【正文】 筑面積約 20,000平方米 ? 預(yù)計 2022年 8月竣工 ? 由瑞安開發(fā)，引入國際知名 ? 酒店管理集團 ? 目前已經(jīng)動工 ? 翠湖天地三期以及新天地二期 ? 住宅 +零售的模式 ? 為頂級時尚品牌度身定做的 ? 新天地二期，將沿馬當路建成 ? 商業(yè)配套面積約 13900平方米 ? 翠湖天地三期約 400套公寓， ? 82022平方米。 ? 現(xiàn)代城市發(fā)展對都市綜合體要求越來越高，它是城市功能組合體，是一種典型的房地產(chǎn)形態(tài)，而不是廣泛意義上的建筑形態(tài)。 2022年底總資產(chǎn)達到 1700億港幣 ? 新鴻基地產(chǎn)于 1972年在香港上市，目前是香港最大地產(chǎn)發(fā)展商之一，業(yè)務(wù)主要集中在香港，近年來亦積極拓展內(nèi)地市場。資金的來源有兩方面，一個是中央政府的投入，另一個是出售土地獲得的資金 ? 盡管中央政府給了 LDDC這么大權(quán)利，但地方行政職能、公屋分配、教育統(tǒng)籌、醫(yī)療管理等權(quán)利仍保留在地方政府和相關(guān)機構(gòu)。作為橫濱最有代表性的城市街區(qū)建設(shè)群，在展示海港城市魅力的同時，也是一片購物、美食、娛樂的綜合功能服務(wù)區(qū)域，是去橫濱旅游必去之地 ? 緊靠港口有高度在 296米的超高建筑群，這是橫濱市最大的商務(wù)樓區(qū)，港區(qū)佇立著“地標大廈”、“橫濱皇后廣場”、太平洋橫濱會議中心等現(xiàn)代化的建筑代表，有許多購物中心、娛樂場所、博物館和公園 ? 會議中心包括圓形的橫濱格蘭洲際酒店，酒店與附近的摩天輪成為橫濱最典型的觀光地之一 ? “橫濱皇后廣場”設(shè)立了許多專賣店，是民眾逛街購物的好去處，許多大樓像環(huán)太平洋大飯店、橫濱港未來大廳以及寫字樓，都是讓人們感受新生活樣式的空間 ? “船舶博物館”以橫濱港和船作為主題，常設(shè)展覽，每年還會舉辦特別的展覽會，昔日被稱為“太平洋白鳥”的日本丸號也在這里展示 74 社會價值案例：泰國長春廣場 ? 泰國長春廣場地處曼谷中央商務(wù)區(qū)，占據(jù)了曼谷市中心極其核心和繁華的地段， 2022年開業(yè)，周圍環(huán)境優(yōu)美，由 3座國際甲級寫字樓、1座國際 5星級酒店、 1座豪華公寓樓及 1個時尚零售商場，總建筑面積約 34萬平方米，是曼谷目前最大的綜合性地產(chǎn)項目 ? 項目重啟時值亞洲金融危機，項目重啟后推動當?shù)氐慕?jīng)濟復(fù)蘇，提高華潤在泰國的知名度 ? 長春廣場吸引了一大批包括 GE、 Microsoft、 BMW 等在內(nèi)的國際知名企業(yè)及其社會各界精英進駐或下榻，目前已經(jīng)成為曼谷的地標性商業(yè)中心 ? 項目規(guī)模之大、規(guī)劃之齊全是獨一無二的，也是曼谷當時包括現(xiàn)今的商業(yè)地產(chǎn)項目所不可比及的 ? 至今，它獨特的風格，和歷久彌新的物業(yè)組合，仍然是曼谷地區(qū)甚至整個泰國的地標性建筑 75 商業(yè) ， 充滿了變數(shù)，設(shè)計如同透過這個洞口去看整個世界 外面很復(fù)雜也很壯闊，其需要的不光是眼睛，還要去體驗外面的世界和保持永遠敏感的心 否則永遠只是眼前的那一片天 。都市綜合體集酒店、寫字樓、商業(yè)、高檔公寓等多種城市業(yè)態(tài)于一體，將商業(yè)、辦公、居住等多功能城市空間通過合理的交通連接，有機組合、相互依存、協(xié)同促進 ? 從城市與區(qū)域的價值來講都市綜合體不僅是現(xiàn)代國際大都市的標志，更是催生繁榮與文明， 激發(fā)城市活力的發(fā)動機 ? 從項目自身的價值看，都市綜合體很好地克服了純粹居住、商務(wù)所造成未來發(fā)展的局限，具有很強的自我成長、自我繁榮、持續(xù)發(fā)展的生命力，是都市 24小時跳動的心臟 ? 