【正文】 ? 商業(yè)配套面積約 13900平方米 ? 翠湖天地三期約 400套公寓， ? 82023平方米。 城市綜合體商業(yè)模式 — 運(yùn)營模式（ 2/3） 都市綜合體中運(yùn)營管理模式 ? 都市綜合體中各種物業(yè)功能有其各自的特性，因此，其物業(yè)的經(jīng)營管理也有不同特性。 ? 這種模式出售比例一般能夠基本收回投資，由于國內(nèi)上市公司資金實(shí)力有限，很多公司采用這種模式。由于城市綜合體的開發(fā)投資回報(bào)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于純住宅項(xiàng)目，長期持有的特性更是讓開發(fā)商長期獲利，目前主要有以下兩種運(yùn)營模式： （ 1）出租持有經(jīng)營為主 （ 2）出售部分商業(yè)、住宅物業(yè)和出租持有經(jīng)營相互結(jié)合 出租持有經(jīng)營為主 出售部分商業(yè)、住宅物業(yè)和出租持有經(jīng)營相互結(jié)合 ? 深圳華潤萬象城屬于這種盈利模式，華潤中心一期的華潤大廈、萬象城均以出租為主。但無論如何，要保持城市綜合體整體定位的一致性和無偏差性，這就需要城市綜合體中各個(gè)物業(yè)品種其在檔次、內(nèi)容的選擇和梳理上要保持定位相對(duì)一致。從實(shí)踐中來看，功能組合不合理也是造成城市綜合體不好的重要原因，這其中，最核心的要素是 如何做到各種功能的目標(biāo)客群一致 ，做到有效的交叉互動(dòng)。加之后期開發(fā)的商務(wù)辦公區(qū)，太古城為香港市民提供了一個(gè)完整便利的工作生活社區(qū)，深得中產(chǎn)階級(jí)的喜愛 不斷推出富有吸引力的零售項(xiàng)目、景觀及活動(dòng) ? 太古城中心二期于 1998年引入的冰上皇宮是香港目前最大的真雪溜冰場；商場內(nèi)大堂設(shè)有 78尺高的紅色拱門，是全亞洲最大，最高的室內(nèi)拱門；此外太古城中心于2023年舉辦了全亞洲首個(gè)在博物館以外舉辦的大型化石展覽， 2023年舉辦了“太古城冰燈節(jié)”。 高品質(zhì)的物業(yè)組合 ? 太古城是香港首個(gè)設(shè)有園藝花園和綠化平臺(tái)設(shè)計(jì)的大型私人住宅項(xiàng)目，實(shí)用率高達(dá)8495%且覆蓋率僅為 25%，這在寸土寸金的香港實(shí)屬可貴。該地區(qū)與太古地鐵站直接相連，通過臨近的東區(qū)海底隧道與九龍島連接，可及性良好。隨著太古城配套設(shè)施的完善、商業(yè)氛圍的聚集以及香港島中心商務(wù)區(qū)的飽和，在區(qū)域內(nèi)開發(fā)寫字樓的時(shí)機(jī)逐漸成熟。經(jīng)過 30多年的開發(fā)，太古城目前的服務(wù)配套已經(jīng)十分成熟，深受香港市民的喜愛。首發(fā)樓盤為中檔的翠湖臺(tái)，由于實(shí)用率高且品質(zhì)優(yōu)良，在銷售當(dāng)天即被一搶而空；此后在地塊內(nèi)部陸續(xù)開發(fā)了其他 5期中檔樓盤 ? 在聚集人氣之后，太古城在臨近海灣的地塊開發(fā)了海景花園和海天花園 2個(gè)高檔樓盤 ? 住宅物業(yè)的開發(fā)集中在 1975年至 1980年代初期，1985年完工的海天花園是太古城住宅區(qū)的收官之作 海景花園 海景花園 安盛臺(tái) 金殿臺(tái) 海天花園 星輝臺(tái) 觀海臺(tái) 高山臺(tái) 翠湖臺(tái) 太古城中心二期 太古城中心三座 太古城中心一期 太古城中心四座 正在興建的酒店 太古地鐵站 維多利亞港 商業(yè)區(qū) ? 