【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 商萬科高橋置業(yè)證大投資湯臣集團(tuán)萬邦集團(tuán)澳洲SPG集團(tuán)公司與上海康橋集團(tuán)公司占地面積 萬13萬48萬14萬160萬總建筑面積 萬11萬58萬15萬108萬容積率 設(shè)計(jì)背景浦東建筑設(shè)計(jì)院中國(guó)建筑西北設(shè)計(jì)研究院上海分院日本設(shè)計(jì)株式會(huì)社、新加坡陳氏設(shè)計(jì)事務(wù)所、美國(guó)泛亞易道價(jià)格 3050380030003500500080003800450032304678交通依托金海路和在建的外環(huán)線，地面交通發(fā)達(dá)，公交線路以郊區(qū)中巴為主地面交通發(fā)達(dá)，公交線路較少地面交通狀況良好，但目前公共交通十分薄弱地鐵二號(hào)線張江路站，地面交通發(fā)達(dá)地鐵二號(hào)線龍陽路站，地面交通發(fā)達(dá)依托外環(huán)線和滬南公路，地面交通發(fā)達(dá)，公共交通以郊區(qū)中巴為主產(chǎn)品類型低密度社區(qū)聯(lián)體別墅多層和小高層為主，輔以聯(lián)排別墅疊加式復(fù)式電梯房多層、小高層新獨(dú)院住宅主力面積二房97140284三房99116160295開盤日期99．10區(qū)域環(huán)境處在浦東新區(qū)的曹路鎮(zhèn)的南側(cè)，金橋出口加工區(qū)東側(cè)金橋鎮(zhèn)鎮(zhèn)中心金橋鎮(zhèn)的北側(cè)張江高科技園區(qū)北側(cè)處于花木鎮(zhèn)南側(cè)，北蔡鎮(zhèn)北側(cè)。南匯縣靠近浦東新區(qū)的交界處周邊環(huán)境臨近金橋出口加工區(qū)以及在建的杉達(dá)大學(xué)城，附近的居民多為務(wù)農(nóng)的農(nóng)民。金橋鎮(zhèn)鎮(zhèn)中心的邊沿，周邊以工人新村為主。處在東陸新村的外沿，居住氣氛較差。與湯臣高爾夫球場(chǎng)隔龍東路相望，南側(cè)是張江高科技園區(qū)，生活氣氛比較薄弱。路網(wǎng)發(fā)達(dá)，緊貼捷運(yùn)交通，進(jìn)出十分方便。周邊沒有住宅項(xiàng)目，外環(huán)線內(nèi)側(cè)有少量別墅和小高層項(xiàng)目。生活配套沒有依托金橋鎮(zhèn)，生活配套比較齊全比較差比較差臨近花木新村，生活設(shè)施齊全，但有全封閉的龍東路所阻隔。沒有工程形象一、二期交房多層結(jié)構(gòu)封頂。地面以上5層一期交房，二期地面以上。一期即將交房，二期出地面銷售率一期：100%二期：95%還未正式銷售一、二期：50%以上一、二期：95%以上一期：95%二期：55%競(jìng)爭(zhēng)的壓力主要來自于個(gè)別項(xiàng)目，而不會(huì)是整個(gè)周邊區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)。 l 目前宗地周邊的個(gè)案比較少，最近的個(gè)案是位于外環(huán)線以內(nèi)、金橋鎮(zhèn)附近的證大家園和陽光歐洲城。 l 同時(shí)由于產(chǎn)品形態(tài)、社區(qū)規(guī)模、交通環(huán)境等條件的相似，位于浦東南區(qū)外環(huán)線外的康橋半島也將對(duì)本項(xiàng)目形成競(jìng)爭(zhēng)壓力。別墅為主的低密度項(xiàng)目是周邊市場(chǎng)的空白點(diǎn)。l 宗地所屬的浦東北區(qū)在產(chǎn)品供應(yīng)上近兩年一直是以小高層產(chǎn)品為主，沒有真正意義上的低密度的綜合社區(qū)，特別是對(duì)于別墅市場(chǎng)而言，本區(qū)域只有陽光歐洲城一個(gè)項(xiàng)目，而且已處于尾盤階段。l 而另近周邊一個(gè)大型項(xiàng)目——證大花園，雖然也有聯(lián)排產(chǎn)品提供，但項(xiàng)目主體仍以多層、小高層為主。對(duì)本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)主要來源于大型社區(qū)配套成熟度對(duì)客戶吸引的方面。