世聯(lián)地產(chǎn)-城市綜合體復(fù)合開發(fā)研究(存儲(chǔ)版)
【正文】 ： 城市核心區(qū)邊緣的項(xiàng)目前期成功開發(fā)的中等規(guī)模綜合體項(xiàng)目 ?客戶面臨的困惑 ： ? 想繼續(xù)開發(fā)寫字樓，但是不知道市場(chǎng)容量夠不夠？ ? 沒有開發(fā)商業(yè)的經(jīng)驗(yàn) ?世聯(lián)提供服務(wù) ： 梳理企業(yè)開發(fā)戰(zhàn)略，分物業(yè)類型分析合肥市場(chǎng)；確定綜合體的物業(yè)類型和功能配比、市場(chǎng)定位、客戶定位；商業(yè)規(guī)劃 26 密極：保密 案例四：天津 迎賓廣場(chǎng)項(xiàng)目 ?項(xiàng)目位置： 天津市河西區(qū)紫金山路 ?項(xiàng)目規(guī)模： 總建筑面積 ?項(xiàng)目界定 ：都市綜合體 ?客戶面臨的困惑 ： ? 本案為兩棟爛尾樓改造項(xiàng)目，一棟為酒店樓，已定位為超五星級(jí)酒店并確定自營；另一棟為寫字樓、公寓和商業(yè)三個(gè)區(qū)為一體的綜合樓，根據(jù)現(xiàn)在的市場(chǎng)條件堅(jiān)持此樓的原有定位，還是進(jìn)行調(diào)整，如何調(diào)整即它們的比例關(guān)系如何？ ? 商業(yè)部分， LV已經(jīng)有入住意向。 商業(yè) 辦公 酒店 公寓 ? 作用 ? 相互關(guān)系 ? 提升整體檔次的有力手段 ? 標(biāo)志性（尤其是對(duì)外地和外籍人士） ? 實(shí)現(xiàn)較高的銷售價(jià)格 ? 保持物業(yè)形象 ? 外向性較強(qiáng)的組成部分 ? 可以塑造與其他項(xiàng)目較大的差異 ? 保證開發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流的來源 ? 滿足中長期居住者需求 ? 商業(yè)為寫字樓、酒店和公寓提供配套 ? 商業(yè)可能對(duì)公寓帶來負(fù)面影響 ? 酒店為公寓或者辦公提供共享的服務(wù)和配套設(shè)施 ? 酒店可以提高項(xiàng)目整體檔次 ? 寫字樓為商業(yè)、酒店和公寓帶來潛在客戶 ? 寫字樓可提高商業(yè)整體檔次 ? 寫字樓與酒店可共享大堂 ? 公寓為商業(yè)提供客源 ? 公寓可能降低項(xiàng)目整體檔次 6 4. 開發(fā)時(shí)序與物業(yè)價(jià)值最大化的關(guān)系 世聯(lián)觀點(diǎn) 綜合體物業(yè)價(jià)值的最大化包含兩個(gè)方面的含義， 一、最大限度的實(shí)現(xiàn)各個(gè)物業(yè)自身的價(jià)值 二、避免各物業(yè)之間的負(fù)面影響。僅供與貴司交流。 正確的開發(fā)時(shí)序?qū)τ趯?shí)現(xiàn)綜合體物業(yè)價(jià)值的最大化有著極為重要的意義。在此情況下，什么樣的品牌能和 LV在業(yè)態(tài)上匹配，各品牌的需求面積，如何布局？ ?世聯(lián)提供服務(wù) ： 根據(jù)當(dāng)前天津市寫字樓和酒店式公寓的市場(chǎng)表現(xiàn)狀況，結(jié)合樓體的現(xiàn)有結(jié)構(gòu)，給出寫字樓、公寓的配比及產(chǎn)品設(shè)計(jì)要點(diǎn)；通過國內(nèi)奢侈品商業(yè)典型案例研究，給出奢侈商業(yè)的品牌匹配、規(guī)模及布局。 各類物業(yè)具體比例關(guān)系：視主導(dǎo)物業(yè)、開發(fā)目標(biāo)、本體資源條件、本體規(guī)劃條件等綜合確定。 ? 例如在確定項(xiàng)目的整體規(guī)劃時(shí)，必須考慮各個(gè)物業(yè)之間的相互影響從而確定建筑單體的位置排布。 3/5/2023 世聯(lián)地產(chǎn) 城市綜合體復(fù)合開發(fā)研究 綜合體和單一物業(yè)的比較 比較因素 綜合體 單功能物業(yè) 功能 復(fù)合性、適應(yīng)性 單一性 區(qū)位 一般在城市核心區(qū)域 根據(jù)功能確定 建筑形式 多樣化 單一 投資風(fēng)險(xiǎn) 較小 較大 總投資 一般較大 相對(duì)較小 經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn) 較大 較小 客戶來源 具有自我寄生功能，部分來自于 內(nèi)部 全部來自于外部 客戶活動(dòng) 體驗(yàn)式的 目的性的 客戶綜合使用成本 較小 較大 綜合體特性 2 綜合體項(xiàng)目在定位過程中的思考關(guān)鍵點(diǎn) 世聯(lián)觀點(diǎn) 1. 綜合體物業(yè)的發(fā)展模式及核心驅(qū)動(dòng)力 2. 不同類型的物業(yè)在綜合體中承擔(dān)的功能 3. 各種物業(yè)類型之間的相互影響 4. 開發(fā)時(shí)序與物業(yè)價(jià)值最大化的關(guān)系 3 1. 綜合體物業(yè)的發(fā)展模式及核心驅(qū)動(dòng)力 世聯(lián)觀點(diǎn) 模式三：以酒店為核心功能的發(fā)展模式CO MPLEX = HO TEL( 主 )+APA RTMENT( 次 ) +O FFICE S HO PPIN G + ……案例：上海商城模式二：以寫字樓為核心功能的發(fā)展模式CO MPLEX =OFFICE ( 主 )+APA RTMENT( 次 ) +HO TELSHO
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