1980年代初期，香港政府在太古城周邊計(jì)劃興建港島線地鐵和東區(qū)海底隧道，這大大改善了太古城的交通條件和可及性 ? 由于前期開發(fā)的住宅區(qū)已經(jīng)成熟，太古城于 1982年開始在連接太古地鐵站的地塊開發(fā)太古城中心一期，引入知名品牌經(jīng)營大型零售；后于 1986年地塊中心位置開發(fā)了太古城中心二期 商務(wù)區(qū) ? 隨著太古城商業(yè)氛圍的聚集，加之中心商務(wù)區(qū)寫字樓市場的飽和，太古城于 1991和 1992年先后在靠近海灣和高檔樓盤海景花園的地塊開發(fā)了太古城中心三座和四座兩個(gè)甲級(jí)寫字樓項(xiàng)目，并于 1997年將太古城中心一期的部分樓宇改建為甲級(jí)寫字樓 ? 目前太古城正在太古城一期西側(cè)的地塊興建一家高星級(jí)酒店 香港太古城功能布局 辦公區(qū) ? 順應(yīng)市場的需求， 1990年代初太古城剩余的空地被建成太古城中心三座及四座 2棟 22層的甲級(jí)寫字樓，一期的一部分之后也被改造為 27層的甲級(jí)寫字樓 ? 整個(gè)項(xiàng)目提供約 ，占總開發(fā)體量的 11% 類別 建筑面積（單位：平 方米） 占比 住宅 1,200,000 83% 零售 93,000 11% 辦公 158,100 6% 總計(jì) 1,451,100 100% 住宅區(qū) ? 由于太古集團(tuán)之前沒有地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)驗(yàn)，加之周邊環(huán)境不成熟，太古城的主體是作為住宅區(qū)來開發(fā)的 ? 住宅區(qū)分為 8期進(jìn)行開發(fā)，共興建了 61棟高層、提供 12,698套公寓；總建筑面積約 120萬平方米，占總開發(fā)體量的 83% 商業(yè)區(qū) ? 隨著住宅區(qū)的成熟加之交通條件的改善，太古城在 1980年代初期開始興建太古城中心。 大型商業(yè)新興商務(wù)區(qū) 太古城中心先后興建 3座甲級(jí)寫字樓，與相鄰的太古坊相連成為香港島又一重要的商務(wù)中心。 太古集團(tuán)隨即于 1972年成立了太古地產(chǎn)，開始在其原址上進(jìn)行房產(chǎn)開發(fā) ? 1975 — 1985年， 太古地產(chǎn)從 1975年啟動(dòng)第一期住宅項(xiàng)目至 1985年共建造海景花園和海天花園 2個(gè)高檔樓盤及安盛臺(tái)、金殿臺(tái)、星輝臺(tái)、觀海臺(tái)、高山臺(tái)及翠湖臺(tái)總計(jì) 8期住宅， 61棟 2630樓的高層 ? 1982 — 1992年，太古城中心一期至四期分別于 198 198 1991及 1992年落成，成為港島東區(qū)最大型的購物中心 ? 1997 年， 太古城一期的一部分翻新改建成商廈 ? 2023年至今，目前，太古地產(chǎn)在原好運(yùn)街市和柏嘉商業(yè)中心的舊址上正在修建一家高星級(jí)的酒店 香港太古城實(shí)景照片 香港太古城整體定位 高品質(zhì)住宅小區(qū) 作為香港第一個(gè)設(shè)有園藝花園和綠化平臺(tái)設(shè)計(jì)的大型私人住宅項(xiàng)目，太古城通過實(shí)用的設(shè)計(jì)和高素質(zhì)的管理來贏得香港中產(chǎn)階級(jí)的青睞。