都市綜合體通過其內(nèi)部商業(yè)、商務(wù)及居住等各種功能綜合互補，建立相互依存的價值關(guān)系，從而使它能夠適應(yīng)不同時段的城市多樣化生活，并能夠進行 自我更新與調(diào)整 65 城市綜合體城市價值 （ 2/3） 根據(jù)都市綜合體所處的區(qū)位、功能和與周邊的關(guān)系，歸納起來有如下突出的價值特征： 城市綜合體 城市價值 巨大輻射力 極大的潛在 升值價值 整體功能 復(fù)合性 高可達性 便利性 高密度 集約型 整體一致性 土地使用 均衡性 空間連續(xù)性 內(nèi)外部功能 聯(lián)系完整性 66 城市綜合體城市價值 （ 3/3） 城市綜合體也是對分散的城市功能一種整合，以往功能單一的時候，各個物業(yè)功能相對獨立，之間關(guān)聯(lián)度較弱，作為目前商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的主流模式和選擇之一，城市綜合體城市價值的主要表現(xiàn)集中在以下兩點： 商業(yè)價值 社會價值 ? 城市綜合體本身就是一個可循環(huán)再生的商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)，以一種功能為主，多種功能配套的商業(yè)形態(tài)之間相互促進，互為價值鏈 ? 城市綜合體的開發(fā)和運營需要強大的資金支持，其價值如何使現(xiàn)金流量和現(xiàn)金流速的最佳成了最核心的問題 ? 城市綜合體在做足自身的使用價值的同時，會帶動項目地塊的價值提升，以及同區(qū)域的土地價值、建筑價值、產(chǎn)業(yè)價值和價格的提升，同樣會帶動整個城市房地產(chǎn)業(yè)的價值提升 ? 每一個“城市綜合體”都是一個與城市高度融合的項目 ? 一個成功的城市綜合體項目是一個城市文化與靈魂的標簽；是一個城市標志性建筑；是一個城市商業(yè)價值最大化的具體體現(xiàn)；是一個城市經(jīng)濟發(fā)展的帶動者 ? 對加快城市商業(yè)產(chǎn)業(yè)升級換代，對區(qū)域經(jīng)濟的良性再造，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級，城市資源的合理配置也會起到不可估量的作用，在運營過程中會極大地彰顯這一商業(yè)形態(tài)的價值魅力 67 商業(yè)價值案例：法國拉德方斯 （ 1/3） ? 拉德方斯原是巴黎西郊一片僻靜的無名高地，位于巴黎市的西北部，巴黎城市主軸線的西端 ? 巴黎拉德方斯區(qū)改造（ 1958至今）既是巴黎市中心周圍九個副中心之一，又是巴黎最大、最重要的商務(wù)、商業(yè)中心。 2022年底市值達到 1800億港幣 ? 兩者的結(jié)合堪稱是商業(yè)地產(chǎn)界運營的完美結(jié)合。 ? 合作鏈模式，一方面能夠整合合作雙方的資源優(yōu)勢，同時搭建城市綜合體開發(fā)商業(yè)模式的全新平臺，例如華潤集團和新鴻基集團聯(lián)合開發(fā)的 ” 萬象城 “ 品牌。 ? 最典型的例子：美國紐約的 洛克菲勒中心 由洛克菲勒財團興建，法國巴黎德方斯區(qū)由法國政府興建，這種開發(fā)模式的特點是投資主體單一（多為財團或政府）、合作機構(gòu)比較少（主要是建筑承包商、設(shè)計公司）、功能也相應(yīng)比較簡單。 48 城市綜合體商業(yè)模式 — 運營模式 （ 2/3） 都市綜合體中運營管理模式 ? 都市綜合體中各種物業(yè)功能有其各自的特性，因此，其物業(yè)的經(jīng)營管理也有不同特性。由于城市綜合體的開發(fā)投資回報遠遠高于純住宅項目，長期持有的特性更是讓開發(fā)商長期獲利，目前主要有以下兩種運營模式： （ 1）出租持有經(jīng)營為主 （ 2）出售部分商業(yè)、住宅物業(yè)和出租持有經(jīng)營相互結(jié)合 出租持有經(jīng)營為主 出售部分商業(yè)、住宅物業(yè)和出租持有經(jīng)營相互結(jié)合 ? 