【正文】 最大，最高的室內(nèi)拱門；此外太古城中心于2022年舉辦了全亞洲首個(gè)在博物館以外舉辦的大型化石展覽， 2022年舉辦了“太古城冰燈節(jié)”。 高品質(zhì)的物業(yè)組合 ? 太古城是香港首個(gè)設(shè)有園藝花園和綠化平臺(tái)設(shè)計(jì)的大型私人住宅項(xiàng)目，實(shí)用率高達(dá)8495%且覆蓋率僅為 25%，這在寸土寸金的香港實(shí)屬可貴。該地區(qū)與太古地鐵站直接相連，通過(guò)臨近的東區(qū)海底隧道與九龍島連接，可及性良好。隨著太古城配套設(shè)施的完善、商業(yè)氛圍的聚集以及香港島中心商務(wù)區(qū)的飽和，在區(qū)域內(nèi)開(kāi)發(fā)寫(xiě)字樓的時(shí)機(jī)逐漸成熟。經(jīng)過(guò) 30多年的開(kāi)發(fā)，太古城目前的服務(wù)配套已經(jīng)十分成熟，深受香港市民的喜愛(ài)。首發(fā)樓盤為中檔的翠湖臺(tái)，由于實(shí)用率高且品質(zhì)優(yōu)良，在銷售當(dāng)天即被一搶而空；此后在地塊內(nèi)部陸續(xù)開(kāi)發(fā)了其他 5期中檔樓盤 ? 在聚集人氣之后，太古城在臨近海灣的地塊開(kāi)發(fā)了海景花園和海天花園 2個(gè)高檔樓盤 ? 住宅物業(yè)的開(kāi)發(fā)集中在 1975年至 1980年代初期，1985年完工的海天花園是太古城住宅區(qū)的收官之作 海景花園 海景花園 安盛臺(tái) 金殿臺(tái) 海天花園 星輝臺(tái) 觀海臺(tái) 高山臺(tái) 翠湖臺(tái) 太古城中心二期 太古城中心三座 太古城中心一期 太古城中心四座 正在興建的酒店 太古地鐵站 維多利亞港 商業(yè)區(qū) ? 1980年代初期，香港政府在太古城周邊計(jì)劃興建港島線地鐵和東區(qū)海底隧道，這大大改善了太古城的交通條件和可及性 ? 由于前期開(kāi)發(fā)的住宅區(qū)已經(jīng)成熟，太古城于 1982年開(kāi)始在連接太古地鐵站的地塊開(kāi)發(fā)太古城中心一期，引入知名品牌經(jīng)營(yíng)大型零售；后于 1986年地塊中心位置開(kāi)發(fā)了太古城中心二期 商務(wù)區(qū) ? 隨著太古城商業(yè)氛圍的聚集，加之中心商務(wù)區(qū)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的飽和，太古城于 1991和 1992年先后在靠近海灣和高檔樓盤海景花園的地塊開(kāi)發(fā)了太古城中心三座和四座兩個(gè)甲級(jí)寫(xiě)字樓項(xiàng)目，并于 1997年將太古城中心一期的部分樓宇改建為甲級(jí)寫(xiě)字樓 ? 目前太古城正在太古城一期西側(cè)的地塊興建一家高星級(jí)酒店 30 香港太古城功能布局 辦公區(qū) ? 順應(yīng)市場(chǎng)的需求， 1990年代初太古城剩余的空地被建成太古城中心三座及四座 2棟 22層的甲級(jí)寫(xiě)字樓，一期的一部分之后也被改造為 27層的甲級(jí)寫(xiě)字樓 ? 整個(gè)項(xiàng)目提供約 ，占總開(kāi)發(fā)體量的 11% 類別 建筑面積（單位：平方米） 占比 住宅 1,200,000 83% 零售 93,000 11% 辦公 158,100 6% 總計(jì) 1,451,100 100% 住宅區(qū) ? 由于太古集團(tuán)之前沒(méi)有地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的經(jīng)驗(yàn)，加之周邊環(huán)境不成熟，太古城的主體是作為住宅區(qū)來(lái)開(kāi)發(fā)的 ? 