【正文】 旗下有地產(chǎn)發(fā)展、物業(yè)投資、電訊科技、運(yùn)輸物流等多項(xiàng)業(yè)務(wù)板塊，核心業(yè)務(wù)為發(fā)展物業(yè)供銷(xiāo)售及投資。 ? 在城市商務(wù) CBD集中的地方，一般以寫(xiě)字樓、酒店、服務(wù)式公寓的開(kāi)發(fā)為主，零售只作為配套服務(wù)功能，主要客群針對(duì) 高端的商務(wù)、企業(yè)職員等 ? 在傳統(tǒng)的購(gòu)物街區(qū)，零售所占的比重往往就超過(guò)商務(wù)類(lèi)需求，利用商業(yè)綜合體的整體聚客優(yōu)勢(shì)，提升商業(yè)的品質(zhì)，其針 對(duì)客群面往往較廣 ? 在城市發(fā)展的新興區(qū)域，除一定的商務(wù)類(lèi)需求外，生活類(lèi)、社區(qū)型的商業(yè)元素往往較受歡迎，以項(xiàng)目周邊 35公里內(nèi)的 城市消費(fèi)人群為主 ? 案例：新加坡新達(dá)城 43 新加坡新達(dá)城 （ 1/3） 新加坡 CBD 新加坡 新達(dá)城 ? 新加坡新達(dá)城綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，是新加坡最大的集會(huì)議展覽中心、商務(wù)辦公、商業(yè)為一體的綜合商業(yè)建筑，是新加坡商業(yè)規(guī)劃的成功范例 ? 1984 年由新加坡前總理李光耀邀香港商家投資，于 1997 年完成 ? 這座城中城，建筑面積 65 萬(wàn)平方米，包括世界項(xiàng)級(jí)的新加坡國(guó)際會(huì)議與展覽中心，四棟 45層及一棟 18層的辦公大樓，一棟 4層的購(gòu)物中心，地下停車(chē)場(chǎng)可容納 3200輛汽車(chē) 44 新加坡新達(dá)城 （ 2/3） 45 新加坡新達(dá)城 （ 3/3） 酒店 會(huì)展中心 娛樂(lè)和購(gòu)物中心 辦公和其他設(shè)施 ? 新達(dá)城如今是新加坡最令人嘆為觀止的商業(yè)建筑，新達(dá)城通過(guò)高品質(zhì)設(shè)施的建立，獨(dú)特的管理模式的運(yùn)用，成功地建立起一個(gè)品牌的形象 ? 一座兼具休閑娛樂(lè)、知識(shí)交流、商業(yè)契機(jī)、創(chuàng)新研究的多元化環(huán)境的“城中之城”應(yīng)運(yùn)而生，整個(gè)商業(yè)中心生機(jī)勃勃 ? 新達(dá)城，建成后共有 700 余家公司落戶，每月的游客數(shù)量達(dá) 200 萬(wàn)人次，每天有 萬(wàn)余人在此辦公，每天有 5 萬(wàn)多車(chē)輛進(jìn)出，有 1萬(wàn)余輛車(chē)在此停泊 46 城市綜合體定義 城市綜合體商業(yè)模式 開(kāi)發(fā)體量 開(kāi)發(fā)周期 空間布局 功能協(xié)同 運(yùn)營(yíng)模式 開(kāi)發(fā)模式 城市綜合體城市價(jià)值 商業(yè)價(jià)值 社會(huì)價(jià)值 47 城市綜合體商業(yè)模式 — 運(yùn)營(yíng)模式 （ 1/3） 城市綜合體開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)模式 ? 大型綜合體開(kāi)發(fā)模式，需要強(qiáng)調(diào)整個(gè)項(xiàng)目的有序規(guī)劃和功能互補(bǔ)，為使用者提供完備的商務(wù)功能和生活服務(wù)，對(duì)提升區(qū)域或城市價(jià)值有著不可或缺的點(diǎn)石成金的作用 ? 對(duì)于一個(gè)成熟的城市綜合體而言，項(xiàng)目開(kāi)工建設(shè)完成后，后期項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)模式的選擇，將決定項(xiàng)目日后的盈利能力、開(kāi)發(fā)企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)。 