南昌萬達(dá)房地產(chǎn)有限公司副總殷慧勇：淺析商業(yè)地產(chǎn)中的城市綜合體-文庫吧資料
2025-01-22 11:24本頁面
【正文】 重如何提高單位面積的運(yùn)營(yíng)效益。因此對(duì)于綜合體物業(yè)持有者來說，大型超市的租金回報(bào)率遠(yuǎn)低于百貨商場(chǎng)、甲級(jí)辦公樓等投資。天；~天。 在國(guó)內(nèi)，家樂福、沃爾瑪這樣的超市同樣對(duì)經(jīng)營(yíng)租金的要求非常苛刻。在眾多經(jīng)營(yíng)成本中，賣場(chǎng)租金（運(yùn)營(yíng)場(chǎng)地費(fèi)）通常是最大的硬性成本支出。只有做到了成本的節(jié)約，才能降低同質(zhì)化商品的銷售價(jià)格，吸引到更多的消費(fèi)者，從而實(shí)現(xiàn)薄利多銷的經(jīng)營(yíng)目的。但是，超市賣場(chǎng)屬于勞動(dòng)密集型企業(yè)，其運(yùn)營(yíng)特點(diǎn)是用盡可能低的成本提供更多價(jià)廉物美的商品和服務(wù)。比如：新興的城市綜合體在運(yùn)營(yíng)初期可能會(huì)引進(jìn)大品牌超市來提升客流量和商業(yè)人氣。比如新城區(qū)的綜合體會(huì)隨著城市的發(fā)展逐步成為城市的核心；目前核心區(qū)位的綜合體由于受建設(shè)條件的影響，可能會(huì)逐漸沒落被新的城市綜合體取代。一般來說綜合用地的年限為50年，在這個(gè)基礎(chǔ)上計(jì)算城市綜合體的壽命，應(yīng)該在40年左右。這種資源優(yōu)化的均好性，會(huì)進(jìn)一步提升綜合體的經(jīng)濟(jì)放大效應(yīng)，增加它的投資魅力。社區(qū)景觀資源的均好性把控，是通過視覺效果可以直觀體現(xiàn)出來的，而綜合體的業(yè)態(tài)組合效果就非常復(fù)雜了。這種均好性能夠減小不同區(qū)位的房屋差價(jià)，有利于實(shí)現(xiàn)樓盤銷售的整體利益最大化。比如酒店和購(gòu)物中心都希望同時(shí)把主出入口設(shè)在繁華的主干道上；超市和商務(wù)辦公都希望擁有更多的車位；商務(wù)空間會(huì)排斥餐飲業(yè)的油煙污染；大家都希望客滿盈門，卻誰也不愿意在自家門前造成交通擁堵……只有較好地解決這些問題，才能從根本上進(jìn)一步挖潛綜合體的價(jià)值。這種連鎖反映的經(jīng)濟(jì)行為，使城市綜合體產(chǎn)生了極高的價(jià)值魅力，吸引了不同業(yè)態(tài)的入駐和大量投資客的追捧。這體現(xiàn)了城市綜合體的規(guī)?；涮追?wù)產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)放大效應(yīng)。實(shí)現(xiàn)城市綜合體的不同功能，需要各種業(yè)態(tài)的復(fù)雜組合，各種業(yè)態(tài)間在對(duì)客戶群體的共享過程中，具有利益的一致性。比如商業(yè)零售會(huì)包含傳統(tǒng)百貨、超市賣場(chǎng)、家電賣場(chǎng)、品牌專賣店等；酒店餐飲包含中餐、西餐、自助餐、連鎖快餐等業(yè)態(tài)。以上兩種情況，分別代表了城市綜合體在不同經(jīng)濟(jì)區(qū)位的功能選擇。對(duì)于未來新興城區(qū)的綜合體來說，情況可能就不一樣了。但是，隨著不同功能的差異化細(xì)分，每種功能又會(huì)演繹出千變?nèi)f化的不同業(yè)態(tài)，而城市綜合體同時(shí)也會(huì)受到城市規(guī)劃條件和資源承載力的限制，是不能無限擴(kuò)展的。 從萬達(dá)城市綜合體的發(fā)展來看，基本代表了中國(guó)城市綜合體的演變歷程。居住是城市開發(fā)的基本成分，是解決市中心居住問題，避免每天上下班長(zhǎng)途跋
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