萬達地產(chǎn)招股書揭示的商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀-文庫吧資料
2025-08-09 07:50本頁面
【正文】 考慮完萬達其他年份的增值，其實萬達的純會計負債率達到95%。要知道，萬達的資產(chǎn)是經(jīng)過評估增值完成的上漲，%。） 那么，萬達的資金鏈狀況到底如何，有無斷裂之憂？其實，招股書中相關數(shù)據(jù)、指標都說得很清楚了：截至2014年6月30日，%，；；各類物業(yè)估值（包括存貨），；有息負債累計1724億元，凈資產(chǎn)還有1126億元；截至9月1日，一年內(nèi)到期償債額342億元。例如，越秀地產(chǎn)購買廣州國際金融中心就是一筆關聯(lián)交易，這會導致交易價格高于實際可在市面上銷售的價格。通常更為普遍的做法是資產(chǎn)證券化之后出售，而分割價格一般也只有其每個信托賬面價值的5成左右。另外，物業(yè)估值公司給出的物業(yè)重估數(shù)值也同樣存在估值在實際套現(xiàn)時達不到評估師估值水平的情況。事實上萬達的物業(yè)增值并不只是20112014年間，其他年份瞐重估增值同樣不少。（%是招股書玩的障眼法，哪有計算資產(chǎn)負債率剔除客戶預付款的道理，房地產(chǎn)公司如果不占用客戶預付款，還能轉動嗎？？？以萬達的負債率高企未扣除商譽和無形資產(chǎn)前的資產(chǎn)負債率（%，%。這個月，我們蘭德咨詢基于上市房企中期數(shù)據(jù)，剛剛統(tǒng)計出了全部202家上市房企的資產(chǎn)負債率及排名（詳見《2014年上半年上市房企業(yè)績總盤點：裂變與隱情》）。這好比做奶牛場的通過自己搞牛奶加工出口解決太多牛奶賣不出去的問題。這樣有一些非主流城市，一個物業(yè)推出市場23年都沒有經(jīng)營滿，這是正常和普遍的事情。如果我們的出租率是70%，我們基本上是虧損的。按照我們的出租率，我能做的關聯(lián)交易基本上只有寫字樓的5%%，如我們有20%的物業(yè)出租和管理費收入依靠集團內(nèi)部其他業(yè)務使用，這樣意味著其出租率實際是多少存有很大的疑問。%用于自用是特別高的比例，尤其是萬達這樣的體量。如果說萬達的租賃為主的，萬達是較差的租賃型，其主要還是依靠銷售周轉，利潤主要來源于物業(yè)價格重估，真正現(xiàn)金回報極少。我們可以發(fā)現(xiàn)自2011年以來，其新增銀行貸款逐年遞增，201201一個可能的原因是存貨向投資物業(yè)的轉換導致添置投資物業(yè)支出出現(xiàn)上漲。另外在建項目漫山遍野的展開，加上資金回籠緩慢也是主因。（萬達銷售狀況并不好，從現(xiàn)金流的角度看，我們可以發(fā)現(xiàn)萬達經(jīng)營活動現(xiàn)金流凈額從2011年開始至今逐年遞減。2013年，北京三里屯Village（已更名為“三里屯太古里”）的發(fā)展商太古地產(chǎn)，包括香港、——萬達已超過太古。截至2014年6月30日。%%，但仍不能否認萬達依然是個銷售型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商這一事實。其中，%%，與2012年大致相當。商業(yè)零售物業(yè)、寫字樓物業(yè)對于成熟商圈的要求就特別明顯，在三四線城市建造商業(yè)物業(yè)的成本和在一二線城市建造商業(yè)物業(yè)的成本在等同級別的情況下差別不會超過15％，但是租金回報率相差幾倍，出售的周轉速度差很多，價格也可以差1－3倍，也就是說如果你在不成熟的地方建造商業(yè)物業(yè)，那么其實真實的成本更高，因為少的只是土地收購的成本和少量的建筑成本，這部分的成本占物業(yè)出售成本的不超過一半，但是銷售金額和租賃收入單價就差1－3倍，會算賬的都會知道，如果能拿到地還是寧可在1－2線城市開發(fā)商業(yè)物業(yè)和寫字樓。寫字樓、酒店和公寓需要商業(yè)氣氛很濃厚的城市，如北上廣深，但是這些地區(qū)土地成本高昂，所以不少開發(fā)商進入到許多4線城市后，發(fā)現(xiàn)這些城市的資金都被人們往大城市集結，而3,4線城市無論消費能力還是購買力都不行，其實是上了大當。對于土地成本，首先我們確實應該承認萬達的土地成本很低，而且越來越低，但是仔細分析你會發(fā)現(xiàn)： 越來越低的土地成本應該已經(jīng)反映到過去年份公司的毛利率上，如對萬達形成了幫助，我們應該說幫助的結果其業(yè)績也應該經(jīng)反映出來了。萬達拿地到底多便宜，此前無從知曉，還好現(xiàn)在招股書披露了：20112013年，萬達廣場的平均土地成本，按樓面地價計，分別約為1821元、1171元及1096元——逆勢下降趨勢明顯。）“懂政府”的萬達，土地成本確實很低，%業(yè)界有一個廣為流傳的故事，有市長為了見王健林，等了幾個小時。，其中19億是通過關聯(lián)交易實現(xiàn)的，%的收入來自于關聯(lián)交易。有較大幅度的上漲，其實該上漲主要來自于關聯(lián)交易（見同文的關聯(lián)交易統(tǒng)計表）。（2）未來真正的平均租金上漲速度未必能加速，因為許多非主流城市的物業(yè)開張會拖低平均租金；（3）另外一個原因是萬達有大量的內(nèi)部關聯(lián)交易造成的，萬達的關聯(lián)交易比例和金額一直是持續(xù)上漲的，平均租金對出租率非常敏感，如果物業(yè)落成未能成功出租，單位租金馬上下來，而如果高價租給自己的關聯(lián)企業(yè)，單位租金馬上上去。個人預計，2014年全年平均租金可能達到83元/平方米/月左右。有文章說，萬達的坪效太低。這一數(shù)據(jù)媒體已廣泛報道，不再多說。）只是，已過高速成長期、新的增長點又不清晰的萬達，錯過了最佳上市時機（就像30歲的待嫁女），而資本市場又是最看重成長預期的。我們推測如果有選擇，萬達絕不會花了很長時間申請A股然后轉為H股，畢
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