【正文】 設的商業(yè)物業(yè)，它的一切使用功能是為滿足今后的品牌招商、商業(yè)經營的需要。無庸諱言，在長春等地幾個項目的問題上，暴露出了萬達在商業(yè)地產開發(fā)上的一些思維盲點和戰(zhàn)略誤區(qū)。萬達的高層們未免四處救火，窮于應付。萬達的誤區(qū)初上商業(yè)地產開發(fā)之路的萬達，憑著“挾天子（沃爾瑪們）以令諸侯（商戶）”的號召力，憑著占據城市核心商圈的得天獨厚優(yōu)勢，憑著在住宅地產方面的多年開發(fā)經驗，以住宅地產開發(fā)的思維，將商鋪切割，一賣了之，因而埋下了禍根。連鎖化發(fā)展和經營反過來又進一步加強了萬達在政府、銀行心目中的分量，鞏固了萬達與沃爾瑪國際巨頭們的結盟。萬達的優(yōu)勢，還體現在它的連鎖經營的模式上。萬達不僅自己的每個項目賣出了天價，成為商業(yè)地產中的明星項目，而且也極大的抬高和拉升了當地的其它商業(yè)樓盤的銷售價格。鋪天蓋地的廣告，將萬達“訂單地產”中的國際巨頭商家的品牌號召力、萬達自身的品牌影響力，以及項目地段優(yōu)勢發(fā)揮得淋漓盡致，做足了賣點，極大地促進了項目的銷售。萬達的第四個的優(yōu)勢，是它的強大的營銷能力。“訂單”模式開發(fā)至少為萬達帶來三個方面的好處：一、項目號召力的提升；二、項目商業(yè)價值的提升；三、投資開發(fā)風險的減小。國際商業(yè)資源的深度挖掘和多方整合能力，形成了萬達的第三個優(yōu)勢?？梢哉f，政府的支持和銀行的扶持是萬達在商業(yè)地產上獲得成功的重要因素。萬達前期通過地產和足球經營建立起來的品牌影響力，使萬達在各地的投資招商會上，理所當然的成了當地政府的貴客和高人，各地政府把城市中心的黃金地段和盤端出，任由萬達千挑萬選，加之萬達在商業(yè)地產選址上的敏銳眼光，萬達幾乎在每個城市的商業(yè)項目都能獨占最具商業(yè)價值的黃金地段。萬達的第二個優(yōu)勢，就是它的良好政府關系和銀行信用資源。萬達商業(yè)地產的今天，是王健林的眼力、能力、實力和號召力所決定的。中國城市化進程的加快和入世后商業(yè)的全面升級為商業(yè)地產帶來的巨大投資機會，是許多開發(fā)商都能預感得到的，但在這個機會面前，只有王健林能把它和商業(yè)資源、開發(fā)模式三者有機的結合在一起，成就了萬達的商業(yè)地產開發(fā)模式。萬達的優(yōu)勢，首先就在于萬達董事長王健林勝人一籌的戰(zhàn)略眼光和決策力。可以說正是基于這些優(yōu)勢，萬達在商業(yè)地產開發(fā)領域才能一馬當先，占據顯赫的地位；正是基于這些優(yōu)勢而形成的萬達的“底蘊”或者“氣質”，萬達才能挫而不折，才能揚棄短處，才能突破困境，才能再創(chuàng)輝煌。萬達究竟怎么了？“訂單”地產是否遭遇瓶頸？萬達模式將要何去何從？萬達的優(yōu)勢盡管萬達的商業(yè)地產開發(fā)和運營在部分區(qū)域遭到嚴厲的批評和嚴峻的挑戰(zhàn)，萬達開發(fā)模式中存在的一些弊端也相繼暴露，但是，我們必須看到，萬達在商業(yè)地產開發(fā)中所具有的獨特競爭優(yōu)勢是其它開發(fā)商所不可比的。作為國內最早進行大規(guī)模商業(yè)地產開發(fā)的企業(yè)，萬達商業(yè)地產品牌及其“訂單”開發(fā)模式在業(yè)界具有舉足輕重的影響，成為許多后續(xù)跟進的商業(yè)地產開發(fā)商研究、學習和模仿的樣板。第二篇：萬達商業(yè)地產模式解讀萬達商業(yè)地產模式目前國內持續(xù)升溫的商業(yè)地產實際上還處于“成長期”。上有天堂，下有蘇杭，我不來天堂，我去地獄嗎？