本區(qū)域產(chǎn)品的產(chǎn)品力呈上升趨勢(shì)，銷售情況均良好。l 宗地所屬的浦東北區(qū)產(chǎn)品力水平要高于浦東南區(qū)的水平，產(chǎn)品力呈上升趨勢(shì)。l 99和00年進(jìn)入全市銷售量前十名的浦東項(xiàng)目都在本區(qū)。l 浦東市場(chǎng)中檔項(xiàng)目的市場(chǎng)焦點(diǎn)在以金橋?yàn)橹行牡钠謻|北區(qū)，客源可以得到保證。 四、產(chǎn)品建議 產(chǎn)品類型建議l 產(chǎn)品形態(tài)：l 綠化率：50%l 車位比：聯(lián)體別墅110%，多層40%產(chǎn)品房型建議l宗地的規(guī)模決定了產(chǎn)品房型的多樣化。產(chǎn)品類型戶型面積（m2）比例（％）聯(lián)體別墅170190253層22024025多層二房二廳9020三房二廳12013025四房二廳1405價(jià)格建議1）單價(jià)l 聯(lián)體別墅均價(jià) 元/平方米； l 多層均價(jià) 元/平方米。 2）總價(jià)和月供款戶型總價(jià)(萬)首付(萬)月供款(20年)聯(lián)體別墅（）聯(lián)體別墅（3層）二房二廳三房二廳四房二廳五、客源分析客源來自的區(qū)域l 以金橋出口加工區(qū)、外高橋保稅區(qū)、張江高科技園區(qū)為主。l 外環(huán)線和金海路—金橋路—楊高路交通干線來的浦東其他區(qū)域客戶。l 就近來自于金橋、曹路地區(qū)和大學(xué)園區(qū) 客戶特征1）聯(lián)體別墅產(chǎn)品客戶l 職業(yè)面貌：主要為來自這些開發(fā)區(qū)各類企業(yè)的中高層管理人員和技術(shù)骨干；l 教育程度：受過良好高等教育l 家庭結(jié)構(gòu)：以三口之家的家庭為主 l 家庭年收入在15萬元以上。 2）多層產(chǎn)品客戶l 職業(yè)面貌：主要針對(duì)企業(yè)中低層工作人員、年輕白領(lǐng)和高級(jí)知識(shí)分子。 l 年齡層次：以2735歲為主l 教育程度：受過高等教育l 家庭結(jié)構(gòu)：以二口、三口之家為主l 家庭年收入在8萬元以上。六、開發(fā)節(jié)奏建議一期產(chǎn)品建議：以聯(lián)體別墅為代表的低層為主，多層產(chǎn)品不宜超過20%。l 浦東北區(qū)已形成低層產(chǎn)品銷售市場(chǎng)。l 目前宗地的道路狀況和出行條件比較適合有車族。l 目前宗地的配套設(shè)施尚非常薄弱。一期開盤的工程形象1）一期開售時(shí)應(yīng)完成的配套l 應(yīng)完成一定數(shù)量的綠化景觀，包括河流、綠地等，主要分布在現(xiàn)場(chǎng)接待處附近。l 應(yīng)完成部分商業(yè)單位（尚在招商也可）。l 應(yīng)完成適當(dāng)數(shù)量的休閑運(yùn)動(dòng)設(shè)施。2）現(xiàn)場(chǎng)接待處建議放在金海路上，靠近一期規(guī)劃大門附近的建筑物中。3）建議在陸家嘴附近地區(qū)安排銷售接待中心。第四部分 規(guī)劃設(shè)計(jì)思路一、地塊分析位置金海路地塊位于浦東金橋開發(fā)區(qū)東側(cè)，位于 路北側(cè)、 路的南側(cè)、 路的西側(cè)、規(guī)劃 路的東側(cè)。距離市區(qū)約25公里，距金橋開發(fā)區(qū)約10公里。從目前來看，該地塊地理位置較為偏僻，附近沒有發(fā)展成熟的大規(guī)模居住區(qū)，只有部分中低檔樓盤，是該地塊的不利因素；另一方面，在地塊的西側(cè)，是杉達(dá)大學(xué)的校區(qū)，建成后將會(huì)提升該地塊的文化氛圍；另外，金海路和規(guī)劃建成后的華東路將大大提高該地塊的交通便捷性。從發(fā)展的眼光來看，隨著將來配套、交通設(shè)施的齊全，該地塊頗具增值潛力。地形地貌地塊沿東西方向展開，基本為“L”型，占地面積約為 畝，東西長(zhǎng)約 米，南北寬約 米。地塊現(xiàn)為農(nóng)田及部分農(nóng)舍，基地內(nèi)有一條名為廟港的小河，有作為景觀利用的價(jià)值。地塊西南兩側(cè)各有20米寬綠化帶，尚未建成