【正文】 豐富多彩 3 高標(biāo)準(zhǔn)，自然與城市迅速融合的規(guī)劃手法 隨著現(xiàn)代人們生活節(jié)奏的加快，人們離不開都市，更向往自然，都市生態(tài)居住成為成功人士追求的方向： ?盡可能高的綠化率； ?景觀商業(yè)成為主流； ?消費(fèi)、居住、辦公的生態(tài)化； 城市 自然 生活 4 與時(shí)俱進(jìn)，展現(xiàn)成就的都市身份色彩 都市是稀有中心，永遠(yuǎn)是時(shí)代、進(jìn)步、身份、財(cái)富的象征，新都市主義強(qiáng)調(diào)都市身份、價(jià)值： ?高檔次完善配套； ?完善智能化 ?高標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理； ?建筑色彩、品質(zhì)與立面； ?以上構(gòu)成“都市豪宅”要素。 萊蒙都會(huì)中心商圈 案例 那么 ， 市中心百貨競(jìng)爭(zhēng)激烈， 是不是已經(jīng)飽和了呢，百貨消費(fèi)群有沒有可能到項(xiàng)目地塊購買百貨呢？ 需要對(duì)市中心商業(yè)圈進(jìn)行一下分析 !!! 中心商圈大體量商業(yè)格局 延陵西路商圈 南大街商圈 北大街商圈 文化宮商圈 城中城商業(yè)圈 中心商圈 延陵西路 綜合型商業(yè)設(shè)施主干道 位置： 橫貫常州市區(qū)東西，西起懷德路，東至文化宮廣場(chǎng)，全長(zhǎng) 1千米左右。 在常州，哪怕在市中心， 百貨業(yè)面臨白熱化的、惡性的競(jìng)爭(zhēng)！ 那么，究竟路在那里？ 讓我們剖析一下這個(gè)案例， 上海正大廣場(chǎng) 案例剖析 上海正大廣場(chǎng) 上海正大廣場(chǎng) 上海正大廣場(chǎng) 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目位于上海浦東新區(qū)，浦東新區(qū)定位為“商務(wù)、旅游” 共計(jì)最高為 10F大型綜合性商業(yè) 案例剖析 上海正大廣場(chǎng) 項(xiàng)目描述 上海正大廣場(chǎng)在建成之初，定位為百貨購物，在開業(yè)經(jīng)營后，來此購物者寥寥，人氣慘。 隨機(jī)性消費(fèi) 認(rèn)準(zhǔn)某個(gè)區(qū)域，消費(fèi)目的不明確，往往消費(fèi)者付費(fèi)比例不會(huì)很高，口碑傳播效果相對(duì)不是很直接。 路在燈火闌珊處 面對(duì)百貨市中心的絕對(duì)統(tǒng)治地位，常州人逛街根深蒂固的市心情節(jié)。 解析二 5D空間 繽紛多維世界 5D多維空間 解析 多維時(shí)間 早、中、晚 多維空間 合理的動(dòng)線設(shè)計(jì)、消費(fèi)可以相互穿插 多維年齡 老人、中年人、兒童 多維風(fēng)情 歐美、東南亞、中式風(fēng)情 多維享受 “餐飲、休閑、娛樂”為主，輔之購物、品牌專賣 多樣性 解析三 ① 新六覺感受 國際級(jí)六星體驗(yàn) 在我們?cè)O(shè)定的鮮明的主題里，能滿足人們“ 視覺、視覺、味覺、嗅覺、觸覺、感覺 ”等諸多刺激，為人們提供澈透的感受服務(wù)。 這對(duì)于高層的商場(chǎng)空間垂直動(dòng)線處理具有較大啟發(fā)， JERDE設(shè)計(jì)的很多著名商業(yè)建筑借助了 意大利山區(qū)建筑的規(guī)劃手法 ，對(duì)于 商業(yè)建筑設(shè)計(jì)的流線處理 也具有普遍的推廣意義。 以上我們所倡導(dǎo)之 “餐飲、休閑娛樂”為主，其他“品牌購物”等為輔，是主題式的目的性商業(yè)類型； 而諸如南大街、文化宮等其余市中心商業(yè)則是綜合類商業(yè)，是隨機(jī)性無目的消費(fèi)類商業(yè)。魅力之城 深圳 “空中院館”的演變 書寫著都市發(fā)展中人們對(duì)自然向往的永恒 陽臺(tái)綠化 入戶花園 ?入戶花園實(shí)現(xiàn)了將花園帶入住宅內(nèi)部的理想，為戶內(nèi)外提供了一個(gè)過渡性空間，也適合會(huì)客、小憩、綠化等多種功能的使用； ?但入戶花園的功能相對(duì)單一，與室內(nèi)其他功能關(guān)聯(lián)性不強(qiáng)。 