只是以前杭州地產太火，地價很高，我們很難找到項目。借此機會，我也賣一個廣告，萬達在19個城市做了20多個購物中心，還要繼續(xù)做，長三角六個一線城市，上海、蘇州、南京、無錫、寧波、杭州，惟有杭州沒有進。這是我自己的一點心得，總結起來還有很多。所以說，輕輕松松做不了商業(yè)地產，沒有承受壓力的準備做不了商業(yè)地產。我們調查發(fā)現，購買行為中只有百分之十幾是目的性購買，80%是隨機購買。過了幾年，培育期過了，大家認可它了，買東西的人也走順腿了。天河城建設時，貸款7億元，前三年連續(xù)虧損，租金收不上來，還不了貸款，困難重重。廣州的天河城，現在成了購物中心的典范，開業(yè)8年半，租金比最初翻了6倍，看起來很成功。所以，想從事購物中心這個行業(yè)，一定要有足夠的心理準備，一定要有承受壓力的心理準備，做購物中心絕非輕松事。他們都要等渡過培育期，基金只要求35%的回報，但必須穩(wěn)定。所以，大多數基金收購購物中心，要開業(yè)兩年之后才考慮。商業(yè)物業(yè)管理第一重要的是商業(yè)開業(yè)之后的補充招商調整，還有機電、保安、保潔等職責。小租戶的特點是只能共繁榮不可能共患難，火的時候想方設法擠進來，生意不好卷鋪蓋就走，但小租戶的好處是能承受不斷提升的租金。不是什么開業(yè)大吉，開業(yè)其實意味著大麻煩，開業(yè)后經營不好要掉鋪。但遠水解不了近渴，他們畢業(yè)后，還需要五到十年的鍛煉才能真正用得上，不過作為一個有長期目標的公司，這種投入還是要做的。即使有這樣的人，待遇要求也很高。七、商業(yè)物管購物中心的物業(yè)管理是一個特殊形態(tài)的物業(yè)管理，絕非簡單的保安、保潔。他們的項目設計，通通荷載400公斤，怎么能去招商呢？建材一進來，就能把樓板壓塌，就是做超市也有危險?？晌覀冄芯窟^圖紙之后告訴他，炸掉重來。上海有一個四十萬平米的購物中心，做到正負零，來找我?guī)退猩?，他們招商了一年，一個主力店都沒招進來。不同的主力店都有不同的荷載、高度、卸貨的要求，只有招商在前，與主力店進行技術對接，才能掌握好這些東西。高度，如果做建材超市，至少要8米層高；做生活超市，5米層高就可以了；而做倉儲的話，要9米。這與一開始我講的招商在前建設在后有很大關系。這里面涉及的內容很多，不展開講了，有很多專業(yè)書籍，大家可以看。這是很小的細節(jié)問題。車輛，包括私家車、送貨車，都不要和人在同一層面交叉。將來停車位不夠了，可以加一層低停車場，停車位就加了一倍。如果錢多一點，可以都做高。卸貨區(qū)要盡量安排在地下，我們現在做購物中心，卸貨區(qū)全部安排在地下，為什么呢？人車分流，不和地面爭位置。不能搞花里胡哨不實用的東西。在國外做購物中心有個設計要求，一眼至少能看到十個店招。人在這種路線中，方向感好，容易找到位置。人怎么流動，就象河一樣，水往低處走，怎么樣讓水流得順暢？不能突然加一個2%的坡度。搞好設計有四個關鍵點人流動線。正大集團就是因為崇洋媚外，迷信美國的設計師，連中庭都是拐來拐去的。我看正大廣場沒有救，胎里帶來的毛病，先天不足，只有一條出路，炸掉重建?，F在只有2層沒有關，38層全停業(yè)了。完全憑設計師規(guī)劃購物中心風險很大。因為設計師大多是從建筑結構的角度提供有益的意見，但做購物中心，第一位是租賃人員的責任。以上講了三個定位，如果地址、規(guī)模、主力店都做好，從技術層面上講，這個購物中心就基本成功了。現在國內的購物中心，有一些人只單純地考慮零售賣場，而國外的購物中心，有近一半的面積都拿出來做休閑娛樂文化健身。