城市綜合體培訓(xùn)(某地產(chǎn)內(nèi)部版)1012426735(存儲(chǔ)版)
【正文】 3號(hào)線及 5號(hào)線交匯站珠江新城站。 整個(gè)綜合體的管理重點(diǎn)、難點(diǎn)、我們的管理策略： A、消防安全是管理重點(diǎn)，具備一票否決權(quán)，務(wù)必保證 100%OK，這占集團(tuán)考核 60%的比重； B、商業(yè)街的亂擺攤也是管理難點(diǎn)，公司沒有商鋪的所有權(quán)，只能采取引導(dǎo)的手段，管理起來很頭疼，目前還沒有好的解決辦法，這些現(xiàn)象普遍存在于萬達(dá)一、二代的產(chǎn)品中，萬達(dá)三代前期商鋪出售合同約定的很明白，情況有所好轉(zhuǎn)，這跟三代產(chǎn)品的檔次也有關(guān)系； C、其實(shí)，綜合體最重要的管理應(yīng)該是旺場，火暴你的賣場，人流旺盛、銷售好，與商戶、于公司關(guān)系生存的大事，凝聚所有資源旺場； D、如果非要說兩個(gè)管理重點(diǎn)，我就說是消防安全、旺場。 D、解決這個(gè)問題需要掌握實(shí)質(zhì)性的東西，需要高層的決策，需要本著干事業(yè)的一個(gè)負(fù)責(zé)任的態(tài)度。 一、城市綜合體介紹 二、 成功案例分析 :深圳華潤中心 項(xiàng)目位于深圳地王金融圈 集商業(yè)、辦公、酒店、居住等諸多功能于一體，深圳規(guī)模最大，品質(zhì)最高的綜合建筑群。 HOPSCA六大業(yè)態(tài)： HOTEL+OFFICE+PARK+SHOPPINGMALL+CLUB+APARTMENT 八大特征： 功能復(fù)合性 高密度，集約性 整體統(tǒng)一性 高可達(dá)性 巨大的社會(huì)效應(yīng) /升值潛力 空間連續(xù)性 內(nèi)外部聯(lián)系完整性 土地使用均衡性 一、城市綜合體介紹 關(guān)于城市綜合體 (HOPSCA)—— 基本功能 … … … 1 2 3 4 商務(wù)功能 商業(yè)功能 居住功 能 酒店功能 是現(xiàn)代城市的主要功能，操縱著城市大部分資金流和物流方向。 商業(yè)零售與人們的日常生活最密切，形成城市范圍的市場并吸引和支持其他功能。 強(qiáng)調(diào)了開發(fā)速度而犧牲了租金水平和利潤空間； 大客戶在經(jīng)營利益上浮現(xiàn)制肘現(xiàn)象，影響發(fā)展能力（萬千百貨百貨的由來）；難以顧及小客戶感受；主力店過大影響其他小店鋪 ，整體的旺 場 策略、 資 源分配不均，造成整體的不 順暢 ，適應(yīng)變 化效率降低， 調(diào) 整 進(jìn) 度 緩 慢。其實(shí)很多大業(yè)主都是公司多年的戰(zhàn)略合作伙伴，大家彼此很默契，合作的很好； C、小業(yè)主（商業(yè)街鋪）所有權(quán)在業(yè)主，是出售的物業(yè)。 招商的形式、氛圍營造，有壓力嗎： A、開招商大會(huì)，加大宣傳力度，在現(xiàn)場制造一種緊迫、壓迫感，推動(dòng)商戶加盟； B、大商業(yè)是公司多年的戰(zhàn)略伙伴，占 80%，這部分在前期開工建設(shè)階段就已經(jīng)簽定了協(xié)議，不需要招商，我們所說的招商是剩余的那 20%，一般是次力店，部分是本地品牌； C、萬達(dá)要求所有的商戶在綜合體開業(yè)當(dāng)天同時(shí)開業(yè)，幾乎在同一時(shí)間開業(yè)，壓力是很大的； D、還有一個(gè)補(bǔ)充招商的問題，如果有一個(gè)商戶撤場了，那商業(yè)公司需即刻啟動(dòng)新的招商工作，我們叫補(bǔ)充招商。雅致的建筑立面，與中軸城市廣場綠地柔和過渡，成 CBD中軸上的一道風(fēng)景線。 D/中央空調(diào)采用的自動(dòng)計(jì)費(fèi)系統(tǒng)，是 佛山艾科生產(chǎn)的產(chǎn)品，計(jì)費(fèi)方便、準(zhǔn)確 。 每天零停收入亦非常可觀。 富力中心 —— 出租率低，其重視形象品牌，只選擇 500強(qiáng)企業(yè)或者租賃 1/4層以上的政府或知名機(jī)構(gòu)，出租率僅 55%左右，暫處于虧損狀態(tài)，但隨著經(jīng)濟(jì)回暖，更多國內(nèi)外大機(jī)構(gòu)進(jìn)駐廣州，預(yù)計(jì) 2023年前后有可能盈利。 兩個(gè)項(xiàng)目均在項(xiàng)目的車庫入口處增設(shè)了引導(dǎo)崗（身材高大形象好），配發(fā)交通指揮棒（可發(fā)光發(fā)生）體現(xiàn)專業(yè)，再在每層增設(shè)停車場巡邏崗對車輛的停放進(jìn)行全程跟進(jìn)及管理；安全感； ◆強(qiáng)調(diào)服務(wù)的停車場管理 （車到人到，上呼下應(yīng)） 三、寫字樓項(xiàng)目介紹 :廣州富力 設(shè)施類 A/地下車庫統(tǒng)一采用的是環(huán)氧樹脂地面，在經(jīng)常卸貨的車位上容易磨損，為規(guī)避這個(gè)問題，在車位上安裝了鋁板，如下圖所示： B/在高端的寫字樓上，業(yè)主的裝修會(huì) 損壞樓道或電梯廳的地磚，為規(guī)避這個(gè)問題，在地磚上鋪墊了實(shí)惠的地毯保護(hù)，如下圖所示： ◆細(xì)節(jié)到極致的公共設(shè)施管理 三、寫字樓項(xiàng)目介紹 :廣州富力 ◆完善且有效的消防管理 為落實(shí)消防管理、責(zé)任到人，天力公司與消防中心 管理人員簽訂消防責(zé)任狀，消防中心值班人員資格證 公開。 對商戶的工作人員素質(zhì)有要求嗎： A、這個(gè)商戶自己把握，我們一般不過多干涉，有兩點(diǎn)： 培訓(xùn)，我們會(huì)對商戶的工作人員進(jìn)行服務(wù)禮儀迎送賓的培訓(xùn)； 向商戶提供招聘要求等等； B、重點(diǎn)行業(yè)的要求是嚴(yán)格的，如餐飲，必須符合國家的規(guī)范，如從業(yè)人員的健康證明，必須到我們這里備案，規(guī)避管理風(fēng)險(xiǎn)； 廣州富力中心、廣州富
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