【正文】 方） 大型貨車：設(shè)置在商場(chǎng)后面（比較僻靜的地方） 直通客車：設(shè)置在商場(chǎng)正門兩側(cè) 公交客車：分別設(shè)置在商場(chǎng)不同的方向 摩 托 車：指定門側(cè)面位置 自 行 車：指定門側(cè)面位置 人 力 車：設(shè)置在家居館位置 車型規(guī)格表 車型 面積 (㎡ ) 規(guī)格 數(shù)量 小型車 7000 *5m 500 地下 3606 * 243 中型貨車 840 3m*7m 40 大型貨車 2668 6m* 38 直通客車 280 *10m 8 公交車位 2100 *10m 60 摩托車位 226 1m*2m 113 自行車位 630 * 500 人力車位 300 2*3 50 合計(jì) 14044 1309 停車場(chǎng)規(guī)劃細(xì)分 地下停車場(chǎng)規(guī)劃 電話線、空間管等處要防止出現(xiàn)漏水死角。 吸引消費(fèi)者對(duì)商品的注意。各商場(chǎng)既要充分利用現(xiàn)有的招牌，又要 賦予招牌更為豐富的內(nèi)涵。營業(yè)場(chǎng)所的溫度對(duì)顧客和商品保管都有影響，商場(chǎng)也應(yīng)考慮空調(diào)設(shè)施的建設(shè)。 在均衡分配商超內(nèi)的照明亮度時(shí)，應(yīng)以全體照明的店內(nèi)平均亮度為 1，店面櫥窗為 2～ 4倍，店內(nèi)正面深處部分為 2～ 3倍，商品陳列面為 ～ 2倍，需加倍亮度的地方只要加上局部照明即可。 商場(chǎng)室內(nèi)燈飾設(shè)計(jì) 與區(qū)域氣候環(huán)境相結(jié)合：通過結(jié)合商場(chǎng)所在區(qū)域氣候，對(duì)燈飾色調(diào)選擇。貨車可以在地下一層卸貨，通過貨梯將商品運(yùn)送到各個(gè)樓層，在時(shí)間段上略有錯(cuò)開，貨車的進(jìn)卸貨時(shí)間有所分開（如在夜晚等）。但同時(shí)也要注意消費(fèi)者逛商場(chǎng)的疲勞度，進(jìn)行合理跨距分析。 顧客收銀臺(tái)設(shè)計(jì)：視情況而定，通常 15002020㎡設(shè)一個(gè)。 材質(zhì)：木制、鋁塑等材料，在大的主通道采用外墻磚，并在適當(dāng)位置設(shè)壁燈并適當(dāng)配以綠色植物點(diǎn)綴，給消費(fèi)者以行走在外部步行街的體驗(yàn)。如為多層建筑，根據(jù)實(shí)際情況也可在頂棚做扣板。 商場(chǎng)一層營業(yè)廳，入口處顧客流量多，應(yīng)以暖色裝飾，形成熱烈的迎賓氣氛。 商裝投資的合理性：注重成本控制，追求商裝效果的實(shí)效性，采用 “ 畫龍點(diǎn)睛 ” 的方法。 裝飾品設(shè)計(jì) 風(fēng)格確立原則：商場(chǎng)裝飾品作為一種觀賞裝飾，必須與商場(chǎng)總體風(fēng)格相融，要結(jié)合商場(chǎng)內(nèi)部裝修風(fēng)格，包括色調(diào)、造型、圖案等。而中庭則側(cè)重于保持商場(chǎng)內(nèi)人流的停留時(shí)間，廣場(chǎng)側(cè)重于商場(chǎng)外圈的人流集合。 在廣場(chǎng)周圍也應(yīng)有明顯的范 圍界定物（短柱、矮磚等），以定義廣場(chǎng)范圍和道路的區(qū)別，確保廣場(chǎng)活動(dòng)進(jìn)行的安全性，這樣才能真正達(dá)到無障礙的休息空間。 在步行空間設(shè)計(jì)中，合理安排好各種人流、貨流與車流是必不可少的，減少廣場(chǎng)中穿越性動(dòng)線的出現(xiàn)。 可根據(jù)廣告位、招牌、燈箱的投放，營造繁華感和商業(yè)氛圍，與周邊環(huán)境在同中求異，不可給人雜亂無章的感覺。 立面規(guī)劃要同周邊的其它商業(yè)形成差異化，有我們自己獨(dú)特的風(fēng)格，強(qiáng)調(diào)可識(shí)別性。