【房地產(chǎn)】世聯(lián)：專業(yè)服務(wù)之-綜合體(更新版)
【正文】 EX = HO TEL( 主 )+APA RTMENT( 次 ) +O FFICE S HO PPIN G + ……案例：上海商城模式二：以寫字樓為核心功能的發(fā)展模式CO MPLEX =OFFICE ( 主 )+APA RTMENT( 次 ) +HO TELSHO PPIN G + ……案例：廣州中信廣場、深圳信興廣場模式一：酒店、寫字樓、商場、公寓等各種功能均衡發(fā)展的模式CO MPLEX=HO TEL+OFFICE+SHO PPIN G +APA RTMENT+……案例：香港太古廣場、 北京華貿(mào)中心模式四：以商業(yè)為核心功能的發(fā)展模式CO MPLEX =SHO PPIN G ( 主 )+HO TEL O FFICE APA RTMENT+ ……案例：深圳華潤中心、日本福岡博多運(yùn)河城都市綜合體的四種發(fā)展模式 根據(jù)項(xiàng)目的區(qū)位及產(chǎn)業(yè)資源，結(jié)合市場條件，確定有可能成為項(xiàng)目核心驅(qū)動(dòng)力的物業(yè)類型，進(jìn)而確定項(xiàng)目的發(fā)展模式。 ?首先，各物業(yè)功能和性質(zhì)的不同決定了入市時(shí)機(jī)的差異。 酒店 商業(yè) 公寓 寫字樓 27 密極：保密 案例五：北京 西單安福大廈 ?項(xiàng)目位置： 北京西單時(shí)代廣場南側(cè) ?項(xiàng)目規(guī)模 ：總建筑面積約 18萬平方米 ?項(xiàng)目界定 ：大型城市綜合體 ?客戶面臨的困惑 ： ? 項(xiàng)目可以發(fā)展酒店、寫字樓、商場、公寓等各類型物業(yè)，究竟怎樣組合是最優(yōu)的？ ? 商業(yè)部分選擇什么樣的形式，選擇何種業(yè)態(tài)？ ? 項(xiàng)目運(yùn)作資金的靜態(tài)和動(dòng)態(tài)的現(xiàn)金流是怎樣的？ ?世聯(lián)提供服務(wù) ： 通過分析項(xiàng)目發(fā)展的 KPI體系和城市綜合體發(fā)展模式，提出了適合本項(xiàng)目的酒店、寫字樓、商場、公寓等各種功能均衡發(fā)展的模式；通過研究商業(yè)物業(yè)的發(fā)展規(guī)律和成功案例，提出了項(xiàng)目可選擇的商業(yè)業(yè)態(tài)及比例、主力店的選擇等專項(xiàng)問題的解決方案；項(xiàng)目運(yùn)作資金的靜態(tài)和動(dòng)態(tài)的現(xiàn)金流的經(jīng)濟(jì)測算 28 密極：保密 案例六：北京 光華國際中心項(xiàng)目 ?項(xiàng)目位置： 北京 CBD核心區(qū) ?項(xiàng)目規(guī)模 ：總建筑面積約 20萬平米 ?項(xiàng)目界定 ： CBD辦公綜合體 ?客戶面臨的困惑 ： ?如何解決各個(gè)建筑單體之間的內(nèi)部競爭？ ?世聯(lián)提供服務(wù) ： 研究 CBD寫字樓物業(yè)的發(fā)展規(guī)律；各類辦公物業(yè)的比例以及各自市場定位和客戶定位；提出相關(guān)的產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議；在產(chǎn)品設(shè)計(jì)階段，進(jìn)行商業(yè)區(qū)的功能定位等專題研究 29 密極：保密 案例七：北京 長安西點(diǎn) ?項(xiàng)目位置： 北京西長安街永定路口 ?項(xiàng)目規(guī)模 ：總建筑面積約 5萬平米 ?項(xiàng)目界定 ：寫字樓與商業(yè)綜合體 ?客戶面臨的困惑 ： ?項(xiàng)目為住宅立項(xiàng)，但容積率過高，如何在本體條件較差的情況下獲取高收益？ ?區(qū)域沒有辦公物業(yè)，本項(xiàng)目如何進(jìn)行辦公物業(yè)定位？ ?世聯(lián)提供服務(wù) ： 高容積率住宅物業(yè)可能的發(fā)展方向；中小企業(yè)對(duì)辦公物業(yè)的需求特征；項(xiàng)目定位及物業(yè)發(fā)展建議；產(chǎn)品功能創(chuàng)新建議 30 密極：保密 案例八：北京 瑞達(dá)世紀(jì)魯谷路項(xiàng)目 ?項(xiàng)目位置： 北京石景山區(qū)，平行于西長安街延線的魯谷路南側(cè) ?項(xiàng)目規(guī)模 ：總建筑面積 8萬平米 ?項(xiàng)目界定 ：寫字樓與商業(yè)綜合體 ?客戶面臨的困惑 ： ? 如何確定商業(yè)和辦公物業(yè)的比例，才能使項(xiàng)目整體收益最高并且風(fēng)險(xiǎn)可控？ ? 商業(yè)部分選擇什么樣的形式，選擇何種業(yè)態(tài)？ ? 辦公物業(yè)如何定位？ ?世聯(lián)提供服務(wù) ： 區(qū)域商業(yè)、辦公市場調(diào)研；類似區(qū)域成功商業(yè)案例借鑒；大型集中商業(yè)商家選址分析；商業(yè)定位與商業(yè)物業(yè)發(fā)展建議；辦公物業(yè)定位與物業(yè)發(fā)展建議 長安街 魯谷路 玉泉路 規(guī)劃路 規(guī)劃路 玉泉西路 地塊 31 密極：保密 案例九：淄博 張店綜合體項(xiàng)目 ?項(xiàng)目位置： 山東省淄博市張店區(qū)中心路 ?項(xiàng)目界定 ：城市小型綜合體 ?客戶面臨的困惑 ： ?打算做一部分商業(yè)，部分自營作書店，其他部分出售，在此處能不能實(shí)現(xiàn)；商業(yè)面積做多大，其他業(yè)態(tài)如何分布？ ?項(xiàng)目建成后要交付 6000平方米給張店飯店抵地價(jià)，最好是以酒店形式，剩余的部分做什么，繼續(xù)做酒店，還是做寫字樓或公寓？ ?世聯(lián)提供服務(wù) ： 世聯(lián)從張店的商業(yè)市場現(xiàn)狀和項(xiàng)目樓體特征給出了商業(yè)的規(guī)模和業(yè)態(tài)建議。 。 :49:0319:49:03February 28, 2023 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 :49:0319:49Feb2328Feb23 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)
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