住宅區(qū)分為 8期進(jìn)行開(kāi)發(fā)，共興建了 61棟高層、提供 12,698套公寓；總建筑面積約 120萬(wàn)平方米，占總開(kāi)發(fā)體量的 83% 商業(yè)區(qū) ? 隨著住宅區(qū)的成熟加之交通條件的改善，太古城在 1980年代初期開(kāi)始興建太古城中心。 大型商業(yè)新興商務(wù)區(qū) 太古城中心先后興建 3座甲級(jí)寫(xiě)字樓，與相鄰的太古坊相連成為香港島又一重要的商務(wù)中心。 太古集團(tuán)隨即于 1972年成立了太古地產(chǎn)，開(kāi)始在其原址上進(jìn)行房產(chǎn)開(kāi)發(fā) ? 1975 — 1985年， 太古地產(chǎn)從 1975年啟動(dòng)第一期住宅項(xiàng)目至 1985年共建造海景花園和海天花園 2個(gè)高檔樓盤及安盛臺(tái)、金殿臺(tái)、星輝臺(tái)、觀海臺(tái)、高山臺(tái)及翠湖臺(tái)總計(jì) 8期住宅， 61棟 2630樓的高層 ? 1982 — 1992年，太古城中心一期至四期分別于 198 198 1991及 1992年落成，成為港島東區(qū)最大型的購(gòu)物中心 ? 1997 年， 太古城一期的一部分翻新改建成商廈 ? 2022年至今，目前，太古地產(chǎn)在原好運(yùn)街市和柏嘉商業(yè)中心的舊址上正在修建一家高星級(jí)的酒店 27 香港太古城實(shí)景照片 28 香港太古城整體定位 高品質(zhì)住宅小區(qū) 作為香港第一個(gè)設(shè)有園藝花園和綠化平臺(tái)設(shè)計(jì)的大型私人住宅項(xiàng)目，太古城通過(guò)實(shí)用的設(shè)計(jì)和高素質(zhì)的管理來(lái)贏得香港中產(chǎn)階級(jí)的青睞。把多功能融合到一個(gè)綜合體內(nèi)，實(shí)現(xiàn) 1+12的放大效應(yīng)，也更容易成為一個(gè)區(qū)域的經(jīng)濟(jì)和商業(yè)的中心，而且具有龐大的輻射作用 57% 17% 23% 3% 辦公 商業(yè) 酒店 公眾休息區(qū)域 21 香港 IFC（ 3/4） ? IFC項(xiàng)目是一個(gè)集酒店、辦公、商業(yè)為一體的綜合性項(xiàng)目，主要由國(guó)際金融中心一、二期，國(guó)際金融中心商場(chǎng)以及四季酒店組成，總建筑面積約 54萬(wàn)平方米，車位 1800個(gè) 交通途徑 到達(dá) IFC的方式 郵輪 直接到達(dá)項(xiàng)目周邊的碼頭，有電梯連接至商場(chǎng) 2樓 步行 從周邊的交易廣場(chǎng)、郵政總局等項(xiàng)目由天橋系統(tǒng)直接連接到國(guó)際金融中心 飛機(jī) 由機(jī)場(chǎng)經(jīng)機(jī)場(chǎng)快線直接到達(dá)商場(chǎng)一層市區(qū)預(yù)登記大堂 地鐵 地鐵香港站在本項(xiàng)目?jī)?nèi)有 3個(gè)出入口 自駕車 直接到達(dá)國(guó)際金融中心停車場(chǎng)，并經(jīng)由直行梯到達(dá)項(xiàng)目?jī)?nèi) 公共交通 直接到達(dá)項(xiàng)目?jī)?nèi)巴士站、的士站 四季酒店四季匯國(guó)際金融中心二期國(guó)際金融中心商場(chǎng)國(guó)際金融中心一期往尖沙咀郵輪巴士站電車巴士站地鐵香港站的士站機(jī)場(chǎng)快線香港站國(guó)際金融中心商場(chǎng)入口22 香港 IFC（ 4/4） 23 城市綜合體定義 城市綜合體商業(yè)模式 開(kāi)發(fā)體量 開(kāi)發(fā)周期 空間布局 功能協(xié)同 運(yùn)營(yíng)模式 開(kāi)發(fā)模式 城市綜合體城市價(jià)值 商業(yè)價(jià)值 社會(huì)價(jià)值 24 城市綜合體商業(yè)模式 — 開(kāi)發(fā)周期 ? 