萬達地產(chǎn)招股書揭示的商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀(編輯修改稿)
2025-08-30 07:50 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 才算是真正的重資產(chǎn)、經(jīng)營型地產(chǎn)商。%%，但仍不能否認萬達依然是個銷售型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商這一事實。當然，我們也不能否認萬達是家重資產(chǎn)型企業(yè)。截至2014年6月30日。已完工投資物業(yè)組合的總建筑面積約為1470萬平方米（其中購物中心1020萬平方米）。2013年，北京三里屯Village（已更名為“三里屯太古里”）的發(fā)展商太古地產(chǎn)，包括香港、——萬達已超過太古。預計2014年全年萬達租金收入肯定過百億，有可能達到110億元；到2020年，可能超過300億元。（萬達銷售狀況并不好，從現(xiàn)金流的角度看，我們可以發(fā)現(xiàn)萬達經(jīng)營活動現(xiàn)金流凈額從2011年開始至今逐年遞減。這充分體現(xiàn)了萬達銷售物業(yè)銷售情況逐年惡化的趨勢，與2014年房地產(chǎn)市場的不景氣也是相呼應的。另外在建項目漫山遍野的展開，加上資金回籠緩慢也是主因。另一方面，投資活動現(xiàn)金流也呈現(xiàn)了大幅下滑，這主要是由于其添置投資物業(yè)支出大幅上漲。一個可能的原因是存貨向投資物業(yè)的轉(zhuǎn)換導致添置投資物業(yè)支出出現(xiàn)上漲。鑒于萬達經(jīng)營活動和投資活動現(xiàn)金流的惡化，能夠支撐其業(yè)務運營的資金只能來源于融資活動。我們可以發(fā)現(xiàn)自2011年以來，其新增銀行貸款逐年遞增，201201我們甚至可以說，萬達是在依靠銀行借款支撐現(xiàn)在的運營和業(yè)務，其實際經(jīng)營情況已經(jīng)不容樂觀。如果說萬達的租賃為主的，萬達是較差的租賃型，其主要還是依靠銷售周轉(zhuǎn)，利潤主要來源于物業(yè)價格重估，真正現(xiàn)金回報極少。我們投資過寫字樓租賃和品牌連鎖公寓租賃運營，我們投資的寫字樓租賃出租率達到平均是95%，%，自用部分只有面積的1%。%用于自用是特別高的比例，尤其是萬達這樣的體量。當然萬達有影院和百貨，但這些影院和百貨就是潛在輸送利潤的關聯(lián)交易來源。按照我們的出租率，我能做的關聯(lián)交易基本上只有寫字樓的5%%，如我們有20%的物業(yè)出租和管理費收入依靠集團內(nèi)部其他業(yè)務使用，這樣意味著其出租率實際是多少存有很大的疑問。商業(yè)物業(yè)最關鍵的是出租率。如果我們的出租率是70%，我們基本上是虧損的。這就解析了為什么萬達要搞百貨和影院和酒店經(jīng)營，如不搞這些，這些物業(yè)可能租不出去，或者至少在早期物業(yè)推向市場的時候很難操作。這樣有一些非主流城市，一個物業(yè)推出市場23年都沒有經(jīng)營滿，這是正常和普遍的事情。而萬達在這時只有租給自己經(jīng)營的業(yè)態(tài)解決問題。這好比做奶牛場的通過自己搞牛奶加工出口解決太多牛奶賣不出去的問題。） %——為什么這么低？萬達的資金狀況到底如何？ 截至2014年6月30日，%。這個月，我們蘭德咨詢基于上市房企中期數(shù)據(jù)，剛剛統(tǒng)計出了全部202家上市房企的資產(chǎn)負債率及排名（詳見《2014年上半年上市房企業(yè)績總盤點：裂變與隱情》）。統(tǒng)計顯示，萬達的資產(chǎn)負債率在全部202家上市房企中排名第109，屬于中等偏低，是幾家千億級企業(yè)中最低的。（%是招股書玩的障眼法，哪有計算資產(chǎn)負債率剔除客戶預付款的道理，房地產(chǎn)公司如果不占用客戶預付款，還能轉(zhuǎn)動嗎？？？以萬達的負債率高企未扣除商譽和無形資產(chǎn)前的資產(chǎn)負債率（%，%。要知道，萬達的資產(chǎn)是經(jīng)過評估增值完成的上漲，%。事實上萬達的物業(yè)增值并不只是20112014年間，其他年份瞐重估增值同樣不少。所以如果考慮完萬達其他年份的增值，其實萬達的純會計負債率達到95%。另外，物業(yè)估值公司給出的物業(yè)重估數(shù)值也同樣存在估值在實際套現(xiàn)時達不到評估師估值水平的情況。對于流動性差的零售物業(yè)資產(chǎn)而言，一般實際市場交易價格僅僅為其賬面價值的5到7成。通常更為普遍的做法是資產(chǎn)證券化之后出售，而分割價格一般也只有其每個信托賬面價值的5成左右。另外，評估方法的選擇（如類比交易）也會導致物業(yè)資產(chǎn)重估數(shù)值偏高。例如，越秀地產(chǎn)購買廣州國際金融中心就是一筆關聯(lián)交易，這會導致交易價格高于實際可在市面上銷售的價格。物業(yè)要出售，市場有波動的時候，隨時打折20%都是輕而易舉的事情，未來市場有任何的風吹草動，假如沒有上市的資金頂上，其生存就岌岌可危。） 那么，萬達的資金鏈狀況到底如何，有無斷裂之憂？其實，招股書中相關數(shù)據(jù)、指標都說得很清楚了：截至2014年6月30日，%，；；各類物業(yè)估值（包括存貨），；有息負債累計1724億元，凈資產(chǎn)還有1126億元；截至9月1日，一年內(nèi)到期償債額342億元。運用我們新開發(fā)的“房企資金壓力測試”模型，計算并輸入短期風險頭寸、現(xiàn)金比率、凈負債資本比、資金安全底線等數(shù)據(jù)，模型對萬達資金壓力（包括財務安全性和穩(wěn)健性）的測試生成結果是：，安全。要知道，萬達的資產(chǎn)是經(jīng)過評估增值完成的上漲，%。事實上萬達的物業(yè)增值并不只是20112014年間，其他年份瞐重估增值同樣不少。所以如果考慮完萬達其他年份的增值，其實萬達的純會計負債率達到95%。要知道，現(xiàn)在物業(yè)要出售，市場有波動的時候，隨時打折20%都是輕而易舉的事情，未來市場有任何的風吹草動，假如沒有上市的資金頂上，其生存
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