深圳華潤萬象城屬于這種盈利模式，華潤中心一期的華潤大廈、萬象城均以出租為主。從實踐中來看，功能組合不合理也是造成城市綜合體不好的重要原因，這其中，最核心的要素是 如何做到各種功能的目標客群一致 ，做到有效的交叉互動。 高品質(zhì)的物業(yè)組合 ? 太古城是香港首個設(shè)有園藝花園和綠化平臺設(shè)計的大型私人住宅項目，實用率高達8495%且覆蓋率僅為 25%，這在寸土寸金的香港實屬可貴。隨著太古城配套設(shè)施的完善、商業(yè)氛圍的聚集以及香港島中心商務(wù)區(qū)的飽和，在區(qū)域內(nèi)開發(fā)寫字樓的時機逐漸成熟。首發(fā)樓盤為中檔的翠湖臺，由于實用率高且品質(zhì)優(yōu)良，在銷售當天即被一搶而空；此后在地塊內(nèi)部陸續(xù)開發(fā)了其他 5期中檔樓盤 ? 在聚集人氣之后，太古城在臨近海灣的地塊開發(fā)了海景花園和海天花園 2個高檔樓盤 ? 住宅物業(yè)的開發(fā)集中在 1975年至 1980年代初期，1985年完工的海天花園是太古城住宅區(qū)的收官之作 海景花園 海景花園 安盛臺 金殿臺 海天花園 星輝臺 觀海臺 高山臺 翠湖臺 太古城中心二期 太古城中心三座 太古城中心一期 太古城中心四座 正在興建的酒店 太古地鐵站 維多利亞港 商業(yè)區(qū) ? 1980年代初期，香港政府在太古城周邊計劃興建港島線地鐵和東區(qū)海底隧道，這大大改善了太古城的交通條件和可及性 ? 由于前期開發(fā)的住宅區(qū)已經(jīng)成熟，太古城于 1982年開始在連接太古地鐵站的地塊開發(fā)太古城中心一期，引入知名品牌經(jīng)營大型零售；后于 1986年地塊中心位置開發(fā)了太古城中心二期 商務(wù)區(qū) ? 隨著太古城商業(yè)氛圍的聚集，加之中心商務(wù)區(qū)寫字樓市場的飽和，太古城于 1991和 1992年先后在靠近海灣和高檔樓盤海景花園的地塊開發(fā)了太古城中心三座和四座兩個甲級寫字樓項目，并于 1997年將太古城中心一期的部分樓宇改建為甲級寫字樓 ? 目前太古城正在太古城一期西側(cè)的地塊興建一家高星級酒店 30 香港太古城功能布局 辦公區(qū) ? 順應(yīng)市場的需求， 1990年代初太古城剩余的空地被建成太古城中心三座及四座 2棟 22層的甲級寫字樓，一期的一部分之后也被改造為 27層的甲級寫字樓 ? 整個項目提供約 ，占總開發(fā)體量的 11% 類別 建筑面積（單位：平方米） 占比 住宅 1,200,000 83% 零售 93,000 11% 辦公 158,100 6% 總計 1,451,100 100% 住宅區(qū) ? 由于太古集團之前沒有地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)驗，加之周邊環(huán)境不成熟，太古城的主體是作為住宅區(qū)來開發(fā)的 ? 住宅區(qū)分為 8期進行開發(fā)，共興建了 61棟高層、提供 12,698套公寓；總建筑面積約 120萬平方米，占總開發(fā)體量的 83% 商業(yè)區(qū) ? 隨著住宅區(qū)的成熟加之交通條件的改善，太古城在 1980年代初期開始興建太古城中心。 太古集團隨即于 1972年成立了太古地產(chǎn)，開始在其原址上進行房產(chǎn)開發(fā) ? 1975 — 1985年， 太古地產(chǎn)從 1975年啟動第一期住宅項目至 1985年共建造海景花園和海天花園 2個高檔樓盤及安盛臺、金殿臺、星輝臺、觀海臺、高山臺及翠湖臺總計 8期住宅， 61棟 2630樓的高層 ? 1982 — 1992年，太古城中心一期至四期分別于 198 198 1991及 1992年落成，成為港島東區(qū)最大型的購物中心 ? 1997 年， 太古城一期的一部分翻新改建成商廈 ? 2022年至今，目前，太古地產(chǎn)在原好運街市和柏嘉商業(yè)中心的舊址上正在修建一家高星級的酒店 27 香港太古城實