城市綜合體包含了所必須的商務(wù)辦公、商業(yè)休閑、酒店餐飲和公寓住宅四大核心功能。例如，顧客站在監(jiān)視屏前即可指揮“柏林交響樂(lè)團(tuán)”；顧客可看到一個(gè)用噴射水柱而不是用弦演奏的豎琴；還可參觀一個(gè)攝錄室，可以看到虛擬的貝多芬回到了現(xiàn)實(shí)生活中 ? 大量的成功的娛樂(lè)項(xiàng)目，使得索尼中心成功吸引了眾多外地來(lái)客 14 德國(guó)柏林市波茨坦廣場(chǎng) — 索尼中心 （ 4/4） ? 地理位置、交通的通達(dá)性和可進(jìn)入性和目標(biāo)市場(chǎng)等綜合因素，是索尼中心成功的重要前提 ? 索尼中心的建設(shè)充分考量了土地各使用功能的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況，由于周邊區(qū)域零售功能日趨飽和，明智地限制了索尼中心的零售使用面積，而將 娛樂(lè)作為商業(yè)部分的主導(dǎo)，極大地 擴(kuò)大了索尼中心的輻射能力 ? 索尼中心選擇合適的物業(yè)形態(tài)混合開(kāi)發(fā)，并將各個(gè)部分有機(jī)地組合在一起，成功地加強(qiáng)了各物業(yè)形態(tài)的經(jīng)營(yíng) ? 多功能綜合開(kāi)發(fā)模式選擇可相容的物業(yè)形態(tài)，實(shí)現(xiàn)各個(gè)部分同時(shí)保持各自的獨(dú)立性和相互的聯(lián)系性和協(xié)作的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)各物業(yè)形態(tài)在混合開(kāi)發(fā)中的增值 ? 索尼中心通過(guò)建設(shè)設(shè)計(jì)創(chuàng)造了一個(gè)特別的城市區(qū)域，并通過(guò)廣場(chǎng)的標(biāo)志性屋頂，形成了該項(xiàng)目的象征，使其在競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出，成為吸引商戶和個(gè)人消費(fèi)者的著名目的地 15 加拿大蒙特利爾瑪麗城廣場(chǎng) （ 1/2） ? 瑪麗城廣場(chǎng)占地 3公頃，是蒙特利爾市中心區(qū)布局中的主體，也是蒙特利爾的事務(wù)活動(dòng)中心 ? 國(guó)際上許多大城市都有地下商城，然而只有 蒙特利爾市的地下商城完全修建在都市中心的地下 ? 瑪麗城廣場(chǎng)中有一幢平面呈“十”字形、高達(dá) 183米、玻璃和鋼結(jié)構(gòu)的塔式大樓，是加拿大最高、最大的超高層建筑 ? 在“十”字形塔樓下面設(shè)有一個(gè)寬敞的廣場(chǎng) “ 瑪麗城”廣場(chǎng)，西面貼近車行道布置一幢 15層的條狀辦公樓，北面布置地下商業(yè)中心 ? 步行廣場(chǎng)地坪鋪有彩色的裝飾石板，開(kāi)辟有 4個(gè)開(kāi)敞的凹入地下的小庭院，通過(guò)寬闊的樓梯與地下商業(yè)中心取得聯(lián)系 ? 瑪麗城廣場(chǎng)綜合體地下廣場(chǎng)有 4層，最下層為地鐵車站，第 23層為室內(nèi)停車場(chǎng)和技術(shù)設(shè)備層，最上層是商業(yè)中心 ? 