南昌萬達房地產(chǎn)有限公司副總殷慧勇：淺析商業(yè)地產(chǎn)中的城市綜合體(完整版)
【正文】 易的中心。一個區(qū)域空間能否提供充分、便捷的商務(wù)空間，決定著這一區(qū)域的城市地位和功能。 從萬達城市綜合體的發(fā)展來看，基本代表了中國城市綜合體的演變歷程。比如商業(yè)零售會包含傳統(tǒng)百貨、超市賣場、家電賣場、品牌專賣店等；酒店餐飲包含中餐、西餐、自助餐、連鎖快餐等業(yè)態(tài)。比如酒店和購物中心都希望同時把主出入口設(shè)在繁華的主干道上；超市和商務(wù)辦公都希望擁有更多的車位；商務(wù)空間會排斥餐飲業(yè)的油煙污染；大家都希望客滿盈門，卻誰也不愿意在自家門前造成交通擁堵……只有較好地解決這些問題，才能從根本上進一步挖潛綜合體的價值。一般來說綜合用地的年限為50年，在這個基礎(chǔ)上計算城市綜合體的壽命，應(yīng)該在40年左右。只有做到了成本的節(jié)約，才能降低同質(zhì)化商品的銷售價格，吸引到更多的消費者，從而實現(xiàn)薄利多銷的經(jīng)營目的。天；~城市綜合體的“量身打造”要提前分析未來業(yè)態(tài)的布局變化，才能提升其壽命周期內(nèi)的整體盈利能力。進入城市綜合體開發(fā)領(lǐng)域的許多實力企業(yè)正在學(xué)習(xí)萬達、追趕萬達。同時，這種競爭也必將在未來催生更多優(yōu)秀的城市綜合體。產(chǎn)品品牌及精神內(nèi)涵的競爭前兩個方面粗淺地談了綜合體有形的競爭，當競爭達到了更高的境界就會演變?yōu)楫a(chǎn)品品牌及精神內(nèi)涵的競爭?？巳R斯勒大廈、洛克菲勒中心等著名城市綜合體已經(jīng)超越了其建筑物本身的意義，而成為當今美國繁華都市的縮影。在這方面，需要城市綜合體的締造者們深入了解城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、發(fā)展規(guī)劃方向、各區(qū)域的城市功能配置、未來的人口結(jié)構(gòu)變化、潛在客戶需求等綜合因素的相互作用，才能最大限度地規(guī)劃利用好已獲取的土地資源。一般情況下應(yīng)滿足下列條件之一：項目位置為城市核心區(qū)，周邊有成熟繁榮的商圈，有足夠的消費群體支撐其正常運營；項目位于新城開發(fā)的中心，是城市未來經(jīng)濟發(fā)展的新增長點；項目位于交通便捷的城郊，能快速到達城市中心及機場、碼頭、車站等交通樞紐，可以通過科學(xué)地規(guī)劃建設(shè)使其成為具有一定規(guī)模和特色的城市副中心。1998以后，隨著住房實物分配制度的取消和按揭政策的實施，房地產(chǎn)投資進入平穩(wěn)快速發(fā)展時期，房地產(chǎn)行業(yè)成為經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一。因此對于綜合體物業(yè)持有者來說，大型超市的租金回報率遠低于百貨商場、甲級辦公樓等投資。在眾多經(jīng)營成本中，賣場租金（運營場地費）通常是最大的硬性成本支出。比如新城區(qū)的綜合體會隨著城市的發(fā)展逐步成為城市的核心；目前核心區(qū)位的綜合體由于受建設(shè)條件的影響，可能會逐漸沒落被
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