城市綜合體的城市價(jià)值和商業(yè)模式(下)-文庫(kù)吧資料
2025-01-12 04:48本頁(yè)面
【正文】 金絲雀碼頭位于倫敦多克蘭地區(qū)西印度碼頭的中心 金絲雀 碼頭 25 倫敦碼頭區(qū) — 金絲雀碼頭 （ 2/4） 26 倫敦碼頭區(qū) — 金絲雀碼頭 （ 3/4） ? 金絲雀碼頭 (Canary Wharf )是道格斯島企業(yè)特區(qū)的核心地帶 ? 金絲雀碼頭成為了倫敦新興商業(yè)區(qū)的中心，吸引了大批世界級(jí)的金融和咨詢機(jī)構(gòu)，如摩根士丹利、瑞士一波、匯豐集團(tuán)、花旗集團(tuán)、巴克萊集團(tuán)，同時(shí)也成為倫敦新的“艦隊(duì)街”，許多著名的報(bào)業(yè)公司蜂涌而入 ? 英國(guó)最高的三棟建筑均坐落于此： (Canary Wharf Tower) 第八加拿大廣場(chǎng) (HSBC Tower)，高 花旗集團(tuán)中心 (Citigroup Centre)，高 四季酒店 (Four Seasons Hotel) ? 金絲雀碼頭地上功能以高端商務(wù)、辦公、酒店為主，地下空間開發(fā)以零售為主導(dǎo)，商場(chǎng)連商場(chǎng)，餐廳接餐廳，地下空間又同多條地鐵連接 ? 本項(xiàng)目城市綜合體的開發(fā)以高端商務(wù)為切入點(diǎn)，配合倫敦新興商務(wù)區(qū)的建設(shè) ? 商務(wù)辦公空間均位于地面以上，地下則承載了零售商業(yè)和軌道交通，有效實(shí)現(xiàn)了商務(wù)和商業(yè)的有效分離 2 3 1 4 27 倫敦碼頭區(qū) — 金絲雀碼頭 （ 4/4） 開發(fā)模式：合資 公共財(cái)政補(bǔ)貼模式 ? 從 1981年 7月起，到 1998年 3月止，倫敦碼頭區(qū)開發(fā)有限公司（ LDDC）在一塊占地面積為 22平方公里狹長(zhǎng)的老港灣區(qū)進(jìn)行了大規(guī)模的城市再造工程 ? 在這十幾年的時(shí)間里，整個(gè)區(qū)域發(fā)生了翻天覆地的變化，不僅引起英國(guó)學(xué)術(shù)界的關(guān)注，更吸引了全球各國(guó)的目光 ? 倫敦碼頭區(qū)開發(fā)有限公司（ London Docklands Development Corporation）是一家由政府牽頭組成的半官方性質(zhì)的都市綜合體開發(fā)商，是政府根據(jù) 1980年制定的《地方政府規(guī)劃與土地法》而專門成立的一家開發(fā)公司 ? 在此之前，地方政府曾做出不少努力想改變區(qū)域的落后面貌，但卻深感力不從心，工作進(jìn)度十分緩慢， LDDC項(xiàng)目總公司的成立，是在當(dāng)時(shí)情況下唯一正確的選擇 ? 項(xiàng)目公司由政府全資投入，利用處置土地發(fā)展住宅、工業(yè)和商業(yè)物業(yè)所獲得的收益滾動(dòng)發(fā)展 ? 項(xiàng)目公司有權(quán)建造新的公共基礎(chǔ)設(shè)施，并改造舊的基礎(chǔ)設(shè)施。旗下有地產(chǎn)發(fā)展、物業(yè)投資、電訊科技、運(yùn)輸物流等多項(xiàng)業(yè)務(wù)板塊，核心業(yè)務(wù)為發(fā)展物業(yè)供銷售及投資。 獨(dú)立開發(fā)模式 合資 公共 財(cái)政補(bǔ)貼模式 合作鏈開發(fā)模式 23 華潤(rùn)新鴻基合作鏈開發(fā)模式 ? 華潤(rùn)新鴻基模式 ? 華潤(rùn)新鴻基房地產(chǎn)是華潤(rùn)（集團(tuán)）有限公司和香港新鴻基地產(chǎn)發(fā)展有限公司共同投資創(chuàng)建的外商獨(dú)資公司 ? 華潤(rùn)集團(tuán) 1948年成立于香港 ,目前是中國(guó)內(nèi)地和香港最具實(shí)力的多元化控股企業(yè)之一，從事的行業(yè)與大眾生活息息相關(guān)，主營(yíng)業(yè)務(wù)包括消費(fèi)品制造與分銷、地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施及公用事業(yè)三大領(lǐng)域。都市綜合體強(qiáng)調(diào)城市、建筑和市政配套、交通的綜合發(fā)展，更大程度是將城市環(huán)境、建筑空間有機(jī)結(jié)合，構(gòu)成一個(gè)連續(xù)的、協(xié)調(diào)的空間。 ? 這種模式一般是對(duì)舊城商業(yè)中心進(jìn)行改造時(shí)，單個(gè)開發(fā)商力量比較薄弱，因此政府給予優(yōu)惠政策，包括一系列公共財(cái)政補(bǔ)貼、無(wú)息貸款等政策，由開發(fā)商合資或合作進(jìn)行開發(fā)，達(dá)到復(fù)興舊城的目的，如上海新天地的片區(qū)改造、北京前門改造。 ? 預(yù)計(jì) 2023年竣工 ? 目前已經(jīng)動(dòng)工 ? 企業(yè)天地二期（三號(hào)樓和四號(hào)樓） ? 辦公部分建筑面積每棟 50,000平方米 ? 下設(shè)頂級(jí)品牌旗艦店 50,000平方米 ? 預(yù)計(jì) 2023年竣工 ? 將延續(xù)國(guó)際甲級(jí)寫字樓的高標(biāo)準(zhǔn)，吸 引國(guó)際知名租戶 ? 目前正在實(shí)施動(dòng)遷 ? 68層超高寫字樓一棟 ? 浦西又一標(biāo)志性建筑 ? 造型為市花 “白玉蘭 ” ? 瑞安集團(tuán)總部大樓 ? 辦公部分建筑面積 170,000sqm ? 商場(chǎng)部分建筑面積 50,000sqm ? 預(yù)計(jì) 2023年竣工 ? 動(dòng)拆遷尚未啟動(dòng) ? 三四個(gè) 不同規(guī)模的劇場(chǎng) ? 類似美國(guó)百老匯 ? 豐富太平橋地區(qū)的功能 ? 尚未動(dòng)遷 已經(jīng)建成的部分 19 上海新天地 — 開發(fā)借鑒經(jīng)驗(yàn) （ 1/2） 1 2 3 4 5 5 6 6 結(jié)合市場(chǎng)合理安排開發(fā)時(shí)序 新天地（零售） 翠湖天地（住宅） 企業(yè)天地（辦公樓） 翠湖天地御苑（住宅二期） 酒店＋住宅三期＋零售 企業(yè)天地二期＋住宅＋國(guó)際學(xué)校 住宅＋辦公樓＋零售 20 上海新天地 — 開發(fā)借鑒經(jīng)驗(yàn) （ 2/2） 商業(yè)模式 ? 零售先行，打造知名度 ? 瑞安集團(tuán)在初期商業(yè)租賃上，為了吸引優(yōu)質(zhì)租戶，并沒(méi)有收取很高的租金，但是卻樹立了城市名片，可以說(shuō)獲得了極高的品牌價(jià)值 ? 瑞安集團(tuán)堅(jiān)持持有物業(yè)，統(tǒng)一招租，新天地有效實(shí)現(xiàn)管理者與經(jīng)營(yíng)者分離 ? 真正令瑞安回收資金，甚至賺取超額利潤(rùn)的是其住宅部分，正是由于其極高的品牌價(jià)值，不僅大大降低了瑞安在推廣公寓時(shí)的營(yíng)銷成本，而且使翠湖天地一舉成為上海頂級(jí)豪宅，售價(jià)遙遙領(lǐng)先周邊的項(xiàng)目，也在此驗(yàn)證了瑞安在策略上的成功 21 城市綜合體定義 城市綜合體商業(yè)模式 開發(fā)體量 開發(fā)周期 空間布局 功能協(xié)同 運(yùn)營(yíng)模式 開發(fā)模式 城市綜合體城市價(jià)值 商業(yè)價(jià)值 社會(huì)價(jià)值 22 城市綜合體商業(yè)模式 — 開發(fā)模式 根據(jù)綜合體在不同城市的不同位置、城市特性和歷史階段，從投資與營(yíng)運(yùn)的角度總結(jié)出都市綜合體的三種開發(fā)模式： ? 這一模式產(chǎn)生于早期工業(yè)化時(shí)代，資本主義原始積累產(chǎn)生了大量財(cái)富，一些大財(cái)團(tuán)或政府紛紛通過(guò)建設(shè)都市綜合體來(lái)彰顯自己的實(shí)力。主要包括零售商業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理、酒店的經(jīng)營(yíng)管理、寫字樓的經(jīng)營(yíng)管理、公寓住宅的物業(yè)管理 ? 都市綜合體中運(yùn)營(yíng)管理模式共有以下三種 開發(fā)商自行管理 ? 由出資方共同組建聯(lián)合發(fā)展總公司，進(jìn)行管理和提供服務(wù)，嘗試進(jìn)行統(tǒng)一的物業(yè)管理 ? 該種模式的產(chǎn)權(quán)形式都是統(tǒng)一的，如深圳的華潤(rùn)中心
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