【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 斷是正確的。餐飲火了以后，租金跟二樓的服飾基本相同，而且人氣往上走以后，也符合商業(yè)中的瀑布效應(yīng)，到頂樓再慢慢走下來(lái)。此外，在業(yè)態(tài)選擇上同業(yè)態(tài)盡量選一家，不選兩家，這樣才能提升比較效益。在商家分級(jí)方面，萬(wàn)達(dá)內(nèi)部會(huì)對(duì)有發(fā)展的幾千個(gè)商家有個(gè)ABCD等級(jí)評(píng)定，這種做主要有兩個(gè)原因，一個(gè)是內(nèi)部防止腐敗，另一個(gè)就是激勵(lì)這些商家不斷提升自己，給他更好的條件。第五，管理。重于管理，這是最核心的一條。對(duì)一個(gè)購(gòu)物中心而言，在管理方面有幾條：一、管理重于建設(shè)，萬(wàn)達(dá)對(duì)商業(yè)管理公司干部配備的級(jí)別和即將要調(diào)整的級(jí)別，都比其他建設(shè)系統(tǒng)的要多，副總裁不止一個(gè)，還有其他職務(wù)配的人員也比較多，人員配置上要高于它，而且內(nèi)部的工資上實(shí)行同等待遇，搞商業(yè)管理的一點(diǎn)不比開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)拿得少。二，重于解決問(wèn)題。出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)，要善于研究和解決問(wèn)題，而且還要面對(duì)問(wèn)題，不能回避。當(dāng)一個(gè)購(gòu)物中心或百貨店里出現(xiàn)有商家關(guān)店或離開(kāi)的現(xiàn)象，就要在剛開(kāi)始出現(xiàn)時(shí)馬上解決，否則等到出走率達(dá)到50%以后再調(diào)整，那么大家的信心各方面都會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題。三就是對(duì)商家進(jìn)行扶持。第六，信息化。集團(tuán)多年前成立了一個(gè)信息建設(shè)管理中心，現(xiàn)在隊(duì)伍已經(jīng)很大規(guī)模。完全由自己的隊(duì)伍來(lái)研發(fā)軟件、跟進(jìn)、租金管理、安全管理、報(bào)批文件，包括財(cái)務(wù)系統(tǒng)全部信息化。信息化了以后，規(guī)范了漏洞和失誤，這也極大支持了商業(yè)管理公司的發(fā)展。第七，標(biāo)準(zhǔn)化。標(biāo)準(zhǔn)化是信息化的前提，商業(yè)管理公司大概出了20本書，把每個(gè)項(xiàng)目的各種流程都非常標(biāo)準(zhǔn)地規(guī)范下來(lái)，比方說(shuō)《開(kāi)店手冊(cè)》，把安全管理、租金管理等流程形成了若干項(xiàng)，必須按標(biāo)準(zhǔn)化進(jìn)行，因?yàn)闃?biāo)準(zhǔn)化漏洞少，而且把標(biāo)準(zhǔn)化的內(nèi)容放在信息軟件上以后，剛招來(lái)的人也會(huì)干。以上幾點(diǎn)就是萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)成功的經(jīng)驗(yàn)。目前國(guó)內(nèi)持續(xù)升溫的商業(yè)地產(chǎn)實(shí)際上還處于“成長(zhǎng)期”。作為商業(yè)地產(chǎn)的領(lǐng)軍企業(yè)，大連萬(wàn)達(dá)的開(kāi)發(fā)模式一直是大家學(xué)習(xí)的榜樣，但隨著中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，我們有必要重新審視萬(wàn)達(dá)模式，以期從它的成敗得失中受到應(yīng)有的啟示。萬(wàn)達(dá)的問(wèn)題主要有以下幾點(diǎn)。第一，在商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)上，萬(wàn)達(dá)并未遵循商業(yè)規(guī)劃必須先行的原則。萬(wàn)達(dá)將主要精力放在拿地、融資、引進(jìn)主力店和銷售上。在商業(yè)規(guī)劃上，過(guò)多相信了自己的判斷和建筑設(shè)計(jì)院的方案。在商鋪分割上，以切西瓜銷售的方式，橫豎切割，一賣了之?？梢哉f(shuō)，萬(wàn)達(dá)前期商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的失敗，首先是商業(yè)規(guī)劃的失敗。第二，過(guò)分追求銷售的高價(jià)、利潤(rùn)和速度。在營(yíng)銷銷售方面，萬(wàn)達(dá)過(guò)分追求銷售數(shù)量、金額和速度，而缺乏對(duì)投資類型、經(jīng)營(yíng)品類、已售未售商鋪的控制，過(guò)于追求商鋪銷售利潤(rùn)的最大化，而忽視了商戶投資經(jīng)營(yíng)收益的最大化。過(guò)分追求銷售的高價(jià)、利潤(rùn)和速度，是萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)思維的又一盲點(diǎn)，是萬(wàn)達(dá)的又一戰(zhàn)略誤區(qū)，這就必然為萬(wàn)達(dá)商業(yè)物業(yè)后續(xù)的運(yùn)營(yíng)埋下了隱患，投資商戶的起訴和經(jīng)營(yíng)的危機(jī)就是意料之中的事了。