將太古城打造成 香港優(yōu)質(zhì)的綜合性社區(qū) 29 香港太古城功能布局 住宅區(qū) ? 太古城最先啟動(dòng)的是較易操作的住宅項(xiàng)目。新宿西區(qū)根據(jù)地勢(shì)將地下和地上高架步行街有機(jī)鏈接，并設(shè)置了兩條自動(dòng)人行步道，行人可方便、迅速地從車(chē)站到達(dá)東京都政府、各商務(wù)辦公設(shè)施和中央公園 10 東京城市副中心 — 新宿 （ 5/5） 11 德國(guó)柏林市波茨坦廣場(chǎng) — 索尼中心 （ 1/4） ? 索尼中心位于德國(guó)柏林市中心的波茨坦廣場(chǎng)，是整個(gè)波茨坦廣場(chǎng)改造工程的一部分 ? 1989年，柏林墻倒了之后，該地區(qū)的重建計(jì)劃開(kāi)始啟動(dòng)，經(jīng)歷了 5年的建設(shè)，自 2022年 6月全部對(duì)外營(yíng)業(yè) ? 索尼中心是歐洲內(nèi)陸城市中最大的改造項(xiàng)目之一，是混合功能項(xiàng)目。隨著太古城配套設(shè)施的完善、商業(yè)氛圍的聚集以及香港島中心商務(wù)區(qū)的飽和，在區(qū)域內(nèi)開(kāi)發(fā)寫(xiě)字樓的時(shí)機(jī)逐漸成熟。 48 城市綜合體商業(yè)模式 — 運(yùn)營(yíng)模式 （ 2/3） 都市綜合體中運(yùn)營(yíng)管理模式 ? 都市綜合體中各種物業(yè)功能有其各自的特性，因此，其物業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理也有不同特性。都市綜合體集酒店、寫(xiě)字樓、商業(yè)、高檔公寓等多種城市業(yè)態(tài)于一體，將商業(yè)、辦公、居住等多功能城市空間通過(guò)合理的交通連接，有機(jī)組合、相互依存、協(xié)同促進(jìn) ? 從城市與區(qū)域的價(jià)值來(lái)講都市綜合體不僅是現(xiàn)代國(guó)際大都市的標(biāo)志，更是催生繁榮與文明， 激發(fā)城市活力的發(fā)動(dòng)機(jī) ? 從項(xiàng)目自身的價(jià)值看，都市綜合體很好地克服了純粹居住、商務(wù)所造成未來(lái)發(fā)展的局限，具有很強(qiáng)的自我成長(zhǎng)、自我繁榮、持續(xù)發(fā)展的生命力，是都市 24小時(shí)跳動(dòng)的心臟 ? 都市綜合體通過(guò)其內(nèi)部商業(yè)、商務(wù)及居住等各種功能綜合互補(bǔ)，建立相互依存的價(jià)值關(guān)系，從而使它能夠適應(yīng)不同時(shí)段的城市多樣化生活，并能夠進(jìn)行 自我更新與調(diào)整 65 城市綜合體城市價(jià)值 （ 2/3） 根據(jù)都市綜合體所處的區(qū)位、功能和與周邊的關(guān)系，歸納起來(lái)有如下突出的價(jià)值特征： 城市綜合體 城市價(jià)值 巨大輻射力 極大的潛在 升值價(jià)值 整體功能 復(fù)合性 高可達(dá)性 便利性 高密度 集約型 整體一致性 土地使用 均衡性 空間連續(xù)性 內(nèi)外部功能 聯(lián)系完整性 66 城市綜合體城市價(jià)值 （ 3/3） 城市綜合體也是對(duì)分散的城市功能一種整合，以往功能單一的時(shí)候，各個(gè)物業(yè)功能相對(duì)獨(dú)立，之間關(guān)聯(lián)度較弱，作為目前商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主流模式和選擇之一，城市綜合體城市價(jià)值的主要表現(xiàn)集中在以下兩點(diǎn)： 商業(yè)價(jià)值 社會(huì)價(jià)值 ? 