％，同時(shí)，該項(xiàng)目提供了20％的高檔住宅 12 德國(guó)柏林市波茨坦廣場(chǎng) — 索尼中心 （ 2/4） 商業(yè) （ 零售 ） 辦公 住宅 商業(yè) （ 餐飲 ） 底層平面圖 商業(yè) （ 文化娛樂 ） 停車庫(kù)入口 土地用途 建筑面積（平方米） 辦公（可出租凈面積） 68100 商業(yè)（可出租總面積） 25100 電影之家 17500 住宅單元 26500 車位 980 ? 索尼中心是一個(gè)包括辦公、零售、娛樂、居住等多種功能的綜合性項(xiàng)目 ? 整個(gè)基地呈標(biāo)準(zhǔn)的直角三角形 ? 從其布局來看，辦公樓沿通往老虎公園的相對(duì)安靜的城市主干道布置，而商業(yè)則分布于熱鬧的城市主干道和中心廣場(chǎng)內(nèi)；住宅設(shè)置于較為安靜，面向公園的一側(cè)，形成了在市中心地區(qū)鬧中取靜的效果；停車庫(kù)入口分別在兩主干道交匯處和住宅入口處附近，將不同性質(zhì)的車流有效分離 ? 整個(gè)項(xiàng)目的商業(yè)主要集中于底層，為日間和晚間提供了高水平的活動(dòng)空間 ? 從業(yè)態(tài)配比與布局看，索尼中心娛樂型商業(yè)成為整個(gè)商業(yè)體的主要組成部分，也是索尼中心概念的關(guān)鍵部分 ? 娛樂占整個(gè)項(xiàng)目商業(yè)部分的 68％，其中未包括電影之家內(nèi)所包含的娛樂部分，而零售只占 32％ 13 德國(guó)柏林市波茨坦廣場(chǎng) — 索尼中心 （ 3/4） ? 索尼中心的零售店主要集中在“廣場(chǎng)”，廣場(chǎng)致力于引進(jìn)一些能夠強(qiáng)化廣場(chǎng)活潑氣氛的零售店與餐飲，例如索尼時(shí)尚店擁有高科技的四層營(yíng)業(yè)環(huán)境，銷售廣泛的創(chuàng)新產(chǎn)品，屬于購(gòu)物、生活方式盒娛樂商鋪 ? 電影之家和德國(guó)麥迪泰克占據(jù)了索尼中心的移動(dòng)大樓 ? 麥迪泰克從重視無線電和電視的研究，而電影之家則提供空間給各式用戶，其中擁有德國(guó)電影電視學(xué)院、馬林 大型商業(yè)新興商務(wù)區(qū) 太古城中心先后興建 3座甲級(jí)寫字樓，與相鄰的太古坊相連成為香港島又一重要的商務(wù)中心。但無論如何，要保持城市綜合體整體定位的一致性和無偏差性，這就需要城市綜合體中各個(gè)物業(yè)品種其在檔次、內(nèi)容的選擇和梳理上要保持定位相對(duì)一致。 2022年底總資產(chǎn)達(dá)到 1700億港幣 ? 新鴻基地產(chǎn)于 1972年在香港上市，目前是香港最大地產(chǎn)發(fā)展商之一，業(yè)務(wù)主要集中在香港，近年來亦積極拓展內(nèi)地市場(chǎng)。 2022年底市值達(dá)到 1800億港幣 ? 兩者的結(jié)合堪稱是商業(yè)地產(chǎn)界運(yùn)營(yíng)的完美結(jié)合。由于城市綜合體的開發(fā)投資回報(bào)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于純住宅項(xiàng)目，長(zhǎng)期持有的特性更是讓開發(fā)商長(zhǎng)期獲利，目前主要有以下兩種運(yùn)營(yíng)模式： （ 1）出租持有經(jīng)營(yíng)為主 （ 2）出售部分商業(yè)、住宅物業(yè)和出租持有經(jīng)營(yíng)相互結(jié)合 出租持有經(jīng)營(yíng)為主 出售部分商業(yè)、住宅物業(yè)和出租持有經(jīng)營(yíng)相互結(jié)合 ? 深圳華潤(rùn)萬象城屬于這種盈利模式，華潤(rùn)中心一期的華潤(rùn)大廈、萬象城均以出租為主。