第三，過(guò)于“溺愛(ài)”主力商家而忽視了個(gè)體商戶的利益。萬(wàn)達(dá)“訂單商業(yè)地產(chǎn)”模式的成功之處，就在于成功地與“沃爾瑪們”的結(jié)盟，成功地引進(jìn)了國(guó)際頂級(jí)的主力店，提升了項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值和品牌號(hào)召力。但是，真所謂“成也蕭何，敗也蕭何”；萬(wàn)達(dá)在“沃爾瑪們”物業(yè)需求上的百依百順，必然減少了對(duì)銷售區(qū)域的考慮和投入，在對(duì)“沃爾瑪們”的低廉租金上的損失必然要從銷售的高價(jià)中回報(bào)。這就是我們不難在萬(wàn)達(dá)購(gòu)物廣場(chǎng)看到的景象：“沃爾瑪們”輕裝上陣、生意興隆，而商戶們不堪重負(fù)、慘淡經(jīng)營(yíng)。投資商戶們“沃爾瑪?shù)拇髽?shù)底下好乘涼”的美夢(mèng)，最終被萬(wàn)達(dá)的厚此薄彼所擊碎，繼而出現(xiàn)的諸多問(wèn)題也一定程度上與萬(wàn)達(dá)過(guò)份“溺愛(ài)”主力商家而忽視了個(gè)體商戶的利益不無(wú)關(guān)系。第四，忽視后期的品牌招商和經(jīng)營(yíng)管理。萬(wàn)達(dá)商業(yè)物業(yè)投資購(gòu)買的主力客群是投資客，他們購(gòu)買商鋪是為了獲取租金的投資回報(bào)，而自己并不想直接經(jīng)營(yíng)，這就必然需要萬(wàn)達(dá)承擔(dān)起為投資商戶返租、代租和代理招商的責(zé)任，由萬(wàn)達(dá)來(lái)統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一布局、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理，而不能由商戶各自為政，分散經(jīng)營(yíng)。但萬(wàn)達(dá)前期只提供基本的物業(yè)管理和簡(jiǎn)單的招商指導(dǎo)，從而導(dǎo)致萬(wàn)達(dá)的許多項(xiàng)目商鋪賣得好，品牌招不好，商品銷不了的先熱后冷的局面。萬(wàn)達(dá)在招商上的被動(dòng)和滯后，在管理上的簡(jiǎn)單和單一，直接影響著項(xiàng)目的定位、經(jīng)營(yíng)和發(fā)展，影響著萬(wàn)達(dá)后續(xù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的銷售，影響著萬(wàn)達(dá)品牌的社會(huì)形象。在商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，應(yīng)尊重商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的客觀規(guī)律，注重商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期的介入和投入，組織專業(yè)人員對(duì)項(xiàng)目的商業(yè)定位、布局進(jìn)行專業(yè)的規(guī)劃和設(shè)計(jì)。這樣，項(xiàng)目的各項(xiàng)功能配套和設(shè)備配套更加符合商業(yè)經(jīng)營(yíng)的需要，符合投資商戶經(jīng)營(yíng)的利益。開(kāi)發(fā)商應(yīng)加大對(duì)商業(yè)物業(yè)自己持有的比例，從而加強(qiáng)了對(duì)項(xiàng)目的掌控能力和管理主動(dòng)權(quán)，使項(xiàng)目在定位、布局、招商、運(yùn)營(yíng)、管理等方面更符合商業(yè)的整體利益。盡量把銷售贏利模式轉(zhuǎn)變?yōu)樽饨疒A利模式，轉(zhuǎn)而注重獲取長(zhǎng)期的租金收益和資產(chǎn)升值的收益。建議成立專門機(jī)構(gòu)，加強(qiáng)對(duì)后期招商、經(jīng)營(yíng)、管理、服務(wù)的力度，統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理，從而有效的保障了項(xiàng)目后期的商業(yè)經(jīng)營(yíng)和商戶的利益。在銷售對(duì)象和招租商戶的甄選方面要嚴(yán)格要求和規(guī)范，對(duì)商戶的經(jīng)營(yíng)形式、信譽(yù)、經(jīng)營(yíng)品類、實(shí)力等方面要有系統(tǒng)的要求，目的是為之后的經(jīng)營(yíng)管理打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。第四篇：從大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)模式看中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)從大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)模式看中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的領(lǐng)軍企業(yè)——大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)為其布局全國(guó)即將開(kāi)業(yè)的8個(gè)最新城市綜合體項(xiàng)目日前在北京釣魚(yú)臺(tái)國(guó)賓館舉行隆重的招商大會(huì)。