南昌萬達(dá)房地產(chǎn)有限公司副總殷慧勇：淺析商業(yè)地產(chǎn)中的城市綜合體(編輯修改稿)
2025-02-12 11:24 本頁面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 業(yè)態(tài)的入駐和大量投資客的追捧。然而，在對(duì)資源的占有上，各種業(yè)態(tài)又會(huì)產(chǎn)生利益對(duì)立的矛盾。比如酒店和購物中心都希望同時(shí)把主出入口設(shè)在繁華的主干道上；超市和商務(wù)辦公都希望擁有更多的車位；商務(wù)空間會(huì)排斥餐飲業(yè)的油煙污染；大家都希望客滿盈門，卻誰也不愿意在自家門前造成交通擁堵……只有較好地解決這些問題，才能從根本上進(jìn)一步挖潛綜合體的價(jià)值。在住宅地產(chǎn)的社區(qū)規(guī)劃中，經(jīng)常提到不同戶型享受社區(qū)景觀資源的均好性。這種均好性能夠減小不同區(qū)位的房屋差價(jià)，有利于實(shí)現(xiàn)樓盤銷售的整體利益最大化。這個(gè)道理對(duì)于城市綜合體的設(shè)計(jì)同樣適用，但是操作難度大大提高了。社區(qū)景觀資源的均好性把控，是通過視覺效果可以直觀體現(xiàn)出來的，而綜合體的業(yè)態(tài)組合效果就非常復(fù)雜了。它需要了解各業(yè)態(tài)的運(yùn)營(yíng)特點(diǎn)、盈利模式、資源需求的迫切程度、對(duì)其他業(yè)態(tài)的影響等眾多因素，才能對(duì)資源的分配進(jìn)行不斷的優(yōu)化。這種資源優(yōu)化的均好性，會(huì)進(jìn)一步提升綜合體的經(jīng)濟(jì)放大效應(yīng)，增加它的投資魅力。在綜合體業(yè)態(tài)分布及組合的設(shè)計(jì)中，還應(yīng)該具備對(duì)綜合體發(fā)展運(yùn)營(yíng)的前瞻性。一般來說綜合用地的年限為50年，在這個(gè)基礎(chǔ)上計(jì)算城市綜合體的壽命，應(yīng)該在40年左右。在這樣一個(gè)漫長(zhǎng)的歲月里，城市綜合體的地位可能會(huì)發(fā)生周期性的變化。比如新城區(qū)的綜合體會(huì)隨著城市的發(fā)展逐步成為城市的核心；目前核心區(qū)位的綜合體由于受建設(shè)條件的影響，可能會(huì)逐漸沒落被新的城市綜合體取代。在綜合體的不同發(fā)展時(shí)期，滿足其核心功能的業(yè)態(tài)分布會(huì)發(fā)生較大變化，能夠了解和應(yīng)對(duì)這些變化，將會(huì)對(duì)城市綜合體保持持續(xù)的盈利能力具有關(guān)鍵的作用。比如：新興的城市綜合體在運(yùn)營(yíng)初期可能會(huì)引進(jìn)大品牌超市來提升客流量和商業(yè)人氣。這就需要建筑綜合體的布局能滿足品牌超市運(yùn)營(yíng)所需要的空間資源，才能吸引知明度高的企業(yè)入駐。但是，超市賣場(chǎng)屬于勞動(dòng)密集型企業(yè)，其運(yùn)營(yíng)特點(diǎn)是用盡可能低的成本提供更多價(jià)廉物美的商品和服務(wù)。低成本來源于較低的勞動(dòng)力成本、賣場(chǎng)租金成本、規(guī)?；坎少彸杀炯翱茖W(xué)合理的物流供應(yīng)鏈成本。只有做到了成本的節(jié)約，才能降低同質(zhì)化商品的銷售價(jià)格，吸引到更多的消費(fèi)者，從而實(shí)現(xiàn)薄利多銷的經(jīng)營(yíng)目的。由此可以發(fā)現(xiàn)，降低運(yùn)營(yíng)成本對(duì)超市賣場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)具有重大的意義。在眾多經(jīng)營(yíng)成本中，賣場(chǎng)租金（運(yùn)營(yíng)場(chǎng)地費(fèi)）通常是最大的硬性成本支出。因此，國(guó)外成熟的大品牌超市多選址在交通便捷的郊區(qū)，這樣就可以節(jié)省大量的運(yùn)營(yíng)場(chǎng)地費(fèi)用。 在國(guó)內(nèi)，家樂福、沃爾瑪這
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