正門至少提供 2個(gè)主出入口，免費(fèi)外立面 廣告至少 3個(gè) 須臨近城市交通主干道，至少雙向四車道，且無綠化帶，立交橋，河流，山川等明顯阻隔為佳 由工程部門核算出總的用電量、排煙量、上下水的安裝等。 品牌商品落位 隨著品類規(guī)劃及動(dòng)線設(shè)置完成后，我們將進(jìn)入各品類品牌商品落位階段。 同時(shí)，為減少消費(fèi)者的視覺疲勞，每一排商鋪的總長度應(yīng)根據(jù)品類的不同控制在3050米之間。通道主墻面盡可能采用外墻磚，這樣可令人們有漫步室外的感覺。 同時(shí)需做好相關(guān)的二大館中間通道的景觀設(shè)計(jì)。整體平面布局比較易于規(guī)劃，日用百貨可規(guī)劃可出租面積為 25000㎡，家居建材 20200 ㎡，功能娛樂 15000 ㎡（其中將超市及各類功能店放入該館），規(guī)劃中面積可不受樓層限制。 如相關(guān)設(shè)施對(duì)日后總體經(jīng)營會(huì)帶來影響，不合乎商業(yè)規(guī)則的，須與工程部事先做 以協(xié)調(diào)，在不影響大局的前提下做以調(diào)整，以免日后再進(jìn)行改建，造成費(fèi)用浪費(fèi)。在與引進(jìn)的主力店進(jìn)行談判時(shí)，立足于整個(gè)商場(chǎng)的長遠(yuǎn)發(fā)展，對(duì)其入場(chǎng)經(jīng)營的商品組合進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，以期與以后進(jìn)場(chǎng)的其它商家形成互補(bǔ)。沃爾瑪、家樂福、樂購、百安居、歐尚、易初蓮花等大型主力店的引進(jìn)是招商工作中的重中之重。 醫(yī)藥連鎖店 —— 吉林健康萬家、深圳美信、珠海濟(jì)生、北京金象、廣西嘉進(jìn)等。 主力店類型 現(xiàn)代百貨主力店 —— 國商、大商、上海百聯(lián)、新天地等。由于市場(chǎng)的發(fā)展速度極快，所以在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)首先滿足目前的市場(chǎng)需求的情況同時(shí)，要做到適當(dāng)?shù)某?，以順?yīng)市場(chǎng)的發(fā)展；在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)要明確其經(jīng)營主題。 8000元 /㎡ =22125㎡247。 6000元 /㎡ =29500㎡247。 4000元 /㎡ =44250㎡247。 8500元 /㎡ =22020㎡247。 6500元 /㎡ =28769㎡247。 4500元 /㎡ =41556㎡247。我們來測(cè)算出售占比 是多少可以收回成本。 專業(yè)店 —— 家居建 材館 區(qū)域規(guī)劃面積： ㎡，占總體面積 35%。地產(chǎn)后期的運(yùn)營管理營造商圈氛圍及號(hào)召力，匯聚商業(yè)客流所帶來的 巨大升值空間是相當(dāng)可觀的。對(duì)項(xiàng)目本身的業(yè)態(tài)選擇、組合、分布和面積占比，品類選擇、分布和面積占比，對(duì)商鋪劃分、建筑形態(tài)、區(qū)域和樓層功能、人流導(dǎo)向系統(tǒng)、項(xiàng)目環(huán)境及配套設(shè)施等進(jìn)行預(yù)先設(shè)定，用以協(xié)調(diào)項(xiàng)目的工程規(guī)劃設(shè)計(jì)和建筑設(shè)計(jì)。雖然開發(fā)形勢(shì)火熱，但商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目擱淺或開業(yè)后運(yùn)營困難的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。