會(huì)上，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)在北京長(zhǎng)安街上傾力打造的石景山萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)已入駐的8大主力店簽約儀式及萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)近30家全國(guó)戰(zhàn)略合作伙伴簽約儀式一并舉行。這意味著萬(wàn)達(dá)集團(tuán)在全國(guó)打造的全新第三代商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品已進(jìn)入全面成熟階段及快速發(fā)展的軌道。北京市政府領(lǐng)導(dǎo)、全國(guó)連鎖行業(yè)協(xié)會(huì)有關(guān)負(fù)責(zé)人出席招商大會(huì)。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)以多種形式展現(xiàn)了其商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展8年來(lái)的可喜成果，并推介了即將在北京石景山、上海南匯、南京建鄴、青島、蘇州、太原、無(wú)錫、重慶開(kāi)業(yè)的8個(gè)重量級(jí)“萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)”項(xiàng)目。與會(huì)者高度贊揚(yáng)了萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)模式和整合優(yōu)化資源的能力。此次招商大會(huì)的主角——近300位大型室內(nèi)步行街的意向商家也紛紛表示，此次活動(dòng)讓他們對(duì)于萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)和萬(wàn)達(dá)集團(tuán)有了更為清晰直觀的了解，更加堅(jiān)定了他們借力萬(wàn)達(dá)、走向全國(guó)、投資開(kāi)店、把區(qū)域品牌做大做強(qiáng)的信心。據(jù)悉，商業(yè)地產(chǎn)已成為萬(wàn)達(dá)集團(tuán)第一支柱產(chǎn)業(yè)。該集團(tuán)在全國(guó)首創(chuàng)了“訂單地產(chǎn)”的全新商業(yè)模式，已經(jīng)從第一代的單店、第二代的組合店，發(fā)展到第三代的城市綜合體HOPSCA。（H指 Hotel，酒店；O指Office，寫字樓，P指Public Space，公共空間，S指 Shopping mall，購(gòu)物中心；C指Cultureamp。Recreation，文化娛樂(lè)休閑設(shè)施；A指 Apartment，公寓樓），成為中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的領(lǐng)軍企業(yè)。此次招商的重點(diǎn)區(qū)域是萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)全新設(shè)計(jì)的大型室內(nèi)商業(yè)步行街。商業(yè)步行街采用國(guó)際時(shí)尚的空中走廊設(shè)計(jì)，全長(zhǎng)通常為300米左右，分為上中下三層，總建筑面積3萬(wàn)平方米以上。大型中庭氣度恢宏，視野通透。步行街交通組織流暢，顧客在步行街任何一個(gè)點(diǎn)都能一眼望到樓上樓下的20多個(gè)商家，并迅速到達(dá)。步行街內(nèi)業(yè)態(tài)組合豐富，各種特色美食、中外知名餐飲、運(yùn)動(dòng)、休閑、時(shí)尚名品旗艦店、銀行、醫(yī)藥、沖印等配套服務(wù)設(shè)施齊全。以步行街為主軸線，將百貨、超市、數(shù)碼電器、國(guó)際影院、餐飲、健身娛樂(lè)等多種業(yè)態(tài)各大主力店緊密相連，形成了商家資源和有效客流的高度共享，為商家?guī)?lái)了旺盛的人氣、商氣和財(cái)氣。大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)經(jīng)過(guò)20年發(fā)展，已成為以商業(yè)地產(chǎn)、高級(jí)酒店、文化產(chǎn)業(yè)、連鎖百貨為四大支柱產(chǎn)業(yè)的大型企業(yè)集團(tuán)，資產(chǎn)300億元，年銷售額200億元，年納稅超過(guò)10億元。目前，該集團(tuán)已在全國(guó)近30個(gè)大城市開(kāi)發(fā)建設(shè)“萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)”項(xiàng)目，其中已開(kāi)業(yè)21個(gè)，計(jì)劃到2010年建成60個(gè)以上的“萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)”，總面積超過(guò)1000萬(wàn)平方米。