南昌萬達(dá)房地產(chǎn)有限公司副總殷慧勇：淺析商業(yè)地產(chǎn)中的城市綜合體(更新版)
【正文】 新的城市綜合體取代。這種均好性能夠減小不同區(qū)位的房屋差價，有利于實(shí)現(xiàn)樓盤銷售的整體利益最大化。實(shí)現(xiàn)城市綜合體的不同功能，需要各種業(yè)態(tài)的復(fù)雜組合，各種業(yè)態(tài)間在對客戶群體的共享過程中，具有利益的一致性。但是，隨著不同功能的差異化細(xì)分，每種功能又會演繹出千變?nèi)f化的不同業(yè)態(tài)，而城市綜合體同時也會受到城市規(guī)劃條件和資源承載力的限制，是不能無限擴(kuò)展的。 商業(yè)零售與人們的日常生活最密切，形成城市范圍的市場并吸引和支持其他功能。在工業(yè)化推進(jìn)城市形成和發(fā)展的階段，反過來看城市綜合體，它是生產(chǎn)廠區(qū)、職工生活區(qū)的簡單組合；現(xiàn)代城市的發(fā)展趨勢則是把工業(yè)從傳統(tǒng)意義的城市里遷出去，城市的原始功能也是核心功能就只剩下了居住和第三產(chǎn)業(yè)中心的功能了。通常意義上講，現(xiàn)代城市綜合體是將城市中的商業(yè)、辦公、居住、酒店、餐飲、文體運(yùn)動、休閑娛樂和交通等城市生活空間的三項(xiàng)以上進(jìn)行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動關(guān)系，從而形成一個多功能、高效率的綜合體。學(xué)者們普遍認(rèn)為，真正意義上的城市是工商業(yè)發(fā)展的產(chǎn)物。它的各種功能在不同時間段得到發(fā)揮和組合，使其各部分的活動組織有序，而且相互補(bǔ)充，提高了自身的運(yùn)營效率。 酒店餐飲是綜合體中較穩(wěn)定的項(xiàng)目，它為流動的人口提供舒適的居住環(huán)境，為所有相關(guān)的活動人群提供美食、娛樂服務(wù)，全天候地保持持久的繁榮并增加其活力。新興的城區(qū)需要綜合體的發(fā)展來帶動區(qū)域經(jīng)濟(jì)的繁榮，這就需要綜合體盡可能復(fù)合各種城市配套服務(wù)打造一個功能完備的經(jīng)濟(jì)拉動點(diǎn)，點(diǎn)燃城市化進(jìn)程的火炬。比如：購物的人群會給餐飲業(yè)帶來客源；繁忙的商務(wù)人士會選擇就近購物；出行的人群會選擇聯(lián)系公務(wù)便捷的酒店下榻等。它需要了解各業(yè)態(tài)的運(yùn)營特點(diǎn)、盈利模式、資源需求的迫切程度、對其他業(yè)態(tài)的影響等眾多因素，才能對資源的分配進(jìn)行不斷的優(yōu)化。這就需要建筑綜合體的布局能滿足品牌超市運(yùn)營所需要的空間資源，才能吸引知明度高的企業(yè)入駐。一般在城市繁華的中心區(qū)，~而超市賣場對空間和交通等資源的占用和其產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益來比，顯然不符合綜合體高效運(yùn)營的要求。 任何一個經(jīng)營領(lǐng)域，當(dāng)它受到市場“熱捧”的時候，必然吸引眾多的競爭者加入。隨著房地產(chǎn)市場的日趨規(guī)范和成熟，第三種途徑獲得土地開發(fā)權(quán)的競爭將愈來愈激烈。從發(fā)展的角度分析，一個城市綜合體在其生命周期內(nèi)要隨著環(huán)境和市場的變化進(jìn)行功能和業(yè)態(tài)的調(diào)整，才能保持持續(xù)的盈利能力。
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