南昌萬(wàn)達(dá)房地產(chǎn)有限公司副總殷慧勇：淺析商業(yè)地產(chǎn)中的城市綜合體(完整版)
【正文】 易的中心。一個(gè)區(qū)域空間能否提供充分、便捷的商務(wù)空間，決定著這一區(qū)域的城市地位和功能。 從萬(wàn)達(dá)城市綜合體的發(fā)展來(lái)看，基本代表了中國(guó)城市綜合體的演變歷程。比如商業(yè)零售會(huì)包含傳統(tǒng)百貨、超市賣(mài)場(chǎng)、家電賣(mài)場(chǎng)、品牌專賣(mài)店等；酒店餐飲包含中餐、西餐、自助餐、連鎖快餐等業(yè)態(tài)。比如酒店和購(gòu)物中心都希望同時(shí)把主出入口設(shè)在繁華的主干道上；超市和商務(wù)辦公都希望擁有更多的車(chē)位；商務(wù)空間會(huì)排斥餐飲業(yè)的油煙污染；大家都希望客滿盈門(mén)，卻誰(shuí)也不愿意在自家門(mén)前造成交通擁堵……只有較好地解決這些問(wèn)題，才能從根本上進(jìn)一步挖潛綜合體的價(jià)值。一般來(lái)說(shuō)綜合用地的年限為50年，在這個(gè)基礎(chǔ)上計(jì)算城市綜合體的壽命，應(yīng)該在40年左右。只有做到了成本的節(jié)約，才能降低同質(zhì)化商品的銷售價(jià)格，吸引到更多的消費(fèi)者，從而實(shí)現(xiàn)薄利多銷的經(jīng)營(yíng)目的。天；~城市綜合體的“量身打造”要提前分析未來(lái)業(yè)態(tài)的布局變化，才能提升其壽命周期內(nèi)的整體盈利能力。進(jìn)入城市綜合體開(kāi)發(fā)領(lǐng)域的許多實(shí)力企業(yè)正在學(xué)習(xí)萬(wàn)達(dá)、追趕萬(wàn)達(dá)。同時(shí)，這種競(jìng)爭(zhēng)也必將在未來(lái)催生更多優(yōu)秀的城市綜合體。產(chǎn)品品牌及精神內(nèi)涵的競(jìng)爭(zhēng)前兩個(gè)方面粗淺地談了綜合體有形的競(jìng)爭(zhēng)，當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)達(dá)到了更高的境界就會(huì)演變?yōu)楫a(chǎn)品品牌及精神內(nèi)涵的競(jìng)爭(zhēng)?？巳R斯勒大廈、洛克菲勒中心等著名城市綜合體已經(jīng)超越了其建筑物本身的意義，而成為當(dāng)今美國(guó)繁華都市的縮影。在這方面，需要城市綜合體的締造者們深入了解城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、發(fā)展規(guī)劃方向、各區(qū)域的城市功能配置、未來(lái)的人口結(jié)構(gòu)變化、潛在客戶需求等綜合因素的相互作用，才能最大限度地規(guī)劃利用好已獲取的土地資源。一般情況下應(yīng)滿足下列條件之一：項(xiàng)目位置為城市核心區(qū)，周邊有成熟繁榮的商圈，有足夠的消費(fèi)群體支撐其正常運(yùn)營(yíng)；項(xiàng)目位于新城開(kāi)發(fā)的中心，是城市未來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新增長(zhǎng)點(diǎn)；項(xiàng)目位于交通便捷的城郊，能快速到達(dá)城市中心及機(jī)場(chǎng)、碼頭、車(chē)站等交通樞紐，可以通過(guò)科學(xué)地規(guī)劃建設(shè)使其成為具有一定規(guī)模和特色的城市副中心。1998以后，隨著住房實(shí)物分配制度的取消和按揭政策的實(shí)施，房地產(chǎn)投資進(jìn)入平穩(wěn)快速發(fā)展時(shí)期，房地產(chǎn)行業(yè)成為經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。因此對(duì)于綜合體物業(yè)持有者來(lái)說(shuō)，大型超市的租金回報(bào)率遠(yuǎn)低于百貨商場(chǎng)、甲級(jí)辦公樓等投資。在眾多經(jīng)營(yíng)成本中，賣(mài)場(chǎng)租金（運(yùn)營(yíng)場(chǎng)地費(fèi)）通常是最大的硬性成本支出。比如新城區(qū)的綜合體會(huì)隨著城市的發(fā)展逐步成為城市的核心；目前核心區(qū)位的綜合體由于受建設(shè)條件的影響，可能會(huì)逐漸沒(méi)落被
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