首發(fā)樓盤為中檔的翠湖臺(tái)，由于實(shí)用率高且品質(zhì)優(yōu)良，在銷售當(dāng)天即被一搶而空；此后在地塊內(nèi)部陸續(xù)開發(fā)了其他 5期中檔樓盤 ? 在聚集人氣之后，太古城在臨近海灣的地塊開發(fā)了海景花園和海天花園 2個(gè)高檔樓盤 ? 住宅物業(yè)的開發(fā)集中在 1975年至 1980年代初期，1985年完工的海天花園是太古城住宅區(qū)的收官之作 海景花園 海景花園 安盛臺(tái) 金殿臺(tái) 海天花園 星輝臺(tái) 觀海臺(tái) 高山臺(tái) 翠湖臺(tái) 太古城中心二期 太古城中心三座 太古城中心一期 太古城中心四座 正在興建的酒店 太古地鐵站 維多利亞港 商業(yè)區(qū) ? 1980年代初期，香港政府在太古城周邊計(jì)劃興建港島線地鐵和東區(qū)海底隧道，這大大改善了太古城的交通條件和可及性 ? 由于前期開發(fā)的住宅區(qū)已經(jīng)成熟，太古城于 1982年開始在連接太古地鐵站的地塊開發(fā)太古城中心一期，引入知名品牌經(jīng)營(yíng)大型零售；后于 1986年地塊中心位置開發(fā)了太古城中心二期 商務(wù)區(qū) ? 隨著太古城商業(yè)氛圍的聚集，加之中心商務(wù)區(qū)寫字樓市場(chǎng)的飽和，太古城于 1991和 1992年先后在靠近海灣和高檔樓盤海景花園的地塊開發(fā)了太古城中心三座和四座兩個(gè)甲級(jí)寫字樓項(xiàng)目，并于 1997年將太古城中心一期的部分樓宇改建為甲級(jí)寫字樓 ? 目前太古城正在太古城一期西側(cè)的地塊興建一家高星級(jí)酒店 30 香港太古城功能布局 辦公區(qū) ? 順應(yīng)市場(chǎng)的需求， 1990年代初太古城剩余的空地被建成太古城中心三座及四座 2棟 22層的甲級(jí)寫字樓，一期的一部分之后也被改造為 27層的甲級(jí)寫字樓 ? 整個(gè)項(xiàng)目提供約 ，占總開發(fā)體量的 11% 類別 建筑面積（單位：平方米） 占比 住宅 1,200,000 83% 零售 93,000 11% 辦公 158,100 6% 總計(jì) 1,451,100 100% 住宅區(qū) ? 由于太古集團(tuán)之前沒有地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)驗(yàn)，加之周邊環(huán)境不成熟，太古城的主體是作為住宅區(qū)來開發(fā)的 ? 住宅區(qū)分為 8期進(jìn)行開發(fā)，共興建了 61棟高層、提供 12,698套公寓；總建筑面積約 120萬平方米，占總開發(fā)體量的 83% 商業(yè)區(qū) ? 隨著住宅區(qū)的成熟加之交通條件的改善，太古城在 1980年代初期開始興建太古城中心。 項(xiàng)目選址標(biāo)準(zhǔn) ? 項(xiàng)目所在位置為城市核心區(qū)，有人流和消費(fèi)基礎(chǔ)，項(xiàng)目位于城市中心，是城市經(jīng)濟(jì)新增長(zhǎng)點(diǎn) ? 必須具有交通便捷的區(qū)位優(yōu)勢(shì) ? 必須營(yíng)造齊備的生活系統(tǒng) 開發(fā)制約因素 ? 城市必須具備足夠的終端消費(fèi)能力 ? 城市綜合體要求有優(yōu)越的地段、交通、商圈配套 ? 開發(fā)商須具有雄厚的實(shí)力和高素質(zhì) ? 對(duì)開發(fā)商配套資源的要求 6 東京城市副中心 — 新宿 （ 1/5） ? 新宿區(qū)位于東京都中心區(qū)以西，距銀座約 6公里，是東京市內(nèi)主要繁華區(qū)之一，新宿副都心目前建成的商務(wù)區(qū)總用地面積為 ，商業(yè)、辦公及寫字樓建筑面