城市綜合體本身就是一個(gè)可循環(huán)再生的商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)，以一種功能為主，多種功能配套的商業(yè)形態(tài)之間相互促進(jìn)，互為價(jià)值鏈 ? 城市綜合體的開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)需要強(qiáng)大的資金支持，其價(jià)值如何使現(xiàn)金流量和現(xiàn)金流速的最佳成了最核心的問(wèn)題 ? 城市綜合體在做足自身的使用價(jià)值的同時(shí)，會(huì)帶動(dòng)項(xiàng)目地塊的價(jià)值提升，以及同區(qū)域的土地價(jià)值、建筑價(jià)值、產(chǎn)業(yè)價(jià)值和價(jià)格的提升，同樣會(huì)帶動(dòng)整個(gè)城市房地產(chǎn)業(yè)的價(jià)值提升 ? 每一個(gè)“城市綜合體”都是一個(gè)與城市高度融合的項(xiàng)目 ? 一個(gè)成功的城市綜合體項(xiàng)目是一個(gè)城市文化與靈魂的標(biāo)簽；是一個(gè)城市標(biāo)志性建筑；是一個(gè)城市商業(yè)價(jià)值最大化的具體體現(xiàn)；是一個(gè)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的帶動(dòng)者 ? 對(duì)加快城市商業(yè)產(chǎn)業(yè)升級(jí)換代，對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的良性再造，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)，城市資源的合理配置也會(huì)起到不可估量的作用，在運(yùn)營(yíng)過(guò)程中會(huì)極大地彰顯這一商業(yè)形態(tài)的價(jià)值魅力 67 商業(yè)價(jià)值案例：法國(guó)拉德方斯 （ 1/3） ? 拉德方斯原是巴黎西郊一片僻靜的無(wú)名高地，位于巴黎市的西北部，巴黎城市主軸線的西端 ? 巴黎拉德方斯區(qū)改造（ 1958至今）既是巴黎市中心周?chē)艂€(gè)副中心之一，又是巴黎最大、最重要的商務(wù)、商業(yè)中心。 ? 現(xiàn)代城市發(fā)展對(duì)都市綜合體要求越來(lái)越高，它是城市功能組合體，是一種典型的房地產(chǎn)形態(tài)，而不是廣泛意義上的建筑形態(tài)。加之后期開(kāi)發(fā)的商務(wù)辦公區(qū)，太古城為香港市民提供了一個(gè)完整便利的工作生活社區(qū)，深得中產(chǎn)階級(jí)的喜愛(ài) 不斷推出富有吸引力的零售項(xiàng)目、景觀及活動(dòng) ? 太古城中心二期于 1998年引入的冰上皇宮是香港目前最大的真雪溜冰場(chǎng)；商場(chǎng)內(nèi)大堂設(shè)有 78尺高的紅色拱門(mén)，是全亞洲最大，最高的室內(nèi)拱門(mén)；此外太古城中心于2022年舉辦了全亞洲首個(gè)在博物館以外舉辦的大型化石展覽， 2022年舉辦了“太古城冰燈節(jié)”。把多功能融合到一個(gè)綜合體內(nèi)，實(shí)現(xiàn) 1+12的放大效應(yīng)，也更容易成為一個(gè)區(qū)域的經(jīng)濟(jì)和商業(yè)的中心，而且具有龐大的輻射作用 57% 17% 23% 3% 辦公 商業(yè) 酒店 公眾休息區(qū)域 21 香港 IFC（ 3/4） ? IFC項(xiàng)目是一個(gè)集酒店、辦公、商業(yè)為一體的綜合性項(xiàng)目，主要由國(guó)際金融中心一、二期，國(guó)際金融中心商場(chǎng)以及四季酒店組成，總建筑面積約 54萬(wàn)平方米，車(chē)位 1800個(gè) 交通途徑 到達(dá) IFC的方式 郵輪 直接到達(dá)項(xiàng)目周邊的碼頭，有電梯連接至商場(chǎng) 2樓 步行 