隨著現代生活節(jié)奏的加快，鄰里疏于來往，那么，到購物中心去，不僅可以休閑、健身，還可以交友，這種大型綜合性的購物中心可以讓人一呆一天，起碼可以玩幾個小時。國際上也有新的理論，叫“四大功能”：第一個功能是購物；第二是休閑；第三是運動；第四是交際。關于主力店和次主力店的確定，目前在世界上有一個趨勢，更多的向文化、休閑、健身的業(yè)態(tài)方向發(fā)展。在什么位置上適合建什么主力店，這里面學問很深，要根據你的地址和規(guī)模選擇合適的業(yè)態(tài)。主力店和次主力店的確定是有講究的，有些業(yè)態(tài)適合在商業(yè)中心區(qū)，有些業(yè)態(tài)適合在副中心，有些業(yè)態(tài)適合在郊區(qū)。定主力店。租金高，回報率高，才是真本事。北京人口那么多，在東、西、南、北規(guī)劃了四個幾十萬平的mall，到現在第一個規(guī)劃的春天mall都是死的，58萬平，根本做不了，政府被迫修改規(guī)劃，修改到20萬平的規(guī)模。而當地城市人口只有30萬人。現在中國購物中心有比大、比規(guī)模的不好風氣。類似這種有特色的次主力店，中國現在很少。在歐洲，我看到一個糖果的連鎖店，每一個店就幾百平方米，但是在一個購物中心里可以開5個店，每個門口開一個。在中國，零售業(yè)態(tài)沒有這么豐富，在發(fā)達資本主義國家有50萬種商品，中國目前只有20萬種商品。規(guī)模越大，租金越低。按照中國的國情和快速發(fā)展的態(tài)勢，我個人認為15萬平米是最佳的上限。定規(guī)模。一個十幾萬平的購物中心要靠十多萬人來支持，那里目前至多有一萬人，為什么我敢做呢？因為購物中心要兩年以后才開業(yè)，現在房子賣了很多，另外政府配套建設了兩所好學校，我相信，我們的購物中心一上，就會促使更多人入住，形成人氣商氣。江西省委省政府、南昌的市委市政府決定在江北發(fā)展一片，為體現他們的決心，他們把市委、市政府、公檢法等所有行政中心都搬過去，但是他們過去辦公了，還是有城無市，人氣不旺。暫時人不多不要緊，預計幾年后會怎么樣。在選址上，無論如何不能一次確定，有時間的話，一年的時段，最好在黃金季節(jié)、非黃金季節(jié)，一天的時間，中午、晚上都看看。那么，在商業(yè)定位里，注重哪幾個環(huán)節(jié)呢？定地址。這些語言都形容了商業(yè)定位選址的重要性。一句是 “隔街死”，一條街20米寬，一邊火的要命，另一邊死街。五、商業(yè)定位具體到技術層面而言，商業(yè)定位決定項目的成敗。而且我們的程序做對了之后，我們與主力店、次主力店簽好合同，約定拿到質檢驗收證書免租三個月，第91天開始計租，不管他們開不開業(yè)。為什么這么便宜？就是設計階段與進駐的各店對接好，沒有無效面積，大堂、電梯、卸貨區(qū)的位置都是反復計算好的，所有面積都能產生租金。招商在前還有個明顯的好處，能節(jié)省巨大的投資。做一個購物中心，一般有七、八家主力店，主力店一定要是不同業(yè)態(tài)的組合在一起，這樣才能滿足一站式購物的需求，同時提高大家的比較效益，而且很多大的主力店簽約時都要求排他性，不能出現同業(yè)態(tài)的競爭對手?；蛘呓校侯嵉钩绦?，把房地產開發(fā)商的慣性思維顛倒一下，招商在前面?！彼宰鲑徫镏行?，非常重要的是做對程序。你應該在開始規(guī)劃時與他談租金，不是建設期再招商。大連有個發(fā)展商的總經理跟我講：“外國主力店的租金價格真是恨人，要他不行，不要他也不行”。除此，想賣小店鋪，那就不要做了。美國沒有在城里面拆遷的，城里都是私人產權，購物中心都是在郊區(qū)，只能靠這一招，拉幾個主力店，人流引來了，在主力店與主力