原則：依據(jù)市場(chǎng)、尊重消費(fèi)習(xí)慣、合理瘦身、適度提升 風(fēng)格建議 “新都市主義”所提倡的 注重視覺效果，經(jīng)典立面，華貴都市氣質(zhì) 圖 1 圖 2 圖 3 圖 4 景觀建議 “新都市主義”所提倡的 高標(biāo)準(zhǔn)，自然與城市迅速融合，三重景觀，都市自然家 三重園林、四度空間 營造 新都市主義主題 景觀體系 三重景觀： 地面景觀、屋頂景觀、室內(nèi)院館 四度空間： 公共空間、半公共空間、辦私密空間 一重 A：以“中央景觀”為主的 開放空間 開放空間： 營造主景觀體系，貫穿社區(qū)始終，既是景觀，也是生活、休憩的主要場(chǎng)所。商業(yè)的經(jīng)營管理非常重要，商業(yè)部分要聘請(qǐng)知名專業(yè)的經(jīng)營管理公司統(tǒng)一運(yùn)營，要將 環(huán)境管理 的標(biāo)準(zhǔn)貫徹到物業(yè)管理中去，通過高品牌的物業(yè)及服務(wù)吸引更多的顧客。 ?哈貝為“ Happy”的音譯，名字極富個(gè)性，兼具國際風(fēng)尚魅力，易讀、易記、易傳播。 ?以勢(shì)帶銷 先樹立項(xiàng)目形象，以形象帶動(dòng)銷售 利用小業(yè)主從眾，跟優(yōu)的心理，豎立本案常州商業(yè)“高級(jí)時(shí)尚哈貝”標(biāo)志形勢(shì)，打造知名度，使其成為萬眾矚目的焦點(diǎn)，最終使本案進(jìn)入“搶”盤效應(yīng)，為銷售創(chuàng)造條件。具體而言，就是要塑造出良好的項(xiàng)目形象和發(fā)展前景，以吸引租客和買家。 經(jīng)營管理主要包括招商運(yùn)營、物業(yè)管理、租賃業(yè)務(wù)、品牌推廣等幾個(gè)方面。 項(xiàng)目營銷策略掌控 【經(jīng)營策略】 確定經(jīng)營管理模式， 對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的營銷成敗起到關(guān)鍵的作用 。 本項(xiàng)目忌短利，短期促銷活動(dòng)。 此策略從項(xiàng)目大型商業(yè)開發(fā)流程上考慮，把招商、策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)融為一體，各方配結(jié)合，順利推進(jìn)項(xiàng)目發(fā)展。哈貝城 解析 ?凱悅，乃取開發(fā)商“金凱悅”之凱悅，既有 “凱旋成功”之美好意義，另外，“悅”與“樂”異字同意。 會(huì)所配套 兒童游樂設(shè)施 室外網(wǎng)球場(chǎng) 泛會(huì)所 配套實(shí)質(zhì)作為景觀半公共空間的一部分，以塑造 親切宜人的庭院空間 為主，注重 參與、交流、健身等不同主題 元素的構(gòu)建，通過泛會(huì)所的配套，有利于形成不同行的差異化組團(tuán)。 “空中院館”的演變 書寫著都市發(fā)展中人們對(duì)自然向往的永恒 空中院館 — 中國院落文化的都市演繹 “空中院館”的演變 書寫著都市發(fā)展中人們對(duì)自然向往的永恒 空中院館 — 房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、銷售的利器 戶型舒適性、附加值提高，附送面積可達(dá) 10％－ 15％ “空中院館 規(guī)劃” ， 體現(xiàn)了新都市主義對(duì)空間、時(shí)間的高效利用 本地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)的指導(dǎo)理念為： 新都市主義 通過規(guī)劃，讓都市生活、家、自然迅速切換、融合。 戶型舒適性提升 客餐廳、主臥南北通透 寬廳設(shè)計(jì) 全明設(shè)計(jì) 增值挖掘 落地凸窗 入戶花園 雙層露臺(tái)花園 挑高層高 戶型功能彈性 功能空間預(yù)留 可變空間 戶型組合 戶型功能細(xì)化加強(qiáng) 主客分區(qū) 更衣室 儲(chǔ)藏間 常州戶型 現(xiàn)有 — 提升 本項(xiàng)目如何 領(lǐng)導(dǎo) 與 超越 常州市場(chǎng)？ 領(lǐng)悟“都市主義”所倡導(dǎo)的： ?主題鮮明、彰顯時(shí)代個(gè)性 ?與自然的迅速融合 給客戶帶來全新體驗(yàn)的戶型升級(jí)版本 都市空中院館 解碼“空中院館”， 新都市主義與生活的自然融合 定義 高層住宅中內(nèi)陽臺(tái)，形成了明顯的被圍繞客廳、餐廳、 房間等其他 多個(gè)功能空間形成環(huán)繞 。 