從周邊的交易廣場(chǎng)、郵政總局等項(xiàng)目由天橋系統(tǒng)直接連接到國(guó)際金融中心 飛機(jī) 由機(jī)場(chǎng)經(jīng)機(jī)場(chǎng)快線直接到達(dá)商場(chǎng)一層市區(qū)預(yù)登記大堂 地鐵 地鐵香港站在本項(xiàng)目?jī)?nèi)有 3個(gè)出入口 自駕車(chē) 直接到達(dá)國(guó)際金融中心停車(chē)場(chǎng)，并經(jīng)由直行梯到達(dá)項(xiàng)目?jī)?nèi) 公共交通 直接到達(dá)項(xiàng)目?jī)?nèi)巴士站、的士站 四季酒店四季匯國(guó)際金融中心二期國(guó)際金融中心商場(chǎng)國(guó)際金融中心一期往尖沙咀郵輪巴士站電車(chē)巴士站地鐵香港站的士站機(jī)場(chǎng)快線香港站國(guó)際金融中心商場(chǎng)入口22 香港 IFC（ 4/4） 23 城市綜合體定義 城市綜合體商業(yè)模式 開(kāi)發(fā)體量 開(kāi)發(fā)周期 空間布局 功能協(xié)同 運(yùn)營(yíng)模式 開(kāi)發(fā)模式 城市綜合體城市價(jià)值 商業(yè)價(jià)值 社會(huì)價(jià)值 24 城市綜合體商業(yè)模式 — 開(kāi)發(fā)周期 ? 城市綜合體包含了所必須的商務(wù)辦公、商業(yè)休閑、酒店餐飲和公寓住宅四大核心功能。 香港首間四季酒店 全港最高級(jí)的商務(wù)辦公大樓 香港全新豪華購(gòu)物廣場(chǎng) 全港最高建筑物 ? 1990年代，港英政府宣布香港機(jī)場(chǎng)核心計(jì)劃，計(jì)劃包括興建機(jī)場(chǎng)快線連接香港國(guó)際機(jī)場(chǎng)與中環(huán)，并在港島中環(huán)對(duì)面的維多利亞港進(jìn)行填海工程，以興建地鐵香港站 ? 香港站上蓋則計(jì)劃興建多座商業(yè)大廈、酒店及商場(chǎng)，即現(xiàn)在的國(guó)際金融中心 20 香港 IFC（ 2/4） ? 香港國(guó)際金融中心總體項(xiàng)目中，辦公物業(yè)占了 57%，商業(yè)物業(yè)占比 17%，酒店物業(yè)占比 23%，其中還有 3%的公眾休息區(qū)域。毗鄰的維多利亞港海景的太古城為市民提供了一個(gè)怡人舒適的居住環(huán)境 ? 太古城中心是香港島目前最大的購(gòu)物中心，為太古城提供了完備的配套服務(wù)。 ? 這種模式一般是對(duì)舊城商業(yè)中心進(jìn)行改造時(shí)，單個(gè)開(kāi)發(fā)商力量比較薄弱，因此政府給予優(yōu)惠政策，包括一系列公共財(cái)政補(bǔ)貼、無(wú)息貸款等政策，由開(kāi)發(fā)商合資或合作進(jìn)行開(kāi)發(fā)，達(dá)到復(fù)興舊城的目的，如上海新天地的片區(qū)改造、北京前門(mén)改造。該區(qū)的定位是工作、居住和游樂(lè)等設(shè)施齊全的現(xiàn)代化的商務(wù)區(qū) ? 目前已建成寫(xiě)字樓 247萬(wàn)平方米、其中商務(wù)區(qū) 215萬(wàn)平方米、公園區(qū) 32萬(wàn)平方米、法國(guó)最大的企業(yè)一半在這里，共 10家；建成住宅區(qū) ，可容納 ，其中在商務(wù)區(qū)建設(shè)住宅 ，可容納 ；在公園區(qū)建設(shè)住宅 5588套，可容納 ；并建成了面積達(dá) ；成為歐洲最大的商業(yè)中心；成為歐洲最大的公交換乘中心， RER高速地鐵、地鐵 1號(hào)線、 14號(hào)高速公路、 2號(hào)地鐵等在此交匯 ? 建成 67公頃的步行系統(tǒng)、集中管理的停車(chē)場(chǎng)設(shè)有 ，交通設(shè)施完善；建成占地 25公頃的公園，商務(wù)區(qū)的 1/10用地為綠化用地，種植有 400余種植物，建成由 60個(gè)現(xiàn)代雕塑作品組成的露天博物館，環(huán)境的綠化系統(tǒng)良好