市場(chǎng)調(diào)查和可行性分析是這一階段工作的基礎(chǔ)，確定定位、業(yè)態(tài)及功能設(shè)定是這一階段的設(shè)計(jì)目標(biāo)。否則，如與商家要求大相徑庭，就只能增加前期不必要的成本浪費(fèi)和后期的招商難度。以下我們對(duì)總建面積為 10萬㎡的商業(yè)樓盤作規(guī)劃，營業(yè)面積以總建的 60%計(jì)算，（ 6萬㎡），如樓體為三層建筑，則每層可規(guī)劃的營業(yè)面積為 2萬㎡。 收益方式： 產(chǎn)權(quán)銷售，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)收益； 租賃，收取固定租金并實(shí)現(xiàn)物業(yè)升值，進(jìn)行資本運(yùn)作。 10萬㎡ 100% = 62% 3500 元 /㎡： 247。 10萬㎡ 100% = 37% 5500 元 /㎡： 247。 10萬㎡ 100% = 27% 7500 元 /㎡： 247。 原始投資 = 購地成本 + 建安成本 = 550 元 /㎡ 140000㎡ + 1000元 /㎡ 100000㎡ = 7700 萬元 + 10000萬元 = 17700 萬元 ≈ 如平均 3000元 /㎡： 247。 10萬㎡ 100% =39 % 5000 元 /㎡： 247。 10萬㎡ 100% =27 % 7000 元 /㎡： 247。 10萬㎡ 100% =21 % 結(jié)合我們以往開店的經(jīng)驗(yàn)及實(shí)際數(shù)據(jù)，建議： 以上數(shù)據(jù)顯示，結(jié)合地級(jí)城市實(shí)際經(jīng)濟(jì)情況，無論項(xiàng)目擬建為一層還是三層，其售價(jià)在 4500元 /㎡ 6000元 /㎡，銷售面積控制在 30%以內(nèi)較為合適。 一個(gè)成功的主力店進(jìn)駐，將為項(xiàng)目帶來巨大的品牌效應(yīng)，減少招商成本，縮短招商時(shí)間，使項(xiàng)目盡快地進(jìn)入經(jīng)營軌道。 日用品超市 —— 家樂福，沃爾瑪、華聯(lián)、美廉美、物美、麥得隆、大福源等。 建筑 設(shè)計(jì)、建造指標(biāo)一定要滿足。 弊端： 對(duì)租賃價(jià)位的要求很低；會(huì)簽訂很苛刻的條款，比如排他性的條款，家樂福進(jìn)駐后就不再要有超市進(jìn)入了，國美電器進(jìn)入后就不再需要蘇寧電器進(jìn)入了；管理本身很成熟，在后期營運(yùn)的時(shí)候，想納入到整個(gè)項(xiàng)目管理中很困難，因?yàn)樗凶约旱膫€(gè)性，有自己的管理方式，實(shí)際整體的運(yùn)營中，特別是在后期營運(yùn)，與我們磨合難度比較大，對(duì)后期管理者的操作要求也比較高；防范法律的風(fēng)險(xiǎn)，越是成熟的主力店，比如沃爾瑪、家樂福、麥德隆，包括國美電器，這種成熟的商場(chǎng)租賃合同非常厚，有幾百條條款來制約我們，給它自己的經(jīng)營騰出空間。 規(guī)避思路：主力店最大的效用就是提升整個(gè)購物中心的集客能力和其它商家的進(jìn)場(chǎng)信心。進(jìn)行品類布局時(shí)，要充分考慮各品類間的聯(lián)帶性、鏈接性。 日用生活規(guī)劃為 10000 ㎡，超市及功能店（肯德基、洗車行等）規(guī)劃為 10000㎡，家居建材規(guī)劃為 20200㎡，功能娛樂規(guī)劃為 15000㎡ 考慮到實(shí)際情況在一層增加了相關(guān)的功能店，同時(shí)將娛樂功能層的客房 5000 ㎡變?yōu)榧揖羽^面積。 通道設(shè)計(jì) 通道的寬度：通道的寬度是根據(jù)商場(chǎng)的經(jīng)營定位、商品的種類、性質(zhì)、顧客人流和數(shù)量來確定的。 