地塊因子分析 本地塊先天資源已經(jīng)具備了開發(fā)高檔精品 樓盤的條件，但地價(jià)相對(duì)較高 ?地塊優(yōu)越的區(qū)位條件，有條件打造市中心現(xiàn)有市場(chǎng)上的高檔精品產(chǎn)品； ?由優(yōu)越區(qū)位、潛在成本因素決定，本項(xiàng)目不適宜定位中檔及以下產(chǎn)品。 ?為顧客創(chuàng)造 獨(dú)特的體驗(yàn)空間，顧客進(jìn)入后停留的時(shí)間可以有效拉長(zhǎng)； ?除了本地人，外來 “ 參觀、商務(wù)、旅游、國外” 人士也是項(xiàng)目潛在消費(fèi)者，最吸引他們的是 民族文化的特色運(yùn)用到建筑和商業(yè)環(huán)境，形成體驗(yàn)感受。 這對(duì)于高層的商場(chǎng)空間垂直動(dòng)線處理具有較大啟發(fā)， JERDE設(shè)計(jì)的很多著名商業(yè)建筑借助了 意大利山區(qū)建筑的規(guī)劃手法 ，對(duì)于 商業(yè)建筑設(shè)計(jì)的流線處理 也具有普遍的推廣意義。相約朋友、商務(wù)合作伙伴，他們渴求 一站式的盡興消費(fèi) 。 Question2： 怎么做？ 常州大體量商業(yè)的出路 路在何方？ 項(xiàng)目地塊周邊環(huán)境 主題性目的性商業(yè) 我們好像還沒發(fā)現(xiàn)什么聯(lián)系?。?！ 項(xiàng)目周邊“特色餐飲、休閑、服飾專賣”經(jīng)營良好。 路在何方？ 本案找到了商業(yè)發(fā)展的方向所在： 【主題式目的性消費(fèi)】 目的性消費(fèi) PK隨機(jī)性消費(fèi) 目的性消費(fèi) 認(rèn)準(zhǔn)某個(gè)具體地方，帶著一定的目的去消費(fèi)，往往消費(fèi)者付費(fèi)比例往往接近 100%，口碑傳播效果比較好。 市民逛街的主要路段0102030405060延陵西路 延陵東路 城中路 南大街 北大街 文化宮逛街的主要目的23%39%30%7%1%0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%購物 隨便看看 餐飲消費(fèi) 游戲/ 電影等娛樂 旅游逛街的主要目的逛店類型24%39%10%14%6%1%0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%大型百貨商場(chǎng) 集中式商業(yè)街大中型超市、專營店品牌專賣店專營街上的商鋪小店其他去市中心，隨機(jī)逛百貨，觀念根深蒂固 ?占 50%以上的人逛街首選南大街，選擇到市心商圈的人占到了 90%。據(jù)了解，項(xiàng)目目前 相當(dāng)一部分經(jīng)營商戶要求解除合同，經(jīng)分析主要要因是租金很高，并且以百貨為主，面臨市中心區(qū)域眾多百貨競(jìng)爭(zhēng)壓力，經(jīng)營商戶預(yù)期投資收益風(fēng)險(xiǎn)極大的原因。 地塊規(guī)劃 1： 3黃金比例 住宅商辦合理區(qū)分、相對(duì)獨(dú)立 /沿懷德路、勞動(dòng)路、會(huì)館浜路為商業(yè)充分利用。 自由 ， 我們這樣想象 …… ?建筑是自由的，空間和環(huán)境設(shè)計(jì)；沒有拘束和壓抑的感覺； ?消費(fèi)是自由的，飲食、休閑、娛樂、購物、辦公、居住，多種自由任你選擇； ?服務(wù)是自由的，人性化的管理和服務(wù)，切合不同人士； ?心情是自由的，所有的一切讓您感到輕松、愉悅。 那么，在市中心的膨脹中，項(xiàng)目?jī)r(jià)值發(fā)揮的支點(diǎn)在哪里？ 規(guī)劃， 意味著空白 機(jī)遇， 項(xiàng)目的機(jī)遇在于利用城市中心都市圈的區(qū)位優(yōu)勢(shì)， 融入 CBD生活圈，成為主流生活圈擴(kuò)容的差異化有機(jī)補(bǔ)充，迫使 CBD整合重組，進(jìn)而升級(jí)并運(yùn)營城市中心之未來。 常州 南拓北展獲得了政府城市擴(kuò)張的大力支持。 定位 ， 出發(fā)前，我們對(duì)常州做了思考，對(duì)項(xiàng)目做了初步設(shè)想 新都市主義， CBD主流建筑將是集“居住、辦公、餐飲、休閑、娛樂”于一體的綜合性建筑： 自由、和諧、共享 自由 ， 我們這樣想象 …… ?建筑是自由的，空間和環(huán)境設(shè)計(jì)；沒有拘束和壓抑的感覺； ?消費(fèi)是自