把多功能融合到一個(gè)綜合體內(nèi)，實(shí)現(xiàn) 1+12的放大效應(yīng)，也更容易成為一個(gè)區(qū)域的經(jīng)濟(jì)和商業(yè)的中心，而且具有龐大的輻射作用 57% 17% 23% 3% 辦公 商業(yè) 酒店 公眾休息區(qū)域 香港 IFC（ 3/4） ? IFC項(xiàng)目是一個(gè)集酒店、辦公、商業(yè)為一體的綜合性項(xiàng)目，主要由國際金融中心一、二期，國際金融中心商場以及四季酒店組成，總建筑面積約 54萬平方米，車位1800個(gè) 交通途徑 到達(dá) IFC的方式 郵輪 直接到達(dá)項(xiàng)目周邊的碼頭，有電梯連接至商場 2樓 步行 從周邊的交易廣場、郵政總局等項(xiàng)目由天橋系統(tǒng)直接連接到國際金融中心 飛機(jī) 由機(jī)場經(jīng)機(jī)場快線直接到達(dá)商場一層市區(qū)預(yù)登記大堂 地鐵 地鐵香港站在本項(xiàng)目內(nèi)有3個(gè)出入口 自駕車 直接到達(dá)國際金融中心停車場，并經(jīng)由直行梯到達(dá)項(xiàng)目內(nèi) 公共交通 直接到達(dá)項(xiàng)目內(nèi)巴士站、的士站 四季酒店四季匯國際金融中心二期國際金融中心商場國際金融中心一期往尖沙咀郵輪巴士站電車巴士站地鐵香港站的士站機(jī)場快線香港站國際金融中心商場入口 香港 IFC（ 4/4） 城市綜合體定義 城市綜合體商業(yè)模式 開發(fā)體量 開發(fā)周期 空間布局 功能協(xié)同 運(yùn)營模式 開發(fā)模式 城市綜合體城市價(jià)值 商業(yè)價(jià)值 社會(huì)價(jià)值 城市綜合體商業(yè)模式 — 開發(fā)周期 ? 城市綜合體包含了所必須的商務(wù)辦公、商業(yè)休閑、酒店餐飲和公寓住宅四大核心功能。例如，顧客站在監(jiān)視屏前即可指揮“柏林交響樂團(tuán)”；顧客可看到一個(gè)用噴射水柱而不是用弦演奏的豎琴；還可參觀一個(gè)攝錄室，可以看到虛擬的貝多芬回到了現(xiàn)實(shí)生活中 ? 大量的成功的娛樂項(xiàng)目，使得索尼中心成功吸引了眾多外地來客 德國柏林市波茨坦廣場 — 索尼中心 （ 4/4） ? 地理位置、交通的通達(dá)性和可進(jìn)入性和目標(biāo)市場等綜合因素，是索尼中心成功的重要前提 ? 索尼中心的建設(shè)充分考量了土地各使用功能的市場競爭狀況，由于周邊區(qū)域零售功能日趨飽和，明智地限制了索尼中心的零售使用面積，而將 娛樂作為商業(yè)部分的主導(dǎo)，極大地 擴(kuò)大了索尼中心的輻射能力 ? 索尼中心選擇合適的物業(yè)形態(tài)混合開發(fā)，并將各個(gè)部分有機(jī)地組合在一起，成功地加強(qiáng)了各物業(yè)形態(tài)的經(jīng)營 ? 多功能綜合開發(fā)模式選擇可相容的物業(yè)形態(tài)，實(shí)現(xiàn)各個(gè)部分同時(shí)保持各自的獨(dú)立性和相互的聯(lián)系性和協(xié)作的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)各物業(yè)形態(tài)在混合開發(fā)中的增值 ? 索尼中心通過建設(shè)設(shè)計(jì)創(chuàng)造了一個(gè)特別的城市區(qū)域，并通過廣場的標(biāo)志性屋頂，形成了該項(xiàng)目的象征，使其在競爭中脫穎而出，成為吸引商戶和個(gè)人消費(fèi)者的著名目的地 加拿大蒙特利爾瑪麗城廣場 （ 1/2） ? 