要點(diǎn)二：與指引標(biāo)志結(jié)合 指引標(biāo)志設(shè)計(jì)主要是指引消費(fèi)者目標(biāo)方向，一般要突出指引標(biāo)志，在通道交叉部分設(shè)置。通過動(dòng)線的設(shè)置以引導(dǎo)消費(fèi)。 二、建設(shè)規(guī)劃 建設(shè)規(guī) 劃設(shè)計(jì)是在項(xiàng)目定位、物業(yè)功能組合、可行性分析等基礎(chǔ)工作完成后進(jìn)行的。 通道照明達(dá)到什么程度，需要什么光源。核心商圈內(nèi)（距項(xiàng)目 ）無經(jīng)營面積超過 5000平方米的同類業(yè)態(tài)為佳 對(duì)物業(yè)的要求 至少提供 300個(gè)以上地上或地下的顧客免費(fèi)停車位 外立面夜景、廣告位設(shè)計(jì) 廣場(chǎng)射燈是必不可少的。 廣場(chǎng)的面積盡可能大些，在必要位置設(shè)藝術(shù)造形，要設(shè)有舞臺(tái)便于開業(yè)或平時(shí)做活動(dòng)。無障礙空間設(shè)計(jì) 在地面的材料選用上 ，應(yīng)達(dá)到防滑的效果，且將殘障者行走無障礙空間（導(dǎo)盲磚、殘障步道）考慮于其中，這樣才能達(dá)到無障礙、安全的步行空間。中央大廳的高度在 1218米之間。如現(xiàn)代風(fēng)格，地、墻面色調(diào)以簡(jiǎn)明為主，圖案一般采用清晰簡(jiǎn)約的格式圖案。 商場(chǎng)總體商裝 商裝原則： 文化特點(diǎn)鮮明：用特色鮮明的商裝形式去體現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營文化。 在裝修方面尊重商戶的經(jīng)營需求和展示需求，營造良好的公共環(huán)境，充分引導(dǎo)和發(fā)揮商戶的裝修行為。 色彩運(yùn)用要在統(tǒng)一中求變化。 棚頂埋件：根據(jù)各商場(chǎng)吊掛需求配合工程部門在商場(chǎng)主次入口棚頂做好預(yù)留。 LOGO： 高度 : 棚高 材質(zhì)：石膏板、輕鋼龍骨、玻璃、鋁塑板 色調(diào)：根據(jù)各商場(chǎng)經(jīng)營特點(diǎn)及品牌需求 門楣： 高度： 600㎜ 寬度：隨品類而定 門楣牌匾厚度：突出門楣 10公分以內(nèi)或視實(shí)際情況而定。 店鋪及專柜 /專賣店形象設(shè)計(jì) 專賣店形象、專賣店室內(nèi)展示設(shè)計(jì)、專柜形象設(shè)計(jì)、專柜燈光設(shè)計(jì)、陳列道具設(shè)計(jì)。一是，避免客流堵塞；二是商場(chǎng)以扶梯為主，垂直電梯為輔，消費(fèi)者一般逛商場(chǎng)，選用的多為扶梯。如果商場(chǎng)為一層建筑，那么應(yīng)事先規(guī)劃出各商場(chǎng)卸貨區(qū)域，并規(guī)定允許的卸貨時(shí)間區(qū)限。比如高檔商場(chǎng)，主要選用高級(jí)燈飾。 節(jié)能燈的功率可分為兩塊：夏季日照時(shí)間長，可采用 26瓦節(jié)能燈，冬季日照時(shí)間 短，可采用 5065瓦節(jié)能燈，這樣可以很好起到節(jié)能的作用。 對(duì)空調(diào)系統(tǒng)熱源進(jìn)行投資經(jīng)濟(jì)效益分析，最好集中供熱。 圖案可以是經(jīng)常變化的，節(jié)慶日有喜慶，演出活動(dòng)等不相同，有一些可以長期固定。 衛(wèi)生間設(shè)計(jì) 每個(gè)樓層須設(shè)置充足的衛(wèi)生間，除了老人殘疾人衛(wèi)生間采用座便設(shè)備外，其余一律采用 蹲式便器，沖水采用紅外線感應(yīng)式設(shè)備控制自動(dòng)沖水，避免人手操作，防止交叉感染。例如地面作防滑處理，欄桿空隙要防止兒童能夠鉆過去。 停車場(chǎng)規(guī)劃原則 車行通道 車行通道減速帶