通過(guò)下部縱橫的步行通道，瑪麗城廣場(chǎng)將商業(yè)中心同其它零星商店群組成相互聯(lián)系的地下網(wǎng)絡(luò)，還與附近的好運(yùn)廣場(chǎng)和維多利亞廣場(chǎng)以及中央客運(yùn)站等連成一個(gè)整體 16 加拿大蒙特利爾瑪麗城廣場(chǎng) （ 2/2） 17 城市綜合體定義 城市綜合體商業(yè)模式 開(kāi)發(fā)體量 開(kāi)發(fā)周期 空間布局 功能協(xié)同 運(yùn)營(yíng)模式 開(kāi)發(fā)模式 城市綜合體城市價(jià)值 商業(yè)價(jià)值 社會(huì)價(jià)值 18 城市綜合體商業(yè)模式 — 開(kāi)發(fā)體量 ? 近幾年，城市綜合體正成為中國(guó)房地產(chǎn)乃至商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的主流開(kāi)發(fā)模式，從某種意義上講，未來(lái)中國(guó)城市開(kāi)發(fā)的競(jìng)爭(zhēng)也是綜合體的開(kāi)發(fā)競(jìng)爭(zhēng)，并由此構(gòu)成一個(gè)具有多職能、最具競(jìng)爭(zhēng)力和抗風(fēng)險(xiǎn)的城市縮微體 ? 一二線城市綜合體的開(kāi)發(fā)體量存在差異 ? 北京、上海、深圳等 一線城市其城市綜合體的開(kāi)發(fā)體量較大，均在 100萬(wàn)平方米左右 ，體量大、規(guī)模大，基本上是國(guó)內(nèi)、香港等有品牌影響力、有資金實(shí)力和開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)的大型開(kāi)發(fā)企業(yè)，其規(guī)劃和開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目能完整的體現(xiàn)城市綜合體的含義 ? 功能上涵蓋中高端零售、甲級(jí)辦公樓、國(guó)外的高星級(jí)酒店、高端服務(wù)式公寓、高端住宅 ? 案例：北京華貿(mào)中心、上海浦東新鴻基 IFC ? 杭州、沈陽(yáng)、無(wú)錫等 二線城市的綜合體，主要面積在 50萬(wàn)至 80萬(wàn)平方米左右 ，主要根據(jù)各城市目前市場(chǎng)容量和需求所開(kāi)發(fā)，其開(kāi)發(fā)商主要包括本土開(kāi)發(fā)商、香港開(kāi)發(fā)商和中國(guó)品牌開(kāi)發(fā)商 ? 功能上涵蓋高尚住宅、大體量零售、甲級(jí)辦公樓等，一般較少會(huì)引入星級(jí)酒店作為高端商務(wù)配套 ? 案例：香港 IFC 19 香港 IFC（ 1/4） IFC香港國(guó)際金融中心地處香港全新的核心地段，是一項(xiàng)集工作、購(gòu)物及休閑于一體的超大型綜合商業(yè)項(xiàng)目。 迪特利奇電影博物館、阿森納寶庫(kù)電影院。新宿西區(qū)根據(jù)地勢(shì)將地下和地上高架步行街有機(jī)鏈接，并設(shè)置了兩條自動(dòng)人行步道，行人可方便、迅速地從車站到達(dá)東京都政府、各商務(wù)辦公設(shè)施和中央公園 10 東京城市副中心 — 新宿 （ 5/5） 11 德國(guó)柏林市波茨坦廣場(chǎng) — 索尼中心 （ 1/4） ? 索尼中心位于德國(guó)柏林市中心的波茨坦廣場(chǎng)，是整個(gè)波茨坦廣場(chǎng)改造工程的一部分 ? 1989年，柏林墻倒了之后，該地區(qū)的重建計(jì)劃開(kāi)始啟動(dòng)，經(jīng)歷了 5年的建設(shè)，自 2022年 6月全部對(duì)外營(yíng)業(yè) ? 索尼中心是歐洲內(nèi)陸城市中最大的改造項(xiàng)目之一，是混合功能項(xiàng)目。1 城市綜合體的 城市價(jià)值和商業(yè)模式 2 案例 東京城市副中心 —— 新宿