瑪麗城廣場占地 3公頃，是蒙特利爾市中心區(qū)布局中的主體，也是蒙特利爾的事務(wù)活動(dòng)中心 ? 國際上許多大城市都有地下商城，然而只有 蒙特利爾市的地下商城完全修建在都市中心的地下 ? 瑪麗城廣場中有一幢平面呈“十”字形、高達(dá) 183米、玻璃和鋼結(jié)構(gòu)的塔式大樓，是加拿大最高、最大的超高層建筑 ? 在“十”字形塔樓下面設(shè)有一個(gè)寬敞的廣場 “瑪麗城”廣場，西面貼近車行道布置一幢 15層的條狀辦公樓，北面布置地下商業(yè)中心 ? 步行廣場地坪鋪有彩色的裝飾石板，開辟有 4個(gè)開敞的凹入地下的小庭院，通過寬闊的樓梯與地下商業(yè)中心取得聯(lián)系 ? 瑪麗城廣場綜合體地下廣場有 4層，最下層為地鐵車站，第 23層為室內(nèi)停車場和技術(shù)設(shè)備層，最上層是商業(yè)中心 ? 通過下部縱橫的步行通道，瑪麗城廣場將商業(yè)中心同其它零星商店群組成相互聯(lián)系的地下網(wǎng)絡(luò)，還與附近的好運(yùn)廣場和維多利亞廣場以及中央客運(yùn)站等連成一個(gè)整體 加拿大蒙特利爾瑪麗城廣場 （ 2/2） 城市綜合體定義 城市綜合體商業(yè)模式 開發(fā)體量 開發(fā)周期 空間布局 功能協(xié)同 運(yùn)營模式 開發(fā)模式 城市綜合體城市價(jià)值 商業(yè)價(jià)值 社會(huì)價(jià)值 城市綜合體商業(yè)模式 — 開發(fā)體量 ? 近幾年，城市綜合體正成為中國房地產(chǎn)乃至商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的主流開發(fā)模式，從某種意義上講，未來中國城市開發(fā)的競爭也是綜合體的開發(fā)競爭，并由此構(gòu)成一個(gè)具有多職能、最具競爭力和抗風(fēng)險(xiǎn)的城市縮微體 ? 一二線城市綜合體的開發(fā)體量存在差異 ? 北京、上海、深圳等 一線城市其城市綜合體的開發(fā)體量較大，均在 100萬平方米左右 ，體量大、規(guī)模大，基本上是國內(nèi)、香港等有品牌影響力、有資金實(shí)力和開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的大型開發(fā)企業(yè)，其規(guī)劃和開發(fā)的項(xiàng)目能完整的體現(xiàn)城市綜合體的含義 ? 功能上涵蓋中高端零售、甲級(jí)辦公樓、國外的高星級(jí)酒店、高端服務(wù)式公寓、高端住宅 ? 案例：北京華貿(mào)中心、上海浦東新鴻基 IFC ? 杭州、沈陽、無錫等 二線城市的綜合體，主要面積在 50萬至 80萬平方米左右 ，主要根據(jù)各城市目前市場容量和需求所開發(fā)，其開發(fā)商主要包括本土開發(fā)商、香港開發(fā)商和中國品牌開發(fā)商 ? 功能上涵蓋高尚住宅、大體量零售、甲級(jí)辦公樓等，一般較少會(huì)引入星級(jí)酒店作為高端商務(wù)配套 ? 案例：香港 IFC 香港 IFC（ 1/4） IFC香港國際金融中心地處香港全新的核心地段，是一項(xiàng)集工作、購物及休閑于一體的超大型綜合商業(yè)項(xiàng)目。 迪特利奇電影博物館、阿森納寶庫電影院。新宿西區(qū)根據(jù)地勢將地下和地上高架步行街有機(jī)鏈接，并設(shè)置了兩條自動(dòng)人行