其快速發(fā)展得利于該集團(tuán)擁有全國(guó)唯一的商業(yè)規(guī)劃研究院、全國(guó)性的商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)團(tuán)隊(duì)、連鎖商業(yè)管理公司，形成了商業(yè)地產(chǎn)的完整產(chǎn)業(yè)鏈以及獨(dú)特的核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益的統(tǒng)一。一是創(chuàng)造大量就業(yè)崗位。每個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)都能創(chuàng)造一萬(wàn)個(gè)左右穩(wěn)定的就業(yè)崗位，未來(lái)幾年內(nèi)每年都會(huì)有近十個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)，相當(dāng)于每年為社會(huì)新增10萬(wàn)個(gè)左右的就業(yè)崗位。二是創(chuàng)造巨額稅收。在北京、上海、成都等大城市，每個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)都能創(chuàng)造上億甚至數(shù)億元稅收。三是受到消費(fèi)者歡迎。萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的組合形式在全球是一個(gè)創(chuàng)新，一個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)擁有十幾個(gè)主力店，將零售、休閑、娛樂(lè)、健身、商務(wù)、旅游等功能綜合在一起，每到一地都將當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)設(shè)施升級(jí)到一流的水準(zhǔn)，實(shí)現(xiàn)真正的一站式消費(fèi)。四是創(chuàng)造城市新中心。萬(wàn)達(dá)城市綜合體項(xiàng)目規(guī)模巨大，功能豐富、設(shè)施先進(jìn)，將成為所在城市的新中心、新地標(biāo)。商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序復(fù)雜，對(duì)于企業(yè)的融資、產(chǎn)品定位、開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)管理能力都是嚴(yán)峻考驗(yàn)，一招不慎，可能滿盤皆輸。而且商業(yè)地產(chǎn)是以租金為現(xiàn)金流來(lái)源的長(zhǎng)期不動(dòng)產(chǎn)投資，不能靠賣商鋪來(lái)平衡現(xiàn)金流，所以萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)都采取只租不售的經(jīng)營(yíng)方式，開(kāi)發(fā)難度不是住宅可以比擬的。萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的戰(zhàn)略實(shí)施戰(zhàn)略目標(biāo) 2001~2003年實(shí)現(xiàn)銷售收入60億元。收租物業(yè)達(dá)到100萬(wàn)平方米，到2005年實(shí)現(xiàn)年銷售50億元，建設(shè)25個(gè)以上的商業(yè)廣場(chǎng)，形成收租物業(yè)200萬(wàn)平方米，完成商業(yè)公司在海外的上市。到2010年?duì)幦?shí)現(xiàn)萬(wàn)達(dá)集團(tuán)總資產(chǎn)達(dá)到600億元，銷售額達(dá)到500億，企業(yè)入亞洲十強(qiáng)。遠(yuǎn)大目標(biāo)：打造百年企業(yè)，創(chuàng)造世界級(jí)企業(yè)。超常規(guī)：規(guī)避了同行的競(jìng)爭(zhēng)政府的政策變化?？旃?jié)奏：減少財(cái)務(wù)成本，極大獲取市場(chǎng)份額。跳躍式：以市場(chǎng)為導(dǎo)向，不斷尋求新的發(fā)展機(jī)會(huì)。萬(wàn)達(dá)為什么進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)住宅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的白熱化。進(jìn)入2000年，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了高速發(fā)展階段，受北京申奧和上海申博成功，西部大開(kāi)發(fā)和泛珠三角經(jīng)濟(jì)圈形成的各種利好消息影響，大量的資金涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)，特別是住宅地產(chǎn)市場(chǎng)，據(jù)資料統(tǒng)計(jì)，%，在2002年1~%。對(duì)于倍受關(guān)注的廣州番禺區(qū)南村一帶的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，由于參與當(dāng)?shù)匕舜髽潜P相期推出引發(fā)了廣東地產(chǎn)